Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности)

НазваниеЕ. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности)
страница2/5
Дата конвертации13.08.2013
Размер0.52 Mb.
ТипДокументы
1   2   3   4   5

Таким образом, на законодательном уровне экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости рассматривается как составная часть работ по определению кадастровой стоимости недвижимости.

До 1 января 2013 г. полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости, установленные в данной статье (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 г. № 167-ФЗ), реализует орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, т.е. Росреестр.

В соответствии со ст. 24.19 «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости» Закона № 167-ФЗ от 22.07.2010 г., результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся соответственно в государственной или муниципальной собственности (далее — заявители).

Комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В состав комиссии входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, саморегулируемой организации оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, Национального совета по оценочной деятельности.

Типовые требования к порядку создания и работы комиссии устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В соответствии с п. 4 «Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (ТП), утвержденных приказом Минэкономразвития России № 69 от 22.02.2011 г. в состав комиссии должны быть включены представители НСОД.

В соответствии с пп. 21 и 22 ТП, пересмотр величины кадастровой стоимости возможен по следующим причинам:

– недостоверности сведений об объекте недвижимости, используемых при определении кадастровой стоимости;

– при наличии отчета об индивидуальной оценке рыночной стоимости. При этом, если отличие этой рыночной стоимости составляет менее 30 %, то в качестве кадастровой стоимости принимается величина этой рыночной стоимости. Если же это отличие превышает 30 %, то в качестве кадастровой стоимости может быть принята величина, полученная в рамках индивидуальной оценки, при условии наличия положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков, член которой проводил данную индивидуальную оценку.

Следовательно, и в случае рассмотрения споров возникает вопрос об анализе как результатов кадастровой оценки, так и результатов индивидуальных оценок рыночной стоимости для целей оспаривания базы налогообложения недвижимости.

В соответствии с Федеральным законом № 431-ФЗ от 28.12.2010 г. «О внесении изменений в Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”» и ст. 5 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”»? экспертиза отчетов об оценке является одним из видов оценочной деятельности, экспертизу отчет об оценке могут осуществлять оценщики-эксперты, прошедшие аттестацию при НСОДе и являющиеся членами экспертных советов соответствующих СРО оценщиков.

Приказом Минэкономразвития России от 04.07.20011 г. был утвержден Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (ФСО № 5). Этим стандартом (п. 5 ФСО № 5) устанавливаются следующие виды экспертизы отчетов об оценке:

– экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее — нормативно-методическая экспертиза);

– экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

В соответствии с п. 19 ФСО № 5, в случае, если в нормативном правовом акте, договоре на проведение экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних документах саморегулируемой организации оценщиков не указан вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза.

В настоящее время в соответствии с Государственным контрактом (ГК): «Организация и проведение массовой оценки объектов недвижимости» (заказчик — Росреестр, исполнитель — ФКЦ «Земля») ведутся работы по кадастровой оценке объектов недвижимости в субъектах Федерации. Поскольку данный ГК был заключен до принятия ФСО № 5, то в данном ГК нет указания на то, какую экспертизу (нормативно-методическую или стоимостную) должны проводить эксперты СРО оценщиков. Поэтому в рамках проводимых в настоящее время экспертиз в соответствии с п. 19 ФСО № 5 проводится нормативно-методическая экспертиза.

К сожалению, процесс определения кадастровой стоимости, который имеет место в настоящее время в рамках контракта, заключенного Ростресстром с ФКЦ «Земля», фактически полностью повторяет все основные дискредитировавшие себя методологические и организационные подходы, имевшие место в рамках государственной кадастровой оценки земельных участков. О негативной оценке этих результатов председателем Правительства РФ В.В. Путиным было сказано выше.

В принципе, стоимостная экспертиза результатов кадастровой оценки могла бы минимизировать риски оспаривания еще до этапа утверждения результатов кадастровой оценки. Но существующая в настоящее время система организации этих работ практически лишает СРО оценщиков возможности влиять собственно на полученные результаты кадастровой оценки. И оценщики, и СРО становятся заложниками предельно конфликтной ситуации, при которой претензии, включая и риски имущественной ответственности, могут быть предъявлены к исполнителям работ по кадастровой оценке и соответствующим СРО оценщиков, а также к оценщикам и СРО оценщиков, проводящим индивидуальные оценки рыночной стоимости для целей учета результатов кадастровой стоимости.

Необходимо учитывать, что в соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 913/11 от 28.06.2011 г. по заявлению ООО «Аверс» о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.01.2011 г. по делу № А27-4849/2010 Арбитражного суда Кемеровской области суд однозначно определил, что результаты кадастровой стоимости могут быть опротестованы на основе данных о рыночной стоимости, полученной независимым оценщиком в рамках проведения индивидуальной оценки. Это решение, безусловно, окажет самое серьезное влияние на весь процесс как массовой, так и индивидуальной оценки для целей определения кадастровой стоимости. В частности возрастают риски оспаривания этих результатов. Минимизировать эти риски можно было бы при условии четкого определения, что при проведении экспертизы отчетов об определении кадастровой стоимости необходимо проводить стоимостную экспертизу. Эта экспертиза как один из элементов процесса кадастровой оценки включалось бы в технологическую схему организации работ, затраты на проведение этих работ учитывались бы при формировании затрат на проведение кадастровой оценки.

Одним из основных элементов экспертизы, по нашему мнению, является проведение ценового зонирования (кластеризация). Этот способ, широко используемый в 1990-х годах в РФ, в настоящее время не применяется в рамках тех алгоритмов, которые используются при проведении кадастровой оценки.

Вместе с тем эффективность ценового зонирования была доказана на примере организации и методологии работ по оценке недвижимости для целей изъятия при реализации Олимпийского проекта в г. Сочи. Предложения по методологическому и информационно-аналитическому обеспечению этих работ в настоящее время подготовлены Российским обществом оценщиков (РОО).

1.4. Организация системы управления оценочной деятельности
в режиме обязательного саморегулирования

Введение режима обязательного саморегулирования оценочной деятельности в Российской Федерации, по сути, означает, что часть функций, которые были закреплены за государством, передана негосударственным (саморегулируемым) организациям в сфере оценочной деятельности.

В первую очередь речь идет о функциях контроля и надзора, в том числе в форме проверок за деятельностью субъектов оценочной деятельности. К ведению уполномоченных федеральных органов отнесен надзор за деятельностью СРО оценщиков.

Законодательством был впервые формализован новый институт негосударственного регулирования в сфере оценочной деятельности — «Национальный совет по оценочной деятельности» — НСОД.

Основными задачами НСОД являются:

– обеспечение общественных интересов и формирование единых подходов к осуществлению оценочной деятельности;

– координация деятельности саморегулируемых организаций оценщиков и взаимодействие саморегулируемых организаций оценщиков с государственными органами власти и потребителями оценочных услуг.

На уровень НСОД переданы следующие функции:

1) разработка Федеральных стандартов оценки;

2) разработка кодекса этики оценщиков, рекомендаций по его применению и контролю соблюдения норм профессиональной этики;

3) рассмотрение и рекомендация образовательных программ образовательных учреждений, осуществляющих профессиональное обучение специалистов в области оценочной деятельности;

4) разработка рекомендуемого порядка повышения квалификации специалистов-оценщиков;

5) разработка рекомендуемых требований к минимальному стажу (стажировке) специалистов-оценщиков и оценщиков — индивидуальных предпринимателей;

6) создание общероссийского третейского суда в сфере оценочной деятельности.

Таким образом, в части системы регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации реализована трехуровневая система.

К функциям уполномоченных федеральных органов отнесены разработка и реализация государственной политики в области оценочной деятельности, а также надзор за саморегулируемыми организациями оценщиков, которые призваны непосредственно контролировать деятельность специалистов-оценщиков.

Для обеспечения единого правового и методологического пространства на всей территории Российской Федерации нормативные акты органов управления субъектов Российской Федерации, затрагивающие оценочную деятельность, должны проходить согласование в Минэкономразвития России.

НСОД представляет собой промежуточный (второй) уровень регулирования в сфере оценочной деятельности. Формирование такого института негосударственного регулирования в принципе может создать базу для дальнейшей передачи функций регулирования в сфере оценочной деятельности от государственных органов власти на уровень негосударственного регулирования в долгосрочном периоде при обеспечении единообразия применяемых норм и правил оценочной деятельности на всей территории Российской Федерации.

Саморегулируемые организации оценщиков представляют собой третий уровень регулирования, на котором осуществляется непосредственный контроль за профессиональной деятельностью оценщиков, организация развития и совершенствования их профессиональных навыков членов СРО.

Хотя НСОД и был создан, необходимо констатировать, что до настоящего времени НСОД так и не смог в полной мере реализовать стоящие перед ним задачи. Формально, по образному выражению, НСОД можно рассматривать как «общественное министерство в области оценочной деятельности». Фактически, не имея достаточных ресурсов, а также учитывая специфику систем управления и принятия решений в некоммерческих организациях, в существующем виде ожидать реальной содержательной деятельности вряд ли возможно.

В определенной степени и органы государственного управления фактически не рассматривают НСОД как полноценного и равноправного партнера, о чем, в частности, свидетельствует ситуация, сложившаяся в начале реализации проекта по кадастровой оценке.

Необходимо отметить, что в принципе в рамках НСОД можно решать общесистемные проблемы развития оценочной деятельности, включая в том числе и вопросы научного, методологического, информационно-аналитического обеспечения оценочной деятельности, вопросы образования и т. п. Опыт реализации проектов по заданию ГК «Олтмпстрой» и ГК «Роснано» показал, что при наличии соответствующего финансирования организовать такие работы в рамках НСОД возможно.

Вместе с тем, учитывая особый статус НСОД и отличие его от иных коммерческих и некоммерческих организаций, целесообразно в рамках действующих нормативных документов предусмотреть право НСОД выступать в качестве единственного исполнителя при проведении научно-исследовательских и методических работ в сфере оценочной деятельности.

Кроме того, необходимо вернуться к вопросу о структуре системы управления и принятия решений в НСОД, рассмотреть возможность формирования или учреждения с участием НСОД юридических лиц, выполняющих определенные функции в рамках конкретных проектов.

Возможным источником финансирования научных и методологических работ в рамках НСОД могли бы стать проценты или фиксированная часть от доходности по взносам в Компенсационные фонды саморегулируемых организаций оценщиков. Использование этих средств по целевому назначению при контроле со стороны государства и общества могло бы оказать реальную поддержку развитию оценочной деятельности, в том числе и исходя из задач, стоящих перед НСОД в соответствии с действующим законодательством.

Последние изменения в законодательстве в части процедуры нормативной регламентации экспертизы отчетов об оценке и требований к оценщикам-экспертам, безусловно, повлияют на развитие оценочной деятельности в Российской Федерации. С учетом того, что наряду с оценкой стоимости имущества экспертиза отчетов об оценке признана на уровне законодательства одним из видов оценочной деятельности, требования не только к профессиональным навыкам оценщика-эксперта, но и к нормативно-методическим и информационно-аналитическим системам проведения экспертизы отчетов об оценке должны быть разработаны.

Важным вопросом, не нашедшим пока своего решения, является практика досудебного урегулирования споров, связанных в первую очередь с величиной того или иного вида стоимости, полученной оценщиком. В принципе, этот же вопрос возникает и при урегулировании споров между оценщиком и оценщиком-экспертом. Опыт внедрения такой процедуры в рамках процесса кадастровой оценки в принципе можно было бы распространить и на иные виды оценочных работ.

Еще одним вопросом, требующим своего решения, является вопрос об экспертизе отчетов в рамках судебного производства. Безусловно, в рамках таких экспертиз лицо, проводящее экспертизу, должно подчиняться процессуальным нормам об экспертизе. Но очевидно и другое: судебный эксперт в этом случае должен обладать знаниями и опытом, заведомо превосходящими знания и опыт оценщика, выполнившего рассматриваемый в процессе отчет.

Однако в существующей судебно-арбитражной практике в ходе судебных разбирательств судебными органами для дачи заключений по отчетам об оценке, фигурирующих в вышеуказанных судебных разбирательствах, на основании которых выносится решение, привлекаются эксперты, профессиональный уровень которых не соответствует возлагаемым на них задачам. В связи с этим целесообразно на нормативном уровне установить необходимую для проведения экспертизы квалификацию эксперта и внести в квалификационный справочник должностей такую должность, как «эксперт-оценщик», и установить для него определенные требования.
1   2   3   4   5

Похожие:

Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconИнновационно-модернизационная стратегия устойчивого развития
С другой стороны, многое и не удалось: экономический рост не вышел на планируемые масштабы, в целом сохраняется ресурсная ориентация...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconРаспоряжение Совета Министров СССР от 20 февраля 1948 г. N 1822
Утвердить прилагаемое Положение о порядке учета, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconЦентральный банк российской федерации
Порядка составления и представления формы указанные вложения подлежат отражению в графе 2 «до востребования и на 1 день» отчета по...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) icon«Система Л. В. Занкова в условиях введения фгос ноо» Гребнева Ирина Владимировна, учитель начальных классов, слушатель группы 238-11
«Развитие коммуникативных умений младших школьников посредством формирования контрольно-оценочной деятельности»
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconПрогнозный план (программа) приватизации федерального имущества и основные направления приватизации федерального имущества на 2011-2013 годы
Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» с учётом основных задач социально-экономического...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconОценка справедливой стоимости компании и её влияние на ценообразование на фондовом рынке США
Для этого решается задача построения методики, позволяющей формировать структуру инвестиций и адаптировать ее к изменяющимся экономическим...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconЗаявление – анкета*
Начальный капитал, направляемый Заемщиком в качестве оплаты части стоимости приобретаемого за счет кредита имущества
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconЗа отчетный период
Методике оценки показателей результативности деятельности исполнительных органов государственной власти Камчатского края, не входящих...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconСтратегия развития туризма в Российской Федерации как ключевое направление государственного регулирования туристской деятельности
Известно, что способы государственного регулирования различных отраслей жизнедеятельности российского государства и общества отличаются...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconНа автореферат диссертации Важкого Алексея Вячеславовича
Дтп, оценки остаточной стоимости автомобиля для налоговых или таможенных органов