Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности)

НазваниеЕ. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности)
страница3/5
Дата конвертации13.08.2013
Размер0.52 Mb.
ТипДокументы
1   2   3   4   5

1.5. Некоторые выводы по результатам анализа
В 2009–2011 гг. в РФ критика оценщиков и результатов их работы звучала и звучит постоянно. Упоминания о коррумпированности рынка оценки, вовлечении оценщиков в различные «схемы» и «проекты» с явно криминальным уклоном периодически появляются в печати. Помимо собственно оценки «пакетная услуга» по обеспечению процесса оценки стала включать в себя и экспертизу отчета. При этом, поскольку только после экспертизы отчет признается законченным, основной центр тяжести во взаимоотношения между оценщиком и заказчиком перешел на уровень решения вопросов с экспертизой отчетов. Как обычно, реакцией со стороны власти явилось принятие новой редакции Федерального закона № 135-ФЗ в части ужесточения требований к экспертам и экспертной деятельности СРО оценщиков.

Эти меры, безусловно, необходимы для урегулирования складывающейся на рынке ситуации, но хотелось бы обратить внимание на то, что исключительно административными мерами все проблемы оценочной деятельности не решить.

В отличие подобных проблем у наших западных коллег, эти проблемы имеют в РФ свои особенности. Если в странах с развитой рыночной экономикой уже сложилась определенная культура работы с рыночными источниками информации, то у нас в силу целого ряда объективных и субъективных причин эта культура только формируется. Однако оценочная деятельность во многих странах не регулируется законодательно и требования к обязательности проведения оценки отсутствуют.

Таким образом, в РФ, с одной стороны, есть целый ряд обязательных оценок по закону, а условий для выполнения этих требований практически нет в силу отсутствия полноценной информационно-аналитической инфраструктуры для выполнения стоимостного анализа (оценки) оценщиками и проведении экспертизы отчетов СРО оценщиков.

Эта проблема в РФ усугубляется еще и тем, что введенный механизм имущественной ответственности и его ужесточение при принятии новой редакции Закона № 135-ФЗ в части экспертизы отчетов переводит риски оспаривания результатов оценки и экспертизы из административных в финансовые.

Еще одной новацией на рынке услуг по оценке в 2010 г. стало принятие новой редакции Закона № 135-ФЗ (№ 167-ФЗ) в части определения кадастровой стоимости как одного из видов деятельности независимых оценщиков. Дискуссия на тему, кто и как должен определять кадастровую стоимость (базу налогообложения при введении единого налога на недвижимость), наконец- то закончилась.

Фактически в РФ этот вид оценок передан на аутсорсинг независимым оценщикам. Решение этих задач, включая собственно оценку кадастровой стоимости оценщиками, экспертизу отчетов об оценке СРОО, а также вопросы внесудебного оспаривания результатов оценки в рамках механизма работы комиссий при субъектах федерации, решить без создания полноценной информационно-аналитической инфраструктуры деятельности по оценке практически невозможно.

Подведем некоторые итоги проведенного краткого анализа ситуации на рынке услуг по оценке стоимости имущества.

1. Наблюдается падение спроса на услуги по оценке, что свидетельствует о системном кризисе, связанным в первую очередь с общим кризисом в системе экономических измерений.

2. Действующие в настоящее время правила по закупке услуг по оценке в соответствии с требованиями Федерального закона № 94-ФЗ в определенной степени спровоцировали демпинг на рынке оценки.

3. Оценка стоимости имущества потенциально может стать одним из основных механизмов мониторинга и контроля за ценообразованием на различных рынках. Однако для того что бы решать такого рода задачи, оценка как профессиональный вид деятельности должна качественно измениться.

4. Особенностью оценки стоимости имущества в РФ является, с одной стороны, обязательность оценки целого ряда активов по закону, а с другой стороны, практически полное отсутствие полноценного информационно-аналитического обеспечения этого вида деятельности.

5. Наличие такого разрыва создает почву для мутации института оценки в «псевдоинститут», выполняющий имитационные функции, что в свою очередь, создает условия для реализации различных «теневых» схем с привлечением оценщиков. В этот процесс вовлекаются и экспертные советы СРО оценщиков, что, в свою очередь, повышает риски имущественной ответственности, как оценщиков, так и СРО.

6. Потенциально оценка стоимости имущества не только в РФ, но и в мире может стать одним из действенных способов в борьбе с кризисными явлениями в экономике. В РФ для этого существуют все предпосылки, однако без создания современной инфраструктуры информационно-аналитического обеспечения оценочной деятельности можно ожидать деградацию этого вида профессиональной деятельности. Определенные признаки этой деградации уже наблюдаются.

7. Развитию оценочной деятельности будет способствовать такая система информационно-аналитического обеспечения, которая в первую очередь позволит уменьшить субъективизм, присущий методологии независимой оценки. Движение в этом направлении, видимо, должно повысить заинтересованность общества, включая и органы государственной власти в этом виде услуг, и, как следствие, привести к увеличению объема рынка продаж.

2. ПРИОРИТЕТНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ
ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА
В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2.1. Обоснование необходимости в разработке методических рекомендаций
Как показывает опыт проведения оценки стоимости имущества при реализации общефедеральных проектов, в том числе:

– реструктуризация РАО «ЕЭС России»;

– кадастровая оценка земельных участков для целей налогообложения;

– первые опыты по оценке для целей определения базы инвестированного капитала при формировании тарифов на передачу электроэнергии (RAB – тарифы);

– ГК «Олимпстрой»;

– ГК «Роснано»;

– ряд других проектов,

для обеспечения сопоставимых, воспроизводимых и проверяемых оценок необходима подготовка специализированного методологического обеспечения (методик) по оценке.

Необходимость в таких разработках связана с целым комплексом проблем, которые в последнее время усугубились, в том числе в результате мирового финансового кризиса и отсутствия адекватной ценовой информации.

Необходимо учитывать, что разработка такого методологического обеспечения характерна для работы оценщиков при реализации масштабных проектов за рубежом. Практически все крупные системообразующие проекты по оценке, выполняемые оценщиками «большой четверки», сопровождаются таким методологическим обеспечением, которое входит в систему риск-менеджмента этих компаний. Связано это в первую очередь с тем, что собственно «стандарты оценки» (и международные, и национальные) определяют только общие (рамочные) требования и в принципе не могут регламентировать всего многообразия факторов и особенностей, с которыми сталкивается оценщик при проведении конкретных объектов в конкретный (данный) момент времени.

В современных условиях в РФ необходимость в таких работах связана и с рядом общесистемных вопросов, основным из которых, видимо, является отсутствие сбалансированности в определении различных видов стоимости в действующем законодательстве. Поэтому целесообразно внести изменения в действующую редакцию федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» в части базовых понятий, а именно помимо определения «рыночной стоимости» добавить следующие определения:

– инвестиционная стоимость;

– справедливая стоимость.

Необходимость в законодательном закреплении дополнительных видов стоимостей будет проиллюстрирована ниже при рассмотрении конкретных прикладных задач по реализации федеральных проектов и программ.
2.2. Перечень задач по методологическому обеспечению отдельных (отраслевых) проектов по оценке стоимости имущества
2.2.1. Оценка имущества для целей изъятия при реализации федеральных
и региональных инфраструктурных проектов

Адресаты: ГК «Олимпстрой», «Дирекция по строительству Росстроя по подготовке саммита АТЭС – 2012 во Владивостоке», Минрегионразвитие, различные инфраструктурные проекты дорожного строительства, аналогичные проекты в субъектах федерации.
Необходимо:

1. Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества при изъятии.

2. Рекомендации по расчету убытков для целей назначения выкупной цены.
Обоснование:

В зависимости от местных условий, различия объектов, попадающих в зоны изъятия, а также условий предоставления компенсации необходима методологическая проработка, только после которой можно собственно проводить конкретные оценки. В противном случае резко возрастают риски судебного оспаривания результатов оценки.

Кроме того, как показал опыт ГК «Олимпстрой», отсутствие апробированных и признаваемых всеми участниками процесса методик оценки создает основу для злоупотреблений при определении выкупных цен.

2.2.2. Оценка для целей реализации программ жилищного строительства
Адресаты: «Фонд содействия развитию жилищного строительства», отраслевые и региональные фонды и программы жилищного строительства в субъектах федерации, инвестиционные программы Управления делами Президента РФ.
Необходимо:

1. Методические рекомендации по определению инвестиционной стоимости для целей развития территорий.

2. Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости арендной платы за предоставление земельных участков на период строительства.

3. Методические рекомендации по расчету компенсации инвесторами бюджетных затрат на развитие инженерной инфраструктуры.
Обоснование:

Отсутствие в настоящее время этих методических рекомендаций приводит к необоснованным затратам инвесторов и, как следствие, к росту цен реализации жилья.

2.2.3. Оценка бизнеса, недвижимого и движимого имущества
для целей приватизации

Адресаты: ФАУГИ, территориальные агентства ФАУГИ, комитеты по управлению имуществом субъектов федерации.
Необходимо:

1. Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости бизнеса (акций и долей), недвижимого и движимого имущества при приватизации.

2. Методические рекомендации по оценке арендной платы федерального и муниципального недвижимого имущества.

3. Методические рекомендации по оценке недвижимого имущества субъектами малого бизнеса.
Обоснование:

В соответствии с прогнозным планом (программой) приватизации на 2009 г., утвержденным распоряжением Правительства Российской Федерации от 01.09.2008 г. № 1272-р, приватизации подлежит 291 пакет акций открытых акционерных обществ.

Как показал анализ результатов оценки пакетов акций в связи со снижением спроса на выставляемые пакеты, следует отметить, что применяемая в настоящее время методология оценки стоимости имущества не отражает реальные кризисные процессы в экономике, что, в свою очередь, резко снижает доверие со стороны потенциальных инвесторов к результатам этих оценок.

Учитывая программу приватизации на 2010 г., серьезную значимость надлежащего и своевременного исполнения прогнозного плана приватизации как одной из доходной составляющей части бюджета Российской Федерации, целесообразна подготовка методических рекомендаций по оценке пакета акций для целей приватизации, учитывающих особенности оценки в условиях экономического кризиса, в первую очередь экономическое обесценение активов.

Кроме того, поскольку предпродажная подготовка предприятий при приватизации, включая и проведение финансово-экономического обследования (due diligence), в настоящее время практически не проводится, а это, безусловно, снижает достоверность для инвесторов результатов таких оценок, целесообразно предусмотреть проведение этих работ как этапа, предшествующего этэапу оценки для целей приватизации. Необходим учет затрат на проведение этих работ в соответствующих бюджетах. В случае принятия решения о проведении этих работ целесообразно предусмотреть подготовку соответствующих методических рекомендаций.

2.2.4. Оценка налогооблагаемой (кадастровой) стоимости
Адресаты: «Росреестр», территориальные отделения «Росреестра», структурные подразделения в субъектах федерации, ответственные за введение единого налога на недвижимость.
Необходимо:

1. Методические рекомендации по массовой оценке недвижимости для целей налогообложения для условий конкретного субъекта федерации.

2. Требования или технические условия по анализу данных о ценах сделок и предложений для условий конкретного субъекта Федерации.

3. Методические рекомендации по экспертизе результатов массовой оценки недвижимого имущества.

4. Методические рекомендации по проведению индивидуальных оценок объектов недвижимого имущества в случае споров по результатам массовой оценки для целей налогообложения.

5. Методические рекомендации по расчету стоимости воспроизводства/замещения, а также рекомендации по учету физического износа и функционального и экономического устаревания (обесценения).
Обоснование:

При принятии изменений в федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» в части привлечения независимых оценщиков к проведению оценки налогооблагаемой (кадастровой) стоимости для целей налогообложения недвижимости, необходимо учитывать, что в рамках ФСО или Методических рекомендаций можно будет описать только общие (рамочные) условия по методологии этих оценок.

Поскольку в зависимости от местных условий в любом случае придется проводить «привязку» этих общефедеральных требований, целесообразно уже сейчас, учитывая лимит времени (до 2012 г.), предусмотреть возможность разработки пилотных проектов в привязке к конкретным местным условиям в субъектах федерации.

Кроме того, как уже показал опыт работы с базами ФРС применительно к задачам оценки в г. Сочи и прилегающих районах, необходимо исходя из существующих программных средств по описанию как земельных участков (базы данных земельных комитетов), так и улучшений (базы данных БТИ) разрабатывать технические условия (требования) по формированию и актуализации этих баз для целей массовой оценки.

2.2.5. Оценка для целей формирования тарифов
Адресаты: Минэнерго РФ, «ФСТ», «Региональные энергетические комиссии», РЖД, Минтранс РФ, Минсвязи РФ.
Необходимо:

Методические рекомендации по расчету базы инвестированного капитала при переходе на тарифное регулирование на основе RAB-тарифов.
Обоснование:

В случае принятия решений по переходу той или иной отрасли или вида монопольной деятельности на систему RAB-тарифов, необходимо предусматривать методологическое обеспечение при расчетах инвестированного капитала – особый вид переоценки основных фондов регулируемой компании с учетом физического износа, а также с учетом специальных требований к формированию базы основных фондов, участвующих в регулируемом виде деятельности.

2.2.6. Оценка рыночной и инвестиционной стоимости результатов интеллектуальной деятельности (РИД) и бизнеса инновационных компаний при реализации венчурных проектов — оценка для целей инновационного развития
Адресаты: ГК «Роснано», ГК «Ростехнологии», «Российская венчурная компания», частные венчурные фонды с участием «РВК», Министерство науки и образования РФ (исполнение требований Закона № 217-ФЗ) и Минэнерго РФ в части проектов по энергосбережению, энергоэффективности и техническому перевооружению ТЭК.
Необходимо:

1. Методические рекомендации по расчету рыночной стоимости охраноспособных результатов интеллектуальной деятельности в отраслевом разрезе (РИД).

2. Методические рекомендации по оценке инвестиционной стоимости при реализации инновационных проектов.

3. Методические рекомендации по определению ставок роялти в отраслевом разрезе.

4. Рекомендации или предложения по оценке бизнеса малых инновационных (венчурных) компаний.

5. Рекомендации по оценке рыночной стоимости венчурных фондов.

6. Рекомендации по определению ставок роялти.
1   2   3   4   5

Похожие:

Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconИнновационно-модернизационная стратегия устойчивого развития
С другой стороны, многое и не удалось: экономический рост не вышел на планируемые масштабы, в целом сохраняется ресурсная ориентация...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconРаспоряжение Совета Министров СССР от 20 февраля 1948 г. N 1822
Утвердить прилагаемое Положение о порядке учета, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconЦентральный банк российской федерации
Порядка составления и представления формы указанные вложения подлежат отражению в графе 2 «до востребования и на 1 день» отчета по...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) icon«Система Л. В. Занкова в условиях введения фгос ноо» Гребнева Ирина Владимировна, учитель начальных классов, слушатель группы 238-11
«Развитие коммуникативных умений младших школьников посредством формирования контрольно-оценочной деятельности»
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconПрогнозный план (программа) приватизации федерального имущества и основные направления приватизации федерального имущества на 2011-2013 годы
Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» с учётом основных задач социально-экономического...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconОценка справедливой стоимости компании и её влияние на ценообразование на фондовом рынке США
Для этого решается задача построения методики, позволяющей формировать структуру инвестиций и адаптировать ее к изменяющимся экономическим...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconЗаявление – анкета*
Начальный капитал, направляемый Заемщиком в качестве оплаты части стоимости приобретаемого за счет кредита имущества
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconЗа отчетный период
Методике оценки показателей результативности деятельности исполнительных органов государственной власти Камчатского края, не входящих...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconСтратегия развития туризма в Российской Федерации как ключевое направление государственного регулирования туристской деятельности
Известно, что способы государственного регулирования различных отраслей жизнедеятельности российского государства и общества отличаются...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconНа автореферат диссертации Важкого Алексея Вячеславовича
Дтп, оценки остаточной стоимости автомобиля для налоговых или таможенных органов