Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности)

НазваниеЕ. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности)
страница4/5
Дата конвертации13.08.2013
Размер0.52 Mb.
ТипДокументы
1   2   3   4   5

Обоснование:

В рамках ФСО «Оценка результатов интеллектуальной деятельности» или Методических рекомендаций будут определены «рамочные» требования к оценке РИД.

Оценка инвестиционной стоимости практически не регламентируется никакими документами. Учитывая существенный объем бюджетного финансирования инновационных проектов, наличие определенной регламентации таких оценок, безусловно, минимизирует риски при проведении различных контрольных мероприятий.

2.2.7. Оценка рыночной стоимости имущества и инвестиционных проектов
при реализации этих проектов в режиме государственно-частного
партнерства (ГЧП)

Адресаты: ВЭБ (Центр ГЧП), Минэнерго РФ, РЖД, ФСФР (при условии принятия Федерального закона «Об инфраструктурных облигациях»), субъекты Федерации, реализующие такие проекты.
Необходимо:

Разработка методических рекомендаций.
Обоснование:

При реализации крупных инфраструктурных проектов, например на основе концессионных соглашений, возникает необходимость нескольких оценок как имущества, используемого (вносимого) в соглашение партнерами, так и обоснование платежей в случае реализации проекта. Учитывая сложные юридические конструкции в рамках таких соглашений, обоснованность применяемых методов оценки минимизирует риски партнеров в случае судебных споров. По сути, консультанты, включая оценщика, должны сопровождать такие проекты от этапа запуска до этапа окончания или прекращения по решению партнеров.

2.2.8. Оценка недвижимых объектов культурного наследия
Адресаты: Минкультуры РФ, органы охраны объектов культурного наследия субъектов федерации.
Необходимо:

1. Разработка методических рекомендаций по оценке стоимости воспроизводства недвижимых объектов культурного наследия.

2. Рекомендации по расчету охранно-сервисного потенциала.

3. Рекомендации по страхованию этих объектов.

4. Рекомендации по расчету убытков в случае утраты таких объектов.

Обоснование:

В готовящихся изменениях в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия» с учетом возможной приватизации этих объектов данные методические рекомендации будут необходимы в качестве обеспечения процесса оценки этих объектов на стадии заключения договоров с инвесторами.

3. ПЕРЕЧЕНЬ ОБЩИХ (СИСТЕМНЫХ) ЗАДАЧ
МЕТОДОЛОГИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
И НОВЫХ НАПРАВЛЕНИЙ РАЗВИТИЯ

3.1. Оценка справедливой стоимости для целей финансовой отчетности компаний
Адресаты: Минфин РФ, все крупные компании, готовящие отчетность по МСФО, банки.
Необходимо:

1. Внесение нового вида стоимости — «справедливая стоимость» в Закон № 135-ФЗ.

2. Внесение изменений в ПБУ 06/01 «Учет основных фондов» — разъяснений о возможности при переоценке основных фондов определять «справедливую стоимость».

3. Подготовка методических рекомендаций по расчету справедливой стоимости для целей подготовки финансовой отчетности.
Обоснование:

Действующий в РФ порядок учета основных фондов подразумевает учет только исторических затрат и в принципе не позволяет учесть фундаментальные изменения в экономике, в частности, происходящие повсеместно корректировки в отношении ценности активов вследствие экономического кризиса.

Необходимо также учитывать, что и понятие «рыночной стоимости» для целей финансовой отчетности не вполне уместно, так как это понятие (или вид стоимости) предполагает сделку с активом, а не использование этого актива в составе бизнеса.

Решить проблему могло бы внедрение в практику формирования и анализа финансовой отчетности компаний-заемщиков понятия «справедливой стоимости», которое, по сути, позволяет объективно оценить способность активов компании приносить доход исходя из сложившейся рыночной конъектуры на конкретную дату.

Иными словами, в данном случае справедливая стоимость выступает в качестве бухгалтерского понятия.

В российском законодательстве термин «справедливая стоимость» отсутствует, хотя в стандартах МСФО и GAAP данный вид стоимость широко применяется, в том числе и для оценки для целей залога.

Легализация «справедливой стоимости» для целей российского бухгалтерского учета позволила бы решить две фундаментальные проблемы:

– повысить для контролирующих органов, органов государственного управления, а также для собственников и инвесторов информативность отчетности компаний, что, безусловно, будет способствовать преодолению кризисных явлений в экономике;

– уменьшить транзакционные издержки компаний, вынужденных готовить отчетность по МСФО и GAAP.

3.2. Оценка справедливой залоговой стоимости
Адресаты: Банк России, банки, инвестиционные компании.

Необходимо:

1. Разработать «Методические рекомендации по расчету “справедливой залоговой стоимости”» в развитие п. 2.3 «Положения о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» ЦБ РФ № 254-П от 26.02.2004 г.

2. Подготовить положение и провести аккредитацию оценщиков при Банке России с целью обеспечения контроля за работой по оценке залогов.
Обоснование:

Сложившаяся практика организации работ по оценке для целей залога состоит в следующем:

1) при ряде банков проводятся аккредитации компаний по оценке стоимости имущества, в задачи которых зачастую входит определение рыночной стоимости предмета залога;

2) в ряде случаев эту оценку проводят внутренние подразделения банка, которые в том числе и выполняют функции экспертных групп по анализу отчетов, подготовленных аккредитованными оценщиками;

3) Требования к внутренним оценщикам формируются администрациями банка. При этом возможны ситуации, при которых функции этих оценщиков могут выполнять и специалисты, не имеющие соответствующей подготовки;

4) оплата услуг внешних оценщиков может проводиться как заемщиком, так и банком-кредитором. При этом признание оценки всегда осуществляется банком. Заемщик практически лишен «права голоса» в этом споре;

5) сложившаяся система организации оценки, при которой полная бесконтрольность со стороны как органов управления в лице Банка России, так и профессионального сообщества в лице саморегулируемых организаций оценщиков, создает, по нашему мнению, благодатную почву для системы злоупотреблений при выдаче и реструктуризации кредитов;

6) необходимо учитывать, что в определенной степени последствия кризиса в банковской системе могли бы быть минимизированы, если бы сложившаяся система оценки залогов для различных банков, в первую очередь системообразующих банков, не была бы монополизирована несколькими фирмами, о качестве работ которых мы можем только догадываться по результатам кризиса;

7) поскольку решение о признании величины стоимости объекта залога входит в задачи внутренних оценщиков, при существующей системе нарушается один из основных условий независимости оценщика, а именно отсутствие финансового интереса в оцениваемом имуществе.

Изменить сложившуюся ситуацию могла бы аккредитация оценщиков, привлекаемых для оценки залогов при Центральном Банке РФ.

Не завися в этом случае ни от банков, ни от заказчиков оценки и получая свой гонорар в соотношении 50/50 от банка и заказчика, независимые оценщики могли бы выполнить свою основную функцию при определении справедливой залоговой стоимости имущества, обеспечивая баланс интересов банка и заемщика.

Для стимулирования внедрения такой прозрачной схемы при организации процесса оценки целесообразно было бы внести ряд изменений в нормативную базу ЦБ РФ в части, касающейся обязательного резервирования. В случае если справедливая залоговая стоимость определена аккредитованным при ЦБ РФ оценщиком, резервирование для банка-кредитора устанавливается на минимальном уровне. В противном случае резервирование может быть максимально возможным.

Подобная централизация позволила бы разработать соответствующее методологическое обеспечение таких работ совместно с СРО оценщиков и Национальным советом по оценочной деятельности, разработать систему экспертизы отчетов, выработать механизмы финансовой и нефинансовой ответственности оценщиков, привлекаемых к таким работам.
3.3. Экспертиза отчетов

В случае разработки предлагаемых методических рекомендаций в качестве одного из разделов целесообразно включить методические рекомендации по экспертизе отчетов, выполненных с применением соответствующих методических рекомендаций. Это позволит минимизировать затраты на проведение собственно экспертизы и уменьшить число конфликтных ситуаций, возникающих при работе экспертных советов СРО.

3.4. Мониторинг рынка недвижимости как составная часть задачи информационно-аналитического обеспечения оценочной деятельности
Массовая и индивидуальная оценка для целей налогообложения — это не только и не столько общие рамочные условия и требования, хотя и этот вопрос является крайне важным, но и весь «технологический» процесс проведения этих работ, включая и информационно – аналитическое сопровождение и организацию работ.

В ст. 24.22 «Фонд данных государственной кадастровой оценки» Федерального закона № 167-ФЗ говорится: «Сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки и сформированные в результате ее проведения, составляют фонд данных государственной кадастровой оценки. В целях ведения фонда данных государственной кадастровой оценки орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, обеспечивает сбор исходных данных, результатов проведения государственной кадастровой оценки, а также проведение мониторинга рынка недвижимости. Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда устанавливается уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности».

Таким образом, впервые в российской практике проблема информационного обеспечения работ по оценке стоимости получила свое законодательное оформление, пока только применительно к вопросам определения кадастровой стоимости недвижимости для целей налогообложения.

Исходя из текста данной статьи, предполагается создание фонда данных государственной кадастровой оценки, включающего:

– исходные данные для проведения государственной кадастровой оценки;

– результаты государственной кадастровой оценки;

– систему мониторинга рынка недвижимости.

Если две первые задачи и данные, которые должны входить в создаваемый фонд, понятны, то вопрос о мониторинге рынка недвижимости требует своего отдельного обсуждения. Уже стало «общим местом» и превратилось в некий «ритуал» делать заявления о необходимости достоверной, проверяемой и воспроизводимой информации для целей оценки стоимости имущества. Вопрос о создании банков данных, информационных ресурсов, справочников и т. п. для целей оценки ни у кого из профессионалов не вызывает возражений. Заявления о том, что оценщик вправе сам использовать любые источники исходя из принципа независимости, которые иногда звучат от некоторых представителей оценочного сообщества, больше напоминают обычную демагогию и способ «прикрытия» своего непрофессионализма.

Необходимо также учитывать, что институциональные особенности системы экономических измерений в России, сложившиеся за последние годы, не способствуют информационной открытости и создают очень серьезные трудности при получении рыночной информации. Кроме того, собственно культура работы с рыночной информацией в России только формируется. Поэтому постановку задачи о создании системы мониторинга рынка недвижимости при переходе на единый налог на базе «адвалорного» налогообложения нужно признать правильной и своевременной.

В сети Интернет существует огромное количество сайтов и порталов, на которых в зависимости от целей и задач, которые стоят перед разработчиками этих продуктов, можно найти те или иные данные о рынке недвижимости. Ряд компаний периодически публикует свои аналитические обзоры о рынке недвижимости в целом или сегментах этого рынка в частности.

Весь этот плохо структурированный объем часто противоречивых данных с одной стороны, создает для оценщиков огромные затруднения при профессиональном выполнении своих обязанностей, а с другой стороны, позволяет, используя данную ситуацию, манипулировать результатами оценок.

Таким образом, создание системы мониторинга рынка недвижимости в первую очередь потребует серьезной теоретической и практической проработки.

В соответствии с упомянутой выше ст. 24.22 Закона № 167-ФЗ мониторинг рынка недвижимости рассматривается исключительно как составная часть кадастровой оценки недвижимости для целей налогообложения.

В этой связи хотелось бы обратить внимание на то, что собственно оценка для целей налогообложения — это оценка на одну фиксированную дату. Соответственно, и анализ рынка, который необходимо будет делать оценщикам, рассматривать как полноценный мониторинг нельзя.

Безусловно, имея полноценную и профессионально подготовленную систему мониторинга рынка использовать ее и для целей оценки для налогообложения можно и нужно. Но для этого необходимо четко определить принципы и подходы к созданию и поддержанию такой системы.

Создание любой информационно-аналитической системы — это длительный и затратный процесс. Рассчитывать на то, что оценщики, проводящие работы по оценке баз налогообложения, смогут и сформировать систему мониторинга — это утопия, которая, в конечном счете, может привести к очень серьезным последствиям. Поэтому постановка задачи о создании полноценной системы, обеспечивающей потребности и рынка и государства в информации о рынке недвижимости, является одним из ключевых вопросом в развитии оценки стоимости имущества на текущий момент. Пока же вопрос о создании системы «Мониторинг рынка недвижимости» рассматривается как вспомогательный (дополнительный) в рамках исключительно проведения кадастровой оценки для целей налогообложения.

По сути, задача должна формулироваться как задача создания полноценного рынка информационных услуг, обеспечивающего как оценщиков, так и иных пользователей достоверной информацией об этом рынке. Этот новый сегмент рынка информационных услуг должен развиваться и, как любой рынок, окупать затраты, которые несут активные игроки на этом рынке. А поскольку органы государственной власти также используют эту информацию, то и государство может оказать финансовую и административную помощь на стадии формирования этого рынка, тем более что информационные продукты, поставляемые эти рынком, крайне необходимы для целей формирования базы налогообложения при введении единого налога на недвижимость.

Профессиональное оценочное сообщество должно играть активную роль в формировании этой системы, в первую очередь как будущий потребителей продуктов, поставляемых с этого рынка.

Назрела необходимость в выработке общего регламента (технических требований) к информационному обеспечению массовой и индивидуальной оценки недвижимости как общей методологической базы для создания полноценной системы мониторинга.

Учитывая, что речь идет именно об информационных технологиях, без такого регламента создание полноценной системы невозможно. Необходимо учитывать, что собственно ведение подсистем системы мониторинга рынка недвижимости предполагается осуществлять в субъектах федерации. Поэтому данный регламент должен содержать только общие требования, которые бы позволили безболезненно осуществлять обмены информацией между участниками проекта.

Данный регламент должен содержать:

1) требования к составу и качеству используемой информации, включая систему верификации данных;

2) единые классификаторы объектов недвижимости;

3) периодичность актуализации данных;

4) общие требования к аккредитации информационно-аналитических компаний, информационных агентств — поставщиков информации о рынке недвижимости;

4) перечень рекомендованных сервисов;

5) общие требования по системам обмена информацией;

6) общие требования по защите информации;

7) общие требования о публично предоставляемых сервисах.

Безусловно, формирование такой системы должно базироваться на использовании ГИС-систем и web-технологий.

С 1 января 2012 г. в открытом доступе в сети Интернет будут доступны подготовленные Росреестром данные о ценах сделок, что является первым этапом в создании системы «Мониторинга рынка недвижимости». Внедрение такой системы, безусловно, является важным этапом в развитии системы информационного обеспечения как рынка недвижимости в целом, так и оценки недвижимости в частности. Но в полном объеме реализовать все потенциальные возможности такой системы можно только при условии создания системы мониторинга цен предложения и сделок.

В настоящее время в Росреестре ведутся работы по созданию кадастра единых объектов недвижимости, который, по сути, служит публичным информационным ресурсом. Использование этого ресурса в качестве базы (платформы) для формирования системы мониторинга рынка недвижимости является обязательным.

Одной из важнейших новаций принятой новой редакции Федерального закона № 167-ФЗ является закрепление принципа децентрализации при проведении кадастровой оценки объектов недвижимости для целей налогообложения. Соответственно, и создание системы мониторинга рынка недвижимости должно учитывать это обстоятельство.

Учитывая это, целесообразно рассмотреть возможность создания информационно-аналитического центра, осуществляющего координацию работ компаний в субъектах федерации, которые будут готовы подключиться к выполнению функций операторов системы мониторинга рынка на региональном уровне. При этом обеспечение общих форматов обмена данными уменьшает риски утраты (потери) данных вследствие объективных или субъективных причин. Эти работы должны проводиться в тесной координации с территориальными подразделениями Росреестра и местными администрациями.

В принципе, работы по разработке и утверждение данного регламента, а также учреждение информационно-аналитического центра мог бы осуществить Национальный совет по оценочной деятельности. Но, учитывая проблемы НСОД, о которых было сказано выше, в обозримом будущем это вряд ли возможно.

Целесообразно рассмотреть возможность реализации этого проекта на базе РОО. Задачи по созданию такой системы должны рассматриваться как одни из первоочередных задач для региональных отделений.

Наличие достоверной информации о рынке недвижимости, помимо собственно оценки стоимости недвижимости крайне необходимо для широкого спектра задач, включая:

– управление федеральным и муниципальным недвижимым имуществом;

– реализацию жилищной политики;

– анализ ликвидности залогов для банков;

– реализацию инвестиционных проектов в сфере недвижимости;

– разработку проектов развития территорий;

– охрану и восстановление объектов культурного наследия;

– анализ и прогноз последствий чрезвычайных ситуаций;

– развитие института страхования недвижимого имущества;

– целый ряд других задач.

Поэтому создание системы «Мониторинг рынка недвижимости» как составная часть национального проекта, имеющего не только цель обеспечения процесса кадастровой оценки для налогообложения, но и позволяющего решить целый комплекс иных задач, позволит, с одной стороны, минимизировать затраты на создание такой системы, с другой стороны, обеспечить устойчивое функционирование данной системы в будущем.

Применительно к задаче определения кадастровой стоимости недвижимости для целей налогообложения система «Мониторинг рынка недвижимости» при ее наличии позволила бы минимизировать риски претензий по результатам кадастровой оценки при условии проведения этих работ в следующем порядке:

1) запуск системы «Мониторинга» в субъекте федерации;

2) проведение ценового зонирования с использованием этой системы;

3) проведение собственно пообъектной оценки кадастровой стоимости недвижимого имущества.

При этом результаты ценового зонирования и данные, которые для этого зонирования используются, могли бы явиться основными исходными данными по анализу рынка для целей по объектной оценки на завершающем этапе. Кроме того, ценовые карты как результат работ по второму этапу могли бы рассматриваться как первый этап процесса массовой и индивидуальной оценки кадастровой стоимости, через Интернет доводиться до будущих налогоплательщиков, что, безусловно, минимизировало бы социальные риски при введении этого налога.

Такой порядок проведения работ позволил бы избежать большого числа ошибок («выбросов») при проведении оценки базы налогообложения, упростил бы построение различенных математических моделей массовой оценки, выявил особенности принятой первоначальной схемы ценового зонирования, иными словами, позволил бы провести «настройку» всей системы массовой оценки, учитывающей особенности локальных рынков недвижимости в субъектах федерации.

Реализация этих задач в принципе невозможна без использования современных информационных технологий. По нашему мнению, решить данные задачи можно с применением технологии «Cloud Computing» («Облачные вычисления») для целей информационно-аналитического обеспечения оценочной деятельности.
1   2   3   4   5

Похожие:

Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconИнновационно-модернизационная стратегия устойчивого развития
С другой стороны, многое и не удалось: экономический рост не вышел на планируемые масштабы, в целом сохраняется ресурсная ориентация...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconРаспоряжение Совета Министров СССР от 20 февраля 1948 г. N 1822
Утвердить прилагаемое Положение о порядке учета, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconЦентральный банк российской федерации
Порядка составления и представления формы указанные вложения подлежат отражению в графе 2 «до востребования и на 1 день» отчета по...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) icon«Система Л. В. Занкова в условиях введения фгос ноо» Гребнева Ирина Владимировна, учитель начальных классов, слушатель группы 238-11
«Развитие коммуникативных умений младших школьников посредством формирования контрольно-оценочной деятельности»
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconПрогнозный план (программа) приватизации федерального имущества и основные направления приватизации федерального имущества на 2011-2013 годы
Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» с учётом основных задач социально-экономического...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconОценка справедливой стоимости компании и её влияние на ценообразование на фондовом рынке США
Для этого решается задача построения методики, позволяющей формировать структуру инвестиций и адаптировать ее к изменяющимся экономическим...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconЗаявление – анкета*
Начальный капитал, направляемый Заемщиком в качестве оплаты части стоимости приобретаемого за счет кредита имущества
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconЗа отчетный период
Методике оценки показателей результативности деятельности исполнительных органов государственной власти Камчатского края, не входящих...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconСтратегия развития туризма в Российской Федерации как ключевое направление государственного регулирования туристской деятельности
Известно, что способы государственного регулирования различных отраслей жизнедеятельности российского государства и общества отличаются...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconНа автореферат диссертации Важкого Алексея Вячеславовича
Дтп, оценки остаточной стоимости автомобиля для налоговых или таможенных органов