Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности)

НазваниеЕ. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности)
страница1/5
Дата конвертации13.08.2013
Размер0.52 Mb.
ТипДокументы
  1   2   3   4   5
Проект

Подготовил

вице-президент РОО

Е.И. Нейман

СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА (ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ)
В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Предложения Российского общества оценщиков
в «Концепцию развития оценочной деятельности
в Российской Федерации»


ВВЕДЕНИЕ
Первая Концепция развития оценочной деятельности (далее — Концепция) была разработана в 1997 г. и определяла основные цели и задачи развития оценки стоимости имущества на период 1998–2003 гг.

Вторая Концепция, подготовленная по заданию Министерства экономического развития и торговли РФ, определяла основные этапы по подготовке к переходу оценочной деятельности к режиму саморегулирования в период 2004–2008 гг.

В 2008 г. были разработаны предложения по подготовке новой редакции Концепции до 2012 г. Эти предложения базировались на подготовленной Министерством экономического развития Российской Федерации Стратегии экономического развития Российской Федерации до 2020 г. (далее — «Стратегия 2020»).

Однако мировой экономический кризис и последовавшие за ним кардинальные изменения в программных документах не позволили сформировать полноценную Концепцию. По последним данным, новый проект «Стратегии 2020» должен быть опубликован 1 декабря 2011 г. После принятия окончательной редакции этого документа целесообразно в рамках Национального совета по оценочной деятельности (НСОД) разработать новую редакцию Концепции.

Данный документ является предложениями Российского общества оценщиков для включения в новую редакцию Концепции.

1. АНАЛИЗ СИТУАЦИИ
В 2008–2011 гг. процесс внесения изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ в общем был завершен. Эти изменения в законодательстве в целом определили роль и место оценочной деятельности в экономике Российской Федерации.

Среди этих изменений, которые, безусловно, влияют на развитие института оценки в Российской Федерации, можно выделить следующие:

– оценочная деятельность осуществляется в режиме обязательного саморегулирования;

– кадастровая оценка, в том числе и оценка для целей налогообложения недвижимости, осуществляется независимыми оценщиками. Результаты кадастровой оценки могут быть оспорены, в том числе и во внесудебном порядке, при наличии отчета об оценке, выполненного также независимым оценщиком;

– экспертиза отчетов об оценке является одним из видов оценочной деятельности, осуществлять которую могут оценщики, прошедшие специальную аттестацию.

1.1. Влияние кризисных явлений на развитие оценочной деятельности
Кризисные явления в мировой экономике, нестабильность финансовых и иных рынков являются объективными факторами, влияющими на развитие оценочной деятельности во всем мире. Следствием этих процессов является кардинальный пересмотр Системы Международных стандартов оценки (МСО) и выход в 2011 г. принципиально новой редакции МСО 2011. Анализ, осмысление и применение в практике российской оценки этих изменений должны стать одним из основных направлений деятельности РОО.

Практически единогласно высказываемая руководителями всех стран на совещаниях G20 неудовлетворенность существующей системой экономических измерений и необходимость ее пересмотра отражают те глубинные процессы, которые, видимо, должны привести к кардинальным изменениям понятий и концептов в мировой экономике.

В этой связи хотелось бы привести следующую цитату.

В своем выступлении на форуме в Давосе в 2009 г. председатель Правительства РФ В.В. Путин сказал: «Это колоссальные дисбалансы, накопившиеся за последние годы. В первую очередь, между масштабами финансовых операций и фундаментальной стоимостью активов, между возросшим спросом на кредитные ресурсы и источниками его обеспечения. Серьезный сбой дала сама система глобального экономического роста, в которой один центр практически без ограничений и бесконтрольно печатает деньги и потребляет блага, а другой производит недорогие товары и сберегает выпущенные другими государствами деньги. <…> Смысл нашего предложения в том, что в основу реформы стандартов аудита, бухгалтерского учета, системы рейтингов должно быть положено возвращение к понятию фундаментальной стоимости активов. То есть оценки того или иного бизнеса должны строиться на его способности генерировать добавленную стоимость, а не на разного рода субъективных представлениях. На наш взгляд, будущая экономика должна стать экономикой реальных ценностей. Конечно, возникает вопрос -- как этого добиться? Это законный вопрос. У меня на него нет ответа. Нужно подумать вместе».

Уникальный опыт России заключается в том, что она полностью ощутила все прелести «тотального государственного контроля» и за последние 20 лет впитала, к сожалению, только «облегченные» и во многом устаревшие представления о рынке и рыночной экономике. Этот опыт позволят реализовать принципиально новые, по сути, инновационные изменения в системе экономических измерений. Именно институт независимой оценки стоимости имущества может стать одним из основных элементов этой новой архитектуры. Но при этом и методология оценки стоимости имущества, концепты оценки, оценочная аксиоматика должны быть пересмотрены и уточнены в соответствии с новыми задачами.

К сожалению, работы в этом направлении практически не ведутся. Организация таких комплексных исследований и разработка соответствующих предложений может быть реализована только в тесном взаимодействии представителей фундаментальной экономической науки и оценочного сообщества.

1.2. Развитие саморегулирования и проблема демпинга на рынке оценки
C 2008 г. оценка стоимости имущества в Российской Федерации осуществляется в режиме обязательного саморегулирования.

Необходимо учитывать, что институт саморегулирования не только оценочной деятельности, но и иных видов профессиональной и предпринимательской деятельности — принципиально новый институт. Сама концепция (доктрина) саморегулирования является предметом постоянного обсуждения и анализа. Работа по внесению изменений в Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» показывает, что становление этого нового института еще не завершено, а уже имеющиеся результаты требует взвешенного анализа и мониторинга.

Как показывает опыт прошедших лет, принятия законов, даже правильных и соответствующих рыночному механизму ведения хозяйства, явно недостаточно для того, чтобы эти механизмы действительно эффективно заработали.

Усиление роли государства, в первую очередь федеральной исполнительной власти, именно на этапе реформирования вполне оправдано в первую очередь для выработки механизмов реализации этих законодательных актов. Но это усиление оправдано именно в том случае, если реформирование направлено на преодоление негативных тенденций, а не на их консервацию. Реализация задач по управлению экономикой в условиях авторитарного правления без наличия действенных противовесов в лице политических партий и развитого гражданского общества, может, в конечном счете, просто «законсервировать» возникшие «институциональные ловушки» и спровоцировать перерождение (мутацию) возникших нормальных институтов в «псевдоинституты».

Формально эти институты присутствуют, сохраняется внешняя атрибутика, а содержательно эти институты не только не способствуют повышению общей эффективности экономики, а наоборот, усиливают влияние негативных тенденций, легализуют и закрепляют эти негативные тенденции посредством использования профессиональных навыков и формальных (внешних) форм представления результатов своих работ.

В современных условиях развитие таких механизмов управления профессиональными видами деятельности характерно для обществ, имеющих развитую систему демократических институтов.

Формирование такой системы в условиях авторитарного управления и фактически только формирующегося гражданского общества способно привести к созданию «квазибюракратических» саморегируемых организаций, которые могут спровоцировать загнивание и вырождение тех или иных профессиональных видов деятельности.

Помимо нравственных (этических) проблем возможная «мутация» институтов имеет и свои экономические последствия для развития рынка профессиональных услуг. Основной задачей такого «псевдоинститута» является соблюдение формальных (внешних) признаков, а содержательное наполнение оказываемой профессиональной услуги является вторичным, не представляющим существенного интереса.

Кроме того, получаемые результаты в случае, если услуга оказывается профессионально, могут оказаться вредными и даже опасными для конкретного заказчика, поскольку способны привести к нарушению сложившейся ситуации, при которой экономически выгодные для конкретного индивидуума условия могут оказаться крайне невыгодными и вредными для экономки в целом. Начинается процесс селекции (отбора) таких агентов, которые соглашаются обслуживать клиентов и выполнять свои профессиональные обязанности с соблюдением именно формальной, а не содержательной составляющей. И в обществе в целом, и у потенциальных потребителей услуг в частности вырабатывается устойчивое мнение об отсутствии сколь бы то ни было существенных затрат на проведение этих работ.

Основным критерием при выборе агента (подрядчика) становится вопрос о стоимости услуг и о наличии определенных «административных» рычагов у агента, оказывающего данную услугу по легализации результатов его работы. Падение уважения к профессиональным навыкам и умениям этих специалистов формирует в обществе устойчивое недоверие к результатам их работы, отношение к работе отечественных специалистов становится негативным, и этот рынок услуг занимают представители иностранных консалтинговых компаний. А призывы административными методами «навязать» привлечение российских специалистов в данном случае рассматриваются потенциальными заказчиками как лишнее подтверждение ангажированности и низкой квалификации этих специалистов.

В результате возникают фактически два рынка этих услуг: профессиональный рынок с достойной оплатой работы, на котором в основном трудятся иностранные специалисты, и «псевдорынок», на котором постепенно, вследствие ценовой дискриминации и использования определенных административных рычагов, остаются только «псевдоагенты», в задачи которых входит имитация профессиональной деятельности. Соответственно, оплата этой имитации со стороны заказчиков в данном случае становится несоизмеримой с оплатой услуг иностранных специалистов, объемы такого «псевдорынка» становятся несоизмеримыми с объемами рынка профессиональных услуг. Это может привести к полной ликвидации такого профессионального вида деятельности, осуществляемого силами отечественных специалистов. А поскольку потребность в осуществлении этих услуг для экономики в целом остается, эту нишу занимают иностранные специалисты.

В определенной степени на процесс формирования таких «псевдоинститутов» влияет и государство. Поскольку необходимость в проведении тех или иных работ в отношении государственной собственности законодательно закрепляется теми или иными правовыми актами, а финансирование и сроки проведения этих работ зачастую не соответствуют реальным потребностям, само государство провоцирует имитацию профессиональной деятельности. Эти сигналы воспринимаются и негосударственным сектором экономики, что также ухудшает ситуацию.

Рассмотренные выше механизмы возможной «мутации» (перерождения) относятся не только к деятельности по оценке стоимости имущества, но и к иным профессиональным видам деятельности: аудиту, налоговому консультированию, деятельности арбитражных управляющих, юридическим услугам, услугам в сфере обеспечения функционирования рынка ценных бумаг и т. п. Естественно, в каждой из профессиональных сфер деятельности существуют свои особенности, но, по видимому, есть и общие проблемы, которые присущи им в современных условиях России.

Необходимо отметить, что описанный выше механизм, к сожалению, уже функционирует в современных условиях развития оценочной деятельности в Российской Федерации.

Демпинг, в настоящее время имеющий место при заключении в первую очередь государственных контрактов, как раз и свидетельствует о наличии этих негативных тенденций. В определенной степени причиной этой наметившейся тенденции «мутации» института саморегулирования оценочной деятельности является действующий порядок организации закупок услуг, определяемый Законом № 94-ФЗ. Поэтому принятие новой системы организации государственных закупок в рамках Федеральной контрактной системы в определенной степени может исправить ситуацию. Однако борьбу с этим явлением в первую очередь должно осуществлять само профессиональное сообщество.

Среди возможных способов борьбы с возможным перерождением и деградацией профессионального вида деятельности можно выделить следующие:

– внедрение полноценной системы стандартов, принятой в мировой практике. Именно эти стандарты, а не суррогаты, зачастую призванные обеспечить псевдонаучное обеспечение формирующегося «псевдоинститута», позволят сохраняться и развиваться профессиональному виду деятельности;

– создание полноценных систем информационного-аналитического обеспечения процесса оценки;

– повышение роли экспертизы отчетов об оценке, в первую очередь «стоимостной» экспертизы;

– организация силами СРО оценщиков и НСОД практики «антидемпинговых» расследований с широким обсуждением результатов этих мероприятий.

1.3. Проблемы кадастровой оценки
Переход к введению единого налога на недвижимость на основе рыночной стоимости, безусловно, является нужным и важным процессом на пути модернизации и развития экономики в Российской Федерации. Необходимо учитывать, что этот переход затронет практически каждого гражданина. Цена ошибок при реализации этого проекта может быть очень высокой для всех заинтересованных сторон — граждан, бизнеса и власти.

В соответствии с принятой новой редакцией Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определение кадастровой стоимости и экспертиза отчетов должны осуществляться независимыми оценщиками и саморегулируемыми организациями оценщиков.

Для формирования системы кадастровой оценки недвижимости принят целый ряд документов, в том числе Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4), «Типовые требования к порядку создания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (приказ Минэкономразвития России № 69 от 22.02.2011 г.). Вместе с тем собственно процесс организации и проведения кадастровой оценки, который имеет место в настоящее время, вызывает озабоченность профессионального оценочного сообщества.

Необходимо учитывать, что в свое время система организации и методология проведения государственной кадастровой оценке земельных участков была подвергнута справедливой критике председателем Правительства РФ В.В. Путиным. Премьер В.В. Путин, отвечая в Госдуме на вопросы при обсуждении правительственного отчета о деятельности Правительства Российской Федерации за 2009 г., сказал следующее (ниже приведен фрагмент публикации в «Парламентской газете» от 23 апреля 2010 .)1:

«Валерий Селезнев из фракции ЛДПР считает, что 582-е постановление Правительства от 16 июля прошлого года об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, привело к многократному увеличению арендной платы для предприятий малого и среднего бизнеса. Депутата интересовало, есть ли в планах Правительства корректировка данного постановления в сторону уменьшения стоимости аренды земли.

«Вы правы. То, что сейчас происходит в указанной области, это безобразие, — считает Владимир Путин. — Правда, не думаю, что виной этому упомянутое вами постановление Правительства. Но сфера не урегулирована, а это ведет к тому, что и регионы, и федеральные службы заказывают кадастровую оценку. И в зависимости от этой кадастровой оценки, которую неизвестно как проводят, надо платить и налоги, и арендную плату. И это, конечно, очень коррупционная сфера. В разы повышается арендная плата для некоторых предприятий и учреждений, и это никуда не годится.

В ближайшее время нужно будет и закон поправить, и возложить право оценки земли только на субъекты Российской Федерации, исключив из этого процесса соответствующие федеральные службы. С этими предложениями мы выйдем в ближайшее время».

Принятый Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон « Об оценочной деятельности в Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 167-ФЗ от 22.07.2010 г. завершил продолжающуюся на протяжении последних 10 лет дискуссию по вопросу о роли и месте независимой оценки в системе государственной кадастровой оценки для целей налогообложения.

По сути, определение базы налогообложения недвижимости передается на аутсорсинг независимым оценщикам. В итоге и ответственность, включая имущественные претензии, которые могут возникнуть как у налогоплательщиков, так и у государства, также могут быть предъявлены и к оценщикам и к СРО оценщиков.

В соответствии со ст. 2416 « Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости» Закона № 167-ФЗ, составной и неотъемлемой частью работ по определению кадастровой стоимости является экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости, в том числе повторной, в саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. При этом в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета,

Экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков о несоответствии отчета об определении кадастровой стоимости требованиям настоящего федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, включает в себя исчерпывающий перечень выявленных нарушений и их соответствующее обоснование.

Исполнитель работ по определению кадастровой стоимости с учетом выявленных нарушений дорабатывает отчет об определении кадастровой стоимости и обеспечивает проведение его повторной экспертизы.

Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия экспертного заключения о его соответствии требованиям настоящего федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.
  1   2   3   4   5

Похожие:

Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconИнновационно-модернизационная стратегия устойчивого развития
С другой стороны, многое и не удалось: экономический рост не вышел на планируемые масштабы, в целом сохраняется ресурсная ориентация...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconРаспоряжение Совета Министров СССР от 20 февраля 1948 г. N 1822
Утвердить прилагаемое Положение о порядке учета, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconЦентральный банк российской федерации
Порядка составления и представления формы указанные вложения подлежат отражению в графе 2 «до востребования и на 1 день» отчета по...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) icon«Система Л. В. Занкова в условиях введения фгос ноо» Гребнева Ирина Владимировна, учитель начальных классов, слушатель группы 238-11
«Развитие коммуникативных умений младших школьников посредством формирования контрольно-оценочной деятельности»
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconПрогнозный план (программа) приватизации федерального имущества и основные направления приватизации федерального имущества на 2011-2013 годы
Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» с учётом основных задач социально-экономического...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconОценка справедливой стоимости компании и её влияние на ценообразование на фондовом рынке США
Для этого решается задача построения методики, позволяющей формировать структуру инвестиций и адаптировать ее к изменяющимся экономическим...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconЗаявление – анкета*
Начальный капитал, направляемый Заемщиком в качестве оплаты части стоимости приобретаемого за счет кредита имущества
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconЗа отчетный период
Методике оценки показателей результативности деятельности исполнительных органов государственной власти Камчатского края, не входящих...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconСтратегия развития туризма в Российской Федерации как ключевое направление государственного регулирования туристской деятельности
Известно, что способы государственного регулирования различных отраслей жизнедеятельности российского государства и общества отличаются...
Е. И. Нейман стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) iconНа автореферат диссертации Важкого Алексея Вячеславовича
Дтп, оценки остаточной стоимости автомобиля для налоговых или таможенных органов