пїњ

ѕризнание права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства как способ защиты прав участника долевого строительства

(ћаштакова Ќ. ј.) ("Ќотариус", 2011, N 2) “екст документа

ѕ–»«ЌјЌ»≈ ѕ–ј¬ј Ќј ƒќЋё ¬ ѕ–ј¬≈ —ќЅ—“¬≈ЌЌќ—“» Ќј ќЅЏ≈ “ Ќ≈«ј¬≈–Ў≈ЌЌќ√ќ —“–ќ»“≈Ћ№—“¬ј  ј  —ѕќ—ќЅ «јў»“џ ѕ–ј¬ ”„ј—“Ќ» ј ƒќЋ≈¬ќ√ќ —“–ќ»“≈Ћ№—“¬ј <*>

Ќ. ј. ћјЎ“ј ќ¬ј

-------------------------------- <*> Mashtakova N. A. Recognition of right to share in the right of ownership to the object of uncompleted construction.

ћаштакова Ќаталь€ јндреевна, аспирант кафедры гражданского права »нститута права, социального управлени€ и безопасности ”дмуртского государственного университета.

—пособы защиты прав участников долевого строительства, предусмотренные «аконом об участии в долевом строительстве, не позвол€ют надлежащим образом защитить права участников долевого строительства при введении в отношении застройщика процедуры банкротства. ¬ качестве способа защиты прав участника долевого строительства в законе можно предусмотреть право участника долевого строительства на признание за последним права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства пропорционально вложенным денежным средствам.

 лючевые слова: объект незавершенного строительства, жилищное право, долевое строительство, застройщик, уставный капитал, земельный участок.

Means of protection of rights of participants of share construction provided for by Law on Participation in Share Construction do not allow to appropriately protect the rights of participants of share construction in case of introduction of procedure of bankruptcy with regard to tenant builder. As a means of protection of rights of participant of share construction the law may provide for the right of participant of share construction to recognition of his right to share in the right of ownership to the object of uncompleted construction in proportion to the investment made.

Key words: object of uncompleted construction, housing law, share construction, tenant builder, chartered capital, land plot.

«акрепление в «аконе об участии в долевом строительстве способов обеспечени€ исполнени€ об€зательств и повышенных мер ответственности €вилось первой, но неэффективной ступенью в защите прав участников долевого строительства. ¬ большинстве случаев на момент обращени€ участника долевого строительства с иском в суд у застройщика ничего, кроме уставного капитала, объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором данный объект возводитс€, не имеетс€. —оответственно возвратить вложенные денежные средства из вышеуказанного имущества практически невозможно, поскольку уставный капитал застройщика не велик, а объект незавершенного строительства неликвиден. Ќа сегодн€шний момент достроить или перепрофилировать объект незавершенного строительства - достаточно дорогосто€щее и убыточное меропри€тие. јнализ правоприменительной практики показывает, что гарантии, предусмотренные «аконом об участии в долевом строительстве, на сегодн€шний день не действуют, а участники долевого строительства стараютс€ искать новые способы защиты своего нарушенного права. ¬ насто€щее врем€ в суды общей юрисдикции и в арбитражные суды поступает большое количество исков о признании права собственности на долю в объектах незавершенного строительства в виде конкретной квартиры (нежилого помещени€). ѕрактика судов общей юрисдикции и арбитражных судов по данным спорам различна. јрбитражные суды отказывают в признании собственности на долю в объекте незавершенного строительства, поскольку действующее законодательство не признает объект незавершенного строительства до передачи его участнику долевого строительства в качестве объекта вещного права <1>. -------------------------------- <1> —м.: решение јрбитражного суда —вердловской области от 12 окт€бр€ 2010 г. по делу N ј60-19069/2010-—1, ѕостановление ‘ј— ”ральского округа от 17 июл€ 2006 г. N ‘09-5258/06-—4 по делу N ј47-12218/2003-8-√  // —прав.-правова€ система " онсультантѕлюс: ¬ерси€ѕроф". ћ., 2010. ƒоступ из локальной сети »ндустриального районного суда г. »жевска ”дмуртской –еспублики.

¬ практике судов общей юрисдикции имеютс€ "положительные" решени€ по указанным спорам, однако и здесь судебна€ практика не отличаетс€ единообразием. ¬ некоторых случа€х суды общей юрисдикции отказывают в признании права собственности на долю в указанных объектах незавершенного строительства, ссыла€сь на то, что «аконом об участии в долевом строительстве такой способ защиты прав участников не предусмотрен <2>. ƒругие суды считают, что исковые требовани€ подлежат удовлетворению <3>. -------------------------------- <2> —м.: решение »ндустриального районного суда г. »жевска ”– от 27 декабр€ 2010 г. по делу N 2-4398/10 // јрхив »ндустриального районного суда г. »жевска ”дмуртской –еспублики; ќпределение ¬оронежского областного суда от 2 феврал€ 2010 г. по делу N 33-468; ќпределение ћосковского областного суда от 2 сент€бр€ 2010 г. по делу N 33-15632 // —прав.-правова€ система " онсультантѕлюс: ¬ерси€ѕроф". ћ., 2010. ƒоступ из локальной сети »ндустриального районного суда г. »жевска ”дмуртской –еспублики. <3> —м.: ќпределение —удебной коллегии по гражданским делам ћосковского областного суда от 16 ма€ 2006 г. по делу N 33-5604; ќпределение ”ль€новского областного суда от 29 ма€ 2007 г. // —прав.-правова€ система " онсультантѕлюс: ¬ерси€ѕроф". ћ., 2010. ƒоступ из локальной сети »ндустриального районного суда г. »жевска ”дмуртской –еспублики.

¬ 2009, 2010 гг. ”стиновским и »ндустриальным районным судом г. »жевска ”дмуртской –еспублики было рассмотрено большое количество подобных исковых за€влений от участников долевого строительства, при этом процент готовности объектов незавершенного строительства был достаточно значительный (от 95 до 99%) <4>. —удебными решени€ми было признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. ѕри этом размер доли был определен в виде спорной квартиры (нежилого помещени€). -------------------------------- <4> —м.: решение ”стиновского районного суда г. »жевска ”– от 27 окт€бр€ 2010 г. по гражданскому делу N 2-2335/10; решение ”стиновского районного суда г. »жевска ”– от 16 июн€ 2010 г. по гражданскому делу N 2-1447/10 // ќфициальный сайт ”стиновского районного суда г. »жевска ”дмуртской –еспублики: http://ustinovskiy. udm. sudrf. ru/; решение »ндустриального районного суда г. »жевска по гражданскому делу N 2-2159/09 от 28 окт€бр€ 2009 г.; решение »ндустриального районного суда г. »жевска по делу N 2-2941/09 от 3 декабр€ 2009 г. // јрхив »ндустриального районного суда г. »жевска ”дмуртской –еспублики.

—огласно ст. 219 √ражданского кодекса –‘ право собственности на здани€, сооружени€ и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (в том числе и на объект незавершенного строительства), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. ѕо действующему законодательству на долю в праве собственности на недвижимое имущество распростран€етс€ правовой режим недвижимости: к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость примен€ютс€ специальные правила, регулирующие гражданский оборот недвижимости. ƒо придани€ объекту незавершенного строительства статуса недвижимого имущества он €вл€етс€ совокупностью стоимости строительных материалов и вложенного труда, котора€ имеет конкретное денежное выражение. —оответственно до завершени€ строительства и приобретени€ объектом незавершенного строительства статуса недвижимого имущества в указанном объекте можно определить только долю указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство. ¬ насто€щее врем€ судебные решени€ о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства подмен€ют собой акт государственной регистрации объекта незавершенного строительства и производ€т выдел доли в несуществующем (с юридической точки зрени€) объекте недвижимости. —читаю, что в данном случае необходимо признавать не право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, а право на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства. ѕредполагаем, что в случае введени€ в отношении застройщика процедуры банкротства, прекращени€ или приостановлени€ строительства помимо расторжени€ договора об участии в долевом строительстве можно было бы предусмотреть право участников долевого строительства на признание доли в праве собственности на объект незавершенного строительства пропорционально доле вложенных денежных средств. ѕритом на законодательном уровне необходимо установить, при какой степени готовности объекта незавершенного строительства участник долевого строительства имеет право обратитьс€ в суд с указанным иском. Ќа сегодн€шний день законодательство –‘ не содержит исчерпывающего пон€ти€ "объект незавершенного строительства", не выдел€ет признаков, присущих данному объекту (например, степени готовности объекта), в св€зи с чем единообразной судебной практики в данном вопросе также не сформировано. ѕредполагаю, что признание права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства дл€ участника долевого строительства с экономической стороны будет целесообразно только при значительной степени готовности объекта незавершенного строительства (процент завершенности должен быть установлен законом). ƒанные выводы подтверждает и судебна€ практика, когда признание права собственности на долю осуществл€лось при значительном проценте готовности объекта незавершенного строительства (75 - 100%) <5>. -------------------------------- <5> —м.: решение Ћенинградского районного суда г.  алининграда от 2 апрел€ 2009 г.; ќпределение —вердловского областного суда от 21 сент€бр€ 2010 г. N 33-11084/2010 // —прав.-правова€ система " онсультантѕлюс: ¬ерси€ѕроф". ћ., 2010. ƒоступ из локальной сети »ндустриального районного суда г. »жевска ”дмуртской –еспублики.

ѕризнание права на долю в праве собственности на указанный объект недвижимости должно повлечь прекращение правомочий застройщика на земельный участок, с последующей передачей или переоформлением данных прав на объединение участников долевого строительства (например, “—∆ или ∆— ).

------------------------------------------------------------------

Ќазвание документа пїњ