пїњ

ќтметки о возражении в ≈дином государственном реестре прав на недвижимое имущество

(ƒемкина ј. ¬.) ("»мущественные отношени€ в –оссийской ‘едерации", 2014, N 2) “екст документа

ќ“ћ≈“ » ќ ¬ќ«–ј∆≈Ќ»» ¬ ≈ƒ»Ќќћ √ќ—”ƒј–—“¬≈ЌЌќћ –≈≈—“–≈ ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ≈ »ћ”ў≈—“¬ќ

ј. ¬. ƒ≈ћ »Ќј

јлес€ ¬€чеславовна ƒемкина, ведущий советник аппарата  омитета √осударственной ƒумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, кандидат юридических наук (г. ћосква).

¬ статье анализируютс€ новые положени€ статьи 8.1 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации (√  –‘) об отметках в –еестре прав, введенные дл€ защиты правообладател€ в случае незаконного исключени€ сведений о нем из соответствующего реестра в результате неправомерных действий третьих лиц. ќтмечаютс€ противоречи€ норм специального закона, регулирующего пор€док внесение подобных отметок в отношении прав на недвижимое имущество, положени€м √  –‘. ƒелаетс€ вывод о необходимости приведени€ норм специального закона в соответствие с правилами статьи 8.1 √  –‘.

 лючевые слова: регистраци€ прав, отметки в –еестре прав, защита права.

Notes on objections to the unified state register of real estate A. V. Demkina

The article is devoted to new rules of the Civil code of Russian Federation about the mark objection to the State register of rights, that protect the owner from wrongful acts of other. Order to make similar marks in respect of rights to immovable property is defined in a special law, but special law and the provisions of the Civil code there are contradictions, which are marked in the article. In general, the rules about grades focused on operational protection against unlawful appropriation of another's property by warnings appearance figures bona fide purchaser of real property.

Key words: register of rights, the mark objection to the State register of rights, protection of the right.

— 1 марта 2013 года в √ражданском кодексе –оссийской ‘едерации (далее - √  –‘) по€вилось правило об отметках о возражении лица, право которого было зарегистрировано ранее в √осударственном реестре (далее - также правила об отметках) <1>. ƒл€ реализации этого правила в отношении прав на недвижимое имущество ‘едеральным законом от 23 июл€ 2013 года N 250-‘« "ќ внесении изменений в отдельные законодательные акты –оссийской ‘едерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости", вступившим в силу с 1 окт€бр€ 2013 года, вводитс€ нова€ стать€ 28.1 ‘едерального закона от 21 июл€ 1997 года N 122-‘« "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - «акон о государственной регистрации прав) <2>. ќднако не все положени€ указанной статьи соответствуют правилам статьи 8.1 √  –‘. -------------------------------- <1> ќтметим, что правила статьи 8.1 √  –‘ о государственной регистрации прав на имущество будут подлежать применению не только к правам на недвижимость, но и ко всем случа€м, когда по закону требуетс€ государственна€ регистраци€ прав, в том числе к регистрации перехода исключительных прав. <2> ѕо мнению ‘едеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, правила статьи 8.1 √  –‘ об отметках не должны были примен€тьс€ до включени€ в «акон о государственной регистрации прав пор€дка включени€ в –еестр отметки о наличии возражений. ѕодробнее см. [5].

ѕравила об отметках о возражении (п. 7 ст. 8.1 √  –‘) направлены на обеспечение оперативной защиты законного правообладател€ имущества от неправомерного изменени€ данных –еестра прав на имущество. ¬ соответствии с пунктом 7 статьи 8.1 √  –‘ в отношении зарегистрированного права в √осударственный реестр в пор€дке, установленном законом, может быть внесена отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. «аконодатель называет следующие услови€ внесени€ такой отметки: 1) право уже должно быть зарегистрировано в –еестре. ѕравом на внесение отметки о возражении может воспользоватьс€ только правообладатель, право которого в установленном пор€дке было внесено в √осударственный реестр прав. Ёто правило по€вилось в √  –‘, так как в отношении неучтенного права процедура внесени€ отметки о возражении была бы осложнена тем, что ни об объекте права, ни о правообладателе, ни о самом праве никаких данных в –еестре нет. ќсобых преп€тствий дл€ включени€ подобного правила об отметках в отношении неучтенных прав нет, и в последующем законодатель мог бы расширить возможность применени€ подобного права; 2) отметка о возражении вноситс€ только по за€влению лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. “аким образом, этот способ защиты неприменим, например, в том случае, когда один из наследников, пропустивший срок прин€ти€ наследства и оспаривающий права другого наследника, хотел бы внести в –еестр отметку, чтобы как-то повли€ть на реализацию спорного имущества. ѕоскольку воспользоватьс€ подобным способом защиты может только лицо, которое было уже указано в –еестре как правообладатель, такой наследник правом на отметку не обладает. Ёто условие применени€ права на отметку о возражении также введено дл€ ограничени€ возможности злоупотреблений таким правом. “аким образом, правила об отметках направлены на защиту прав лица, права которого зарегистрированы в –еестре; 3) отметка о возражении лица отражаетс€ в –еестре прав не более трех мес€цев. Ёто врем€ предоставл€етс€ правообладателю дл€ подготовки документов в суд. ѕо истечении трех мес€цев и при неиспользовании права на обращение в суд отметка автоматически аннулируетс€. ≈сли исковое за€вление все же подаетс€ в суд, то отметка о возражении мен€етс€ на отметку о наличии судебного спора. —ведени€ об отметке в течение трех мес€цев доступны третьим лицам, и новый приобретатель имущества, в отношении которого имеетс€ соответствующа€ отметка в –еестре, несет риск того, что он может быть признан недобросовестным. —огласно абзацу 2 пункта 6 статьи 8.1 √  –‘ в случае возникновени€ спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных √осударственного реестра, не вправе ссылатьс€ на соответствующие данные. Ќаличие отметки о возражении в отношении зарегистрированного права как раз и свидетельствует о том, что данные √осударственного реестра могут €вл€тьс€ недостоверными. ¬ св€зи с этим можно говорить, что законодательно установлена не безусловна€ достоверность –еестра, а презумпци€ его достоверности <3>. -------------------------------- <3> ѕодробнее см.:  онцепци€ развити€ гражданского законодательства –оссийской ‘едерации // ¬естник ¬ысшего јрбитражного —уда –оссийской ‘едерации. 2009. N 11.

“аким образом, законный правообладатель, узнав о нарушении своего права, благодар€ новым правилам может защитить соответствующее право оперативно. Ёта возможность предоставл€етс€ ему единожды: в случае если он не воспользуетс€ правом на обращение в суд. ќграничение в количестве возможных за€влений о возражении по€вилось в √  –‘ в цел€х предотвратить возможные злоупотреблени€ подобным правом. “ак, по мнению –оссийского союза промышленников и предпринимателей, новеллы законодательства об отметках могли вызвать многочисленные злоупотреблени€ со стороны недобросовестных участников гражданского оборота, также они не соответствуют принципу публичной достоверности √осударственного реестра <4>. ќднако, по нашему мнению, с введением в √  –‘ принципа добросовестности и новых правил о злоупотреблении правом участникам гражданского оборота предоставлены эффективные средства защиты против возможных злоупотреблений правом на отметку. ќтметим, что по российскому законодательству последствием злоупотреблени€ правом может быть не только отказ в защите права, но и возмещение убытков, причиненных в результате злоупотреблени€ правом (ст. 10 √  –‘). -------------------------------- <4> —м.: ‘оков ј. ѕ. «аконодательные новеллы части первой √ражданского кодекса –оссии: комментарии и размышлени€ // –оссийский судь€. 2013. N 2. —. 2 - 8.

ѕор€док внесени€ отметки о возражении должен быть установлен законом. Ётот вопрос регламентирует стать€ 28.1 «акона о государственной регистрации прав. —огласно абзацу 1 пункта 1 статьи 28.1 «акона о государственной регистрации прав (вступил в силу с 1 окт€бр€ 2013 года) запись о наличии возражени€ в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости вноситс€ в ≈диный государственный реестр прав на основании за€влени€ лица, право собственности которого в реестре прав было зарегистрировано ранее (такой субъект именуетс€ в законе предшествующим правообладателем). ќднако это правило уже существенным образом ограничивает возможности, заложенные статьей 8.1 √  –‘, поскольку в положени€х √  –‘ право на отметку предоставл€етс€ любому правообладателю, а не только собственнику имущества. Ёто может быть и лицо, которому имущество принадлежит на праве оперативного управлени€ или праве хоз€йственного ведени€, и арендатор имущества при определенных обсто€тельствах (например если сведени€ о регистрации договора аренды помещени€ или части помещени€ как обременени€ прав арендодател€ соответствующего помещени€ (части помещени€) исключены из –еестра прав до прекращени€ арендных отношений). ¬ перечисленных случа€х нет необходимости ограничивать иных правообладателей в оперативном способе защиты своих прав, и правила указанной нормы «акона о государственной регистрации прав могли бы быть применимы и к таким лицам. ¬ пункте 1 статьи 28.1 «акона о государственной регистрации прав устанавливаютс€ основани€ аннулировани€ отметки о возражении. ќтметим, что не все из предусмотренных указанным «аконом оснований €вл€ютс€ бесспорными. Ќе вызывает вопросов такое основание, как за€вление о сн€тии отметки от того же лица, которое подавало за€вление о внесении отметки о возражении в –еестр прав, подаваемое до истечени€ установленного законом срока - 3 мес€ца. ¬озможно, правообладатель ошибс€ или передумал, поэтому нет необходимости в наличии такой отметки. Ѕез за€влени€ предшествующего правообладател€ (то есть собственника) запись в –еестре прав о наличии возражени€ в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости погашаетс€ до истечени€ трех мес€цев со дн€ ее внесени€ в ≈диный государственный реестр прав на основании решени€ государственного регистратора в следующих случа€х: 1) предшествующий правообладатель не оспорил право в суде (копи€ соответствующего судебного акта, свидетельствующего о прин€тии судом за€влени€ к рассмотрению, в орган, осуществл€ющий государственную регистрацию прав, в указанный срок не поступила из суда или не была представлена этим лицом). Ёто положение «акона о государственной регистрации прав противоречит пункту 7 статьи 8.1 √  –‘, устанавливающему аннулирование отметки по истечении трех мес€цев, а не в течение трех мес€цев. “аким образом, по правилам закона, регистратор вправе исключить отметку о возражении и на п€тый день после ее внесени€, если нет данных об обращении в суд. ¬ такой ситуации в силу приоритета норм √  –‘ перед другими законами отметка должна аннулироватьс€ только по истечении трех мес€цев, но не раньше; 2) в орган, осуществл€ющий государственную регистрацию прав, поступил документ, подтверждающий, что предшествующий правообладатель оспорил право в суде одновременно с внесением в –еестр прав записи, указывающей на наличие за€вленного в судебном пор€дке права требовани€. ¬ приведенном случае одна запись (о наличии возражени€) должна быть заменена другой (о наличии судебного спора в отношении права); 3) в орган, осуществл€ющий государственную регистрацию прав, поступило или представлено решение суда, которое вступило в законную силу и согласно которому право прекращено или установлено право иного лица либо в прекращении права отказано (независимо от того, по требованию какого лица указанное решение прин€то судом). ¬ этих случа€х аннулирование отметки обосновываетс€ наличием вступившего в законную силу решени€ суда, в соответствии с которым установлено, что за€витель о внесении записи об отметке не прав; 4) осуществлены государственна€ регистраци€ прекращени€ права и закрытие в св€зи с этим соответствующего раздела ≈диного государственного реестра прав на такой объект недвижимости, обусловленное прекращением его существовани€, в том числе гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости, образованием из него объектов недвижимости. Ёто основание не €вл€етс€ бесспорным, поскольку возражение как раз и может заключатьс€ в том, что без ведома предшествующего правообладател€ совершен раздел или иное преобразование объекта недвижимости либо неправомерно представлены документы о гибели объекта. ќднако абзац 13 пункта 1 статьи 28.1 «акона о государственной регистрации прав устанавливает правило, которое позвол€ет внести отметку о возражении предшествующему собственнику в случае раздела недвижимого объекта. ѕогашение записи в –еестре прав о наличии возражени€ в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости в св€зи с прекращением существовани€ объекта недвижимости и образованием из него объектов недвижимости, на которые зарегистрировано право (если это право не было оспорено в судебном пор€дке), не €вл€етс€ дл€ предшествующего правообладател€ такого объекта недвижимости, прекратившего существование, преп€тствием дл€ подачи за€влени€ о наличии возражени€ в отношении зарегистрированного права на образованные из него объекты недвижимости и внесени€ соответствующих записей в ≈диный государственный реестр прав. “аким образом, по мнению авторов закона, в этом случае необходимо подавать за€вление о внесении отметки в отношении вновь образованных объектов. «апись в ≈дином государственном реестре прав о наличии возражени€ в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости также погашаетс€ без за€влени€ предшествующего правообладател€ на основании вступившего в законную силу судебного акта о погашении этой записи. “аким образом, правила абзаца 8 пункта 1 статьи 28.1 «акона о регистрации прав в качестве самосто€тельного основани€ дл€ аннулировани€ отметки называют вступивший в законную силу судебный акт о погашении записи. —ледовательно, допускаетс€ судебное разбирательство только по требовани€м о погашении записи о возражени€х, вне рамок рассмотрени€ дела об обоснованности возражений и без разрешени€ вопроса о праве по существу. Ёто правило может повлечь нарушение прав соответствующего правообладател€. ¬ пункте 1 статьи 28.1 «акона о государственной регистрации прав устанавливаютс€ и основани€, по которым за€вление о наличии возражени€ возвращаетс€ представившему его лицу без рассмотрени€. Ёто такие обсто€тельства, когда основани€ дл€ включени€ в –еестр отметки отсутствуют. «акон называет следующие случаи: 1) запись в –еестре прав о наличии возражени€ в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости была погашена ранее на основании за€влени€ указанного лица (независимо от срока, прошедшего с момента внесени€ и погашени€ такой записи, а также от наличи€ записи о государственной регистрации перехода права). “аким образом, в соответствии с «аконом о государственной регистрации прав за€витель не вправе передумывать, воспользоватьс€ правом на отметку он вправе только единожды; 2) запись в –еестре прав о наличии возражени€ в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости была погашена на основании вступившего в законную силу судебного акта о погашении такой записи (независимо от срока, прошедшего с момента внесени€ и погашени€ такой записи, а также независимо от наличи€ записи о государственной регистрации перехода такого права); 3) за€вление представлено предшествующим правообладателем повторно в течение трех мес€цев со дн€ внесени€ по его за€влению в –еестр прав записи о наличии возражени€ в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости; 4) за€вление представлено предшествующим правообладателем повторно по истечении трех мес€цев со дн€ внесени€ по его за€влению в –еестр прав записи о наличии возражени€ в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости и погашени€ такой записи (независимо от того, было ли им оспорено зарегистрированное право в суде); 5) за€вление представлено предшествующим правообладателем повторно в течение или по истечении трех мес€цев со дн€ внесени€ по его за€влению в –еестр прав записи о наличии возражени€ в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости и погашени€ такой записи в св€зи с государственной регистрацией права на этот объект недвижимости нового правообладател€ на основании вступившего в законную силу решени€ суда об установлении права нового правообладател€; 6) за€вление представлено предшествующим правообладателем повторно в течение или по истечении трех мес€цев со дн€ внесени€ по его за€влению в –еестр прав записи о наличии возражени€ в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости и погашени€ такой записи в св€зи с поступлением решени€ суда, которое вступило в законную силу и согласно которому в прекращении такого права судом было отказано. ¬се эти основани€ дл€ возвращени€ за€влени€ направлены на ограничение количества возможных отметок о возражении. ¬о всех этих случа€х орган, осуществл€ющий государственную регистрацию прав, об€зан уведомить в письменной форме предшествующего правообладател€ о возврате за€влени€ без рассмотрени€ с указанием причины возврата в течение п€ти рабочих дней со дн€ прин€ти€ за€влени€. ѕункт 1 статьи 28.1 «акона о государственной регистрации прав определ€ет и правовые последстви€ наличи€ в –еестре отметки о возражении. «апись в –еестре прав о наличии возражени€ в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости при отсутствии иных причин, преп€тствующих государственной регистрации прав на него, не €вл€етс€ основанием дл€ приостановлени€ государственной регистрации прав на него и отказа в ее проведении. —ледовательно, отметка о возражении не может помешать реализации прав субъекта, который в –еестре прав указан как собственник. ќднако наличие отметки повли€ет на добросовестность приобретател€ такого имущества, поскольку в соответствии с абзацем 2 пункта 6 статьи 8.1 √  –‘ в случае возникновени€ спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных √осударственного реестра, не вправе ссылатьс€ на соответствующие данные. Ќаличие отметки о возражении в отношении зарегистрированного права или отметки о наличии судебного спора свидетельствует о том, что данные √осударственного реестра могут быть недостоверными. “аким образом, новые правила об отметках в √осударственном реестре прав о наличии возражений прин€ты с целью защиты правообладател€ в случае неправомерного исключени€ его из –еестра в результате незаконных действий третьих лиц в силу недействительной сделки и других обсто€тельств путем предупреждени€ по€влени€ фигуры добросовестного приобретател€ соответствующего объекта. Ёта мера должна способствовать защите от противоправного присвоени€ чужой собственности. Ќо нормы «акона о государственной регистрации прав в части правил о таких отметках должны быть приведены в соответствие с соответствующими правилами статьи 8.1 √  –‘.

Ћитература

1. ‘едеральный закон от 30 но€бр€ 1994 года N 51-‘« "√ражданский кодекс –оссийской ‘едерации (часть перва€)" // —ѕ— " онсультантѕлюс". 2. ‘едеральный закон от 23 июл€ 2013 года N 250-‘« "ќ внесении изменений в отдельные законодательные акты –оссийской ‘едерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости" // —ѕ— " онсультантѕлюс". 3. ‘едеральный закон от 21 июл€ 1997 года N 122-‘« "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // —ѕ— " онсультантѕлюс". 4. ѕисьмо ‘едеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 1 марта 2013 года N 14-исх/01791-√≈/13 "ќ государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом" // —ѕ— " онсультантѕлюс". 5.  онцепци€ развити€ гражданского законодательства –оссийской ‘едерации // ¬естник ¬ысшего јрбитражного —уда –оссийской ‘едерации. 2009. N 11. 6. ‘оков ј. ѕ. «аконодательные новеллы части первой √ражданского кодекса –оссии: комментарии и размышлени€ // –оссийский судь€. 2013. N 2.

------------------------------------------------------------------

Ќазвание документа пїњ