пїњ

Ѕанкротство застройщиков

(Ѕакусеев –. я.) ("ѕравовые вопросы строительства", 2012, N 2) “екст документа

ЅјЌ –ќ“—“¬ќ «ј—“–ќ…ў» ќ¬

–. я. Ѕј ”—≈≈¬

Ѕакусеев –амиз яхим€евич, ќјќ "”  "»де€  апитал".

¬ –оссии на прот€жении долгого периода времени существует высокий дефицит жиль€. ¬ 2000 годах с ростом благососто€ни€ граждан, улучшением дел в экономике потребовалась сильна€ модернизаци€ законодательства, т. к. многие моменты и отрасли просто "выпадали" из сферы нормативного обеспечени€ и контрол€. –ассмотрим это на примере долевого строительства. —троительный бум в –оссии и необходимость нормативного оформлени€ этого €влени€ способствовали прин€тию ‘едерального закона N 214-‘« "ќб участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты –оссийской ‘едерации" <1>. «акон предусматривает различные формы участи€ лиц в строительстве и способы защиты от недобросовестных застройщиков. ¬с€ сложность применени€ данного «акона сводитс€ к тому, что на деле при затруднительном положении застройщика и отсутствии у него возможности в срок сдать объект строительства, т. е. исполнить об€зательства, он был вынужден сам обратитьс€ в суд или же другие лица санкционировали начало применени€ норм «акона о несосто€тельности <2>. -------------------------------- <1> ‘« N 214-‘« от 30.12.2004 (в ред. от 05.03.2012) // –оссийска€ газета. N 292. 2004. <2> ќ несосто€тельности (банкротстве): ‘« N 127-‘« от 26.10.2002 // —обрание законодательства –оссийской ‘едерации. 2002. N 43. —т. 4190.

ƒо недавнего времени «акон о несосто€тельности не содержал специальных оговорок или пон€тий именно о юридическом лице, родом де€тельности которого было строительство. –аз закон не предусматривал специальных мер, то процедуры примен€лись в общем пор€дке, без учета специфики сложных правоотношений между лицами, участвующими в строительстве. ƒл€ решени€ данной непростой проблемы и в рамках концепции совершенствовани€ гражданского законодательства в целом законодатель внес "революционные" изменени€ в «акон о несосто€тельности <3>. –асширилс€ пон€тийный аппарат, по€вились такие пон€ти€, как лицо, привлекающее денежные средства или имущество, - застройщик (ранее - должник), участник строительства (кредитор), требование о передаче жилого помещени€, реестр требований о передаче жилых помещений и др. ¬ажность изменений подчеркивает и то, что законодатель ввел новый параграф "Ѕанкротство застройщиков". –ассмотрим изменени€ более детально. -------------------------------- <3> ќ внесении изменений в ‘едеральный закон "ќ несосто€тельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 јрбитражного процессуального кодекса –оссийской ‘едерации в части установлени€ особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства: ‘« N 210-‘« от 12.07.2011 // —обрание законодательства –оссийской ‘едерации. 2011. N 29. —т. 4301.

ƒело о банкротстве застройщика по ходатайству кредитора может быть передано по месту нахождени€ объекта строительства. ¬ определении о введении процедуры банкротства арбитражный суд должен указывать на применение соответствующего параграфа «акона. ¬се требовани€ к застройщику о передаче жилых помещений могут быть предъ€влены исключительно в рамках дела о банкротстве, суды общей юрисдикции не принимают к рассмотрению исковые за€влени€ участников строительства в случае несосто€тельности (банкротства) застройщика. –асходы по уведомлению кредиторов о предъ€влении требований ложатс€ на должника (а не на кредитора, как это предусмотрено при банкротстве иных категорий должников). ≈сли в отношении застройщика введено конкурсное производство, у участника строительства по€вл€етс€ право требовать расторжени€ заключенного договора и возврата всех уплаченных денежных средств. ”частники строительства имеют право предъ€вить денежное требование или требование о передаче жилого помещени€, когда заключена люба€ из следующих сделок: - купл€-продажа жилого помещени€; - предварительный договор участи€ (или купли-продажи) в долевом строительстве; - участие в долевом строительстве; - договор займа, по которому передаетс€ жилое помещение; - внесение денежных средств в качестве инвестировани€ строительства в ∆— ; - уплата денежных средств или имущества в качестве складочного капитала товарищества на вере с последующей передачей помещени€; - выдача вексел€ дл€ оплаты им жилого помещени€ в доме; - любые иные сделки, в результате которых должны были быть переданы жилые помещени€. “ребование к застройщику о передаче жилого помещени€ имеет такой же вид и подаетс€ в таком же пор€дке, как и требование о включении в реестр кредиторов должника. ѕодаетс€ также в течение 30 дней в наблюдении. ѕо результатам рассмотрени€ требовани€ арбитражным судом выноситс€ определение, и в случае положительного результата такое требование вноситс€ в реестр требований о передаче жилых помещений. ¬ соответствующей графе реестра указываетс€ уплаченна€ застройщику сумма в рубл€х (или стоимость переданного имущества), размер недоплаченных участником строительства денежных средств, сведени€ о жилом помещении (его площади и идентифицирующие его данные). ƒалее арбитражный управл€ющий должен вынести на общее собрание кредиторов вопрос о погашении предъ€вленных требований по реестру путем передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства и земельного участка. ƒл€ реализации данной схемы участники строительства должны учредить жилищно-строительный кооператив (∆— ) с привлечением специалистов в области регистрационных действий. ѕор€док погашени€ требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства достаточно подробно описан в ст. 201.10 «акона о банкротстве, а стать€ 201.11 регламентирует пор€док передачи жилых помещений (при завершенности строительства объекта) участникам строительства. ≈сли в течение двух мес€цев с даты утверждени€ арбитражного управл€ющего кредиторами не прин€то решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства, управл€ющий об€зан направить всем участникам строительства уведомление о возможности предъ€влени€ денежных требований и об одновременном отказе от требований о передаче недвижимости. ¬ этом случае объект незавершенного строительства реализуетс€ по предварительной оценочной стоимости с торгов, и из вырученных средств долги погашаютс€ в следующем пор€дке: - 60% - залоговым кредиторам; - 25% - денежные требовани€ участников строительства (треть€ очередь реестра); - 10% - ответственность за причинение вреда имуществу и здоровью граждан (перва€ очередь реестра) и заработна€ плата работников застройщика (втора€ очередь); - остальное - все текущие расходы по процедуре банкротства, в т. ч. судебные расходы, вознаграждение арбитражного управл€ющего и т. д. ≈сли сделать предварительные выводы, то нова€ процедура банкротства застройщиков €вл€етс€ фильтром, в результате прохождени€ через который должен быть определен итоговый состав граждан, имеющих право на получение определенного (конкретного) жилого помещени€ в доме. ѕервый год применени€ «акона вы€вил р€д проблем, которые даже на уровне окружных арбитражных судов пока преодолеть не получаетс€, а значит, в решение этих проблем рано или поздно придетс€ вмешатьс€ ѕрезидиуму ¬ј— –‘. Ёто происходит из-за сложности схем взаимодействи€ участников строительства. ќт самой простой, когда застройщик сам осуществл€ет поиск потенциальных инвесторов (вкладчиков), сам заключает договоры и полностью ведет расчеты и строительство, до сложных многоуровневых схем финансировани€, с привлечением третьих лиц. ƒа и природа самих взаимоотношений тоже разнитс€: в одном конкретном случае они одни, в другом - другие. ¬ целом «акон дает более серьезную защиту лицам, попавшим в столь сложную ситуацию. ѕо сути, отражены моменты, которые не замечали, а важно, что законодатель начал учитывать стадию строительства, что конечный продукт можно реализовать по более высокой цене, соответственно, покрыть более высокую сумму долга должника.

------------------------------------------------------------------

Ќазвание документа пїњ