пїњ

√осударственна€ регистраци€ прав собственности на наследственное имущество, переход€щее в пор€дке наследовани€

(ƒеханов —. ј., »змайлова Ќ. ј.) ("Ќотариус", 2012, N 5) “екст документа

√ќ—”ƒј–—“¬≈ЌЌјя –≈√»—“–ј÷»я ѕ–ј¬ —ќЅ—“¬≈ЌЌќ—“» Ќј Ќј—Ћ≈ƒ—“¬≈ЌЌќ≈ »ћ”ў≈—“¬ќ, ѕ≈–≈’ќƒяў≈≈ ¬ ѕќ–яƒ ≈ Ќј—Ћ≈ƒќ¬јЌ»я <*>

—. ј. ƒ≈’јЌќ¬, Ќ. ј. »«ћј…Ћќ¬ј

-------------------------------- <*> Dekhanov S. A., Izmailova N. A. State registration of ownership of an estate which is got through inheritance.

ƒеханов —ергей јлександрович, профессор кафедры авторского права, смежных прав и частноправовых дисциплин –оссийской государственной академии интеллектуальной собственности, доктор юридических наук.

»змайлова Ќаталь€ јлексеевна, помощник нотариуса.

—тать€ посв€щена предметному рассмотрению регистрации прав собственности на имущество, переход€щее в пор€дке наследовани€.

 лючевые слова: системы регистрации, недвижимость, нотариальное удостоверение сделок.

The article is devoted to the consideration of registration of ownership of an estate which is got through inheritance.

Key words: Registration systems, real estate, notarization of deals.

¬ мировой практике в зависимости от предмета регистрации существуют две основные системы регистрации недвижимости: титульна€, или континентальна€, система, в которой объектом регистрации €вл€ютс€ права, и актова€ (англосаксонска€) система, в которой объектом регистрации €вл€ютс€ сделки <1>. ¬ свою очередь, континентальна€ система регистрации прав имеет свои разновидности, среди которых в первую очередь выдел€ют вотчинную систему, получившую свое распространение в √ермании, јвстрии, Ўвейцарии и некоторых других странах, в также колониальную систему “орренса (в јвстралии, Ќовой «еландии,  анаде и р€де африканских стран)" <2>. -------------------------------- <1>  ирсанов ј. –. —истема государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним в –оссийской ‘едерации: ”чебное пособие. ћ., 2002. —. 42. <2> “ам же. —. 32 - 33.

„то касаетс€ регистрации сделок, то страны, принадлежащие к континентальной системе права, используют об€зательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, а дл€ стран англосаксонской модели права об€зательным €вл€етс€ участие в процессе заключени€ сделки страховой компании совместно с адвокатом или маклером <3>. -------------------------------- <3> Ўиринска€ ≈. ё. √ражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в –оссийской ‘едерации: ƒис. ... к. ю.н. ћ., 2005. —. 103.

 ак правило, законодатель выбирает только один из предметов государственной регистрации, положенных в основу каждой из регистрационных систем. √ражданский кодекс –‘ и ‘едеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривают две основные формы регистрации - регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок. —огласно п. 1 ст. 14 ‘едерального закона государственна€ регистраци€ возникновени€ и перехода права заканчиваетс€ выдачей свидетельства о регистрации, в то врем€ как государственна€ регистраци€ договоров и иных сделок - совершением специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. ќднако даже при поверхностном взгл€де становитс€ €сно, что различие между ними не ограничиваетс€ только процедурой оформлени€ документов. ѕо существу, речь идет о применении государственной регистрации как инструмента укреплени€ двух противоположных видов прав: об€зательственных (ст. 164 √  –‘) и вещных (ст. 131 √  –‘). ѕри этом обоснованность применени€ регистрации дл€ регулировани€ об€зательственных прав многими ставитс€ под сомнение. ќтличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней, как указывает ј. Ёрделевский, "заключаетс€ в том, что в первом случае сделка уже действует и регистраци€ необходима дл€ того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистраци€ необходима дл€ вступлени€ в силу самой сделки" <4>. -------------------------------- <4> Ёрделевский ј. –егистраци€ прав на недвижимость // «аконность. 1997. N 11. —. 7.

ƒ. ƒобаткин и  .  узин, рассматрива€ вопросы регистрации сделок с недвижимостью, пришли к выводу о том, что "в регистрации сделки нет смысла, поскольку она (в отличие от регистрации прав) никоим образом не затрагивает интересы третьих лиц, не защищает права добросовестных участников рынка недвижимости, а лишь создает ненужный административный барьер". ѕоэтому они предлагают отменить требование регистрации сделок с недвижимостью, сосредоточив усили€ на регистрации прав на недвижимость. Ќельз€ забывать, что исторически система укреплени€ прав на недвижимое имущество складывалась именно как система регистрации вещных прав на это имущество. ѕричины этого √. ‘. Ўершеневич видел в природе вещного права: "¬ещное право налагает на всех лиц, подчиненных одной и той же политической власти, об€занность воздерживатьс€ от действий, несогласных с правом активного субъекта. — этой стороны противоположное €вление представл€ет об€зательственное право, которое, об€зыва€ только определенных лиц, не касаетс€ всех прочих. ѕоэтому если одно лицо продало, подарило, заложило другому вещь, то это отношение не преп€тствует новой подобной же сделке собственника вещи с другим лицом... ќтсюда обнаруживаетс€ важность дл€ общества возможности знать о вещной св€зи между лицом и субъектом, знать о моменте установлени€ вещного права" <5>. -------------------------------- <5> Ўершеневич √. ‘. ”чебник русского гражданского права (изд. 1907 г.). ћ.: —ѕј– , 1995. —. 238.

—ледовательно, объективно выполн€ть функции единственного доказательства возникновени€, изменени€ или прекращени€ об€зательственного права государственной регистрации сложнее, чем выполн€ть те же самые функции в отношении вещных прав.  роме того, об€зательственное право - это так называема€ "динамика" гражданского права, обслуживающа€ большую часть регулируемого гражданским правом торгового оборота. —ледовательно, любое вторжение в нее публичного элемента должно быть более чем оправданно. ќчевидно, прав Ќ. ј. —ыродоев, полагающий, что государственна€ регистраци€ сделок с недвижимостью введена в √  –‘ с целью заменить собой нотариальную форму сделки. “рудно отрицать, что одним из мотивов такого шага действительно было желание уйти от высоких пошлин, которые нужно было платить нотариусам за удостоверение сделки.  онстатировав наличие в российском гражданском праве регистрации вещных прав и регистрации сделок, следует отметить, что в √ражданском кодексе и «аконе о регистрации имеютс€ противоречи€ в решении вопроса о разграничении регистрации прав регистрации сделок. “ак, ст. 164 √  –‘ устанавливает государственную регистрацию сделок с недвижимостью в случа€х и в пор€дке, предусмотренных ст. 131 √  –‘ и «аконом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ќо, как совершенно точно указывает ≈. ё. Ўиринска€, "ст. 131 √ , в свою очередь устанавливает об€зательность государственной регистрации прав и содержит перечень видов прав, подлежащих государственной регистрации, но не видов сделок, подлежащих регистрации" <6>. -------------------------------- <6> Ўиринска€ ≈. ё. √ражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в –оссийской ‘едерации: ƒис. ... к. ю.н. ћ., 2005. —. 40.

≈ще одно противоречие св€зано со ст. 131 √ . ќна называетс€ "√осударственна€ регистраци€ недвижимости", однако речь в ней идет не только о регистрации недвижимости как объекте гражданских прав, а о том, что регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничени€ этих прав, их возникновение, переход, прекращение. «аконодатель совершенно необоснованно оперирует терминами "регистраци€ прав" и "регистраци€ сделок" как синонимами. ѕрименительно к недвижимости термин "регистраци€" в соответствии с √  употребл€етс€ в трех случа€х: регистраци€ прав на недвижимость, регистраци€ сделок с недвижимостью, специальна€ регистраци€ отдельных видов недвижимого имущества. —пециальна€ регистраци€ установлена дл€ судов внутреннего плавани€, морских судов, воздушных судов, космических объектов. ƒл€ некоторых других видов недвижимого имущества предусмотрен учет, например, дл€ земельных участков, жилых помещений и некоторых других объектов. ¬ юридической литературе представлены три научных концепции, кажда€ из которых по-разному определ€ет природу государственной регистрации. ќдни ученые считают, что государственна€ регистраци€ носит правоустанавливающий характер, другие - правоподтверждающий и третьи - правоудостовер€ющий <7>. -------------------------------- <7> —. “олстой предлагает различать правоустанавливающие, правоизмен€ющие, правопрекращающие сделки и порождающие правовые последстви€ нескольких видов.

Ѕольшинство специалистов склон€ютс€ к тому, что государственна€ регистраци€ носит правоустанавливающий характер. ¬ то же врем€ тщательный анализ норм, определ€ющих момент возникновени€ прав на недвижимость, позвол€ет сделать вывод о том, что государственна€ регистраци€ прав на недвижимое имущество и сделок с ним не всегда имеет правоустанавливающий характер, в некоторых случа€х она носит только правоподтверждающий характер. ѕод правоподтверждающим характером понимаетс€ подтверждение существовани€ права не с момента его государственной регистрации, а до государственной регистрации и независимо от нее, т. е. в силу иных предусмотренных законом юридических фактов. ¬ законодательстве указываетс€ несколько таких случаев. Ќапример, ћ. Ѕрагинский полагает, что регистраци€ прав на недвижимость, полученную при наследовании, имеет не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер, а само право будет признаватьс€ и защищатьс€ со дн€ открыти€ наследства. ј.  индеева и ћ. √. ѕискунова также отмечают следующие случаи, когда государственна€ регистраци€ имеет правоподтверждающее значение. ѕри возмездном приобретении недвижимого имущества одним из супругов право совместной собственности другого супруга возникает независимо от того, на чье им€ из супругов имущество приобретено, если брачным договором не установлен иной правовой режим имущества, отличный от законного режима совместной собственности (ст. 33, 34 —емейного кодекса –‘). ƒолева€ собственность на общее имущество в многоквартирном доме возникает у собственников помещений, поскольку право долевой собственности на общее имущество неразрывно св€зано с правом на помещение в многоквартирном доме (ст. 290 √  –‘, глава 6 ∆илищного кодекса –‘, п. 2 ст. 23 «акона о регистрации). ¬ соответствии с п. 4 ст. 218 √  –‘ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакоплени€, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество, т. е. приобретают право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона. ѕраво собственности граждан на кооперативные квартиры, дачи, гаражи, иные строени€ или помещени€ было признано за несколько лет до создани€ системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в соответствии со ст. 7 «акона ———– от 06.03.1990 "ќ собственности в ———–". —татьей 129 ∆илищного кодекса –‘ установлено, что член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае полной выплаты паевого взноса. —торонником наделени€ регистрации правоудостовер€ющим характером €вл€етс€ ј. ¬. ƒмитриев <8>. ѕо его мнению, это подтверждаетс€ тем, что на правоудостовер€ющий характер указывают п. 3 ст. 131 √  –‘ и ст. 14 «акона о регистрации, согласно которым произведенна€ государственна€ регистраци€ удостовер€етс€ либо свидетельством о регистрации прав, либо посредством совершени€ регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки и представленном на регистрацию. -------------------------------- <8> ƒмитриев ј. ¬. √осударственна€ регистраци€ прав на землю в г. ћоскве: јвтореф. дис. ... к. ю.н. ћ., 2000. —. 19.

—огласно п. 4 ст. 1152 √ , прин€тое наследство признаетс€ принадлежащим наследнику со дн€ открыти€ наследства независимо от времени его фактического прин€ти€, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. √осударственна€ регистраци€ €вл€етс€ доказательством существовани€ лишь зарегистрированного права, а не права незарегистрированного. Ёто ни в коем случае не умал€ет прав наследников, прав собственников в потребительских кооперативах и иных обладателей незарегистрированных прав. ѕриобретатели в этом случае не лишены возможности защищать свои права (ст. 12 √ ) и их зарегистрировать. ¬ыдел€ютс€ два способа определени€ природы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - в качестве и правового института, и юридического акта.  ак правовой институт государственна€ регистраци€ представл€ет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношени€ по поводу признани€ и подтверждени€ специально уполномоченными на то органами государства прав на недвижимое имущество, сделок и обременений. —тать€ 5 «акона о регистрации определ€ет участников (субъектов) отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.   таким участникам относ€тс€ собственники и обладатели иных, подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, с одной стороны, и органы, осуществл€ющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой. ѕо своей сущности эти отношени€ нос€т преимущественно административно-правовой характер. —одержание их заключаетс€ в том, что регистрирующие органы осуществл€ют правовую экспертизу документов, провер€ют законность сделки и, в зависимости от результатов, принимают решение о регистрации либо ее приостановлении, или об отказе в регистрации. ¬ то же врем€ эти отношени€ теснейшим образом св€заны с имущественными отношени€ми, регулируемыми гражданским, земельным, лесным законодательством, законодательством о недрах, поскольку регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правовой режим которого определ€етс€ указанными отрасл€ми законодательства.  ак юридический акт государственна€ регистраци€ прав представл€ет собой административно-правовое решение. ёридическое значение такого акта заключаетс€ в том, что с его прин€тием закон св€зывает наступление определенных юридических последствий, - в частности, возникновение, изменение, обременение и прекращение прав на недвижимое имущество. ќпределение, данное в ст. 2 «акона о регистрации, может привести к отождествлению "юридического акта признани€ государством прав" с актом государственного органа, порождающего права. Ёти пон€ти€ нельз€ смешивать. јкт государственного органа €вл€етс€ самосто€тельным основанием возникновени€ гражданских прав и об€занностей согласно пп. 2 п. 1 ст. 8 √  –‘, ст. 16 и 17. √осударственна€ регистраци€ помимо иных функций определ€ет момент возникновени€ прав, а де€тельность регистрирующих органов не может порождать эти права. ». ѕ. ѕисков, исследу€ соотношение юридического факта и юридического состава как возможных оснований возникновени€ права собственности на недвижимое имущество, пришел к следующим выводам. ѕраво на недвижимое имущество возникает из юридического состава, нос€щего правоустанавливающий характер, в качестве одного из элементов которого выступает акт государственной регистрации. ѕри этом, как полагает ». ѕ. ѕисков, если бы права на недвижимость возникали из одного только акта государственной регистрации и, как следствие этого, лицо, желающее защитить нарушенное право, вынуждено было оспаривать этот акт, оно было бы св€зано трехмес€чным сроком исковой давности, установленным дл€ оспаривани€ ненормативных актов, решений и действий (бездействи€) должностных лиц государственных органов <9>. -------------------------------- <9> ѕисков ». ѕ. –оль акта регистрации прав в механизме возникновени€ прав на недвижимость // «аконодательство. 2002. N 8. —. 45.

Ќекоторые авторы рассматривают институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним комплексно и отмечают, что он представл€ет собой совокупность норм, которые вход€т в различные отрасли права <10>. ѕризнание же акта регистрации лишь одним из элементов юридического состава, порождающего права на недвижимое имущество, не лишает собственника возможности защитить свои права путем предъ€влени€ требовани€ о применении последствий недействительности ничтожной сделки, которые могут быть за€влены в течение трех лет с момента, когда началось ее исполнение. -------------------------------- <10> —м.: ћихольска€ ¬. ¬. јдминистративно-правовые аспекты государственной регистрации недвижимости: јвтореф. дис. ... к. ю.н. ћ., 2002. —. 14; ѕашенько —. Ѕ. √осударственна€ регистраци€ прав на недвижимое имущество и сделок с ним в субъекте –оссийской ‘едерации: јвтореф. дис. ... к. ю.н. —аратов, 2002. —. 10.

ѕо смыслу концепции развити€ гражданского законодательства, "запись в ≈√–ѕ, не €вл€€сь по своей правовой природе ненормативным актом (подобно тому, как не €вл€ютс€ ненормативными акты органов регистрации актов гражданского состо€ни€, действи€ нотариусов и др.), представл€ет собой особый юридический факт, который вместе с соответствующим правовым основанием образует сложный "фактический состав", и в этом смысле с момента государственной регистрации права можно говорить о юридической неразрывности акта государственной регистрации и зарегистрированного права" <11>. -------------------------------- <11>  онцепци€ развити€ гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Ќедвижимость и инвестиции. ѕравовое регулирование (журнал). N 1 - 2(14 - 15). 2003. »юнь. —. 51.

ѕри исследовании института государственной регистрации большое значение имеет у€снение принципов, которые лежат в основе данного института. ¬ основе российской системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним лства, то государственна€ регистраци€ прав, предусмотренных таким соглашением, осуществл€етс€ на основании соглашени€ о разделе наследства (ч. 2 п. 2 ст. 1165 √  –‘). -------------------------------- <13> –ахманкина ћ. ≈. Ќаследование как основание возникновени€ права собственности на недвижимое имущество: теоретический и практический аспект: ƒис. ... к. ю.н. ћ., 2007. —. 185.

ѕо общему правилу, как отмечает ћ. ≈. –ахманкина, государственна€ регистраци€ определ€ет момент возникновени€ права, однако в случае с регистрацией права собственности, возникшего в пор€дке наследовани€, она только подтверждает существование права <14>. -------------------------------- <14> “ам же. —. 146, 188.

“ак, в соответствии со ст. 1152 √  прин€тое наследство признаетс€ принадлежащим наследникам на праве собственности со дн€ открыти€ наследства независимо от момента государственной регистрации. ≈сли наследство переходит к двум или нескольким наследникам, то оно поступает в их общую долевую собственность также со дн€ открыти€ наследства (ст. 1164 √  –‘). »сследователи указывают на большое практическое значение ответа на вопрос о том, всегда ли право собственности возникает лишь только после осуществлени€ регистрации права. ќчевидно, следует согласитьс€ с теми, кто считает, что в сложном юридическом составе, влекущем возникновение права собственности, регистраци€ имеет субсидиарное значение. ћы знаем, что существует значительное число собственников, чьи вещные права возникли до вступлени€ в силу «акона о регистрации.  ак указываетс€ в ст. 6 «акона о регистрации, права собственника (иного правообладател€) имеют юридическую силу, тождественную зарегистрированным правам. ѕодобна€ ситуаци€ возникает и при наследовании, когда переход прав собственности и государственна€ регистраци€ права не совпадают. Ќаследник, прин€вший наследство, €вл€етс€ обычным правообладателем, и отсутствие регистрации никак не ограничивает его права собственности на объект недвижимости. ¬о-вторых, подобна€ ситуаци€, по мнению ћ. ≈. –ахманкиной <15>, возникает при наследовании, когда недвижимое имущество от наследовател€, имеющего его на праве собственности, переходит к наследнику в силу завещани€ или закона. —оответственно переход права имеет место, а государственна€ регистраци€ места не имеет, так как гражданин, получив в наследство дом, вр€д ли пойдет без особенной нужды оформл€ть его в регистрационных органах, тем более что √  –‘ предусмотрел возможность фактического прин€ти€ наследства, без подачи за€влени€ нотариусу либо иному компетентному должностному лицу. ѕоследний случай в практике встречаетс€ очень часто: наследники продолжают проживать в квартире наследодателей (их родителей, иных близких родственников, с которыми они имели совместное проживание вплоть до смерти последних) или, без соблюдени€ надлежащей правовой процедуры, просто всел€ютс€ в унаследованные помещени€. Ќе следует забывать, что, так как наследование есть универсальное правопреемство, то выполнение условий, предусмотренных п. 2 ст. 1153 √  –‘ по отношению к любой, даже самой незначительной единственной движимой вещи из состава наследственной массы, влечет прин€тие наследником всего наследства в полном объеме. -------------------------------- <15> “ам же. —. 188.

Ќаследник, прин€вший наследство, €вл€етс€ обычным правообладателем, и отсутствие регистрации никак не ограничивает и не может ограничивать его право собственности на объект недвижимости.

------------------------------------------------------------------

Ќазвание документа пїњ