пїњ

¬осстановление права собственности на недвижимое имущество

(ћун ќ.) ("∆илищное право", 2012, N 10) “екст документа

¬ќ——“јЌќ¬Ћ≈Ќ»≈ ѕ–ј¬ј —ќЅ—“¬≈ЌЌќ—“» Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ≈ »ћ”ў≈—“¬ќ

ќ. ћ”Ќ

ћун ќксана, ведущий юрисконсульт.

ќдним из способов судебной защиты права собственности €вл€етс€ восстановление нарушенного права собственника, владеющего имуществом законно, посредством прин€ти€ судебного решени€ по иску о признании права собственности. „то должен учитывать, обраща€сь в суд, собственник, борющийс€ за свои права? ѕраво собственности представл€ет собой наиболее широкое по содержанию вещное право, которое дает возможность своему обладателю определ€ть содержание и направление использовани€ принадлежащего ему имущества.

 ак и любое другое субъективное право, право собственности нуждаетс€ в защите от пос€гательств третьих лиц. ¬ –оссийской ‘едерации законодательство четко регламентирует способы защиты гражданских прав. “ак, например, часть 2 статьи 45  онституции –‘ указывает, что каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом. „асть 1 статьи 1 √ражданского кодекса –‘ относит беспреп€тственное осуществление гражданских прав, обеспечение восстановлени€ нарушенных прав и их судебную защиту к основополагающим принципам гражданского законодательства. “акже стать€ 11 √ражданского кодекса –‘ закрепл€ет судебный пор€док защиты права как основной. Ѕольшое количество норм, регламентирующих способы защиты гражданских прав, содержат јрбитражный процессуальный кодекс –‘, √ражданский процессуальный кодекс –‘, «емельный кодекс –‘, ∆илищный кодекс –‘ и —емейный кодекс –‘. Ќесмотр€ на достаточность нормативно-правового регулировани€, одной из наиболее интересных и сложных категорий гражданских дел все же €вл€ютс€ иски, св€занные с защитой прав на недвижимое имущество. ѕри их разрешении примен€етс€ целый комплекс правовых норм, регулирующих различные отношени€ собственности. ѕричем нередко должны учитыватьс€ и утратившие силу нормативные правовые акты, действовавшие на момент возникновени€ спорного отношени€. ќдним из способов судебной защиты права собственности и других вещных прав €вл€етс€ восстановление нарушенного права собственника либо иного лица, владеющего имуществом по предусмотренному законом основанию, посредством прин€ти€ соответствующего судебного решени€ по иску о признании права собственности.

1. —”ƒ≈ЅЌјя ѕ–ј “» ј ѕќ »— јћ ќ ѕ–»«ЌјЌ»» ѕ–ј¬ј —ќЅ—“¬≈ЌЌќ—“»

¬ практике судов –‘ часто рассматриваютс€ гражданские дела о восстановлении записи о праве собственности на недвижимое имущество, отчужденное по недействительной сделке. Ќесмотр€ на это, практика свидетельствует о том, что исковые требовани€ лиц, чье имущество было отчуждено по недействительной сделке, формулируютс€ не всегда верно, что нередко приводит к отказу в его удовлетворении. “ак, ѕрезидиум ¬ј— –‘ в своем ѕостановлении от 05.06.2001 N 10667/00 обратил внимание нижесто€щих судов на то, что в соответствии со ст. 2 «акона о регистрации прав на недвижимое имущество именно зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном пор€дке. ¬ ѕостановлении ѕрезидиума ¬ј— –‘ от 20.03.2002 N 8619/01 по данному вопросу было дано развернутое по€снение: "ѕо смыслу вышеназванной статьи «акона в судебном пор€дке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации. ѕоэтому такое требование не может быть разрешено без привлечени€ в качестве ответчика правообладател€ зарегистрированного права". ќднако в некоторых случа€х арбитражные суды рассматривают иски о признании недействительной записи в реестре в качестве надлежащего способа защиты права. “ак, например, было вынесено ѕостановление ‘ј— «ападно-—ибирского округа от 24.07.2006 N ‘04-9627/2004(24795-ј45-39). ќјќ "’анты-ћансийский банк" обратилось в јрбитражный суд Ќовосибирской области с иском к ќќќ "ѕотис" и управлению ‘едеральной регистрационной службы по Ќовосибирской области (далее - управление) о признании недействительной государственной регистрации права собственности на нежилые помещени€. ¬ пор€дке статьи 49 јѕ  –‘ ќјќ "’анты-ћансийский банк" изменило предмет иска, просило признать недействительной запись от 22.04.2003 N 54-01/00-28/2002-473 в ≈дином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ќќќ "ѕотис" на нежилые помещени€. »сковые требовани€ мотивированы тем, что договор купли-продажи нежилого помещени€ между ќќќ "ѕотис" и ќјќ "’анты-ћансийский банк", указанный в качестве правоустанавливающего документа, €вл€етс€ незаключенным. –ешением арбитражного суда от 24.06.2003 исковые требовани€ удовлетворены. ¬ кассационной жалобе ќќќ "ѕотис" просит прин€тые судебные акты отменить, ссыла€сь на неправильное применение судами норм материального права. ¬ отзыве на кассационную жалобу истец просит решение и постановление апелл€ционной инстанции оставить без изменени€. ѕостановлением апелл€ционной инстанции от 28.02.2006 решение оставлено без изменени€.  ак следует из материалов дела, регистраци€ права собственности ќјќ "’анты-ћансийский банк" на спорное здание произведена комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Ќовосибирска 22.07.1996 на основании ѕостановлени€ мэрии города Ќовосибирска. –егистраци€ права собственности ќќќ "ѕотис" на нежилые помещени€ произведена учреждением юстиции Ќовосибирской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.04.2002. ѕраво собственности зарегистрировано на основании договора купли-продажи нежилого помещени€ и акта приема-передачи. —уд кассационной инстанции соглашаетс€ с выводом судов первой и апелл€ционной инстанций о том, что учреждением юстиции нарушен пор€док, установленный статьей 13 ‘едерального закона от 21.07.1997 N 122-‘« "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".  ак правильно указано судами, регистраци€ перехода права собственности проведена без за€влени€ ќјќ "’анты-ћансийский банк", €вл€ющегос€ продавцом по договору купли-продажи нежилого помещени€, таким образом, противоречит статье 16 «акона. –ешением јрбитражного суда Ќовосибирской области от 19.09.2005 по делу N ј45-20127/04- √7/467 сделка купли-продажи нежилых помещений между ќјќ "’анты-ћансийский банк" (продавец) и ќќќ "ѕотис" (покупатель) признана недействительной, следовательно, право собственности ќќќ "ѕотис" не возникло. ј это значит, что отсутствовало основание дл€ государственной регистрации права собственности. —уд постановил решение от 24.06.2003 и ѕостановление апелл€ционной инстанции от 28.02.2006 по делу N ј45-6629/03-—ј3/294 јрбитражного суда Ќовосибирской области оставить без изменени€, кассационную жалобу - без удовлетворени€. Ќа основании вышеизложенного можно сделать вывод о бессмысленности иска о признании недействительным свидетельства о праве собственности, так как само свидетельство так же, как и его выдача, не порождает прав и об€занностей, а взамен оспоренного свидетельства может быть выдано другое. ¬ыходом из подобной ситуации €вл€етс€ подача иска о признании права собственности, который предъ€вл€етс€ к лицу, указанному в реестре прав в качестве собственника, следовательно, его удовлетворение влечет внесение изменений в ≈√–ѕ. “ак, например, вынесено решение  унцевского районного суда г. ћосквы от 15.05.2012 в N 2-1234/12. »стец обратилс€ в суд с иском к ответчику о признании права собственности на квартиру. —уд, выслушав доводы представител€ истца, изучив материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению. ¬ ходе судебного разбирательства установлено следующее. Ќа основании распор€жени€ ѕравительства ћосквы от 16.07.2004 N 1439-–ѕ "ќ самореформировании производства ќјќ " унцевска€ трикотажна€ фабрика" и строительстве на освобождаемой территории объектов жилищного назначени€ со встроенно-пристроенными нежилыми помещени€ми («ападный административный округ)" и ѕостановлени€ ѕравительства ћосквы от 27.04.2004 N 225-ѕѕ "ќ пор€дке проведени€ конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов" между ѕравительством г. ћосквы и ќјќ " унцевска€ трикотажна€ фабрика" заключен инвестиционный контракт на реализацию инвестиционного проекта строительства многофункционального жилого комплекса. ћежду ќјќ " унцевска€ трикотажна€ фабрика" и истцом заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому предметом насто€щего договора €вл€етс€ об€зательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры. “акже было заключено соглашение об обеспечении об€зательств, согласно которому истец уплачивает ќјќ " унцевска€ трикотажна€ фабрика" сумму обеспечени€. ”плата произведена в соответствии с услови€ми договора. —огласно акту о допуске истца в квартиру, он фактически вступил во владение. “акже, согласно сообщению ”правлени€ –осреестра по г. ћоскве право собственности на квартиру, а также обременени€ на нее не зарегистрированы. ѕри таких обсто€тельствах, учитыва€ признание ответчиком иска и прин€тие его судом, суд считает, что имеютс€ все предусмотренные законом основани€ дл€ удовлетворени€ иска, при этом суд учитывает и то обсто€тельство, что признание за истцом права собственности на квартиру не затрагивает и не нарушает законные интересы ответчика и третьих лиц.

2. —”ƒ≈ЅЌјя ѕ–ј “» ј ѕќ ¬ќ——“јЌќ¬Ћ≈Ќ»ё ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ≈ »ћ”ў≈—“¬ќ ќ—”∆ƒ≈ЌЌџ’   Ћ»Ў≈Ќ»ё —¬ќЅќƒџ

¬ насто€щее врем€ накоплена обширна€ практика по восстановлению прав на недвижимое имущество осужденных к лишению свободы. ѕриговор суда в виде лишени€ свободы о назначении уголовного наказани€ не лишает осужденного права на жилище. ƒо внесени€ изменений в ∆илищный кодекс –‘ сто€л вопрос о соответствии  онституции –‘ положений ч. 1 ст. 60 ∆  –—‘—–, предусматривающих, что жилье при временном отсутствии нанимател€ или членов его семьи сохран€етс€ за ними в течение 6-ти мес€цев, и п. 8 ст. 60 ∆  –—‘—–, которым предусматривалось, что в случае осуждени€ лица к лишению свободы на срок свыше 6-ти мес€цев жилое помещение за ним сохран€етс€ до приведени€ приговора в исполнение.  онституционной —уд –‘ в ѕостановлении от 23 июн€ 1995 г. N 8-ѕ признал, что в п. 8 ч. 2 ст. 60 ∆ , по существу, установлено правило, в соответствии с которым признание гражданина утратившим право пользовани€ жилым помещением обусловливаетс€ не столько его отсутствием более 6 мес€цев, сколько приведением в исполнение приговора суда.  онституционный —уд признал, что это противоречит ст. 2, 55, 40 и ч. 1 ст. 27  онституции. ѕрименительно к анализируемой статье в ѕостановлении —уда сказано, что положени€ оспариваемой нормы противоречат провозглашенному этой статьей праву гражданина на свободу передвижени€, выбор места пребывани€ и жительства, не ограниченному какими-либо сроками. ¬ ѕостановлении также отмечаетс€ дискриминационный характер оспариваемой нормы, так как ею вводитс€ не предусмотренное уголовным законодательством дополнительное наказание в виде лишени€ жилплощади. ѕризнав оспариваемую норму неконституционной, —уд решил, что временное отсутствие лица, в том числе в св€зи с осуждением к лишению свободы, само по себе не может служить основанием дл€ лишени€ права пользовани€ жилым помещением. ѕосле внесени€ изменений в ∆  –‘ по смыслу статьи 71 граждане, отбывающие наказание в местах лишени€ свободы, сохран€ют право на жилье вне зависимости от срока отбывани€ наказани€. ∆  –‘ предусмотрено безусловное право осужденных к лишению свободы на сохранение за ними жилой площади на весь срок отбывани€ лишени€ свободы. “ак, например, рассмотрим апелл€ционное ќпределение ¬ладимирского областного суда от 21 марта 2012 г. по делу N 33-641/2012. »стец ≈. обратилс€ в суд с иском к “. я.,  . ћ., ”‘ћ— –оссии по ¬ладимирской области, администрации —обинского района ¬ладимирской области о восстановлении жилищных прав на квартиру. ¬ обоснование иска указал, что проживал и был зарегистрирован в спорной квартире вдвоем с братом Ў., при этом квартира не была приватизирована. ¬ период его временного отсутстви€ по месту жительства в св€зи с осуждением к лишению свободы по за€влению Ў. он был сн€т с регистрационного учета без его согласи€.  вартира была братом приватизирована, а в последующем несколько раз отчуждена, о чем ему стало известно после освобождени€ из мест лишени€ свободы. Ќа тот момент его брат Ў. был мертв. »стец считает, что с регистрационного учета был сн€т незаконно, поскольку отсутствовал в квартире временно, в св€зи с отбыванием наказани€; так же, как и брат, имел право на регистрацию, пользование и проживание в квартире и на ее приватизацию. ”точн€€ и дополн€€ исковые требовани€ в соответствии со ст. 39 √ѕ  –‘, в окончательном варианте ≈. просил: - признать сн€тие его с регистрационного учета по месту жительства по адресу <...> незаконным; - признать недействительными договор <...> передачи квартиры в собственность, заключенный между Ў. и администрацией поселка —таврово —обинского района ¬ладимирской области, договор купли-продажи квартиры от <...>, заключенный между Ў. и “. я., договор купли-продажи квартиры <...>, заключенный между “. я. и  . ћ.; - признать недействительным зарегистрированное за  . ћ. право собственности на вышеуказанную квартиру; прекратить право собственности  . ћ. на данную квартиру в ≈√–ѕ на недвижимое имущество и сделок с ним; - восстановить истца на регистрационном учете по месту жительства в спорной квартире, признать за ним право пользовани€ данной квартирой, право на проживание в ней; - возвратить данную квартиру в муниципальную собственность администрации п. —таврово —обинского района ¬ладимирской области. ѕредставитель истца дополнительно по€снил, что дл€ заключени€ договора приватизации администрации был представлен договор социального найма, где ≈. как член семьи нанимател€ указан не был, однако данный договор соцнайма оформлен позже, во врем€ самой приватизации. ѕредставитель истца также указал, что Ў. обманным путем заставили подписать документы на приватизацию. Ќа момент смерти Ў. был зарегистрирован и проживал в спорной квартире. ѕредставитель истца “. –. по€снил, что, освободившись, ≈. ехал к месту жительства в спорную квартиру, но попасть в нее, а также забрать свои вещи не смог, так как там была заменена дверь. ¬ его паспорте сто€л штамп о регистрации в данной квартире, но в паспортном столе задним числом был поставлен штамп о его выписке. ѕредставитель истца дополнительно по€снил, что сн€тие ≈. с регистрационного учета незаконно, истец временно не проживал в данном жилом помещении, но в соответствии со статьей 71 ∆  –‘ за ним сохранилось право пользовани€ квартирой, а временное отсутствие ≈. в св€зи с лишением свободы не может служить основанием лишени€ права пользовани€ жилым помещением. ∆илищные права истца на спорную квартиру должны быть восстановлены. ќтветчик “. я. иск не признал. —уд первой инстанции иск удовлетворил. ¬ апелл€ционной жалобе представитель ответчика  . ћ. -  . Ќ. - просил отменить решение суда в части, касающейс€ собственника спорной квартиры  . ћ., указав, что квартира приобреталась  . ћ. добросовестно. ѕроверив материалы дела, обсудив доводы апелл€ционной жалобы, судебна€ коллеги€ не нашла оснований дл€ отмены решени€ суда. –азреша€ спор и частично удовлетвор€€ за€вленные требовани€ (признава€ недействительными договор приватизации в силу его ничтожности и последующие сделки со спорной квартирой), суд первой инстанции руководствовалс€ требовани€ми «акона –‘ "ќ приватизации жилищного фонда в –оссийской ‘едерации", ст. 71 ∆  –‘, ст. 166, 167, 168 √  –‘ и исходил из того, что истец на услови€х договора социального найма был зарегистрирован как член семьи нанимател€ и приобрел право пользовани€ спорной квартирой, которое в св€зи с осуждением не утратил. ѕоскольку истец не проживал в спорной квартире временно, в св€зи с отбыванием наказани€ в местах лишени€ свободы, и своего согласи€ на приватизацию не давал, то приватизаци€ квартиры была произведена с нарушением требований закона, жилищные права ≈., установленные ст. 40  онституции –оссийской ‘едерации и ч. 4 ст. 3 ∆  –‘, были нарушены, а договор приватизации €вл€етс€ ничтожной сделкой. ”становив, что договор передачи (приватизации) спорной квартиры на основании ст. 168 √  –‘ €вл€етс€ недействительным в силу его ничтожности, суд верно признал недействительными последующие сделки купли-продажи спорной квартиры, ссыла€сь на п. 1 ст. 167 √  –‘, указав, что в случае недействительности сделки имущество не может считатьс€ законно приобретенным. “акже суд верно отметил, что истцом выбран надлежащий способ защиты нарушенного права, так как в обоснование иска истец указал на нарушение его прав на участие в приватизации и недействительность сделки приватизации в силу ее ничтожности. —удебна€ коллеги€ согласилась с выводами суда первой инстанции, полага€ доводы апелл€ционных жалоб несосто€тельными. ƒовод жалоб о том, что ≈. не обладал правом подачи виндикационного иска, поскольку не €вл€лс€ собственником квартиры, а суд удовлетворил именно виндикационный иск в рамках ст. 302 √  –‘, не €вл€етс€ основанием дл€ отмены решени€ суда и основан на неверном толковании норм материального права. –егламентиру€ защиту прав владельца, не €вл€ющегос€ собственником, √  –‘ в ст. 305 устанавливает, что права, предусмотренные ст. 301 - 304 √  –‘, принадлежат также лицу, хот€ и не €вл€ющемус€ собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владени€, хоз€йственного ведени€, оперативного управлени€ либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. ≈. €вл€лс€ членом семьи нанимател€ квартиры, в св€зи с чем приобрел право пользовани€ этой квартирой на услови€х, предусмотренных жилищным законодательством, поэтому имел право в соответствии со ст. 305 √  –‘ на защиту своего права пользовани€ этой квартирой. ¬ обоснование иска ≈. ссылалс€ на то, что имел равное право нар€ду с Ў. на участие в приватизации спорной квартиры, которое было нарушено, а квартира выбыла из его владени€ помимо его воли. ¬ывод суда о недействительности договора купли-продажи, признание его ничтожности позволили суду удовлетворить за€вленные требовани€ с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 ст. 167 √  –‘.  аждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законодательством. ѕри этом нужно иметь в виду, что к отказу в удовлетворении исковых требований может привести неправильна€ формулировка. ѕоэтому будьте внимательны при составлении исковых за€влений. “ак, вместо признани€ недействительным свидетельства о праве собственности (само свидетельство, как и его выдача, не порождает прав и об€занностей) необходимо требовать непосредственно признани€ права собственности на недвижимость лица, указанного в ≈√–ѕ в качестве собственника. »збежать совершени€ таких ошибок поможет консультаци€ с адвокатами. ѕриговор суда в виде лишени€ свободы о назначении уголовного наказани€ не лишает осужденного права на жилище. √раждане, отбывающие наказание в местах лишени€ свободы, сохран€ют право на жилье вне зависимости от срока отбывани€ наказани€. ѕоэтому, если ваши права были нарушены в св€зи с лишением свободы по приговору суда, вы имеете право обратитьс€ в суд за восстановлением ваших прав, даже если оспариваема€ жилплощадь приобретена в собственность добросовестным покупателем.

 омментарий к статье ќксаны ћун "¬осстановление права собственности на недвижимое имущество"

 оликов ¬ладимир ¬ладимирович, начальник отдела судебной практики «јќ "ёридическа€ компани€ "√енезис".

¬осстановление прав на недвижимое имущество возможно различными способами в зависимости от того, каким образом такое право нарушено.  ак указывают высшие судебные инстанции, к искам о правах на недвижимое имущество относ€тс€, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владени€, об устранении нарушений прав, не св€занных с лишением владени€, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. ѕри определении способа защиты нарушенного права необходимо учитывать, обеспечивает ли избранный способ защиты восстановление нарушенного права. ¬ажно также иметь в виду, что вещно-правовые способы защиты в силу статьи 305 √ражданского кодекса могут использоватьс€ также и лицами, не €вл€ющимис€ собственниками имущества, но владеющими имуществом на праве пожизненного наследуемого владени€, хоз€йственного ведени€, оперативного управлени€ либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, в том числе договором аренды. Ёто лицо имеет право на защиту его владени€ также против собственника.

Ќазвание документа пїњ