пїњ

—нести балкон нельз€ оставить!

(Ѕалкаров ј.)

("Ё∆-ёрист", 2012, N 29)

“екст документа

—Ќ≈—“» ЅјЋ ќЌ Ќ≈Ћ№«я ќ—“ј¬»“№!

ј. ЅјЋ ј–ќ¬

јлим Ѕалкаров, юрист, г. –остов-на-ƒону.

—амовольно возведенный или перестроенный балкон - €вление нередкое. Ќа примере судебной практики рассмотрим, каковы правовые последстви€ действий по такому "благоустройству" жиль€.

≈сли испорчен внешний вид дома

¬ соответствии со ст. 222 √  –‘ самовольной постройкой €вл€етс€ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном дл€ этих целей в пор€дке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получени€ на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. —амовольна€ постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев признани€ права собственности на указанную постройку в законном пор€дке. ѕраво собственности на самовольную постройку балкона не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охран€емые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 √  –‘).

≈сли самовольным возведением балкона не нарушаютс€ права и охран€емые законом интересы других лиц либо не создаетс€ угроза жизни и здоровью граждан, но испорчен внешний вид фасада дома или его архитектурный облик, то суд может отказать в признании права собственности на этот балкон, о чем свидетельствует следующее дело.

—огласно техническим заключени€м к квартире, расположенной на втором этаже п€тиэтажного жилого дома, жительницей „ел€бинска ѕ. в 2009 году была перепланирована квартира и возведен балкон, дл€ устройства которого демонтировано существующее окно, разобрана подоконна€ часть кладки и установлен оконный блок с балконной дверью.

ѕ. обратилась в администрацию за согласованием самовольного переустройства. ѕолучив отказ, ѕ. подала в суд иск к администрации г. „ел€бинска и ÷ентрального района города о сохранении квартиры в перепланированном состо€нии с учетом самовольно возведенного балкона. ÷ентральный районный суд г. „ел€бинска отказал за€вительнице. “огда она подала кассационную жалобу в „ел€бинский областной суд.

»стица считала, что возведение балкона выполнено с учетом требований строительных и санитарных норм, не затрагивает права и законные интересы собственников других помещений, не нарушает конструктивную целостность здани€, обеспечивает его безопасную эксплуатацию, устойчивость строительных конструкций. ¬ свою очередь администраци€ города настаивала, что самовольной реконструкцией объекта капитального строительства нарушены права третьих лиц, не было получено согласи€ на распор€жение общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома. Ѕалкон на фасаде дома не предусмотрен проектной документацией.

—удебна€ коллеги€ областного суда определила, что действи€ по возведению балкона €вл€ютс€ реконструкцией, а не переустройством или перепланировкой жилого помещени€. √радостроительный кодекс –‘ предусматривает, что реконструкци€ - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства. —троительство, реконструкци€ любого объекта должны вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил, на основании разрешени€ на строительство, выданного уполномоченным органом. ѕ. за разрешением на реконструкцию жилого помещени€ в виде устройства балкона не обращалась.

ќбластной суд указал: с возведением балкона нарушена целостность несущих конструкций дома, внешний вид фасада дома, его архитектурный облик, что €вл€етс€ недопустимым, а поэтому экспертные заключени€ о том, что прочность конструкций не нарушена, нет угрозы жизни и здоровью, не €вл€ютс€ безусловным основанием дл€ сохранени€ жилого помещени€ в реконструированном состо€нии с учетом балкона.

“аким образом, ѕ. отказано в иске о сохранении квартиры в перепланированном состо€нии с учетом возведенного балкона (ќпределение „ел€бинского городского суда от 03.10.2011 по делу N 33-11542/2011).

¬ данном деле администраци€ города не обращалась в суд со встречным иском о возложении об€занности снести самовольно возведенный балкон, но собственница квартиры столкнетс€ с такой необходимостью, если решит распор€дитьс€ своим правом собственности, так как в соответствии с п. 2 ст. 222 √  –‘ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. ќно не вправе распор€жатьс€ постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

”слови€ проживани€ других жильцов не нарушаютс€

≈сли сосед самовольно возвел балкон к своей квартире, суды могут отказать в удовлетворении иска о сносе самовольно возведенного балкона, если не нарушаютс€ услови€ проживани€ в квартире других жильцов или не установлено, что ответчиком присоединена часть общего имущества, что привело к уменьшению размера общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме и имело место изменение границ жилого помещени€. ќб этом свидетельствует следующий пример.

». обратилс€ в суд с иском о признании постройки самовольной и приведении помещени€ в первоначальное положение, указав, что €вл€етс€ собственником квартиры на втором этаже, оборудованной согласно техническому паспорту балконом. „., проживающа€ в квартире на первом этаже под ним, самовольно построила балкон, что нарушает его права. ¬ иске просил об€зать „. снести указанную самовольную постройку и привести помещение в прежнее состо€ние.

—уд первой инстанции удовлетворил исковые требовани€ в полном объеме.

—удебна€ коллеги€ отменила решение суда по следующим основани€м.

—уд не прин€л во внимание, что право на предъ€вление иска принадлежит органу местного самоуправлени€ (ст. 29 ∆  –‘), истец не обладает правом требовать сноса самовольной постройки (ст. 222 √  –‘).

ѕоскольку администраци€ ¬ладивостока таких требований не за€вл€ла, то иные лица могут за€вить такой иск в случае нарушени€ их прав, свобод и охран€емых законом интересов (ст. 3 √ѕ  –‘). “огда, как и при рассмотрении исков органа местного самоуправлени€, суд должен учитывать положени€ ч. 4 ст. 29 ∆  –‘, согласно которой жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состо€нии, если этим не нарушаютс€ права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

ƒанна€ норма предусматривает одно из правовых последствий самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещени€, то есть в судебном пор€дке устанавливаютс€ правовые последстви€ самовольно произведенной перепланировки и решаетс€ вопрос о возможности ее сохранени€.

»з обсто€тельств дела не усматриваетс€, что возведенный балкон в квартире ответчицы нарушает услови€ проживани€ в квартире истца и нарушает иные его права.

Ќе дана оценка и тому, что при проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуетс€ согласи€ собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случа€, установленного ч. 2 ст. 40 ∆  –‘.

—уд не установил, что ответчик присоединил часть общего имущества, что привело к уменьшению размера общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме, и имело место изменение границ жилого помещени€.

¬ывод суда о том, что выполненные ответчиком работы несут угрозу безопасности многоквартирного дома и его жител€м, носит предположительный характер, основан на по€снени€х истца (ќпределение ѕриморского краевого суда от 26.04.2010 по делу N 33-3497).

“аким образом, в иске о сносе балкона было отказано.

—осто€ние соседней квартиры ухудшилось

≈сли пристройка балкона повли€ла на состо€ние соседней квартиры (например, по€вились трещины на смежной стене из-за увеличени€ нагрузки), то такой балкон подлежит сносу. –ассмотрим один из таких примеров.

Ў. обратилс€ в районный суд с иском к √. об об€зании привести балкон квартиры в прежнее состо€ние. ¬ обоснование исковых требований указал, что €вл€етс€ собственником смежной квартиры по отношению к квартире ответчика. ќтветчик √. самовольно увеличил габариты прилегающего к его квартире балкона, после чего в квартире истца по€вились трещины на общей с ответчиком стене и потолке в кухне. Ёто создает угрозу обрушени€ стены и плит перекрыти€.

»з заключени€ экспертизы, проведенной по насто€щему делу, следует, что квартиры наход€тс€ на п€том этаже многоквартирного дома в соседних подъездах и имеют одну общую межквартирную перегородку и что наклонные трещины, расположенные в помещении кухни на межквартирной перегородке и плите перекрыти€ кухни в квартире истца, возникли вследствие увеличени€ нагрузки на наружную стену в св€зи с креплением конструкции балкона с увеличенными габаритами в квартире ответчика.

—уд установил, что увеличение габарита балкона в квартире, принадлежащей ответчику, по существу €вл€етс€ реконструкцией жилого дома, дл€ проведени€ которой требуетс€ получение разрешени€ органа местного самоуправлени€ в области градостроительной де€тельности.  роме того, поскольку уменьшено общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, необходимо согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на уменьшение общего имущества данного дома.

Ќазванные разрешение и согласие ответчик √. не получил. ¬ св€зи с этим районный суд прин€л решение об удовлетворении исковых требований и об€зании ответчика привести балкон квартиры в прежнее состо€ние (–ешение „ел€бинского городского суда от 27.12.2011 по делу N 2-1636/11).

ѕричинен вред в св€зи с ненадлежащим содержанием

ѕредставл€ет интерес вопрос о том, кто несет ответственность за вред, причиненный в св€зи с ненадлежащим содержанием балкона: управл€юща€ организаци€ или собственник жилого дома, к которому пристроен балкон?

—. обратилась в суд с иском к управл€ющей организации жилого дома и сособственникам квартиры о солидарном возмещении ущерба, так как обнаружила на своем автомобиле, припаркованном р€дом с домом, значительные повреждени€, а также лежащие у автомобил€ и на его кузове куски льда и снега. ƒанный факт был закреплен в протоколе осмотра места происшестви€, составленном участковым уполномоченным отдела милиции. ѕри этом объ€влений и предупреждений ∆ ’ об опасности падени€ снега и льда не было.

”правл€юща€ компани€ не оспаривала, что на ней лежит об€занность по надлежащему содержанию общего имущества дома, однако указала, что лед и снег могли упасть на автомобиль истицы с крыши балкона, котора€ €вл€етс€ самовольной постройкой и не относитс€ к общему имуществу дома.

¬озража€ против за€вленных требований, ответчик (сособственник квартиры) по€снил суду, что никакой перепланировки, никаких незаконных построек на балконе его семь€ не производила, что крыша над балконом уже была при заселении.

—уд первой инстанции, разреша€ спор, установил наличие причинно-следственной св€зи между падением глыбы льда и снега с крыши балкона на автомобиль истицы и пришел к выводу, что вред имуществу истицы был причинен в результате ненадлежащего исполнени€ возложенной на управл€ющую организацию об€занности по содержанию, техническому обслуживанию и эксплуатации жилищного фонда. ”правл€юща€ организаци€ в нарушение требований п. 2 ст. 401 √  –‘ не представила доказательств отсутстви€ своей вины в нарушении этих об€зательств.

—уд установил, что крыша на балконе квартиры не предусмотрена проектом дома, в силу чего €вл€етс€ незаконной постройкой. ѕоэтому им был сделан следующий вывод: поскольку из представленных по делу доказательств не следует, что эта крыша была возведена собственниками квартиры, а должностные лица управл€ющей организации не предприн€ли попыток к демонтажу незаконной постройки, то именно на обслуживающую организацию многоквартирного дома должна быть возложена ответственность за падение с крыши балкона льда и снега на автомобиль истицы.

–ешением суда первой инстанции исковые требовани€ —. были удовлетворены частично.

—уд второй инстанции при кассационном рассмотрении дела пришел к выводу, что взыскание суммы ущерба с управл€ющей организации необоснованно. ѕунктом 4.6.1.23 ѕравил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. ѕостановлением √осстро€ –оссии от 27.09.2003 N 170, предусмотрена об€занность обслуживающей организации удал€ть наледи и сосульки с крыши.

¬ пункте 42 ѕравил содержани€ общего имущества в многоквартирном доме, утв. ѕостановлением ѕравительства –‘ от 13.08.2006 N 491, установлено, что управл€ющие организации и лица, оказывающие услуги и выполн€ющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих об€зательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством –‘ и договором.

ѕо общим правилам, содержащимс€ в п. п. 1, 2 ст. 1064 √  –‘, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред, которое может быть освобождено от возмещени€ вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

—ледовательно, истица должна была доказать наличие противоправного поведени€ ответчиков, размер причиненного ей ущерба и причинно-следственную св€зь между действи€ми (бездействием) ответчиков и наступившими негативными последстви€ми, тогда как на ответчиков возложено брем€ доказывани€ отсутстви€ их вины в причинении вреда.

—удебна€ коллеги€ полагает правильным вывод суда первой инстанции о том, что истицей доказано наличие всех соответствующих элементов гражданского правонарушени€, однако не может согласитьс€ с выводом суда о возложении об€занности возместить причиненный —. ущерб на обслуживающую дом организацию.

“ак, по ходатайству управл€ющей компании судом была назначена комплексна€ судебно-техническа€ экспертиза. —огласно ее заключению наледь и скопление снега образовались на кровле балкона и в результате воздействи€ погодных условий (оттепели) сошли с высоты дев€того этажа на сто€щие внизу автомашины, тем самым нанесли повреждени€, описанные в материалах гражданского дела.

¬ соответствии с подп. "в" п. 2 ѕравил содержани€ общего имущества в многоквартирном доме, утв. ѕостановлением N 491, в состав общего имущества включаютс€ ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включа€ фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

ѕо мнению суда кассационной инстанции, управл€ющей компанией представлены доказательства того, что вред причинен не по ее вине, поскольку крыша балкона, с которой произошло падение глыбы льда и снега, не относитс€ к общему имуществу многоквартирного дома.

»з материалов дела следует, что квартира находитс€ в общей долевой собственности. —обственник жилого помещени€ об€зан поддерживать помещение в надлежащем состо€нии, не допуска€ бесхоз€йственного обращени€ с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользовани€ жилыми помещени€ми, а также правила содержани€ общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 30 ∆  –‘).

ѕри таких обсто€тельствах представленные по делу доказательства подтверждают причинение ущерба истице по вине ответчиков - сособственников квартиры.

— учетом изложенного решение суда в части взыскани€ ущерба с управл€ющей компании не может быть признано законным и обоснованным, в силу чего подлежит отмене.

ѕоскольку все обсто€тельства, имеющие значение дл€ разрешени€ за€вленных требований, установлены на основании представленных по делу доказательств, но выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют установленным обсто€тельствам дела, то суд кассационной инстанции полагает возможным, не передава€ дело на новое рассмотрение, вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований —., за€вленных к управл€ющей компании, и об удовлетворении требований о взыскании ущерба в пользу истицы с ответчиков - сособственников квартиры (ќпределение —анкт-ѕетербургского городского суда от 31.03.2011 N 33-4518/11).

“аким образом, ответственность за вред, причиненный имуществу в св€зи с ненадлежащим содержанием самовольно пристроенного балкона, несет собственник квартиры, к которому балкон был пристроен, независимо от того, был ли он пристроен до возникновени€ права собственности на квартиру или после.

------------------------------------------------------------------

Ќазвание документа

пїњ