пїњ

 омментарий к статье ≈.  ирилловой "Ѕанкротство застройщика"

(«айцев –.)

("∆илищное право", 2012, N 8)

“екст документа

 ќћћ≈Ќ“ј–»…   —“ј“№≈ ≈.  »–»ЋЋќ¬ќ…

"ЅјЌ –ќ“—“¬ќ «ј—“–ќ…ў» ј"

–. «ј…÷≈¬

«айцев –., к. ю.н., член группы разрешени€ споров «јќ "—аланс".

— учетом важности обеспечени€ конституционного права на жилище и социальной значимости проблем, возникающих в данной сфере, в последние годы немало усилий было направлено государством на упор€дочивание отношений в сфере строительства жиль€ через совершенствование законодательного регулировани€. ќбщеизвестно, что проблемы у дольщиков могут возникнуть на всех этапах взаимоотношений с застройщиком, начина€ от оформлени€ договорных отношений и заканчива€ регистрацией прав на недвижимое имущество, если оно в итоге было передано.

«начимым шагом на пути предоставлени€ дополнительных гарантий участникам строительства жиль€ было внесение изменений в ‘едеральный закон от 30.12.2004 N 214-‘« "ќб участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...", устанавливающих императивный запрет на привлечение денежных средств граждан дл€ строительства в обход данного «акона. »зменени€ эти были внесены «аконом N 119-‘« от 17.06.2010, который одновременно ввел ограничени€ на оспаривание сделок по привлечению денежных средств граждан со стороны недобросовестных застройщиков. “ем самым были прин€ты дополнительные меры по защите дольщиков на этапе оформлени€ отношений с застройщиком в цел€х предотвращени€ возникновени€ у них проблем в будущем.

ѕоследовавшее примерное через год введение в главу IX ‘« "ќ несосто€тельности (банкротстве)" параграфа 7, устанавливающего особенности банкротства застройщиков, также было в первую очередь направлено на содействие решению проблем дольщиков, но уже тех, которые столкнулись с банкротством застройщиков.

 ак видно, в указанной сфере совершенствование законодательства происходит перманентно. Ќапример, только в «акон "ќб участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты –оссийской ‘едерации" N 214-‘« с момента его прин€ти€ разного рода изменени€ вносились уже семь раз. “ем не менее проблемы обманутых дольщиков, обсуждаемые на самом высоком уровне, не станов€тс€ менее острыми, а число пострадавших, к сожалению, увеличиваетс€.

ѕричиной тому может быть не столько несовершенство законодательного регулировани€, сколько обща€ культура ведени€ бизнеса в –оссии и особенности функционировани€ государственного аппарата. —ледует признать, что во многих случа€х причиной банкротства застройщика выступает не столько неблагопри€тна€ рыночна€ ситуаци€, сколько умышленные недобросовестные действи€. Ќе случайно обсуждаема€ тема традиционно обозначаетс€ именно как проблема обманутых дольщиков. ќднако там, где имел место обман, по нашему мнению, правильнее разбиратьс€ правоохранительным органам, действующим в уголовно-правовой плоскости. √ражданско-правовые инструменты, к которым относитс€ и банкротство, часто не в состо€нии обеспечить защиту от недобросовестных действий, поскольку просто не приспособлены дл€ этого.

Ќесмотр€ на изложенное, установление законом особых правил банкротства дл€ застройщиков, безусловно, заслуживает всецелой поддержки и, несмотр€ на имеющиес€ практические проблемы, может быть оценено только положительно. ќсобый режим банкротства застройщиков, хот€ и не способен предотвратить возникновение у дольщиков проблем в будущем, тем не менее может помочь сгладить их остроту.

------------------------------------------------------------------

Ќазвание документа

»нтервью: ћошеннические схемы на рынке недвижимости

("∆илищное право", 2012, N 8)

“екст документа

ћќЎ≈ЌЌ»„≈— »≈ —’≈ћџ Ќј –џЌ ≈ Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“»

ќ. —јћќ…Ћќ¬

—амойлов ќ., генеральный директор "–≈Ћј…“-Ќедвижимость", руководитель  омитета –√– по совершенствованию нормативной базы,  омитета ћј– по защите прав потребителей риелторских услуг.

- –асскажите, пожалуйста, какие основные мошеннические схемы сейчас существуют на рынке вторичного жиль€.

- Ѕоюсь, что повествование обо всех схемах мошенничества, существующих на квартирном рынке, займет слишком много времени.   тому же, несмотр€ на мой двадцатилетний практический опыт риелторской работы, € бы не стал утверждать, что знаю абсолютно все виды мошенничества. ¬едь это, с позволени€ сказать, направление де€тельности не стоит на месте...

¬ св€зи с вышесказанным позволю себе представить общую классификацию типов мошенничества, сформированную мною за годы работы на рынке. ¬ ее рамки, на мой взгл€д, могут быть уложены все виды жульнических действий. ѕон€тно, что данна€ классификаци€ будет €вл€тьс€ своеобразным "широким мазком", однако дл€ того, чтобы помочь потребител€м хот€ бы навскидку разобратьс€ в проблеме, полагаю, она будет полезна.

»так, в моем понимании все виды мошенничества, существующие на рынке недвижимости, могут быть классифицированы в рамках 4 основных групп. ѕерва€ из них в моей терминологии носит название "юридические манипул€ции". Ёто самый т€желый вид мошенничества, поскольку в результате его совершени€ жертва с наиболее высокой степенью веро€тности остаетс€ и без квартиры, и без денег.

¬ариаций данного вида мошенничества существует бессчетное количество. Ёта "бессчетность" объ€сн€етс€ тем, что "юридические манипул€ции" в очень многих случа€х производны от тех конкретных предпосылок, которые существуют. ѕоэтому диапазон подобных случаев мошенничества весьма велик: от банальной переклейки фотографии в паспорте собственника квартиры или фальсификации доверенности на продажу до сложных вариантов использовани€ правовых нарушений, допущенных при совершении предыдущих сделок с объектом и затем "закопанных" в его юридическую историю.  стати, это не секрет: в насто€щее врем€ на рынке представлено немало квартир с разнообразными правовыми дефектами.   примеру, в начале 90-х в св€зи с несовершенством законодательства при приватизации квартир в массовом пор€дке допускались нарушени€ прав несовершеннолетних. ¬ дальнейшем эта "дыра" в законе была "заштопана", однако проблема осталась. » р€д мошенников сейчас активно использует эту тему, выискива€ этих несовершеннолетних, которые сегодн€, конечно, уже стали взрослыми. Ќайд€ их, мошенники прилагают усили€ к тому, чтобы их сагитировать предъ€вить нынешнему собственнику квартиры иск, направленный на оспаривание законности владени€ объектом. ѕричем обычно целью мошенника €вл€етс€ даже не признание права нынешнего собственника недействительным, а получение от него "откупа" за прекращение судебного дела.

Ќу а если собственник начинает упр€митьс€, тогда его "дожимают" до конца. » тот факт, на который надеютс€ собственники, амбициозно за€вл€€: "я добросовестный приобретатель", их в данном случае обычно не спасает. ¬едь российское гражданское законодательство при наступлении р€да условий допускает истребование собственности у добросовестного приобретател€.

«десь важно сделать небольшое отступление. я знаю, что в потребительской среде бытует заблуждение о том, что добросовестный приобретатель защищен от вс€ких проблем. ѕоэтому покупатели недвижимости, озаботившиес€ данной темой, открывают √ражданский кодекс, наход€т в нем определение добросовестного приобретател€, после чего говор€т себе: "Ёто про мен€!" - и расслабл€ютс€. ј зр€.

ƒействительно, в √ражданском кодексе присутствует определение добросовестного приобретател€. ќднако в случае, если возникает судебное дело, покупателю придетс€ доказать свое соответствие этому статусу. ѕро это в √ражданском кодексе нет ни слова, поэтому покупатели преисполн€ютс€ уверенности в том, что данный статус будет присвоен им по умолчанию. Ќичего подобного!

 онечно, суды при установлении соответстви€ покупател€ статусу добросовестного приобретател€ руководствуютс€ в первую очередь √ражданским кодексом. Ќо не менее важную роль дл€ судей играют и различные постановлени€ и разъ€снени€ ¬ерховного и ¬ысшего јрбитражного судов. “ак вот, 29 апрел€ 2010 г. ѕленумом ¬ерховного —уда –‘ и ѕленумом ¬ысшего јрбитражного —уда –‘ было прин€то совместное ѕостановление N 10/22 "ќ некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, св€занных с защитой права собственности и других вещных прав". ќдним из наиболее важных аспектов этого ѕостановлени€ с точки зрени€ практики совершени€ операций с недвижимостью представл€етс€ содержание пункта 38. ¬ данном пункте не только конкретизируетс€, что "приобретатель признаетс€ добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждени€ имущества продавцом", но и подчеркиваетс€, что существенным подтверждением добросовестности приобретени€ €вл€етс€ прин€тие покупателем всех разумных мер дл€ вы€снени€ правомочий продавца на отчуждение имущества. Ѕолее того, в том же пункте указано, что, если при совершении сделки приобретатель должен был усомнитьс€ в праве продавца на отчуждение имущества, однако не сделал этого, собственник вправе опровергнуть возражение приобретател€ о его добросовестности. ѕричем веро€тность такого опровержени€ может возникнуть и в случае, если приобретение совершено несколькими покупател€ми, из которых не признан добросовестным только один. Ќа это указывает пункт 41, устанавливающий, что "иск об истребовании имущества подлежит удовлетворению, если хот€ бы один из приобретателей не €вл€етс€ добросовестным".

“аким образом, дл€ того, чтобы в ходе рассмотрени€ судебного дела подтвердить свое соответствие статусу добросовестного приобретател€, покупатель должен про€вить не просто "разумную осмотрительность", но и выразить изначальное недоверие к той информации об объекте, которую предоставл€ет продавец. Ќа мой взгл€д, наилучшим подтверждением этого дл€ покупател€ €вл€етс€ своевременный заказ правовой экспертизы приобретаемого объекта у соответствующих специалистов - юристов-жилищников или в агентстве недвижимости, располагающем собственной юридической службой. Ќо нужно иметь в виду: просто заказа экспертизы дл€ покупател€ недостаточно, необходимо, чтобы результаты этой экспертизы были представлены ему в письменном виде. “огда в случае возникновени€ судебного дела покупатель с помощью данного заключени€ сможет подтвердить свою разумную осмотрительность, что, несомненно, очень поможет ему в обретении статуса добросовестного приобретател€.

Ќо вернемс€ к рассмотрению классификации мошенничеств. ¬тора€ категори€ в моей терминологии носит название "технологические манипул€ции".  ак правило, данный вид мошенничества не св€зан с какими-то подлогами документов или созданием правовых зацепок, посредством которых совершенна€ сделка в будущем может быть оспорена. "“ехнологические манипул€ции" - это, что называетс€, просто ловкость рук. ¬ данном случае жулики пользуютс€ незнанием потребител€ми технологии проведени€ сделок. »спользу€ это незнание, мошенники греют руки фактически на ровном месте.

¬ качестве иллюстрации приведу случай из нашей практики, имевший место пару лет назад.  ак известно, расчеты по подавл€ющему большинству сделок с жильем в ћоскве провод€тс€ через банковские депозитные €чейки. »менно к такой сделке мои сотрудники и готовились. ѕо внутренним правилам нашей компании риелторы об€зательно должны прибыть в банк, избранный дл€ расчетов, до клиента, чтобы еще раз проверить готовность к сделке.

Ќеобходима€ проверка была завершена, и, чтобы скоротать врем€ в ожидании клиентов, мои сотрудники вышли на улицу покурить. Ќа крыльце сто€л пожилой человек, тоже курил. ќни разговорились. ¬ ходе разговора вы€снилось, что он участвует в другой сделке, продава€ свою квартиру. » вот в процессе беседы новый знакомый сказал: "–еб€та, € в продаже квартир ничего не понимаю, мне вот написали какие-то услови€ доступа к этой €чейке и увер€ют, что все нормально. ј не могли бы вы посмотреть, чтобы подтвердить, что, и правда, нормально?"

ёристы мои стали смотреть - и у них волосы встали дыбом. ѕотому что несчастному продавцу услови€ доступа к €чейке с деньгами написали такие, которые в пределах отведенного срока доступа в принципе выполнены быть не могут. “о есть дл€ доступа было указано слишком много документов, которые не могут с такой скоростью по€витьс€.

  чему бы все это могло привести? „еловеку положили деньги в депозитную €чейку. ƒеньги он видел, поэтому думает, что все в пор€дке, и со спокойной душой подписывает договор купли-продажи, а после завершени€ процедуры государственной регистрации сделки идет за деньгами. Ѕанк в полном соответствии с теми услови€ми доступа к €чейке, которые были установлены, говорит: "¬ы знаете, у вас выполнены не все услови€, поэтому будьте любезны, отправьтесь, пожалуйста, выполн€ть эти услови€". ѕока он выполн€ет эти услови€, срок его доступа к €чейке проходит, а как только он проходит, правом доступа к этой €чейке снова располагает покупатель. —оответственно, покупатель приходит и спокойно забирает свои деньги. ¬от так, за здорово живешь, продавец может остатьс€ и без квартиры, и без денег.

¬озвраща€сь к рассказанной истории, замечу, что жулики все сделали грамотно. ќни договорились указать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры. ќбъ€сн€лось это заботой об интересах продавца: "»наче вам придетс€ заплатить налог". ѕродавец, естественно, согласилс€ с предложением: налог платить не хочетс€. ѕравда, о том, что в данном случае никакого налога не было в принципе, так как период владени€ квартирой превышал 3 года, жуликоватые покупатели доверчивому продавцу не сказали...

“ак вот, стоимость той квартиры составл€ла 9,5 миллиона рублей, цена, указанна€ в договоре, - 999 тыс€ч. »менно эти 999 тыс€ч ему бы в итоге и выплатили за квартиру стоимостью 9,5 миллионов. », боюсь, ни копейки больше продавец бы не получил...

¬ общем, увидев такое безобразие, сотрудники нашей компании пошли беседовать с покупател€ми. “е мгновенно устроили истерику на тему "не лезьте не в свое дело", а пон€в, что "не прокатило", просто развернулись и ушли. “ак была пресечена очевидна€ "технологическа€ манипул€ци€".

ћошенничества, вход€щие в группу номер три, - так называемые фактические подлоги.  лассика данного жанра - реальна€ истори€ из 90-х годов. ќбеспеченный человек из —ибири приехал в ћоскву покупать квартиру. ¬ столице он оказалс€ в первый раз и, соответственно, ничего про город не знал. ѕосредникам, которые вз€ли его "в оборот", он сказал: "я хочу хорошую квартиру в престижном месте". ≈го тут же отвезли на ‘рунзенскую набережную и показали ему замечательную квартиру.  вартира покупателю понравилась, и он решил ее купить. Ќо загвоздка заключалась в том, что, прежде чем показать эту квартиру, покупател€ специально поводили вокруг дома, показали специально повешенную табличку и подчеркнули: "¬идите, эта квартира находитс€ на —имоновском валу".

ƒальше, думаю, рассказывать не надо: что такое —имоновский вал и что такое ‘рунзенска€ набережна€, понимает каждый москвич. ¬ итоге квартиру на —имоновском валу ему и продали. » не подкопаешьс€...

 онечно, таких наглых и беспардонных случаев € давно уже не встречал. ј менее наглые несколько раз попадались. ќ чем речь?   примеру, любой покупатель может стать жертвой так называемой перенумерации квартир. ¬ рамках этого вида мошенничества покупателю так же, как и в рассказанной истории, показывают одну квартиру, а реально продают другую. Ќапример, продаетс€ квартира, состо€ние которой требует капитального ремонта. ѕараллельно в том же доме арендуетс€ квартира, наход€ща€с€ в отличном состо€нии. Ќа двер€х этих квартир мен€ютс€ таблички с номерами. ¬се, дело сделано! «а все годы работы € ни разу не встречал ни одного покупател€, который бы пошел по этажам с целью проверить нумерацию соседних квартир. —оответственно, покупатель, которого "развели" столь нехитрым способом, приобретает плохую квартиру, дума€, что купил хорошую. » ничего потом доказать у него не получитс€...

 стати, надо заметить, что подобные же штуки могут иметь место и на рынке новостроек. ¬едь в стро€щихс€ домах номеров квартир вообще нет.

¬ завершение нашего обзора коснемс€ последнего вида мошенничества - так называемых милых шалостей. Ёто сама€ "безопасна€" категори€. —уть ее - в создании условий, при которых возникает возможность частично не выполн€ть изначально согласованные услови€ сделки.   примеру, квартира за€вл€лась в продажу с полной меблировкой, на этих услови€х покупатель и согласилс€ ее приобрести. ≈сли данное условие не было отражено документально, покупатель рискует получить голые стены.  стати, € знаю и о случае, когда продавец, воспользовавшись тем, что описание мебели было составлено в общем, произвел замену мебели на менее качественную. ”вы, жадность человеческа€ беспредельна. ѕомню случай, когда продавец в ванной комнате всю плитку отколупал. „то он с ней потом делал - Ѕог знает... —нимают кондиционеры, бойлеры, газовые колонки, остекление балконов. ƒа мало ли что можно сн€ть?!

ћетод защиты от подобных про€влений "хоз€йственности" очевиден: дл€ того чтобы фактическое состо€ние совпадало с тем, в котором объект находилс€ в момент осмотра, необходимо подробное описание состо€ни€ и имущества, подлежащего передаче покупателю вместе с квартирой. ѕричем весьма желательно, чтобы все это было сфотографировано.

¬ эту же категорию € бы отнес "чуму" риелторского рынка - скрытую комиссию. «десь в роли мошенника выступает тот специалист, которому поручено решение жилищного вопроса потребител€. ”вы, сегодн€ скрыта€ комисси€, несмотр€ на активные действи€ по борьбе с ней, предпринимаемые –оссийской гильдией риелторов, имеет широкое распространение на нашем рынке.

¬ чем суть скрытой комиссии? –азумеетс€, специалист хочет заработать. » столь же естественно, что клиент стремитс€ сэкономить на оплате риелторских услуг. —оответственно, у специалиста рынка недвижимости есть два пути: либо честно договоритьс€ о реальном размере своего вознаграждени€, обосновав стоимость своей услуги ее соответствующей ценностью, либо, не обосновыва€ эту ценность, но стрем€сь заработать как следует, скрыть от клиента реальный размер своего заработка.

≈стественно, что тот, кто работает на рынке, гораздо лучше потребител€ ориентируетс€ в ценах. ќн знает разные схемы сокрыти€ реальных цен сделок, поэтому, если он задастс€ такой целью, при определенном "мастерстве" он может скрыть и сумму своего реального дохода и таким образом к своему согласованному с клиентом вознаграждению добавить еще немалую сумму. ѕочему € говорю о том, что это страшна€ катастрофа дл€ нашего рынка? ѕотому что это губит имидж профессии. ¬едь рано или поздно правда все равно открываетс€.

 огда-то јвраам Ћинкольн сказал: "ћожно все врем€ дурачить некоторых, можно некоторое врем€ дурачить всех, но нельз€ все врем€ дурачить всех". » тогда, когда правда выходит наружу, это страшно бьет по репутации, отчего в итоге проигрывают абсолютно все специалисты рынка.

Ќе секрет, что сегодн€ многие потребители, услышав слово "риелтор", сразу воспринимают его в штыки. ѕричем дл€ них неважно, что вообще-то "риелтор" - зарегистрированна€ торгова€ марка, правом использовани€ которой обладают только члены –оссийской гильдии риелторов. —егодн€ риелторами называют всех, кто работает на рынке недвижимости. ѕоэтому из-за рассмотренных мошеннических действий страдают честные профессионалы.

ѕо своей сути скрыта€ комисси€ - это воровство.   сожалению, пока € не знаю ни одного случа€ возбуждени€ соответствующего уголовного дела. ќднако это не значит, что такое дело не может быть возбуждено, так как подобные действи€ четко укладываютс€ в рамки статьи 159 ”головного кодекса, котора€ карает за мошенничество. » потому € хочу призвать тех потребителей, которые сталкиваютс€ с подобными действи€ми: не надо "спускать на тормозах" - обращайтесь с за€влени€ми в правоохранительные органы.  стати, под эгидой ћосковской ассоциации риелторов не первый год действует  омитет по защите прав потребителей риелторских услуг.  ак член этого  омитета призываю потребителей: если что - обращайтесь, мы всегда поможем вам защитить свои права.

- ћожете рассказать один из последних случаев, в котором ¬ы столкнулись с мошенничеством?

- ѕрежде чем ответить на ваш вопрос, хочу заметить, что в последние лет дес€ть большинство мошенников довольно четко осознали, что при реализации своих "проектов" во взаимодействие с профессиональными риелторами лучше не вступать. ѕоэтому они стараютс€ не иметь с нами никаких дел: ведь дл€ мошенников это пуста€ трата времени. ¬ случае если мошенник продает квартиру, он всеми правдами и неправдами стараетс€ уклонитьс€ от ее показа клиенту, интересы которого представл€ет профессионал рынка. » авансы у риелторов они стараютс€ не брать, поскольку хорошо понимают, что профессиональна€ риелторска€ компани€, в которой действительно налажен механизм правовой экспертизы объектов, как правило, найдет скрытый подвох.

¬ общем не хот€т мошенники с нами общатьс€. ƒл€ них гораздо проще найти покупател€, который самосто€тельно действует на свой страх и риск, стрем€сь сэкономить на оплате услуг риелтора. “акие покупатели дл€ мошенников €вл€ютс€ легкой добычей.

Ќу, а случай... я не знаю, имела ли здесь место попытка мошенничества. ћы дл€ нашего клиента-покупател€ подбирали квартиру. ѕодобрали.  вартира вроде бы в пор€дке: приватизированна€, собственники - двое взрослых: мужчина средних лет и его пожила€ мама. Ќавскидку все документы хорошие, то есть преп€тствий дл€ сделки нет.

ќднако на вс€кий случай мы всегда обращаем внимание на то, что было с квартирой до приватизации. “ак было и в этот раз. », "копнув" данную тему, мы быстро вы€снили, что из квартиры был временно выписан несовершеннолетний ребенок-инвалид, помещенный в дом-интернат, причем не на посто€нное жительство, а на лечение. ѕодобные граждане сохран€ют право пользовани€ квартирой в течение всего периода отсутстви€.

—оответственно, в нашем случае ребенка выписали, а квартиру приватизировали. ¬еро€тно, приватизаци€ без участи€ ребенка-инвалида стала возможна потому, что кто-то из чиновников закрыл на это обсто€тельство глаза. », несомненно, данна€ квартира найдет покупател€.

„то может быть дальше? Ћибо сам ребенок после достижени€ им совершеннолети€, либо, к примеру, его мать могут обратитьс€ в суд с иском о защите прав несовершеннолетнего. ¬ этом случае почти со стопроцентной веро€тностью приватизаци€ будет признана недействительной.  ак следствие, и состо€вша€с€ сделка тоже, поскольку приватизаци€ квартиры будет признана незаконной.  то в этой ситуации окажетс€ пострадавшим? ¬еро€тнее всего покупатель: ведь получить назад деньги, заплаченные за покупку, ему без проблем едва ли удастс€...

-  ак ¬ы считаете, насколько ∆илищный кодекс преп€тствует де€тельности мошенников? » вообще, есть ли кака€-то система отслеживани€ мошеннических схем?

- ∆илищный кодекс, в принципе, имеет к этому весьма опосредованное отношение. Ќаверное, это и правильно, потому что ∆илищный кодекс регулирует немного другие вопросы. јспекты, преп€тствующие мошеннической де€тельности, - область регулировани€ гражданского и уголовного права. ¬ целом € оцениваю нормативную базу, котора€ в насто€щее врем€ регулирует рынок недвижимости, как нормальную. Ќе счита€ по-прежнему отсутствующего «акона "ќ риелторской де€тельности", € не вижу каких-то зи€ющих дыр. ѕоэтому думаю, что присутствие на нашем рынке мошенников объ€сн€етс€ иными причинами. ¬ первую очередь тем, что ни один закон, как бы хорош он ни был, сам по себе не может никого защитить. „тобы закон €вл€лс€ реальным инструментом защиты, он должен неукоснительно исполн€тьс€. ≈сли же он не исполн€етс€ или исполн€етс€ в отношении разных лиц по-разному и в обществе не существует должного уровн€ правовой культуры, никакой закон работать не будет никогда.

 стати, то же самое можно сказать применительно к нашей отрасли. ¬спомним начало известной басни  рылова: "”ж сколько раз твердили миру...". –оссийска€ гильди€ риелторов неустанно повтор€ет: "ƒорогие потребители! ≈сли вам дорог ваш кошелек, перестаньте обращатьс€ к черным маклерам и прочим нецивилизованным участникам рынка, любой из которых сегодн€ здесь, а завтра его нет. ¬се инструменты защиты ваших интересов давно отработаны, уже дес€ть лет существует система сертификации профессиональных риелторских услуг. —уществуют профессиональные объединени€: –оссийска€ гильди€, ћосковска€ ассоциаци€ риелторов. ¬ них действуют комитеты по этике и по защите прав потребителей. —истема отлажена и работает нормально".

» тем не менее черные маклеры продолжают существовать. ѕочему? ¬о многом из-за распространенного заблуждени€ потребителей, которое можно выразить так: раз вы риелторска€ компани€, да еще состо€ща€ в –√–, значит, вы дороже берете. ¬о-первых, это не всегда так. ј во-вторых, прошу прощени€, совершить сделку с жильем - это не за бутылкой молока сходить. Ёто не р€дова€ ситуаци€ в жизни потребител€. ѕо статистике средний росси€нин решает свой жилищный вопрос 1,7 раза за всю свою жизнь. “о есть совершение операции с недвижимостью - крайне нетипова€ задача дл€ большинства людей. », самое главное, это операци€, всегда имеюща€ высокую стоимость. ѕотому что даже самое неприт€зательное жилье, например просто комната в ћоскве, - это объект высокой стоимости. “ак во им€ чего же - ради некой призрачной экономии на оплате профессиональных риелторских услуг - идти на неоправданно высокие риски, св€занные с обращением к черным маклерам? Ёкономи€, конечно, вещь хороша€. Ќо не будем забывать и о ее обратной стороне, а также сбрасывать со счетов известную мудрость, вобравшую в себ€ опыт многих поколений: "я не настолько богат, чтобы покупать дешевые вещи"...

-  ак обсто€т дела с обеспечением правовой безопасности сделок с недвижимостью в регионах –оссии? ¬едь там, веро€тно, успешной практики, позвол€ющей отслеживать и предупреждать мошеннические схемы, гораздо меньше?

- ¬ регионах этой практики действительно меньше. ћне об этом известно не понаслышке, поскольку € посто€нно перемещаюсь по –оссии и много общаюсь с коллегами из разных городов. ”вы, во многих регионах нашей страны вопросы правовой безопасности сделок с недвижимостью почти не занимают головы не только потребителей, но и профессионалов. ќни говор€т примерно следующее: "ћы не ћосква. √ород у нас небольшой, все все знают, поэтому особых проблем нет". Ќо, как только спросишь, бывают ли в их городе случаи признани€ сделок недействительными, признают, что бывают. » на вопрос: " вартирное жулье в городе есть?" - со вздохом отвечают: "≈сть...".

Ќи одного города в –оссии, полностью свободного от мошенников, €, к сожалению, не видел.   тому же не будем забывать о том, что рынок недвижимости живет и развиваетс€, соответственно, у объектов накапливаетс€ правова€ истори€. » в этой накапливающейс€ истории с каждым днем можно скрыть все больше проблем...

Ќа мой взгл€д, построить эффективную систему экспертизы объектов недвижимости можно абсолютно в любом городе, если этим вопросом озаботитьс€. ј если жить по принципу "я сегодн€ заработал, а дальше хоть трава не расти!" - тогда, конечно, никакой системы не будет никогда. » в тот момент, когда бумеранг вернетс€, клиент попадет в лапы мошенника и прокл€нет нас, риелторов, за то, что мы его не уберегли, мы получим очередной удар по репутации. » сколько бы мы при этом ни говорили о том, что "мы же здесь ни при чем, мы просто посредники, наша задача - свести продавца с покупателем, не более того", нас это не спасет.

ћежду прочим, сегодн€ в рамках риелторского сообщества существует весьма опасное течение, девизом которого €вл€етс€ фраза "–иелтор не решает жилищных проблем, он продавец недвижимости". «а что ратуют идеологи этого течени€? ќни говор€т примерно так: "ј вот давайте посмотрим, как работают риелторы в јмерике! јмериканские риелторы вообще не занимаютс€ никакими вопросами правового обеспечени€ сделок с недвижимостью. ќни просто посредники - свод€т продавца с покупателем и получают свои комиссионные проценты. ¬от как здорово и легко им работать! » нам надо так же!"

ѕрименима ли така€ позици€ в –оссии? Ќа мой взгл€д, категорически нет! “ак исторически сложилось, что в –оссии, в отличие от —Ўј, где всеми вопросами правовой стороны занимаютс€ адвокаты и титульные компании, функци€ обеспечени€ правовой надежности сделки всегда лежала на риелторах. »менно от агентства недвижимости российский потребитель сегодн€ ждет, что его жилищный вопрос будет решен комплексно и с должным уровнем правовой защиты. ” нас совсем другой рынок, нежели в —Ўј, и совсем иной менталитет потребител€. —редний росси€нин адвоката, в принципе, воспринимает только в одном случае: если на него подали в суд. „то такое титульные компании, в –оссии вообще никому неизвестно. ѕоэтому исключать функцию правовой поддержки из состава риелторской де€тельности в –оссии просто недопустимо!

јдвокаты и нотариусы, ратующие за то, чтобы данна€ функци€ перешла к ним, напирают на то, что, поскольку риелтор не юрист, он не может защитить интересы своего клиента как надо. ќднако € и не говорю о том, что риелтор должен быть юристом. Ёто какой-то безмерно упрощенный подход - воспринимать риелтора исключительно как некую физическую единицу. ¬ моем понимании риелтор - это агентство недвижимости. ¬ уважающем себ€ агентстве недвижимости об€зательно должен быть юридический отдел. ¬ юридическом отделе должны работать юристы-жилищники, то есть не просто люди, имеющие высшее юридическое образование, а предметно разбирающиес€ в специфике рынка недвижимости. Ќеужели такие специалисты, имеющие обширную ежедневную практику, справ€тс€ с защитой интересов потребителей хуже адвокатов или нотариусов, которые вообще не выход€т из своих кабинетов? ќтвет очевиден: лучше юристов агентств недвижимости решить эту задачу не в силах никто!

- —уществуют ли в юридической истории квартир какие-либо типовые "узкие места", узнав о которых, покупател€м следует задуматьс€?

-  онечно. Ёти "узкие места" отлично известны каждому профессионалу: несовершеннолетние дети; квартиры, в истори€х которых было наследство, особенно наследство по завещанию; квартиры, право собственности на которые передавалось по договорам ренты. », конечно, квартиры, становившиес€ предметом дележа между супругами. ¬от те наиболее распространенные проблемные точки, где сегодн€ могут скрыватьс€ весьма высокие риски, создающие опасность признани€ сделки недействительной либо опасность истребовани€ объекта, даже несмотр€ на то, что покупатель подтвердил свой статус добросовестного приобретател€. ѕричем, хочу обратить внимание, приведенный список далеко не полон, в реальной жизни рисков намного больше...

-  аким может быть первый сигнал, заставл€ющий насторожитьс€?

- ≈сли мошенник в своем деле профессионал, первого сигнала может не быть вовсе. ¬едь опытный мошенник, как правило, очень хороший психолог. ѕоэтому он €вл€етс€ специалистом в том, чтобы показатьс€ белым, пушистым, правильным. ¬едь чем удачнее ему удастс€ "нар€дитьс€ в овечью шкуру", тем выше веро€тность того, что жульничество окажетс€ успешным.

«а многие годы работы € выработал строгое правило: не верить словам. Ќичьим. Ќикогда. я верю только документам. ѕричем не тем документам, которые мне предоставила друга€ сторона по сделке, а только тем, которые получены или перепроверены моими сотрудниками, что обеспечивает уверенность в том, что эти документы €вл€ютс€ надлежащими, а сведени€, содержащиес€ в них, соответствуют реальным фактам. ¬ случае если этот подход прин€ть и следовать ему досконально, то, понима€, что €вл€етс€ нарушением законодательства, а что нет, мы с высокой степенью веро€тности, двига€сь пошагово по всей правовой истории объекта, вы€вим все риски.

”вы, не все и не всегда возможно проверить. ¬ этом случае клиенту нужно честно сообщить об этом и представить ему те возможные риски, которые могут скрыватьс€ в той "черной дыре", проверка которой оказалась невозможной. ¬ том случае, если представленные риски клиент сочтет несущественными, это его выбор. я не имею права за него принимать решение о том, как ему распор€дитьс€ его деньгами. ћо€ задача - объ€снить ему, какие опасности вы€влены и какие могут скрыватьс€ там, где экспертиза оказалась невозможной, и, если клиент примет решение о заключении сделки, совершить максимум необходимых и достаточных шагов дл€ минимизации рисков моего клиента.

ѕри этом в тех случа€х, когда по итогам экспертиз мы вы€вл€ем опасности, мо€ позици€, которую € доношу до клиента, всегда однозначна: лучше никакой сделки, чем излишне рискованна€.  вартиру всегда можно найти другую. ј рискнув, понаде€вшись на авось, совсем несложно потер€ть деньги, вернуть которые в дальнейшем бывает или крайне т€жело, или невозможно вовсе.

-  акой бы ¬ы совет дали коллегам: к чему стремитьс€? Ќе ленитьс€?

- ¬о-первых, конечно, не ленитьс€. ј во-вторых, помнить о том, что любой потребитель, который к нам обратилс€, пришел за решением той задачи, котора€ очень сильно вли€ет на всю его жизнь. ÷ена вопроса, над которым мы работаем, измер€етс€ не только деньгами. Ёто важна€ веха в жизни человека. ѕоэтому мы, риелторы, не имеем никакого морального права выполн€ть нашу работу, исход€ из принципа "я всего лишь посредник". ћы не имеем права работать дл€ наших клиентов никак иначе, кроме как дл€ самых близких друзей. ј разве можно допустить, чтобы близкий друг совершил сделку, полную рисков и опасностей?

------------------------------------------------------------------

Ќазвание документа

пїњ