пїњ

ѕраво преимущественной покупки в европейских правопор€дках: истори€ и современность

(‘илатова ”. Ѕ.) ("ѕравовые вопросы недвижимости", 2012, N 2) “екст документа

ѕ–ј¬ќ ѕ–≈»ћ”ў≈—“¬≈ЌЌќ… ѕќ ”ѕ » ¬ ≈¬–ќѕ≈…— »’ ѕ–ј¬ќѕќ–яƒ ј’: »—“ќ–»я » —ќ¬–≈ћ≈ЌЌќ—“№

”. Ѕ. ‘»Ћј“ќ¬ј

‘илатова ”. Ѕ., заведующа€ кафедрой гражданского права ¬осточно-—ибирского филиала –оссийской академии правосуди€, кандидат юридических наук, доцент.

ѕраво преимущественной покупки впервые возникло в немецком праве во времена —редневековь€, когда особое вли€ние имела коллективна€ концепци€. «а индивидом признавалась ценность только в семье, роду или в рамках других общностей. ѕоскольку индивид был теснейшим образом св€зан с семьей, в качестве собственника рассматривалась общность, а не отдельно вз€тый субъект. —вобода распор€жени€ была ограничена правом вето, которое имели остальные члены семьи.  роме родственников, некоторыми правами обладали соседи по земельному участку и сособственники, которые также могли вытесн€ть третьих лиц, выступающих в качестве покупателей по договору купли-продажи. ƒоговорное право преимущественной покупки имело значение при долевых правомочи€х, долгосрочной аренде и при соседской собственности. —итуацию изменила рецепци€ римского права, ориентированного в первую очередь на индивидуальность, а не на коллективность. ћнение доктрины помен€лось, и было решено, что собственник сам должен решать, как распор€жатьс€ своей собственностью. ¬ праве общей собственности современное немецкое законодательство сохранило преимущество только при продаже доли в наследуемом имуществе в пользу сонаследников (І 2034 √√”) <1>. ¬ целом "практическое значение права преимущественной покупки сильно отошло в прошлое" <2>. -------------------------------- <1> Burgerliches Gesetzbuch Bundesrepublik Deutschland vom 18. August 1896 RGBI. S. 195 Inkrafttreten am 1. Januar 1900. <2> Prutting H. Sachenrecht. Juristische Kurz-Lehrbucher. 34. Auflage. Verlag C. H. Beck Munchen, 2010. S. 394.

Ќемецкое право различает публичное и частное право преимущественной покупки.   публично-правовому относитс€ право, закрепленное в строительном законодательстве, оно отличаетс€ по своей правовой природе, основани€м возникновени€, осуществлению и механизму действи€. —огласно господствующему мнению частное право преимущественной покупки относитс€ к конститутивным правам и может быть как вещным, так и об€зательственным. ¬ещное право преимущественной покупки - это право на приобретение земельного участка через ограничение собственности в пользу управомоченного на право преимущественной покупки. ≈сли собственник отчуждает земельный участок, то в случае выражени€ волеизъ€влени€ со стороны управомоченного лица собственник об€зан продать земельный участок ему на тех же услови€х, что и третьему лицу. ѕравовые отношени€ между собственниками и вещное право преимущественной покупки регулируютс€ І 1098 √√”, который отсылает к нормам об об€зательственном праве преимущественной покупки (І 463 - 473 √√”). ќб€зательственное право преимущественной покупки согласно І 464 √√” возникает на основании договора и имеет аналогичный механизм реализации, что и вещное право. ќднако последстви€ несоблюдени€ вещного и об€зательственного права различны, так, если вещь уже передана третьему лицу, тогда управомоченный на об€зательственное право преимущественной покупки может требовать только возмещени€ вреда, т. к. обременени€ касаютс€ лица, заключившего договор, а не вещи, что исключает возможность ее истребовани€. "ќб€зательственное право преимущественной покупки может быть преобразовано в вещное на основании соглашени€ и внесени€ записи в поземельную книгу, в этом случае оно квалифицируетс€ как ограниченное вещное право" <3>.  ак отмечаетс€, "это не совсем обычное ограниченное вещное право, так как ограничиваетс€ не положительное право на земельный участок, а только право распор€жени€ земельным участком" <4>. »зменение правовой природы права мен€ет характер ответственности. јбсолютность вещных прав допускает вмешательство третьих лиц в предметную компетенцию, поэтому в случае нарушени€ вещного преимущественного права покупки управомоченный субъект может предъ€вл€ть к третьему лицу иск об истребовании вещи. ѕраво преимущественной покупки будет обеспечено только тогда, когда будет зарегистрировано. “аким образом, гарантией осуществлени€ вещного права преимущественной покупки, как и об€зательственного, €вл€етс€ запись в поземельную книгу, котора€ трансформирует право преимущественной покупки в ограниченное вещное право и подлежит регулированию І 1098 II √√” <5>. -------------------------------- <3> Schurig K. Das Vorkaufsrecht im Privatrecht: Geschichte, Dogmatik, ausgewahlte Fragen, 1975. S. 98. <4> Wilchelm J. Sachenrecht. 4, vollig, neu, bearbeitete Auflage. Berlin: De Gruyter. S. 894. <5> Schreiber K. Sachenrecht, 5 neu bearbeitete Auflage, 2008. S. 264 - 265.

¬ещное право преимущественной покупки может быть основано в силу закона или сделки. ¬ последнем случае согласно абз. 1 І 873 √√” оно нуждаетс€ в регистрации в поземельной книге. ѕредусмотренное законом право преимущественной покупки в регистрации не нуждаетс€. ќб€зательственное право преимущественной покупки может свободно использоватьс€ в отношении любых договоров отчуждательного характера между об€занным и третьим лицом. ¬ противоположность этому "вещное право преимущественной покупки в силу принципа numers clausus, предопредел€ющего его закрытый характер и позвол€ющего использовать лишь те средства, которые предусмотрены в законе, распростран€етс€ только на договоры купли-продажи" <6>. -------------------------------- <6> Wilchelm J. Sachenrecht. S. 894.

ќтсутствие в √√” правил квалификации договора в качестве договора купли-продажи породило на практике случаи обхода преимущественного права покупки, когда вещь передавалась не через договор купли-продажи, а через другие договоры, например в качестве взноса в товарищество, дарени€ или мены <7>. -------------------------------- <7> Wilchelm J. Sachenrecht. S. 895.

Ёто молчание законодател€ восполнила судебна€ практика. —начала такие договоры, как противоречащие обычаю и морали, на основании І 117 и І 138 √√” признавались недействительными, что не соответствовало интересам ни сторон сделки, ни управомоченного, т. к. не только делало недействительным договор, но и исключало возможность реализовать право преимущественной покупки. ¬ дальнейшем был предприн€т другой подход, судь€ определил элементы договора, св€занные с покупкой и, соответственно, имеющие силу, и элементы, относ€щиес€ к праву преимущественной покупки, которые признавались недействительными. ‘едеральный суд решил, что управомоченного гражданина не об€зывают лишь те элементы договора, которые нарушают право преимущественной покупки. ѕозднее были внесены изменени€ в І 466 √√”, которые признали правильность позиции ‘едерального суда. ѕараграф 466 √√” разграничивает основные действи€ и дополнительные. ƒополнительные услуги, которые не в состо€нии оказать лицо, обладающее правом преимущественной покупки, не преп€тствуют праву преимущественной покупки и должны быть возмещены управомоченным на право преимущественной покупки лицом в денежной форме. ≈сли дополнительные услуги невозможно оценить в денежной форме, то осуществление преимущественного права покупки исключаетс€.  роме того, если дополнительные действи€ имеют несущественное значение, тогда управомоченный на право преимущественной покупки может требовать от об€занного субъекта заключени€ договора без этого дополнительного действи€ <8>. -------------------------------- <8> Rebmann K., Sacker F., Rixecker R. Munchener Kommentar zum Burgerlichen Gesetzbuch. 5. Aufl. Munchen: BECK, 2010. І 466 Rn 3.

ƒоговор продажи в целом - это не просто, как определено в законе (в формальном смысле), отношени€ товар - деньги. Ёто пон€тие рассматриваетс€ более широко в материальном смысле: если материальный обмен есть, следовательно, это договор купли-продажи. “ака€ квалификаци€ договора купли-продажи €вл€етс€ необходимой предпосылкой права преимущественной покупки <9>. -------------------------------- <9> Flume W. Allgemeiner Teil des Buergerliechen Rechts, 1. Band, Berlin: Springer, 1977. S. 721.

Ќовое законодательство стало основой формировани€ новой судебной практики. ѕодход, использованный немецким законодателем, позволил понимать договор купли-продажи в широком смысле и квалифицировать в качестве таковых похожие на договоры купли-продажи договоры. ”правомоченный может стать стороной этих договоров в том случае, когда это не ухудшает услови€ продажи <10>. -------------------------------- <10> BGHZ 115, 335, 339 f.

ѕраво преимущественной покупки не распростран€етс€ на отчуждение доли в праве на вещь и на случаи публичной продажи вещи с аукциона, например в результате залога, поскольку публична€ продажа преследует иные цели. ѕри создании √  Ўвейцарии <11> преимущественное право покупки рассматривалась "как отдельна€ часть устаревшего права" <12>, оно было сохранено только дл€ сособственников в долевой собственности. ƒл€ обновленного регулировани€ не усматривалось причин оставл€ть сферу применени€ этого права такой же широкой. ѕраву преимущественной покупки отводилась ликвидационна€ роль в праве долевой собственности, поскольку оно призвано сократить число участников и ограничить возможность участи€ третьих лиц, что ведет в конечном итоге к ликвидации отношений. -------------------------------- <11> Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 SR 210 Inkrafttreten am 1. Januar 1912. <12> Schneider B. Das schweizerische Miteigentumsrecht. Bern: Stampfli, 1973. S. 194.

ѕравова€ мотиваци€, котора€ привела к установлению права преимущественной покупки, €сна из исторического развити€. ¬о врем€ создани€ швейцарского √  общую собственность рассматривали как что-то неэкономичное. "ќбща€ собственность - это причина споров" <13>. —итуаци€ изменилась в корне после ревизии законодательства об общей собственности 50-х годов XX века, в итоге которой право преимущественной покупки в свете усилени€ регулировани€ отношений общей собственности было оставлено только дл€ создани€ некоего преп€тстви€ проникновению в общность третьих лиц. Ёта функци€ была важна, но уже не настолько, как до ревизии, поскольку современный швейцарский институт общей собственности €вл€етс€ "экономически и практически востребованным и иде€ ликвидации отношений утратила свой смысл" <14>. -------------------------------- <13> Schneider B. Das schweizerische Miteigentumsrecht. S. 193. <14> Rey Ќ. Die Grundlagen des Sachenrechts und Eigentum. 3 erg. und uberarbeit. Aufl. Bern: Stampfli, 2007. S. 210.

ќбща€ недвижима€ вещь - это законодательное основание дл€ возникновени€ преимущественного права покупки у других сособственников. ƒанное право предусмотрено І 682 √  Ўвейцарии, согласно которому оно может быть исключено договором между сособственниками. ¬ јвстрии право преимущественной покупки может возникнуть только на основании договора, €вл€етс€ личным правом и не подлежит передаче. ≈сли такой договор заключен в отношении недвижимой вещи, то он подлежит регистрации в поземельной книге. —обственник должен известить управомоченного гражданина о своем намерении продать вещь третьему лицу. ”правомоченный на право преимущественной покупки должен выкупить движимую вещь в течение 24 часов с момента получени€ уведомлени€, недвижимую - в течение 30 дней (І 1075 √  јвстрии <15>) по такой же цене, что и третье лицо. ѕо истечении этого времени право преимущественной покупки тер€ет силу. ѕреимущественное право покупки не может быть исполнено, если нар€ду с уплатой покупной цены третье лицо предоставл€ет дополнительное возмещение, которое не может быть уравнено денежной оценкой (абз. 2 І 1077 √  јвстрии).   таким услугам судебна€ практика относит, в частности, уход, техническое обслуживание, уборку помещени€ и т. д. “акое законодательное правило часто способствует обходу закона. -------------------------------- <15> Allgemeines burgerliches Gesetzbuch fur die gesamten deutschen Erblander der Osterreichischen Monarchie vom 1. Juni 1811 JGS N 946/1811 Inkrafttreten am 1. Janner 1812.

ѕредоставление преимущественного права покупки, как правило, осуществл€етс€ за вознаграждение, в договоре подлежит регулированию вопрос зачета уплаченной суммы в цену вещи. ≈сли иное не установлено соглашением сторон, сумма не включаетс€ в цену вещи. ѕраво преимущественной покупки не распростран€етс€ на продажу в результате судебного производства и на иные договоры отчуждательного характера без особой договоренности. ѕараграф 1072 - 1079 √  јвстрии квалифицируют преимущественное право покупки только как дополнительное соглашение к договору купли-продажи. —удебна€ практика допускает заключение таких соглашений также и в св€зи с другими договорами, например с договорами аренды и франчайзинга. ƒействующее российское гражданское законодательство предусматривает широкую сферу применени€ преимущественного права покупки, поскольку оно распростран€етс€ практически на все виды отношений общей собственности (кроме общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме <16> и общего имущества в ѕ»‘ <17>) и на любые виды имущества, не может быть исключено или ограничено соглашением сторон. —тать€ 250 √  –‘ <18> детально регулирует правила его применени€. -------------------------------- <16> ∆илищный кодекс –оссийской ‘едерации: ‘едеральный закон от 29.12.2004 N 188-‘« (ред. от 18.07.2011). —т. 37 // –оссийска€ газета. 2005. N 1. <17> ‘едеральный закон от 29.11.2001 N 156-‘« "ќб инвестиционных фондах" (ред. от 04.10.2010). јбз. 3 п. 2 ст. 11 // —обр. законодательства –ос. ‘едерации. 2001. N 49. —т. 4562. <18> √ражданский кодекс –оссийской ‘едерации: ‘едеральный закон от 30.11.1994 N 51-‘« (ред. от 27.12.2009) // —обр. законодательства –ос. ‘едерации. 1994. N 32. —т. 3301.

—тать€ 278 "ѕреимущественное право покупки" проекта √  –‘ <19> оставл€ет почти без изменений существующее регулирование, кроме расширени€ сферы действи€ этого права в отношении всех договоров, предусматривающих возмездное отчуждение доли, если из существа договора не вытекает иное. ƒанное расширительное понимание договора купли-продажи соответствует немецкой правовой доктрине. -------------------------------- <19> ѕроект ‘едерального закона "ќ внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации, а также в отдельные законодательные акты –оссийской ‘едерации" // URL: http:www. rg. ru/2012/02/07/gk-site-dok. html.

ƒействие права преимущественной покупки должно быть существенным образом ограничено, поскольку это право €вл€етс€ устаревшим, усложн€ющим процесс распор€жени€ долей, а следовательно, правомочи€ составл€ющего основу права собственности. ѕо этому поводу ќ. √.  озьменко отмечает, что право преимущественной покупки примен€етс€ только в модели "общей собственности с индивидуальным интересом", конститутивным признаком которой €вл€етс€ "наличие самосто€тельного признаваемого законодателем интереса в вещи у каждого из сособственников", в то врем€ как в модели "общей собственности с посредником" (к которой он относит и общую собственность на ѕ»‘ы), характеризующейс€ тем, что "обща€ поставленна€ цель достигаетс€ не собственными усили€ми сособственников, а путем оказани€ им услуг профессиональным участником рынка", сособственники не обладают правом преимущественной покупки <20>. -------------------------------- <20>  озьменко ќ. √. ћодели общей собственности по гражданскому законодательству –оссийской ‘едерации: јвтореф. дис. ... канд. юрид. наук. –остов н/ƒ, 2006. —. 8, 9, 13, 14, 21.

÷ель преимущественного права покупки - преп€тствовать возможности вступлени€ третьих лиц в общность сособственников. Ёто важно не дл€ всех общностей долевых сособственников, а только дл€ тех из них, где существует определенна€ лична€ св€зь либо использование общей вещи имеет особое значение дл€ сособственников, как, например, в наследственных общност€х или при продаже доли в жилом помещении. ¬о всех остальных случа€х это не имеет смысла. ѕоэтому преимущественное право покупки следует ограничить только этими двум€ случа€ми. ¬ качестве другой цели преимущественного права покупки называетс€ прекращение отношений долевой собственности. Ќо эта цель должна утратить свое значение, что достижимо только при осуществлении качественного регулировани€ отношений общей собственности.

Ќазвание документа пїњ