пїњ

ѕравовые последстви€ приобретени€ земли "до разграничени€": анализ арбитражной практики

(—киданова Ћ.) (" орпоративный юрист", 2010, N 12) “екст документа

ѕ–ј¬ќ¬џ≈ ѕќ—Ћ≈ƒ—“¬»я ѕ–»ќЅ–≈“≈Ќ»я «≈ћЋ» "ƒќ –ј«√–јЌ»„≈Ќ»я": јЌјЋ»« ј–Ѕ»“–ј∆Ќќ… ѕ–ј “» »

Ћ. — »ƒјЌќ¬ј

—киданова Ћили€, руководитель арбитражной практики консалтинговой компании "Ћига права".

Ќа сегодн€шний день земельный актив может находитьс€ в государственной, муниципальной и частной собственности граждан и юридических лиц. ѕри этом п. 2 ст. 9  онституции –‘ и ст. 16 - 19 «емельного кодекса –‘ устанавливают два вида государственной собственности: собственность –оссийской ‘едерации (федеральна€ собственность) и собственность субъектов –‘.

 роме того, ‘едеральный закон "ќ введении в действие «емельного кодекса –оссийской ‘едерации" пр€мо предусматривает существование земельных участков, государственна€ собственность на которые не разграничена, т. е. данные земельные участки не отнесены ни к федеральным земл€м, ни к участкам субъектов –‘, ни к муниципальным земл€м. ѕри этом они наход€тс€ в государственной собственности. √осударственной регистрации права собственности на такие земельные участки не требуетс€, что установлено п. 10 ст. 3 ‘едерального закона "ќ введении в действие «емельного кодекса –оссийской ‘едерации" и отражено в п. 10 ѕостановлени€ ѕленума ¬ј— –‘ от 24 марта 2005 г. N 11 "ќ некоторых вопросах, св€занных с применением земельного законодательства". ѕри этом отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, право собственности на которые не разграничено, не €вл€етс€ преп€тствием дл€ распор€жени€ описываемым активом. –ассмотрим последстви€ этой ситуации на конкретном примере. ѕодавл€ющее большинство земельных участков ћосковской области, право собственности на которые не разграничено, отнесено к федеральным земл€м путем внесени€ в ≈√–ѕ записи об их правообладателе - –оссийской ‘едерации. ѕри этом, как следует из опыта автора, государственна€ регистраци€ права –оссийской ‘едерации на тот или иной земельный участок осуществлена по порочным основани€м. ¬ообще государственна€ регистраци€ права собственности –оссийской ‘едерации при разграничении права собственности на землю осуществл€етс€ на основании за€влени€ исполнительного органа государственной власти либо действующего по его поручению лица (ст. 3 ‘едерального закона от 17 апрел€ 2006 г. N 53-‘«; п. 1 ст. 30.1 ‘едерального закона от 21 июл€ 1997 г. N 122-‘« "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", далее - «акон о госрегистрации).  ак показывает практика, большинство ошибочных записей в ≈√–ѕ о праве собственности –оссийской ‘едерации на земельный участок внесено еще до вступлени€ в силу ст. 30.1 «акона о государственной регистрации, т. е. в период действи€ ‘едерального закона от 17 июл€ 2001 г. N 101-‘« "ќ разграничении государственной собственности на землю" (далее - «акон о разграничении), в соответствии с которым право собственности на земельный участок у –оссийской ‘едерации возникало с момента соответствующей государственной регистрации, дл€ чего служили основанием акты ѕравительства –‘ об утверждении перечней земельных участков, правообладателем которых €вл€етс€ –‘. “аким образом, право собственности –‘ на земельный участок при разграничении государственной собственности возникает при наличии волеизъ€влени€ исполнительного органа государственной власти, которое выражаетс€ либо в за€влении с приложением правоустанавливающих документов (ст. 30.1 «акона о госрегистрации), либо в акте (ст. 2 «акона о разграничении).  онкретный документ зависит от того, в какой период у –оссийской ‘едерации возникло право собственности. —ледовательно, в отсутствие волеизъ€влени€ со стороны –оссийской ‘едерации на регистрацию права собственности на земельный участок основани€ дл€ регистрации такого права €вл€ютс€ порочными. —огласно позиции  онституционного —уда –‘, изложенной в ќпределении от 5 июл€ 2001 г. N 132-ќ, государственна€ регистраци€ призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. ќна не затрагивает самого содержани€ указанного гражданского права. “о есть государственной регистрации подлежит только существующее право, возникшее на законных основани€х. ѕри этом государственна€ регистраци€ вещного права, произведенна€ по порочным основани€м, сама по себе не может €вл€тьс€ доказательством его наличи€. «ачастую компани€, арендующа€ либо желающа€ купить земельный участок, сталкиваетс€ с тем, что фактически указанным земельным активом распор€жаетс€ местна€ администраци€ - как участком, собственность на который не разграничена <1>, однако собственником предоставл€емого участка по данным ≈√–ѕ €вл€етс€ –оссийска€ ‘едераци€. ѕримером может служить достаточно распространенна€ в ћосковской области ситуаци€, когда арендатор, изначально заключивший договор аренды с администрацией муниципального района, неожиданно узнает о том, что в ≈√–ѕ в качестве правообладател€ арендуемого им земельного актива указана –оссийска€ ‘едераци€. ѕри этом на дату регистрации в ≈√–ѕ договора аренды данные сведени€ отсутствовали. —оответственно, при заключении договора ни администраци€, ни арендатор, ни даже –оссийска€ ‘едераци€ в лице уполномоченного органа не могли знать об этом. -------------------------------- <1> јбзац 2 п. 10 ст. 3 ‘едерального закона от 25.10.2001 N 137-‘« "ќ введении в действие «емельного кодекса –оссийской ‘едерации".

“аким образом, компани€ перечисл€ет деньги в бюджет местной администрации, основыва€сь на договоре аренды земельного участка, государственна€ собственность на который не разграничена, в то врем€ как данный актив отнесен к федеральной собственности. “ака€ ситуаци€ характерна не только дл€ ћосковской области, но и дл€ всей –оссии, о чем свидетельствует обширна€ судебна€ практика, св€занна€ со спорами о праве собственности на такие земельные участки.  роме того, наличие в ≈√–ѕ записи о праве собственности –оссийской ‘едерации на земельный участок может служить преп€тствием дл€ оформлени€ арендатором права собственности на него, ведь, с одной стороны, у арендодател€ (как правило, администрации муниципального образовани€) отсутствует формальное право на распор€жение земельным участком, а с другой - нет законных оснований принадлежности данного земельного участка –оссийской ‘едерации. –ассмотрим следующую ситуацию.  омпани€, желающа€ приобрести земельный участок, заказывает выписку из ≈√–ѕ, в которой указано, что собственником данного земельного актива €вл€етс€ –оссийска€ ‘едераци€.  омпани€ обращаетс€ за выкупом указанного имущества к ‘едеральному агентству по управлению государственным имуществом <2>, даже не подозрева€ о том, что основани€ приобретени€ и регистрации права собственности –оссийской ‘едерации на данный актив порочны. -------------------------------- <2> ‘ј”√» уполномочен организовывать продажу имущества, принадлежащего –оссийской ‘едерации, выступа€, в частности, в качестве продавца (п. 5.4 ѕоложени€ о ‘ј”√», утв. ѕостановлением ѕравительства –‘ от 05.06.2008 N 432).

ѕосле выкупа земельного участка могут наступить негативные последстви€ в виде признани€ недействительности сделки органами местного самоуправлени€. ѕолучив информацию о том, что продавцом земельного участка €вл€етс€ –оссийска€ ‘едераци€ и прибыль от его продажи направлена в федеральный бюджет, они могут инициировать иск о признании права отсутствующим <3> и в дальнейшем оспорить сделку купли-продажи. -------------------------------- <3> «ачастую органы местного управлени€ могут знать о наличии ошибочной записи в ≈√–ѕ, но ничего не предпринимать, пока –оссийска€ ‘едераци€ не реализует описанный земельный участок.

¬ таких ситуаци€х арендаторы или потенциальные собственники часто обращаютс€ в суд дл€ вы€снени€ надлежащего собственника земельного актива либо лица, имеющего право предоставл€ть данный земельный участок в аренду (в собственность). ќднако прежде чем приступить к судебным т€жбам, можно попытатьс€ отменить запись в ≈√–ѕ о –оссийской ‘едерации как правообладателе земельного участка путем исправлени€ технической ошибки (ст. 21 ‘едерального закона от 21 июл€ 1997 г. N 122-‘« "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). ¬ данном случае –осреестр как ведомство, заменившее ‘–— с 30 декабр€ 2008 г., берет на себ€ функции по исправлению такого рода ошибок. ƒанное исправление осуществл€етс€ по решению государственного регистратора после обнаружени€ ошибки или получени€ от любого заинтересованного лица письменного за€влени€ об ошибке в запис€х. Ќо если есть основани€ полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред, нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, а также при получении отказа со стороны регистрирующего органа осуществить описанные действи€, такое исправление производитс€ по решению суда. “о есть в таком случае эффективным способом решени€ вопроса порочности записи в ≈√–ѕ будет обращение в суд дл€ вы€снени€ надлежащего собственника земельного участка. јнализ судебной практики показывает, что на сегодн€шний день существует единственно верный способ вы€влени€ реального собственника, на который указал совместный ѕленум ¬— –‘ и ¬ј— –‘ в ѕостановлении от 29 апрел€ 2010 г. N 10/22 "ќ некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, св€занных с защитой права собственности и других вещных прав". “ак, согласно п. 52 указанного ѕостановлени€ в случа€х, когда запись в ≈√–ѕ нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признани€ права или истребовани€ имущества из чужого незаконного владени€, оспаривание зарегистрированного права или обременени€ может быть осуществлено путем предъ€влени€ иска о признании права или обременени€ отсутствующим. ƒанным ѕостановлением был решен вопрос о способе оспаривани€ зарегистрированного права, подн€тый после того, как ¬ысший јрбитражный —уд –‘ высказал свою позицию в ќпределении от 14 июл€ 2009 г. N ¬ј—-5759/09 и ѕостановлении ѕрезидиума ¬ј— –‘ от 28 апрел€ 2009 г. N 15148/08. Ќаиболее распространенный и до недавнего времени преимущественно эффективный способ защиты прав частного лица и муниципального образовани€ при оспаривании правомерности внесени€ записи в ≈√–ѕ о –‘ как правообладателе - подача иска о признании недействительным зарегистрированного права собственности –‘ на земельные участки <4>. — прин€тием названных судебных актов насто€щий способ утратил свою актуальность, тем не менее стоит уделить ему внимание. -------------------------------- <4> —м.: ѕостановлени€ ‘ј— ћосковского округа от 21.04.2009 N  √-ј41/1882-09, от 20.01.2009 N  √-ј41/12876-08, ѕостановление ‘ј— ¬олго-¬€тского округа от 15.10.2008 по делу N ј11-7728/2007- 1-17/432.

ѕри удовлетворении требований истца - юридического лица или органа местного самоуправлени€ - о признании недействительным права собственности –оссийской ‘едерации суды исходили из следующего: зарегистрированное право –оссийской ‘едерации без законных на то оснований подлежит отмене; наличие записи в ≈√–ѕ о праве собственности –оссийской ‘едерации нарушает права органа местного самоуправлени€ (невозможно распор€жатьс€ земельным активом, право собственности на который не разграничено, и, соответственно, пополн€ть муниципальный бюджет). ¬ р€де случаев суды указывали на нарушение прав компаний-землепользователей <5> (невозможность выкупить арендуемый у администрации земельный актив из-за отсутстви€ лица, имеющего право распор€жатьс€ им, наличие на земельном участке принадлежащих компании зданий, строений и сооружений). -------------------------------- <5> —м.: ѕостановление ‘ј— ћосковского округа от 20.01.2009 N  √-ј41/12876-08, решение јрбитражного суда ћосковской области от 22.07.2009 N ј41-11427/09.

—уды не всегда выносили по делам такого рода положительные решени€, мотивиру€ отказ в удовлетворении подобных исковых требований следующими основани€ми (по частоте использовани€): истек срок исковой давности <6>; -------------------------------- <6> —м.: ѕостановление ‘ј— —еверо- авказского округа от 22.04.2009 по делу N ј53-4418/2008.

выбран ненадлежащий способ защиты <7> (ст. 12 √  –‘ не предусматривает такого способа защиты, как признание зарегистрированного права недействительным); -------------------------------- <7> —м.: ѕостановление ƒес€того арбитражного апелл€ционного суда от 01.11.2008 по делу N ј41-12876/08.

запись в ≈√–ѕ о правообладателе - –оссийской ‘едерации не нарушает прав истца - частного лица, так как спор о праве возможен только между органами местного самоуправлени€ и –оссийской ‘едерацией <8>. ѕри этом переход права собственности на сдаваемое в аренду имущество к –оссийской ‘едерации не €вл€етс€ основанием дл€ изменени€ или расторжени€ договора аренды с истцом - юридическим лицом <9>; -------------------------------- <8> —м.: ѕостановление ‘ј— ћосковского округа от 06.03.2009 N  √-ј41/1245-09. <9> —м.: ѕостановление ƒес€того арбитражного апелл€ционного суда от 08.06.2009 по делу N ј41-18972/08.

правоустанавливающие документы органа местного самоуправлени€ не надел€ют его возможностью подавать иски о признании недействительным права собственности –оссийской ‘едерации <10>. -------------------------------- <10> —м.: решение јрбитражного суда ћосковской области от 29.06.2009 N ј41-4203/09.

¬ дальнейшем ѕрезидиум ¬ј— –‘ разъ€снил, что √ражданский кодекс –‘ (в частности, ст. 12), «акон о государственной регистрации, иные законы не предусматривают такой способ защиты права, как иск о признании недействительным зарегистрированного права собственности. ќспаривание зарегистрированного права осуществл€етс€ лишь с использованием способов защиты, установленных гражданским законодательством. —татьей 11 √  –‘ закреплена судебна€ защита нарушенных прав и законных интересов способами, предусмотренными ст. 12  одекса. ƒанна€ позици€ изложена, например, в ќпределении ¬ј— –‘ от 14 июл€ 2009 г. N ¬ј—-5759/09 со ссылкой на ѕостановление ѕрезидиума ¬ј— –‘ от 28 апрел€ 2009 г. N 15148/08 <11>. -------------------------------- <11> ќсновани€ дл€ отказа ѕрезидиума ¬ј— –‘ в рассмотрении дела в пор€дке надзора - возможность пересмотра дела по вновь открывшимс€ обсто€тельствам.

¬ соответствии с п. 5.1 ѕостановлени€ ѕленума ¬ј— –‘ от 12 марта 2007 г. N 17 в соответствии с п. 1 ст. 311 јѕ  –‘ в св€зи с открывшимис€ обсто€тельствами также может быть пересмотрен оспариваемый за€вителем в пор€дке надзора судебный акт, основанный на тех положени€х законодательства, практика применени€ которых после его прин€ти€ определена ¬ысшим јрбитражным —удом –‘ в постановлении ѕленума ¬ј— –‘ или постановлении ѕрезидиума ¬ј— –‘, в т. ч. прин€того по результатам рассмотрени€ другого дела в пор€дке надзора. “аким образом, судебные дела, по которым было отказано в удовлетворении исковых требований о признании зарегистрированного права недействительным, могут быть пересмотрены с учетом позиций приведенного ѕостановлени€.

------------------------------------------------------------------

Ќазвание документа пїњ