пїњ

—оотношение пон€тий "объекты незавершенного строительства" и "не завершенные строительством объекты" как проблема гражданского законодательства

(—идорова ¬. Ќ., „ерна€ Ќ. ¬.) ("√ражданское право", 2010, N 3) “екст документа

—ќќ“ЌќЎ≈Ќ»≈ ѕќЌя“»… "ќЅЏ≈ “џ Ќ≈«ј¬≈–Ў≈ЌЌќ√ќ —“–ќ»“≈Ћ№—“¬ј" » "Ќ≈ «ј¬≈–Ў≈ЌЌџ≈ —“–ќ»“≈Ћ№—“¬ќћ ќЅЏ≈ “џ"  ј  ѕ–ќЅЋ≈ћј √–ј∆ƒјЌ— ќ√ќ «ј ќЌќƒј“≈Ћ№—“¬ј <*>

¬. Ќ. —»ƒќ–ќ¬ј, Ќ. ¬. „≈–Ќјя

-------------------------------- <*> Sidorova V. N., Chernaya N. V. Correlation of concepts "objects of carry-over construction" and "unaccomplished construction objects" as a problem of civil legislation.

—идорова ¬алентина Ќиколаевна, доцент кафедры гражданского и трудового права —ѕб√”ѕ, кандидат юридических наук.

„ерна€ Ќатали€ ¬алерьевна, аспирант кафедры гражданского и трудового права —анкт-ѕетербургского гуманитарного университета профсоюзов.

¬ статье на основе системного исследовани€ теории, действующего законодательства, судебной и правоприменительной практики авторами анализируетс€ правова€ природа объектов незавершенного строительства (не завершенных строительством объектов) и делаетс€ вывод о необходимости внесени€ изменений в п. 1 ст. 130 √  –‘ в части определени€ недвижимых вещей с целью устранени€ существующего противоречи€ в действующем законодательстве.

 лючевые слова: строительство, недвижимость, государственна€ регистраци€, объекты гражданских прав, объекты незавершенного строительства.

On the basis of systemic research of theory, current legislation, judicial and law-application practice the authors analyze legal nature of objects of carry-over construction (unaccomplished construction objects) and make a conclusion on the necessity of introduction of changes into point 1 of Article 130 of the Civil Code of the RF in a part of definition of unmovable things for the purpose of elimination of existing controversy in the current legislation.

Key words: construction, immovable property, state registration, objects of civil rights, objects of carry-over construction.

¬ процессе комплексного исследовани€ проблем гражданско-правового регулировани€ оборота объектов незавершенного строительства (не завершенных строительством объектов) авторы приход€т к следующим обоснованным выводам. ¬ насто€щее врем€ в российской цивилистике существует несколько подходов к пониманию правовой природы объектов, не завершенных строительством, в основе которых лежат не только противоречи€ действующего законодательства, но и противоречи€, сложившиес€ в правоприменительной и судебной практике. ќдним из наиболее распространенных €вл€етс€ подход, сторонники <1> которого, ссыла€сь на ст. 130 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации (далее - √  –‘), склонны полагать, что наличие действующего договора строительного подр€да не вли€ет на объективные свойства объекта незавершенного строительства как объекта недвижимости и на признание его недвижимым имуществом. ¬ этой св€зи некоторые из авторов <2> приход€т к выводу, что в период действи€ договора строительного подр€да заказчик (собственник) может без каких-либо ограничений как зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства, так и распор€жатьс€ им, в том числе путем отчуждени€ <3>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------  онсультантѕлюс: примечание. ћонографи€ ћ. ». Ѕрагинского, ¬. ¬. ¬итр€нского "ƒоговорное право. ƒоговоры о выполнении работ и оказании услуг" (книга 3) включена в информационный банк согласно публикации - —татут, 2002 (издание исправленное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <1> —м.: Ѕрагинский ћ. »., ¬итр€нский ¬. ¬. ƒоговорное право.  нига треть€: ƒоговоры о выполнении работ и оказании услуг. ћ., 2005. —. 149 - 150; «ахаров ё. ё. јрбитражна€ практика о договоре строительного подр€да. ћ., 2004;  озырь ќ. ћ.  омментарий к ѕостановлению ѕленума ¬ј— –‘ от 25.02.1998 N 8 "ќ некоторых вопросах практики разрешени€ споров, св€занных с защитой права собственности и других вещных прав" // ѕрактика рассмотрени€ коммерческих споров: анализ и комментарии постановлений ѕленума и обзоров ѕрезидиума ¬ј— –‘. ¬ып. 2 / ѕод ред. Ћ. ј. Ќовоселовой, ћ. ј. –ожковой. ћ., 2007. —. 190; јнтипова ќ. ћ. ѕравовое регулирование инвестиционной де€тельности (анализ теоретических и практических проблем). ћ., 2007. —. 154; «ахарова ј. ≈. ѕон€тие недвижимости по российскому гражданскому праву // ќбъекты гражданского оборота: —б. статей / ќтв. ред. ћ. ј. –ожкова. ћ., 2007. —. 412; ƒубровина Ќ. ј. –егистраци€ объектов незавершенного строительства // «акон. 2006. N 2. —. 31; Ќекресть€нов ƒ. —., ѕетров ƒ. ¬., —короходов √. Ѕ. ¬згл€д со стороны: круглый стол. ¬ какой момент возникает объект незавершенного строительства как объект права? // јрбитражные споры. 2005. N 2. —. 104; Ќекресть€нов ƒ. —. ѕон€тие и правова€ природа объекта незавершенного строительства //  одекс-Info. 2001. N 12. —. 18; Ќекресть€нов ƒ. —. √ражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства: ƒис. ... к. ю.н. —ѕб., 2005. —. 74. ------------------------------------------------------------------  онсультантѕлюс: примечание. ћонографи€ ћ. ». Ѕрагинского, ¬. ¬. ¬итр€нского "ƒоговорное право. ƒоговоры о выполнении работ и оказании услуг" (книга 3) включена в информационный банк согласно публикации - —татут, 2002 (издание исправленное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <2> —м.: Ѕрагинский ћ. »., ¬итр€нский ¬. ¬. ”каз. соч. —. 150; јнтипова ќ. ћ. ”каз. соч. —. 154; «ахарова ј. ≈. ”каз. соч. —. 412; Ќекресть€нов ƒ. —. √ражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства. —. 78; »льин ƒ. ». ”каз. соч. —. 147 - 149. <3> —м.: јнтипова ќ. ћ. ”каз. соч. —. 169; Ќекресть€нов ƒ. —. √ражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства. —. 106 - 108, 190; Ќекресть€нов ƒ. —. ќсобенности реализации правомочий собственника в отношении объектов незавершенного строительства // ѕравоведение. 2004. N 4. —. 66; Ўалагинов  . –ождение права в процессе стройки // Ё∆-ёрист. 2007. N 48. —. 13.

–уководству€сь указанными положени€ми, некоторые учреждени€ по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним исключили из перечн€ документов, необходимых при регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства (не завершенные строительством объекты), документ, подтверждающий, что объект не €вл€етс€ предметом действующего договора подр€да. “акое требование отсутствует в перечне документов, предоставл€емых на государственную регистрацию права собственности на не завершенные строительством объекты в ”правление федеральной регистрационной службы по —анкт-ѕетербургу и Ћенинградской области <4>, ”правление ‘едеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ћоскве <5>, по –еспублике  оми <6>, по ¬ладимирской области <7>, по –остовской области <8>, по  расно€рскому краю <9> и т. д. -------------------------------- <4> URL: http://www. gbr. ru. <5> URL: http://www. to77.rosreestr. ru. <6> URL: http://www. to11.rosreestr. ru. <7> URL: http://www. to33.rosreestr. ru. <8> URL: http://www. to61.rosreestr. ru. <9> URL: http://www. to24.rosreestr. ru.

ќднако данна€ точка зрени€ не €вл€етс€ бесспорной, и р€д ученых, также отмечающих, что независимо от того, €вл€ютс€ объекты незавершенного строительства (не завершенные строительством объекты) предметом действующего договора строительного подр€да или нет, они признаютс€ недвижимым имуществом, но государственна€ регистраци€ права собственности на указанные объекты возможна при условии приостановлени€ <10> либо прекращени€ действи€ договора строительного подр€да <11>, приостановлени€ строительства <12> либо "предварительного прин€ти€ части работ от подр€дчика, не прерыва€ с подр€дчиком об€зательственных отношений" <13>. -------------------------------- <10> —м.: ѕлотникова ». Ќ. ¬опросы государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства // √осударственна€ регистраци€ прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / ќтв. ред. ј. –.  ирсанов. ћ., 2003. —. 353. <11> —м.: јлексеев ¬. ј. ”каз. соч. —. 79 - 80; яковлева —. ѕравовое положение объекта незавершенного строительства // ’оз€йство и право. 2005. N 8. —. 128. <12> —м.: √онгало Ѕ. ћ. ѕон€тие недвижимого имущества // ѕравовое регулирование оборота недвижимого имущества: —б. научных статей / »нститут частного права. ≈катеринбург, 2002. —. 6; √онгало Ѕ. ћ. ѕон€тие недвижимости // Ё∆-ёрист. 2001. N 11. —. 12; ѕостатейный комментарий к ‘едеральному закону "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / ѕод общ. ред. ѕ. ¬.  рашенинникова. ћ., 2001. —. 14. <13> Ћомидзе ќ., Ћомидзе Ё. –аспор€жение вещами: потенциал правового регулировани€ и приемы его реализации // ’оз€йство и право. 2004. —. 47.

–ассматрива€ каждый из указанных подходов и соглаша€сь с утверждением авторов о том, что в ст. 130 √  –‘ критерием отнесени€ объекта к недвижимому имуществу €вл€ютс€ его объективные физические свойства, следует отметить, что не завершенный строительством объект - недвижимое имущество - это результат частичного исполнени€ договора строительного подр€да. ¬ период действи€ договора строительного подр€да овеществленного результата, предусмотренного договором, еще нет, поскольку результат по€вл€етс€ лишь в тот момент, когда прекращаетс€ процесс работ в св€зи с их полным исполнением в объеме, предусмотренном договором. »менно поэтому в период действи€ договора строительного подр€да невозможно говорить об объекте незавершенного строительства как недвижимом имуществе - объекте вещных прав. » дело не в том, что "ст. 130 √  –‘ не предусматривает в качестве квалифицирующего признака недвижимой вещи отсутствие в отношении ее каких-либо договорных отношений" <14>, а в том, что в данном случае самой недвижимой вещи - не завершенного строительством объекта - в период действи€ договора строительного подр€да еще не существует, возникает лишь об€зательственное правоотношение между подр€дчиком и заказчиком, в предмет которого входит объект незавершенного строительства, де€тельность по созданию которого регулируетс€ общими нормами об€зательственного права и нормами строительного подр€да (І 3 гл. 37 √  –‘), а нормы вещного права к предмету договора строительного подр€да неприменимы <15>. -------------------------------- <14> јнтипова ќ. ћ. ”каз. соч. —. 154. ------------------------------------------------------------------  онсультантѕлюс: примечание. ћонографи€ ≈. ј.  индеевой, ћ. √. ѕискуновой "Ќедвижимость: права и сделки. Ќовые правила оформлени€. √осударственна€ регистраци€. ќбразцы документов" включена в информационный банк. ------------------------------------------------------------------ <15> —м.: √осударственна€ регистраци€ прав на недвижимость: теори€ и практика: —б. статей / —ост. ≈. ј.  индеева, ћ. √. ѕискунова. ћ., 2005. —. 245;  индеева ≈. ј., ѕискунова ћ. √. Ќедвижимость: права и сделки (новые правила оформлени€, государственна€ регистраци€, образцы документов). ћ., 2006. —. 293;  индеева ≈. ј. √осударственна€ регистраци€ прав на объекты незавершенного строительства // ѕравовое регулирование рынка недвижимости. 2001. N 1(6). —. 83.

»менно с указанными выше обсто€тельствами св€зана невозможность регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. ѕоскольку, исход€ из смысла п. 2 ст. 8, ст. 131 √  –‘ и «акона о государственной регистрации, право собственности на процесс выполнени€ строительных работ (элемент об€зательственных правоотношений) не подлежит регистрации. » приостановление строительства в данном случае не решает вопроса о возможности регистрации права собственности, поскольку, если строительство приостановлено, но договор строительного подр€да продолжает действовать, объект незавершенного строительства продолжает оставатьс€ предметом указанного договора, элементом об€зательственных отношений. “олько после прекращени€ договора строительного подр€да по основани€м, предусмотренным законом или договором, можно говорить об объекте как недвижимом имуществе (недвижимости), элементе вещно-правовых отношений, при условии соответстви€ его объективным критери€м, предусмотренным в ст. 130 √  –‘. »менно с этого момента заказчик (собственник) может зарегистрировать право собственности на не завершенный строительством объект и распор€жатьс€ им. Ќа невозможность распор€жени€ объектом незавершенного строительства неоднократно указывалось и в судебной практике. “ак, в п. 21 информационного письма ѕрезидиума ¬ј— –‘ от 24 €нвар€ 2000 г. N 51 <16> отмечено, что, если договор подр€да не расторгнут, у подр€дчика сохран€етс€ право на продолжение строительства. -------------------------------- <16> —м.: п. 21 информационного письма от 24 €нвар€ 2000 г. N 51 "ќбзор практики разрешени€ споров по договору строительного подр€да".

¬ другом деле ‘ј— ¬осточно-—ибирского округа, отказыва€ в удовлетворении искового требовани€ о передаче объекта незавершенного строительства, отметил, что истребуемый объект €вл€етс€ предметом действующего договора строительного подр€да, соответственно, "поскольку договор подр€да не расторгнут, у сторон сохран€ютс€ об€зательства, св€занные со строительством объекта" <17>. -------------------------------- <17> ѕостановление ‘ј— ¬осточно-—ибирского округа от 17 марта 2005 г. по делу N ј33-16577/04-—2-‘02-958/05-—2.

¬ юридической литературе Ќ. ћельников также отмечает, что "до момента исполнени€ договора подр€да либо его расторжени€ стороны св€заны взаимными об€зательствами, что исключает возможность признани€ права собственности на объект, его передачу третьему лицу..." <18>. -------------------------------- <18> ћельников Ќ. —делки с объектами незавершенного строительства // ’оз€йство и право. 2010. N 4. —. 59.

¬ подтверждение данных выводов и опроверга€ указанные выше точки зрени€, позици€, изложенна€ в п. 16 ѕостановлени€ ѕленума ¬ј— –‘ от 25 феврал€ 1998 г. N 8, нашла свое отражение в трудах целого р€да цивилистов. “ак, ¬. ¬. ¬итр€нский пишет, что данна€ позици€ в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства. јвтор отмечает, что, если объект незавершенного строительства €вл€етс€ предметом действующего договора строительного подр€да, "о нем нельз€ говорить не только как об объекте недвижимости, но и как об объекте вещных прав: он €вл€етс€ объектом об€зательства, вытекающего из договора строительного подр€да, и замена сторон этого об€зательства (заказчика и подр€дчика) возможна лишь по правилам уступки прав требовани€ и перевода долга по об€зательствам" <19>. ¬ случае же если "об€зательство по каким-либо причинам прекращено... незавершенное строительство становитс€ объектом вещных прав и объектом имущественного оборота" <20>. "“аким образом, - делает вывод ». ј. јлещев, - в зависимости от наличи€ действующего договора подр€да в отношении отчуждаемого объекта незавершенного строительства следует различать его правовой статус как объекта недвижимого имущества (если такого договора нет) и как части комплекса прав и об€занностей подр€дчика" <21>. -------------------------------- <19> ¬итр€нский ¬. ¬. ƒоговор купли-продажи и его отдельные виды. ћ., 1999. —. 240. <20> “ам же. —. 240. <21> јлещев ». ј. —делки с недвижимостью // Ё∆-ёрист. 2000. N 30. —. 3.

»сход€ из разъ€снений, данных ¬ј— –‘, —. ѕ. √ришаев делает похожие выводы, указыва€, "что до тех пор, пока договор строительного подр€да не прекратил свое действие, у сторон есть только об€зательственные, но не вещные права на объект незавершенного строительства" <22>. јналогичной точки зрени€ придерживаютс€  . ». —кловский <23>, ≈. ј.  индеева <24>, ≈. —. Ѕолтанова <25>, ≈. Ѕ.  озлова <26> и др. <27>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------  онсультантѕлюс: примечание. —тать€ —. ѕ. √ришаева "ѕравовой режим объектов незавершенного строительства" включена в информационный банк. ------------------------------------------------------------------ <22> √ришаев —. ѕ. ѕравовой режим объектов незавершенного строительства // ∆илищное право. 2006. N 2. —. 13. ------------------------------------------------------------------  онсультантѕлюс: примечание. ћонографи€  . ». —кловского "—обственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - —татут, 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <23> —м.: —кловский  . ». —обственность в гражданском праве. ћ., 2000. —. 410 - 411. ------------------------------------------------------------------  онсультантѕлюс: примечание. ћонографи€ ≈. ј.  индеевой, ћ. √. ѕискуновой "Ќедвижимость: права и сделки. Ќовые правила оформлени€. √осударственна€ регистраци€. ќбразцы документов" включена в информационный банк. ------------------------------------------------------------------ <24> —м.: √осударственна€ регистраци€ прав на недвижимость: теори€ и практика: —б. статей / —ост. ≈. ј.  индеева, ћ. √. ѕискунова. —. 245;  индеева ≈. ј., ѕискунова ћ. √. ”каз. соч. —. 293;  индеева ≈. ј. ”каз. соч. —. 83. <25> —м.: Ѕолтанова ≈. —. ќперации с недвижимостью: купл€-продажа, дарение, наследование, налогообложение. –остов н/ƒ, 2002. —. 55. <26> —м.:  озлова ≈. Ѕ. ѕравовые проблемы осуществлени€ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // ¬естник ¬ј— –‘. 2003. N 1. —. 118. <27> —м.: Ѕеленька€ ј. я. ѕроблемы квалификации прав на объект строительства: јвтореф. дис. ... к. ю.н. ћ., 2004. —. 14; —киба ѕ. ¬. ќсобенности сделок купли-продажи недвижимости: јвтореф. дис. ... к. ю.н. ћ., 2001. —. 11.

Ќа данных принципах базируетс€ и практика федеральных арбитражных судов, которые, несмотр€ на включение объектов незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, содержащийс€ в ст. 130 √  –‘, и внесение изменений в ст. 25 «акона о государственной регистрации, относ€т не завершенные строительством объекты к недвижимому имуществу лишь в том случае, если они не €вл€ютс€ предметом действующего договора строительного подр€да <28>. -------------------------------- <28> “ак, в ѕостановлении от 7 сент€бр€ 2006 г. по делу N ј43-5013/2005-12-152 ‘ј— ¬олго-¬€тского округа указал, что "в рамках действующего договора строительного подр€да возможна лишь передача прав, а не вещи. ќќќ "‘ирма "Ћибе" не вправе была передавать объект в качестве паевого взноса в гаражный кооператив, следовательно, устран€ютс€ основани€ возникновени€ у √—ѕ  "¬олга-ЌЌ" вещного права на спорный объект". ¬ другом ѕостановлении ‘ј— ¬олго-¬€тского округа от 25 июн€ 2008 г. по делу N ј28-10112/2007-331/25 также отметил, что "спорный объект незавершенного строительства продолжает оставатьс€ объектом об€зательственных отношений и вещные права на него отсутствуют, а потому право собственности на него не может быть зарегистрировано".   похожим выводам приходит и ‘ј— ѕоволжского округа в ѕостановлении от 27 феврал€ 2008 г. N ј57-2295/07-34: "—истемный анализ ст. 130, 219 √  –‘ во взаимосв€зи с положени€ми ст. 25 ‘« "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" позвол€ет сделать вывод, что не завершенное строительством строение в период производства строительных работ по его созданию не может признаватьс€ объектом недвижимости".

ƒанный подход в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства (не завершенных строительством объектов). ѕоскольку из сопоставлени€ п. 16 ѕостановлени€ ѕленума ¬ј— –‘ от 25 феврал€ 1998 г. N 8 с положени€ми п. 1 ст. 130 √  –‘ и п. 2, 3, 4 ст. 25 «акона о государственной регистрации очевидно, что, несмотр€ на то что и в первом, и во втором случае речь идет об объекте недвижимого имущества, дл€ его определени€ законодатель использует различные правовые категории: "не завершенные строительством объекты" (п. 16 ѕостановлени€ ѕленума ¬ј— –‘ от 25 феврал€ 1998 г. N 8) и "объекты незавершенного строительства" (п. 1 ст. 130 √  –‘, п. 2, 3, 4 ст. 25 «акона о государственной регистрации). ѕри этом в юридической литературе без должного внимани€ осталс€ достаточно важный, как с точки зрени€ теории, так и с точки зрени€ практики, вопрос - о соотношении указанных категорий. ƒл€ у€снени€ сущности каждой из них необходимо обратитьс€ к предмету договора строительного подр€да.  лассификационна€ группа гражданско-правовых договоров по выполнению работ, в том числе договоров строительного подр€да, имеет сложный предмет, включающий в себ€ процесс выполнени€ работ и овеществленный материализованный результат, подлежащий передаче, достижение которого €вл€етс€ конечной целью выполнени€ этих работ. ѕока выполн€етс€ процесс работ, нет конечного результата.  ак только по€вилс€ конечный результат, прекращаетс€ процесс выполнени€ работ. “акой подход к определению предмета договора строительного подр€да позвол€ет выделить: - объект, не завершенный процессом строительства, или объект, не завершенный строительством. ¬ данном случае речь идет об объекте как недвижимом имуществе, которое €вл€етс€ элементом вещно-правовых отношений; - объект незавершенного строительства, т. е. процесс выполнени€ строительных работ. ѕроцесс выполнени€ строительных работ €вл€етс€ элементом об€зательственных правоотношений, вытекающих из договора строительного подр€да. ¬ этой св€зи представл€етс€, что в ѕостановлении ѕленума ¬ј— –‘ от 25 феврал€ 1998 г. N 8 даетс€ более точное определение недвижимого имущества - "не завершенные строительством объекты" <29>, нежели в ст. 130 √  –‘ - "объекты незавершенного строительства". -------------------------------- <29> —м.: п. 16 ѕостановлени€ ѕленума ¬ј— –‘ от 25 феврал€ 1998 г. N 8 "ќ некоторых вопросах практики разрешени€ споров, св€занных с защитой права собственности и других вещных прав".

ќчевидно, что в рассматриваемом вопросе законодателем допущена досадна€ юридическа€ и смыслова€ (лингвистическа€) ошибка, в результате которой произошла подмена пон€тий "объект" (статика) и "процесс" (динамика). Ёто, в свою очередь, приводит к возникновению практической проблемы: регистрации объекта незавершенного "строительства" - в рамках действующего договора подр€да (динамика, процесс - об€зательственное право) в качестве не завершенного строительством "объекта" (статика - вещное право). ¬ св€зи с изложенным представл€етс€ необходимым на законодательном уровне внести изменение в п. 1 ст. 130 √  "Ќедвижимые и движимые вещи", заменив слова "объекты незавершенного строительства" (процесс) словами "не завершенные строительством объекты" или "объекты, не завершенные строительством" (объект) <30>. -------------------------------- <30> —м.: —идорова ¬. Ќ. ѕравоотношени€ банкротства юридических лиц. —ѕб., 2008.

------------------------------------------------------------------

Ќазвание документа пїњ