пїњ

ѕрекращение договора управлени€ многоквартирным домом путем одностороннего отказа от его исполнени€

(ёрьева Ћ. ј.) ("∆илищное право", 2010, N 9) “екст документа

ѕ–≈ –јў≈Ќ»≈ ƒќ√ќ¬ќ–ј ”ѕ–ј¬Ћ≈Ќ»я ћЌќ√ќ ¬ј–“»–Ќџћ ƒќћќћ ѕ”“≈ћ ќƒЌќ—“ќ–ќЌЌ≈√ќ ќ“ ј«ј ќ“ ≈√ќ »—ѕќЋЌ≈Ќ»я

Ћ. ј. ё–№≈¬ј

¬ насто€щее врем€ управление значительной частью многоквартирных домов на территории –оссии осуществл€ют управл€ющие организации.  ак следствие, договор управлени€ многоквартирным домом, на котором базируетс€ данный способ управлени€, становитс€ стандартным €влением, непосредственно затрагивающим интересы множества пользователей помещени€ми в многоквартирных домах. ¬месте с тем правовое регулирование данного договора отличаетс€ пробелами. Ќе €вл€ютс€ исключением и правовые предписани€, регулирующие его прекращение. Ёто негативно сказываетс€ на практике договорной работы и правоприменительной де€тельности судов. ¬ насто€щей статье рассматриваютс€ основани€ и пор€док одностороннего отказа от исполнени€ договора управлени€ многоквартирным домом как одного из способов его прекращени€, предлагаютс€ меры по совершенствованию законодательства и практики его применени€.

¬ соответствии с частью 8 статьи 162 ∆  –‘ изменение и расторжение договора управлени€ многоквартирным домом осуществл€етс€ в пор€дке, предусмотренном гражданским законодательством. ќсобенностью договора управлени€ многоквартирным домом €вл€етс€ наделение заказчика правом на односторонний отказ от исполнени€ договора. ѕункт 8.1 статьи 162 ∆илищного кодекса –‘ <1> (далее - ∆  –‘) предусматривает право собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем пор€дке отказатьс€ от исполнени€ договора управлени€ многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дн€ заключени€ указанного договора, в случае если до истечени€ срока действи€ такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме прин€то решение о выборе или об изменении способа управлени€ этим домом. -------------------------------- <1> ‘едеральный закон от 29.12.2004 N 188-‘« (в ред. от 04.05.2010) // —« –‘. 2005. N 1 (ч. 1). —т. 14; 2010. N 19. —т. 2278.

“аким образом, односторонний отказ от договора управлени€ многоквартирным домом по данному основанию допускаетс€ при соблюдении трех условий: во-первых, договор управлени€ многоквартирным домом заключен по результатам открытого конкурса по отбору управл€ющей организации, проводимого органом местного самоуправлени€; во-вторых, истек первый или последующий календарный год с момента заключени€ договора; в-третьих, до истечени€ срока действи€ договора собственниками проведено собрание, на котором выбран или изменен способ управлени€ многоквартирным домом. ѕункт 8.1, предусматривающий возможность дл€ собственников помещений отказатьс€ от договора управлени€ многоквартирным домом при соблюдении рассмотренных условий, был введен в статью 162 ∆  –‘ одновременно с внесением изменений в положени€ статьи 161 ∆  –‘, касающихс€ срока действи€ договора, заключенного по результатам открытого конкурса <2>. ”величив максимальный срок действи€ такого договора с одного года да трех лет, законодатель счел необходимым установить гарантию реализации права собственников помещений в многоквартирном доме на самосто€тельный выбор способа управлени€. ѕри этом ∆  –‘ не предусматривает возложени€ на собственников, воспользовавшихс€ своим правом в соответствии с пунктом 8.1 статьи 162, каких-либо дополнительных об€зательств (например, по возмещению убытков), следовательно, такое поведение собственников расцениваетс€ законодателем как правомерное. -------------------------------- <2> ‘едеральный закон от 29.12.2006 N 251-‘« "ќ внесении изменений в ∆илищный кодекс –оссийской ‘едерации и статью 18 ‘едерального закона "ќ введении в действие ∆илищного кодекса –оссийской ‘едерации" // —« –‘. 2007. N 1 (ч. 1). —т. 14.

¬торое основание одностороннего отказа собственников помещений в многоквартирном доме от договора управлени€ св€зываетс€ с неисполнением управл€ющей организацией условий договора (пункт 8.2 статьи 162 ∆  –‘). ∆  –‘ не дает какой-либо содержательной характеристики данного основани€. √ражданский кодекс –‘ <3> (далее - √  –‘) дл€ обозначени€ нарушени€ об€зательства должником использует термины "неисполнение" и "ненадлежащее исполнение", не раскрыва€ их содержани€. ¬ юридической литературе рассматриваемые пон€ти€ также обычно используютс€ в св€зке. ѕри этом одни авторы придерживаютс€ мнени€, что в большинстве случаев различи€ между названными €влени€ми невозможно установить, поэтому рассматриваема€ дихотоми€ €вл€етс€ искусственной. “ак, ќ. ј.  расавчиков писал, что "разграничение неисполнени€ и ненадлежащего исполнени€ не может быть, однако, проведено с абсолютной последовательностью" <4>. Ё. я. √аврилов отмечает: "≈сли должник по договору поставки должен был поставл€ть товары каждую неделю в течение календарного года, а фактически произвел только одну поставку, то трудно ответить на вопрос, имеет ли место неисполнение или ненадлежащее исполнение об€зательства" <5>. -------------------------------- <3> ‘едеральный закон от 30.11.1994 N 51-‘« (в ред. от 27.12.2009, с изм. от 08.05.2010) // —« –‘. 1994. N 32. —т. 3301; 2009. N 52 (ч. 1). —т. 6428; 2010. N 19. —т. 2291. <4> —оветское гражданское право: “. 1: ”чебник дл€ вузов / ѕод ред. ќ. ј.  расавчикова. ћ., 1985. —. 458. <5>  омментарий к √ражданскому кодексу –оссийской ‘едерации, части первой (постатейный) / ѕод ред. —. ѕ. √ришаева, ј. ћ. Ёрделевского // [Ёлектронный ресурс]. ѕодготовлен дл€ " онсультантѕлюс", 2006.

¬месте с тем большинство цивилистов дифференцируют рассматриваемые пон€ти€ по степени исполнени€ об€зательства должником. “ак, ¬. ¬. ¬итр€нский предлагает под неисполнением понимать случаи, когда должник вообще не приступил к исполнению своих об€занностей, когда на дату исполнени€ договора стороны остаютс€ в положении, существовавшем до заключени€ договора. ѕод ненадлежащим исполнением он понимает случаи, когда договорные об€зательства должником выполнены не в полном и не в должном объеме <6>.  . ѕ. ѕобедоносцев отмечал: "Ќеисполнение договора может заключатьс€ или в отсутствии, или удержании целого исполнени€, или, наконец, в умедлении исполнени€, в просрочке" <7>. ј. √.  арапетов под неисполнением об€зательства понимает текущую просрочку. ѕри этом, по его мнению, текущую просрочку следует отличать от просрочки как разновидности ненадлежащего исполнени€. ≈сли на конкретный момент времени об€зательство уже, хот€ и с задержкой, но было исполнено, то имеет место ненадлежащее исполнение, то есть исполнение об€зательства с нарушением отдельных его условий (здесь - услови€ о сроке) <8>. -------------------------------- <6> —м.:  омментарий части первой √  –‘ дл€ предпринимателей. ћ., 1995. —. 319. <7> ѕобедоносцев  . ѕ.  урс гражданского права. „асть треть€: ƒоговоры и об€зательства. ћ., 2003. —. 271. <8> —м.:  арапетов ј. √. Ќеустойка как средство защиты прав кредитора в российском и зарубежном праве // [Ёлектронный ресурс]. —правочно-правова€ база " онсультантѕлюс". ћ., 2005.

—ледует обратить внимание, что в пункте 8.2 статьи 162 ∆  –‘ речь идет о невыполнении условий договора, а не договорного об€зательства.  ак правило, договоры управлени€ многоквартирным домом содержат услови€ о качестве и сроках (периодичности) оказани€ услуг. ѕредоставление услуг ненадлежащего качества или в ненадлежащие сроки будет €вл€тьс€ ненадлежащим исполнением об€зательства и одновременно невыполнением условий договора. јнализ судебно-арбитражной практики показывает, что суды примен€ют выражение "Ќе выполн€ет услови€ договора" как к случа€м неисполнени€ договорного об€зательства в целом <9>, так и к случа€м ненадлежащего исполнени€ об€зательств: некомплектной поставки изделий <10>; некачественному выполнению подр€дных работ <11> и т. д. -------------------------------- <9> —м., напр.: решение јрбитражного суда г. ћосквы от 23 €нвар€, 30 €нвар€ 2006 г. по делу N ј40-72367/05-24-602 // —правочно-правова€ база " онсультантѕлюс". <10> —м.: ѕостановление ‘ј— ƒальневосточного округа от 12.05.2000 N ‘03-ј73/00-1/617 // —правочно-правова€ база " онсультантѕлюс". <11> —м.: ѕостановление ‘ј— «ападно-—ибирского округа от 20.11.2006 N ‘04-7632/2006(28394-ј81-38) по делу N ј81-5399/05 // —правочно-правова€ база " онсультантѕлюс"; ѕостановление ‘ј— «ападно-—ибирского округа от 20.09.2005 по делу N ‘04-6084/2005(14910-ј67-16) // —правочно-правова€ база " онсультантѕлюс"; ѕостановление ‘ј— ¬осточно-—ибирского округа от 14.08.1997 N ј74-541/97-—1-‘02-741/97-—2 // —правочно-правова€ база " онсультантѕлюс".

¬ышеизложенное позвол€ет сделать вывод, что основанием одностороннего отказа собственников помещений от договора управлени€ многоквартирным домом в соответствии с пунктом 8.2 статьи 162 ∆  –‘ €вл€етс€ неисполнение условий договора управл€ющей организацией, выразившеес€ в неисполнении или ненадлежащем исполнении возложенных на нее об€занностей <12>.  аких-либо дополнительных критериев оценки нарушени€ об€зательств со стороны управл€ющей организации как основани€ дл€ одностороннего отказа от договора (существенность, грубость, систематичность) закон не устанавливает. ѕрактику включени€ их в тексты договоров с собственниками жилых помещений следует признать незаконной, а соответствующие услови€ договоров - недействительными в силу части 1 статьи 16 «акона –‘ от 07.02.1992 N 2300-1 "ќ защите прав потребителей" <13>, <*>. -------------------------------- <12> —казанное подтверждаетс€ материалами судебно-арбитражной практики. “ак, ‘ј— ”ральского округа оставил в силе решени€ судов первой и апелл€ционной инстанций, посчитав достаточным основанием дл€ расторжени€ договора управлени€ многоквартирным домом в пор€дке, предусмотренном пунктом 8.2 статьи 162 ∆  –‘, подтвержденный материалами дела факт ненадлежащего предоставлени€ жилищных и коммунальных услуг (ѕостановление ‘ј— ”ральского округа от 08.04.2008 N ‘09-2228/08-—6 по делу N ј71-5668/2007 // —правочно-правова€ база " онсультантѕлюс"). <13> ¬ ред. от 23.11.2009 // —« –‘. 1996. N 3. —т. 140; 2009. N 48. —т. 5711. <*>  омментирует: ≈ва Ўипунова, к. ю.н., адвокат. Ќа практике в текст договора управлени€ многоквартирным домом, как верно отмечает автор, достаточно часто включаютс€ различные услови€, соблюдение которых необходимо дл€ расторжени€ договора при невыполнении управл€ющей компанией своих об€зательств: "ѕрекращение действи€ насто€щего договора по причине неудовлетворительного исполнени€ его условий €вл€етс€ последним средством, и к нему следует прибегать только в случае систематического неудовлетворительного исполнени€ условий договора со стороны управл€ющей организации. ѕрекращение договорных отношений не должно иметь место до тех пор, пока с обеих сторон не будут исчерпаны все средства по преодолению недостатков исполнени€ договора. “акие средства должны включать (но не ограничиватьс€): проведение совместных инспекций жилищного фонда и объектов внешнего благоустройства с целью вы€влени€ недостатков; составление планов меропри€тий, которые необходимо осуществить управл€ющей организации по устранению недостатков; определение конечных сроков устранени€ недостатков" (договор ќјќ "”правл€юща€ компани€ по ∆ ’").

“ак, ‘ј— ¬осточно-—ибирского округа, оценив условие договора управлени€ многоквартирным домом, которым определено право собственника отказатьс€ от продолжени€ действи€ договора в случае систематического (более трех раз в течение года) грубого нарушени€ управл€ющей организацией условий договора, признал его ущемл€ющим права потребителей по сравнению с правилом, установленным частью 8.2 статьи 162 ∆  –‘ <14>, <*>. -------------------------------- <14> ѕостановление ‘ј— ¬осточно-—ибирского округа от 12.02.2009 N ј-78-3481/08-‘02-23/09 по делу N ј78-3481/08 // —правочно-правова€ база " онсультантѕлюс". <*>  омментирует: ≈ва Ўипунова, к. ю.н., адвокат. ѕредставл€етс€, что в случае одностороннего расторжени€ договора управлени€ многоквартирным домом в результате существенного нарушени€ договора управл€ющей компанией, согласно п. 5 ст. 453 √  –‘, собственники помещений вправе потребовать возмещени€ убытков, причиненных таким расторжением (в соответствии с п. 2 ст. 450 √  –‘ существенным признаетс€ нарушение договора, которое влечет дл€ другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишаетс€ того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора).

¬ силу пр€мого указани€ закона возможность реализовать право на односторонний отказ от договора при неисполнении управл€ющей организацией его условий предоставлена собственникам помещений в многоквартирном доме. ѕоэтому если контрагентом управл€ющей организации €вл€етс€ товарищество собственников жиль€, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, то воспользоватьс€ этим правом они не смогут. ѕодобный подход законодател€ представл€етс€ несправедливым. Ќазванные некоммерческие организации, не име€ собственных экономических интересов, выступают в имущественном обороте исключительно в интересах своих членов. “акое экономическое положение “—∆ (∆ , ∆— ) должно учитыватьс€ при формировании и совершенствовании норм, предназначенных дл€ регламентации их правового положени€. Ќельз€ найти оптимальных подходов к определению юридического статуса некоммерческих организаций, не учитыва€ экономических основ их де€тельности, сфер функционировани€ и отводимой им роли <15>. —воеобразный экономический статус “—∆ (∆ , ∆— ) был прин€т во внимание субъектами нормотворчества при определении тарифов на коммунальные ресурсы и установлении налогового режима. ƒумаетс€, что эту тенденцию законодателю необходимо продолжить при регламентации вопросов прекращени€ договора управлени€ многоквартирным домом с участием таких некоммерческих организаций. ¬озможность одностороннего отказа от договора управлени€ многоквартирным домом в соответствии с пунктом 8.2 статьи 162 ∆  –‘ должна быть предоставлена заказчику и в том случае, когда в его роли выступает “—∆ (∆ , ∆— ) <*>. -------------------------------- <15> —м.: —ойфер “. ¬.   вопросу о правовом статусе некоммерческих организаций // ∆урнал российского права. 2009. N 1. —. 27. <*>  омментирует: ƒмитрий  арпухин, к. и.н. —ледует отметить, что ∆  –‘ не содержит норм, на основании которых осуществл€етс€ документирование фактов невыполнени€ условий договора управлени€ многоквартирным домом управл€ющей организацией. ƒанное обсто€тельство вли€ет на качественное процессуальное оформление доказательственной базы вины управл€ющей организации, не исполн€ющей договор.

¬ литературе обсуждаетс€ и третий случай прекращени€ договорных отношений по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме: при реализации ими своего права на выбор или изменение способа управлени€ многоквартирным домом. ƒействительно часть 3 статьи 161 ∆  –‘ устанавливает правило, в соответствии с которым способ управлени€ многоквартирным домом может быть изменен в любое врем€ на основании решени€ общего собрани€ собственников помещений в многоквартирном доме. ѕри этом ∆  –‘ оставил без внимани€ вопрос о судьбе действующего договора управлени€ многоквартирным домом при реализации данного права собственниками помещений. Ёто повлекло возникновение двух различных подходов к решению рассматриваемого вопроса в литературе и судебной практике. ¬ соответствии с первым из них выбор или изменение способа управлени€ многоквартирным домом на общем собрании €вл€етс€ безусловным основанием дл€ прекращени€ договора, "поскольку право собственников на изменение в любое врем€ способа управлени€ многоквартирным домом установлено ∆  –‘" <16>. “ак, ‘ј— —еверо-«ападного округа, рассмотрев кассационную жалобу, признал правильность выводов судов первой и апелл€ционной инстанций о том, что собственники прин€тием решени€ о выборе управл€ющей организацией ќќќ "—в€зькабельстрой-2" за€вили отказ от договора управлени€ с ќќќ "ƒом ом", в св€зи с чем договор следует считать прекращенным <17>. -------------------------------- <16> ѕостатейный комментарий к ∆илищному кодексу –оссийской ‘едерации / ѕод ред. ѕ. ¬.  рашенинникова. ћ., 2005 // [Ёлектронный ресурс]. —правочно-правова€ база " онсультантѕлюс". <17> ѕостановление ‘ј— —еверо-«ападного округа от 05.09.2008 по делу N ј05-1712/2007 // —правочно-правова€ база " онсультантѕлюс"; ќпределение ¬ј— –‘ от 24.10.2008 N 13261/08 по делу N ј05-1712/2007 // —правочно-правова€ база " онсультантѕлюс".

—торонники второго подхода считают, что в этом случае должна быть соблюдена обща€ процедура расторжени€ договора в соответствии с нормами гражданского законодательства <18>. ƒанна€ позици€ также нашла поддержку у судебных органов. “ак, јрбитражный суд г. ћосквы, рассмотрев дело по иску “—∆ "«ахарово" к ќќќ "Ћадонеж" о передаче технической документации на многоквартирный дом и взыскании с ответчика ошибочно уплаченных собственниками квартир и гаражных боксов сумм за жилищно-коммунальные услуги, пришел к выводу, что исковые требовани€ удовлетворению не подлежат, поскольку доказательств того, что договоры управлени€ с собственниками были прекращены в установленном законе пор€дке, отсутствуют. ƒанное решение было прин€то, несмотр€ на наличие решени€ общего собрани€ собственников помещений о передаче управлени€ домом “—∆ <19>. -------------------------------- <18> —м., напр.: јфонина ј. ¬. ”правл€юща€ компани€ в жилищной сфере: правовые, экономические и финансовые аспекты // ∆илищное право. 2006. N 11. —. 25; ћихайлов ¬.  . ћесто договора управлени€ многоквартирным домом в общей системе гражданско-правовых договоров // ∆илищное право. 2008. N 3. —. 42. <19> –ешение јрбитражного суда г. ћосквы от 12.02.2007, 28.02.2007 по делу N ј40-68003/06-81-397 // —правочно-правова€ база " онсультантѕлюс".

—хожа€ ситуаци€ легла в основу следующего дела. ќќќ "”правл€юща€ компани€ "ƒ≈« ÷ентрального жилого района" обратилось в јрбитражный суд ’анты-ћансийского округа с иском к ќќќ "”правл€юща€ компани€ "Ќиком", ќќќ "”правл€юща€ компани€ “Ё —»Ѕ" об об€зании передать истцу техническую документацию, св€занную с управлением многоквартирными домами. ¬ обоснование исковых требований истец указал, что собственниками спорных многоквартирных домов прин€то решение о выборе в качестве управл€ющей организации ќќќ "”  "ƒ≈« ÷∆–". ќтказыва€ в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что право требовать передачи технической документации у ќќќ "”  "ƒ≈« ÷∆–" не возникло, так как "ответчик фактически управл€ет многоквартирными домами... по не расторгнутым в установленном законом пор€дке и не прекратившим действие договорам, заключенным сроком на 5 лет". ѕостановлением апелл€ционного суда решение оставлено без изменени€. ‘ј— «ападно-—ибирского округа, рассмотрев кассационную жалобу, не нашел оснований дл€ отмены обжалуемых судебных актов <20>. -------------------------------- <20> —м.: ѕостановление ‘ј— «ападно-—ибирского округа от 24.12.2008 N ‘04-8166/2008(18821-ј75-38) по делу N ј75-1432/2008 // —правочно-правова€ база " онсультантѕлюс". —м. также: ѕостановление ‘ј— ”ральского округа от 01.09.2009 N ‘09-6429/09-—6 по делу N ј71-2593/2008-√11 // —правочно-правова€ база " онсультантѕлюс".

ƒумаетс€, что реализаци€ собственниками помещений в многоквартирном доме права на выбор или изменение способа управлени€ посредством прин€ти€ соответствующего решени€ общим собранием сама по себе не €вл€етс€ основанием дл€ прекращени€ действующего договора управлени€ многоквартирным домом. Ќаличие у сторон права в любое врем€ отказатьс€ от исполнени€ договора, не возлага€ на себ€ каких-либо негативных последствий, €вл€етс€ характерной чертой фидуциарных договоров. “оварно-экономический характер договора управлени€ многоквартирным домом исключает применение к нему такого подхода. ¬месте с тем квалификаци€ исследуемого договора в качестве договора услугового типа <21> открывает возможность субсидиарного применени€ к возникающим на его основе правоотношени€м положений, содержащихс€ в главе 39 √  –‘. ¬ соответствии со статьей 782 √  –‘ заказчик вправе отказатьс€ от исполнени€ договора возмездного оказани€ услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, а исполнитель наделен таким же правом лишь при условии полного возмещени€ заказчику убытков. ѕо смыслу данной нормы заказчик может отказатьс€ от исполнени€ договора в любое врем€, не мотивиру€ эти действи€. Ёто может произойти как при нормальном развитии договорных отношений (например, надобность в услуге у заказчика отпала <22>), так и в случае нарушени€ об€зательств контрагентом. ќднако специальные последстви€, предусмотренные статьей 782 √  –‘, "рассчитаны только на те случаи, когда осуществление права на односторонний отказ от договора не св€зано с нарушением об€зательств другой стороной - ведь именно заказчик, отказыва€сь от исполнени€ договора, должен возместить своему контрагенту определенную часть убытков (фактически понесенные расходы)" <23>, <*>. -------------------------------- <21> ѕодробнее об этом см.: ёрьева Ћ. ј.   вопросу о правовой сущности договоров об оказании услуг управлени€ // Ѕюллетень нотариальной практики. 2008. N 4. —. 8 - 11. <22> ¬ отношени€х по управлению многоквартирным домом это может иметь место как раз при изменении способа управлени€. <23> ќболонкова ≈. ¬. ќдносторонний отказ от исполнени€ договора на возмездное оказание услуг в св€зи с нарушением исполнителем своих об€зательств //  омментарий судебно-арбитражной практики. ¬ып. 11 / ѕод ред. ¬. ‘. яковлева. ћ., 2004 // [Ёлектронный ресурс]. —правочно-правова€ база " онсультантѕлюс". <*>  омментирует: ƒмитрий  арпухин, к. и.н. ќдносторонний отказ от исполнени€ договора на практике порождает судебные споры, инициатором которых выступает управл€юща€ организаци€, надлежащим образом исполн€юща€ свои об€занности перед контрагентом. ¬ законодательстве должны быть предусмотрены механизмы компенсации добросовестной управл€ющей организацией причиненного ущерба (реальных убытков и упущенной выгоды) применительно к договору управлени€ многоквартирным домом.

“аким образом, собственники помещений в многоквартирном доме (“—∆, ∆ ), €вл€€сь стороной в договоре управлени€ многоквартирным домом, вправе в любое врем€ отказатьс€ от исполнени€ договора при условии соблюдени€ установленного пор€дка и прин€ти€ на себ€ неблагопри€тных последствий в виде возмещени€ понесенных исполнителем расходов <*>. -------------------------------- <*>  омментирует: ≈ва Ўипунова, к. ю.н., адвокат. ƒанное обсто€тельно исследованное автором правило о необходимости возмещени€ управл€ющей компании понесенных расходов до момента расторжени€ договора управлени€ в одностороннем пор€дке, как правило, содержитс€ в текстах договоров: "¬ случае досрочного расторжени€ договора в соответствии с главой 29 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации управл€юща€ организаци€ вправе потребовать от заказчика возмещени€ расходов, понесенных управл€ющей организацией в св€зи с исполнением об€зательств по насто€щему договору до момента расторжени€ насто€щего договора. –асторжение договора заказчиком возможно после выплаты инвестиционной составл€ющей, вложенной управл€ющей организацией в ремонт (реконструкцию) многоквартирного дома. ѕри этом об€зательства заказчика по насто€щему договору считаютс€ исполненными с момента возмещени€ заказчиком указанных расходов".

ѕри соблюдении данных условий договор управлени€ многоквартирным домом будет считатьс€ прекращенным, а у собственников по€витс€ право на выбор или изменение способа управлени€ многоквартирным домом. ”правл€юща€ организаци€ как исполнитель вправе отказатьс€ от исполнени€ об€зательств по договору лишь при условии полного возмещени€ заказчику убытков (реального ущерба и упущенной выгоды). ѕор€док расторжени€ (изменени€) договора при реализации его стороной права на односторонний отказ от исполнени€ договора не получил регламентации в ќбщей части об€зательственного права (раздел III √  –‘). ѕункт 8.2 статьи 162 ∆  –‘ указывает лишь на необходимость прин€ти€ решени€ об отказе исполнени€ договора управлени€ многоквартирным домом общим собранием собственников помещений в нем. ѕор€док осуществлени€ права на односторонний отказ от исполнени€ договора управлени€ многоквартирным домом (судебный или внесудебный) законодателем не определен. ¬ доктрине гражданского права односторонний отказ от исполнени€ договора рассматриваетс€ преимущественно как одно из оснований (способов) расторжени€ договора <24>. ќсновное отличие между категори€ми "расторжение договора по требованию одной из сторон" и "односторонний отказ от договора" усматриваетс€ во внесудебном (уведомительном) пор€дке осуществлени€ последнего <25>. Ёто подтверждает и судебна€ практика <26>. -------------------------------- <24> —м., напр.: ’аскельберг Ѕ. Ћ. »зменение и расторжение гражданско-правового договора // —осто€ние и проблемы развити€ российского законодательства: —б. статей / ѕод ред. ¬. ‘. ¬оловича. “омск, 1998. —. 92; ¬итр€нский ¬. ¬. ƒоговоры, обслуживающие граждан // «акон. 1996. N 6. —. 115; ≈горова ћ.   вопросу о соотношении пон€тий "прекращение об€зательства", "расторжение договора" и "односторонний отказ от исполнени€ договора" // ѕраво и экономика. 2006. N 10. —. 108; ќболонкова ≈. ¬. ќдносторонний отказ от исполнени€ об€зательства: пределы использовани€ и соотношение с другими способами прекращени€ договорных об€зательств // ∆урнал российского права. 2007. N 2. —. 78 - 79. <25> —м.: ’аскельберг Ѕ. Ћ. »зменение и расторжение гражданско-правового договора // —осто€ние и проблемы развити€ российского законодательства: —б. статей / ѕод ред. ¬. ‘. ¬оловича. “омск, 1998. —. 93;  узнецов ƒ. ¬. –асторжение договора и отказ от договора в гражданском законодательстве // ѕраво и экономика. 2004. N 9. —. 31;  орецкий ј. ƒ. ƒоговорное право –оссии. ќсновы теории и практика реализации. ћ., 2004. —. 122; ќтнюкова √. »сполнение об€зательств // –оссийска€ юстици€. 1996. N 3. —. 17. <26> —м., напр.: ѕостановление ‘ј— ¬олго-¬€тского округа от 06.08.2007 по делу N ј79-3516/2006 // —правочно-правова€ база " онсультантѕлюс"; ѕостановление ‘ј— —еверо-«ападного округа от 19.02.2002 N ј42-4568/01-9 // —правочно-правова€ база " онсультантѕлюс".

Ќормы о договоре управлени€ многоквартирным домом не предусматривают об€занности собственников, решивших отказатьс€ от исполнени€ данного договора, уведомл€ть управл€ющую организацию о прин€том решении. ¬месте с тем представл€етс€ справедливым мнение, что "вс€кий односторонний отказ от исполнени€ договора нуждаетс€ в воспри€тии противоположной стороной договора" <27>. Ќевозможно представить себе договорное об€зательство измененным или прекращенным, если об одностороннем отказе контрагенту так и не стало известным. ”читыва€ предусмотренную частью 10 статьи 162 ∆  –‘ об€занность управл€ющей организации за тридцать дней до прекращени€ договора управлени€ многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные св€занные с управлением таким домом документы вновь выбранной управл€ющей организации, товариществу собственников жиль€ либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управлени€ таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрани€, или в случае отсутстви€ такого указани€ - любому собственнику помещени€ в таком доме, необходимость такого уведомлени€ очевидна. -------------------------------- <27> ≈горова ћ. ј. ќсобенности одностороннего отказа от исполнени€ договора как односторонней сделки // «аконы –оссии: опыт, анализ, практика. 2007. N 8. —. 57.

¬ текстах договоров управлени€ многоквартирным домом встречаютс€ различные по продолжительности сроки дл€ уведомлени€ контрагента об одностороннем отказе от исполнени€ договора, от тридцати дней (одного мес€ца) до трех мес€цев. “ринадцатый арбитражный апелл€ционный суд, оценива€ условие договора управлени€ многоквартирным домом, предусматривающее об€занность стороны, прин€вшей решение о расторжении договора, уведомить о своем решении другую сторону за два мес€ца, заключил, что данный срок "€вл€етс€ приемлемым и не нарушает права собственников помещений" <28>. -------------------------------- <28> ѕостановление “ринадцатого арбитражного апелл€ционного суда от 29.10.2007 по делу N ј26-3011/2007 // —правочно-правова€ база " онсультантѕлюс".

ѕредставл€етс€, что нормы, предусматривающие возможность одностороннего отказа от исполнени€ договора управлени€ многоквартирным домом, должны быть дополнены положени€ми о пор€дке его совершени€ <*>. -------------------------------- <*>  омментирует: ≈ва Ўипунова, к. ю.н., адвокат. ¬ текстах некоторых договоров закреплен следующий пор€док и срок расторжени€: договор может быть расторгнут в одностороннем пор€дке по инициативе заказчика в результате "прин€ти€ общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решени€ о выборе иного способа управлени€ или иной управл€ющей организации, о чем управл€юща€ организаци€ должна быть предупреждена не позже чем за три мес€ца до прекращени€ насто€щего договора путем представлени€ ей копии протокола решени€ общего собрани€".

÷елесообразно диспозитивной нормой установить двухмес€чный срок дл€ уведомлени€ управл€ющей организации об отказе собственников от исполнени€ договора. √  –‘ не содержит общего правила о моменте прекращени€ (изменени€) договора в случае отказа одной из сторон от его исполнени€, в одних случа€х св€зыва€ его с моментом получени€ одной стороной уведомлени€ другой стороны об этом <29>, в других - указыва€ на необходимость такого уведомлени€ за определенный срок <30>. ¬ ∆  –‘ момент прекращени€ об€зательства из договора управлени€ многоквартирным домом в случае одностороннего отказа от его исполнени€ законодателем также не определен. ”читыва€ обоснованную выше необходимость заблаговременного уведомлени€ собственниками помещений в многоквартирном доме управл€ющей организации об отказе от договора, момент прекращени€ об€зательства, возникшего из такого договора, должен св€зыватьс€ с истечением установленного срока после надлежащего уведомлени€. -------------------------------- <29> ѕункт 4 ст. 523 √  –‘. <30> —м., напр.: пункт 1 ст. 699, пункт 3 ст. 977, пункт 2 ст. 1024 √  –‘.

¬ св€зи с этим часть 8 статьи 162 ∆  –‘ целесообразно дополнить пунктом 8.3 следующего содержани€: "ѕри отказе собственников помещений в многоквартирном доме от договора управлени€ многоквартирным домом управл€юща€ организаци€ должна быть уведомлена об этом за два мес€ца до прекращени€ договора, если договором не предусмотрен более продолжительный срок уведомлени€. ƒоговор считаетс€ прекращенным по истечении данного срока".

Ќазвание документа пїњ