пїњ

—овременные проблемы правового регулировани€ арендных отношений

(—упрун ¬. ¬., ћайдаровский ƒ. ¬.) ("«акон", 2013, N 10) “екст документа

—ќ¬–≈ћ≈ЌЌџ≈ ѕ–ќЅЋ≈ћџ ѕ–ј¬ќ¬ќ√ќ –≈√”Ћ»–ќ¬јЌ»я ј–≈ЌƒЌџ’ ќ“ЌќЎ≈Ќ»…

¬. ¬. —”ѕ–”Ќ, ƒ. ¬. ћј…ƒј–ќ¬— »…

—упрун ¬италий ¬ладимирович, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права ёжно-–оссийского института - филиала –јЌ’и√—, кандидат юридических наук.

ћайдаровский ƒмитрий ¬ладимирович, старший преподаватель кафедры гражданского и предпринимательского права ёжно-–оссийского института - филиала –јЌ’и√—, кандидат юридических наук.

¬ статье рассматриваютс€ проблемы реформировани€ норм гражданского законодательства о договорах аренды. ƒетально проанализированы акты толковани€, судебна€ правоприменительна€ практика по вопросам квалификации отношений до момента государственной регистрации договора аренды, отношений по пользованию арендатором частью вещи, а также р€д проблем, св€занных с заключением договора аренды недвижимости.

 лючевые слова: договор аренды, вещное право, об€зательственное право, владение.

¬ последние годы осторожные попытки законодател€ реформировать нормы позитивного частного права наталкиваютс€ на опасени€ теоретиков и правоприменителей, считающих, что подобные реформы могут привести к негативным последстви€м, способным дестабилизировать правовое положение отдельных субъектов. ѕри этом низкий уровень юридической техники принимаемых законов становитс€ причиной искажени€ (подчас курьезного) подходов, предложенных разработчиками  онцепции развити€ гражданского законодательства –оссийской ‘едерации. Ќа этом фоне становитс€ все очевидней, что отдельные правовые институты в нашей стране пока еще недостаточно исследованы. —читаем необходимым провести подробный анализ актуальных проблем аренды - цивилистического института, на примере которого, по нашему мнению, наиболее рельефно проступают бессистемность современного отечественного законодательства и последовательные попытки заменить его высшим судебно-арбитражным толкованием. јнализ целесообразно начать с рассмотрени€ подхода ¬ысшего јрбитражного —уда –‘, отраженного в ѕостановлении ѕленума от 17.11.2011 N 73 "ќб отдельных вопросах практики применени€ правил √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации о договоре аренды" (ред. от 25.01.2013 N 13) (далее - ѕостановление N 73) и посв€щенного определению объектов аренды. ќсобое внимание необходимо обратить на два аспекта. ¬о-первых, в п. 9 ѕостановлени€ N 73 окончательно сформирована позици€ ¬ј— –‘ относительно арендоспособности частей индивидуально-определенных непотребл€емых вещей. ¬ частности, ¬ј— –‘ подтвердил "пользовательский" характер такой аренды, устранив тем самым правовую неопределенность, имевшую место в различных актах судебного толковани€ <1>.  асательно индивидуализации частей недвижимых вещей ¬ј— –‘ указал, что определить передаваемую во временное пользование арендатору часть вещи можно путем подписани€ сторонами документа, содержащего ее графическое и/или текстуальное описание (в том числе с учетом данных, содержащихс€ в кадастровом паспорте данной вещи). ”читыва€, что п. 15 ѕостановлени€ N 73 исключает возможность оспаривани€ фактически исполненного сторонами договора аренды на основании несогласованности предмета в случае отсутстви€ надлежащей индивидуализации объекта, ¬ј— –‘, по сути, устранил исключительность такого способа индивидуализации части недвижимой вещи, как ее кадастровый учет (предусмотренного ‘едеральным законом от 24.07.2007 N 221-‘« "ќ государственном кадастре недвижимости"). ѕримечательно, что исход€ из толковани€ ¬ј— –‘ об€зательность кадастрового учета сохран€етс€, если части земельных участков, наход€щиес€ в государственной или муниципальной собственности, предоставлены во временное пользование самим публично-правовым образованием, в то врем€ как субаренда частей земельных участков публичной собственности возможна и в отсутствие кадастрового учета. -------------------------------- <1> ѕодробнее см.: —упрун ¬. ¬., ћайдаровский ƒ. ¬. —пецифика оформлени€ прав на земельные участки дл€ строительства и эксплуатации линейных объектов // ’оз€йство и право. 2012. N 12. —. 46 - 52.

“акой подход, призванный упростить реализацию диспозитивных распор€дительных возможностей участников оборота, очевидно, получил бы свое логическое завершение, если бы увенчалась успехом попытка законодател€ отказатьс€ от государственной регистрации самих договоров аренды недвижимого имущества, когда вопрос окончательной об€зательственной легитимации сторон любого договора аренды недвижимости, право собственности на которую уже содержитс€ в ≈дином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (≈√–ѕ), решалс€ бы исключительно сторонами сделки, а не регистрирующим органом, о чем подробно будет сказано ниже.  омплексный анализ содержани€ названных пунктов ѕостановлени€ N 73 позвол€ет сделать вывод, что если кадастровый учет передаваемой в пользование части объекта недвижимости не осуществлен, то оценка согласованности объекта аренды, а следовательно, и факта заключени€ договора на срок более года вмен€етс€ в об€занность регистрирующему органу и, таким образом, полностью находитс€ в сфере его субъективного и отнюдь не всегда непредвз€того дискреционного усмотрени€. ¬ результате на практике не исключена така€ ситуаци€: при отсутствии кадастрового учета стороны одного и того же договора аренды земельного участка (его части), которые надлежаще легитимированы в рамках договорного об€зательственного правоотношени€ при сроке аренды менее года, могут утратить соответствующую легитимацию при сроке аренды, превышающем один год, вследствие правомерного отказа в государственной регистрации договора, основанного на субъективном мнении регистратора о несогласованности предмета договора, причем даже в случае отсутстви€ разногласий между сторонами по этому поводу. ќ правовой определенности в данном случае говорить не приходитс€, зато можно смело утверждать, что полномочи€ государственного регистратора таким образом оказываютс€ значительно и, на наш взгл€д, необоснованно расширенными, а предприн€та€ попытка развити€ диспозитивных начал участников оборота остаетс€ безуспешной. √арантировать согласованность предмета договора аренды недвижимой вещи (ее части) стороны, как и прежде, могут только при помощи кадастрового учета. ¬о-вторых, ¬ј— –‘ в рамках п. 24 ѕостановлени€ N 73, выйд€ за пределы толковани€ договора аренды, дополнил полномочи€ регистрирующего органа и функци€ми по правовой оценке объекта незавершенного строительства в качестве самосто€тельной недвижимой вещи при решении вопроса о проведении государственной регистрации права собственности на него. ќчевидно, что высша€ судебна€ инстанци€ стремилась не допустить случаи регистрации в ≈√–ѕ прав на движимые вещи, исход€ из практики рассмотрени€ арбитражными судами исков о признании права на недвижимое имущество отсутствующим, за€вл€емых в пор€дке п. 52 совместного ѕостановлени€ ѕленума ¬ерховного —уда –‘ и ѕленума ¬ј— –‘ от 29.04.2010 N 10/22 "ќ некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, св€занных с защитой права собственности и других вещных прав". јнализиру€ данную проблему в аспекте множественности видов недвижимых вещей, заложенной в ст. 130 √  –‘ и на практике вызывающей значительные затруднени€ при квалификации конкретного строени€ или сооружени€ в качестве недвижимой вещи, –. —. Ѕевзенко приводит три подхода, которые используютс€ в судебной практике при определении, €вл€етс€ соответствующий объект недвижимой вещью или нет <2>. ћаловеро€тно, что при отсутствии единообразного судебного подхода государственные регистраторы способны успешно вы€вл€ть признаки недвижимости у объекта незавершенного строительства.  аким образом они в рамках правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, в частности, должны определ€ть, сформирована ли уже самосто€тельна€ недвижима€ вещь, если, например, на объекте не завершены фундаментные работы? ѕредоставл€ема€ в этом случае регистратору (а не суду), по нашему мнению, чрезмерно широка€ дискреци€ усмотрени€ не содействует стабильности оборота. -------------------------------- <2> —м.: Ѕевзенко –. —. √осударственна€ регистраци€ прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решени€ // ¬естник гражданского права. 2011. N 5. —. 4 - 30; N 6. —. 5 - 29; 2012. N 1. —. 4 - 34.

ƒумаетс€, что попытка уменьшить количество споров о признании права на зарегистрированный в ≈√–ѕ объект отсутствующим с неизбежностью приведет к росту числа дел об оспаривании отказов в государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства в пор€дке гл. 24 јѕ  –‘. ≈ще один чрезвычайно важный вопрос, св€занный с ведением ≈√–ѕ, который российский законодатель на сегодн€шний день, к сожалению, так и не в состо€нии решить, - это вопрос о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. Ќормы ч. 8 ст. 2 ‘едерального закона от 30.12.2012 N 302-‘« "ќ внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации" прекратили с 01.03.2013 действие правил о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащихс€ в ст. ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 √  –‘. ќжида€ вступлени€ в силу норм о приоритетной регистрации прав, а не сделок (на фоне масштабной борьбы за искоренение злоупотреблений при признании сделок незаключенными), отдельные участники правотворческого процесса, по всей видимости, вспомнили о таких пон€ти€х, как дл€щийс€ характер арендных отношений, необходимость публичной легитимации арендаторов и, что более важно, публична€ достоверность сведений, касающихс€ обременений недвижимых вещей ограниченными вещными правами несобственников. “ак,  омитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству √осударственной ƒумы ‘едерального —обрани€ –‘ (далее -  омитет √осдумы) под председательством ѕ. ¬.  рашенинникова в письме от 22.01.2013 N 3.3-6/94 указал, что "и с 1 марта 2013 года будут продолжать сохран€ть силу правовые основани€ дл€ государственной регистрации обременени€ недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме", предложив следующее обоснование своей позиции: "ƒоговор аренды влечет дл€ собственника имущества, сдающего имущество в аренду (арендодател€), невозможность самосто€тельного использовани€ переданного в аренду имущества, следовательно, €вл€етс€ обременением недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием дл€ государственной регистрации такого обременени€". ќставим в стороне рассуждени€ об общеоб€зательности положений рассматриваемого письма, отнес€ его к актам аутентичного толковани€. —тоит поддержать позицию ј. ¬. ≈рмаковой о том, что вступавшее в силу с 01.03.2013 правовое регулирование аренды недвижимого имущества не содержало материально-правового установлени€ необходимости (возможности) государственной регистрации ни договоров аренды недвижимого имущества, ни аренды как обременени€ вещных прав на недвижимое имущество.  ак справедливо отмечает автор, вр€д ли законодатель, стрем€сь устранить смешение различных видов регистрации и перейти только на систему регистрации прав, намеревалс€ лишить долгосрочную аренду недвижимого имущества свойства публичности. —ложивша€с€ ситуаци€ в очередной раз про€вила недостатки законодательной техники <3>. -------------------------------- <3> —м.: ≈рмакова ј. ¬. ѕубличность аренды утрачиваетс€ // Ё∆-ёрист. 2013. N 6. —. 1, 7.

Ќесмотр€ на внешнюю стройность и убедительность рассуждений представителей  омитета √осдумы, законодатель все же счел нужным закрепить в нормах материального права необходимость государственной регистрации "долгосрочных" договоров аренды недвижимого имущества, введ€ соответствующие поправки с даты прин€ти€ ‘едерального закона от 04.03.2013 N 21-‘« "ќ внесении изменений в отдельные законодательные акты –оссийской ‘едерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов –оссийской ‘едерации". ќчевидно, что причину отступлени€ от прежних намерений отказатьс€ от государственной регистрации договоров аренды стоит искать именно в правовой природе данного института, сочетающего в себе вещные и об€зательственные начала.  ак и в большинстве правовых €влений, юридическа€ сущность договорных конструкций раскрываетс€ в динамике развити€ отношений сторон, на стыках организационных, об€зательственных и вещных правоотношений <4>. ¬ случае с арендой проблемы определени€ этапов трансформации хорошо видны на примере следующей, часто встречающейс€ на практике ситуации. -------------------------------- <4> ѕодробнее см.: «инченко —. ј., √алов ¬. ¬. ¬заимодействие вещных и об€зательственных правоотношений в договоре аренды // ¬ещные права: постановка проблемы и ее решение: —б. ст. / ѕод ред. ћ. ј. –ожковой. ћ., 2011.

—тороны, заключа€ договор аренды недвижимой вещи, установили срок его действи€ - один год, но не оговорили юридический факт, с которым св€зываетс€ начало его исчислени€. —огласно принципу свободы договора недвижима€ вещь передаетс€ в момент его заключени€ (подписани€), что подтверждаетс€ указанием в самом договоре на усто€вшуюс€ традицию. ƒалее проходит некоторое врем€ до момента государственной регистрации договора аренды и внесени€ в ≈√–ѕ записи об обременении объекта. ¬ силу норм ст. ст. 164 - 165 √  –‘ права из такого договора возникнут с момента их признани€ и подтверждени€ государством в лице –осреестра. ¬озникает закономерный вопрос: как квалифицировать об€зательственные правоотношени€ сторон и, что не менее важно, владение арендатора до момента государственной регистрации договора? јрбитражные суды не демонстрировали единообрази€ в правоприменении в данной сфере. “ак, например, ‘ј— ”ральского округа в ѕостановлении от 01.06.2006 N ‘09-4500/06-—6 по делу N ј50-41455/2005 подчеркнул: "ƒоговор аренды земельного участка €вл€етс€ незаключенным, а правовые последстви€ - не возникшими... предприниматель пользуетс€ земельным участком при отсутствии договора или иного правового основани€". “ака€ позици€ основана на буквальном толковании норм позитивного права, в силу которого до государственной регистрации договорные правоотношени€ и, соответственно, титульное владение и пользование на стороне арендатора отсутствуют. »де€ о том, что правоотношени€ по аренде недвижимого имущества возникают только после государственной регистрации договора, вне зависимости от реализованного сторонами принципа свободы договора и фактически сложившихс€ отношений, получила достаточно широкое развитие в судебном толковании. ё. ј. “арасенко, детально анализиру€ сложившуюс€ судебно-арбитражную практику, отмечает: "–€д судебных постановлений указывает, что поскольку дл€ целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды, не должен включатьс€ в срок аренды (см. ѕостановлени€ ‘ј— ¬—ќ от 05.05.2004 по делу N ј33-14649/03-—2-‘02-1461/04-—2, N ј33-14649/03-—2-‘02-1464/04-—2, ‘ј— ƒќ от 03.12.2002 N ‘03-ј51/02-1/2530, ‘ј— ѕќ от 17.07.2007 N ј55-14876/2006), наличие в договоре аренды услови€ о том, что услови€ заключенного договора аренды примен€ютс€ к отношени€м сторон, возникшим до заключени€ договора, не вли€ет на определение момента, с которого договор считаетс€ заключенным, а равно не измен€ет срока его действи€ (см. ѕостановление ‘ј— — ќ от 10.05.2007 N ‘08-2107/2007)" <5>. -------------------------------- <5> ѕрактика применени€ √ражданского кодекса –‘ (частей второй и третьей) / ѕод общ. ред. ¬. ј. Ѕелова. 2-е изд., перераб. и доп. ћ., 2011. —. 233 (п. 169).

ѕротивоположную позицию, констатирующую наличие договорного правоотношени€ при рассмотрении вопроса об установлении платы за пользование объектом до момента государственной регистрации договора, высказывал ‘ј— —еверо-«ападного округа в ѕостановлении от 16.12.2005 по делу N ј05-6938/2005-16. —уд исходил из того, что арендна€ плата за пользование земельным участком подлежала взысканию с ответчика за весь период пользовани€ землей, в том числе и предшествовавший регистрации договора, по сути, признава€ титульность владени€ и пользовани€ арендатора. ќднозначного решени€ данного вопроса, к сожалению, нет и в ѕостановлении N 73, в п. 14 которого сформулирована противоречива€, на наш взгл€д, позици€: "≈сли судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо прин€ло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным услови€м пользовани€ было достигнуто сторонами и исполн€лось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно св€зало их об€зательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (стать€ 310 √  –‘), и оснований дл€ применени€ судом положений статей 1102, 1105 этого  одекса не имеетс€. ¬ силу статьи 309 √  –‘ пользование имуществом должно осуществл€тьс€ и оплачиватьс€ в соответствии с прин€тыми на себ€ стороной такого соглашени€ об€зательствами. ¬ то же врем€ в силу статьи 308 √  –‘ права, предоставленные лицу, пользующемус€ имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. ¬ частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 √  –‘), а к отношени€м пользовател€ и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не примен€етс€ пункт 1 статьи 617 √  –‘". “аким образом, ¬ј— –‘ признает правоотношени€ между сторонами незарегистрированного договора аренды возникшими с момента достижени€ соглашени€ и в то же врем€ отказывает арендатору в абсолютной защите его прав перед третьими лицами, придава€ тем самым правам и об€занност€м из такого договора исключительно об€зательственный характер, несмотр€ на вещно-правовую составл€ющую, заложенную в нормах позитивного права. ќстаетс€ не€сным, каким образом, по мнению ¬ј— –‘, следует квалифицировать владение вещью арендатором в этот период. ¬ св€зи с этим, как представл€етс€, заслуживает внимани€ выработанна€ в доктрине гражданского права позици€: "гола€" фактическа€ передача имущества не способна стабилизировать имущественный оборот, поскольку многие аспекты (например, момент возникновени€ об€занности по уплате арендных платежей, брем€ содержани€ имущества и т. п.) остаютс€ за пределами правовой определенности.  роме того, владение недвижимой вещью - пон€тие в значительной степени условное. ‘актическое господство здесь замен€етс€ юридическим (посредством регистрации), а наличие права аренды недвижимости - записью о государственной регистрации права. —оответственно, факт существовани€ подписанного сторонами акта приема-передачи устран€ет необходимость доказывать приобретение владени€ <6>. -------------------------------- <6> —м.: “ам же (п. 172).

—казанное позвол€ет сделать вывод, что попытки правоприменител€ сформировать практику признани€ действи€ условий договора аренды, заключенного на срок более года, с момента достижени€ соглашени€ сторон по всем существенным услови€м и передачи вещи будут вс€кий раз сталкиватьс€ с необходимостью признавать отсутствие титула у арендатора-владельца, что дестабилизирует гражданский оборот и ограничит применение вещно-правовых способов защиты.

ѕоложительно разрешить эту ситуацию, на наш взгл€д, можно, только окончательно отказавшись от государственной регистрации договора, признав владение арендатора законным с момента заключени€ договора и подписани€ акта приема-передачи, а также предоставив арендатору соответствующую владельческую защиту. ѕоследовательно анализиру€ проблемы, возникающие при реализации рассматриваемой договорной конструкции применительно к аренде имущества, наход€щегос€ в государственной (муниципальной) собственности, нельз€ обойти стороной вопрос о пределах одностороннего определени€ условий договора актами публично-правового образовани€. —ледует поддержать однозначную позицию ¬ј— –‘, согласно которой установление условий сдачи в аренду соответствующего имущества и размера арендной платы актами публично-правового образовани€, в случае когда об€зательность такого регулировани€ не закреплена федеральным законом, не означает их автоматического применени€ к заключаемым с публично-правовым образованием договорам аренды.  ак справедливо отмечает ¬ј— –‘ в п. 20 ѕостановлени€ N 73, данные акты регулируют публичные отношени€, св€занные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществл€ющим управление. —ледовательно, их положени€ примен€ютс€ к договору аренды лишь в той мере, в какой это определено самим договором. ÷енность такого толковани€ отчетливо про€вл€етс€ в свете давнего спора о разграничении предметов правового регулировани€ гражданского и земельного законодательства, в частности, в рамках аренды земельных участков. ¬ этой сфере публично-правовые образовани€, пользу€сь отсутствием пр€мых указаний в федеральном законе, активно устанавливают дополнительные требовани€ к договорам аренды, в том числе дополн€€ по своему усмотрению предусмотренный √  –‘ и «емельным кодексом –‘ перечень существенных условий соответствующего договора. Ќапример, правительство –остовской области в ѕостановлении от 22.03.2012 N 206 определило ѕор€док осуществлени€ специальным областным органом исполнительной власти полномочий по распор€жению земельными участками, государственна€ собственность на которые не разграничена, расположенными в границах городского округа "√ород –остов-на-ƒону" (далее - ѕор€док). —огласно п. п. 4.1 - 4.8 ѕор€дка устанавливаетс€ об€занность органа местного самоуправлени€ согласовывать проекты договоров аренды земельных участков, государственна€ собственность на которые не разграничена, с органом исполнительной власти субъекта –‘ - министерством имущества области, в то врем€ как арендодателем соответствующих земельных участков в пределах своей компетенции выступает орган местного самоуправлени€ единолично. ѕор€док не по€сн€ет, что такое проект договора аренды, однако в п. 4.4 закреплена норма, глас€ща€, что отказ от согласовани€ проекта договора министерством имущества –остовской области €вл€етс€ условием, позвол€ющим уполномоченному органу местного самоуправлени€ отказать обратившемус€ лицу в заключении договора аренды. “аким образом, нормативный акт субъекта –‘ ставит решение вопроса о заключении договора аренды земельного участка между за€вителем и органом местного самоуправлени€, уполномоченным распор€жатьс€ данным участком, в зависимость от согласовани€ некоего проекта договора органом власти субъекта, причем за€витель никак не может повли€ть на такое согласование, и оно приобретает статус псевдосущественного услови€, наход€щегос€ вне сферы волеизъ€влени€ сторон договора аренды. Ћогично, что подписанный сторонами договор в отсутствие вышеупом€нутого согласовани€ будет заключенным. ѕрезидиум ¬ј— –‘ уже высказывал свою позицию по данной проблеме в ѕостановлении от 12.04.2005 N 6778/04 по делу N ј71-264/2003-√10. ќднако суды общей юрисдикции в первой и второй инстанци€х (что видно на примере ѕостановлений Ћенинского районного суда г. –остова-на-ƒону и судебной коллегии по гражданским делам –остовского областного суда) посчитали, что подобное согласование, а также указание в договоре номера и даты подписани€ вход€т в перечень существенных условий договора аренды земельных участков, а при их отсутствии договор аренды считаетс€ незаключенным даже тогда, когда он подписан органом местного самоуправлени€ в рамках исполнени€ решени€ суда об об€зании заключить данный договор <7>. -------------------------------- <7> —м.: решение Ћенинского районного суда г. –остова-на-ƒону от 12.04.2013 (http://leninsky. ros. sudrf. ru/modules. php? name=sud_delo&srv_num=1&nameop=doc&number=13635577&delo_id=1540005&text_number=1) и апелл€ционное определение –остовского областного суда от 20.06.2013 по делу N 2-1743/2013. “екст апелл€ционного определени€ отсутствует в общем доступе и находитс€ в рабочем архиве авторов.

ќтметим, что существует немало подобного рода условий заключени€ договоров аренды государственного (муниципального) имущества, по своему усмотрению установленных публичными органами, а потому трудно переоценить важность дл€ правоприменителей толковани€, данного ¬ј— –‘ в п. 20 ѕостановлени€ N 73, и остаетс€ лишь традиционно посетовать на отсутствие соответствующих руковод€щих разъ€снений дл€ судов общей юрисдикции. ¬ заключение хотелось бы на примере п. 12 ѕостановлени€ N 73 вкратце охарактеризовать политику защиты добросовестных субъектов, которую на прот€жении длительного времени проводит ¬ј— –‘. ѕредставл€етс€, что закрепленна€ ¬ј— –‘ возможность отыскани€ собственником у неуправомоченного арендодател€ доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь в результате передачи вещи в пользование арендатору, поставленна€ в зависимость от добросовестности такого арендодател€, определ€емой критерием его неинформированности об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду, в таком ее виде неоправданно ущемл€ет интересы собственника вещи. ¬о-первых, неинформированность арендодател€ с учетом действи€ презумпции знани€ закона и принципа разумности носит скорее экстраординарный характер, а потому допустить подобную защиту неуправомоченного арендодател€ можно только при условии адекватного распределени€ бремени доказывани€, установив презумпцию недобросовестности арендодател€. ѕоследний же сможет опровергнуть ее в судебном процессе, раскрыв основани€, по которым был приобретен соответствующий титул. ¬о-вторых, упом€нутый критерий добросовестности, по нашему мнению, в любом случае не должен распростран€тьс€ на публично-правовые образовани€, исход€ из презумпции законности их действий, на которую ориентированы все остальные участники оборота в рамках формировани€ соответствующего арендного правоотношени€. ¬ целом проблемы правового регулировани€ непользовательских долгосрочных арендных отношений, складывающихс€ в том числе по поводу недвижимых вещей, так или иначе свод€тс€ к необходимости вторжени€ в вещно-правовую составл€ющую абсолютных отношений каждой из сторон. —тремление законодател€ или высших судебных инстанций облегчить договорное регулирование в соответствии с общими направлени€ми развити€ в сфере имущественных отношений, равно как и создать правовую базу дл€ защиты добросовестных участников оборота, всегда будет сдерживатьс€ двойственной правовой природой аренды.

------------------------------------------------------------------

Ќазвание документа пїњ