пїњ

ќсобенности договора найма жилого помещени€ в доме системы социального обслуживани€ населени€

(Ўипунова ≈.) ("∆илищное право", 2010, N 7) “екст документа

ќ—ќЅ≈ЌЌќ—“» ƒќ√ќ¬ќ–ј Ќј…ћј ∆»Ћќ√ќ ѕќћ≈ў≈Ќ»я ¬ ƒќћ≈ —»—“≈ћџ —ќ÷»јЋ№Ќќ√ќ ќЅ—Ћ”∆»¬јЌ»я Ќј—≈Ћ≈Ќ»я

≈. Ў»ѕ”Ќќ¬ј

Ўипунова ≈ва, адвокат.

ћногие категории граждан, не обеспеченных жилыми помещени€ми, нуждаютс€ также и в социальной защите. –ечь идет, прежде всего, об инвалидах и гражданах пожилого возраста, нуждающихс€ в предоставлении жилых помещений в домах, где им могут быть гарантированы медицинска€, ина€ помощь, а также услуги. ”казанные потребности незащищенных (у€звимых) категорий граждан могут быть удовлетворены в большинстве случаев именно в рамках договора найма жилого помещени€ в доме системы социального обслуживани€ населени€, который €вл€етс€ разновидностью договора найма специализированного жилого помещени€, но имеет при этом свои специфические особенности.

1. »сход€ из статей 96, 106, 107 ∆  –‘, можно сформулировать следующее определение договора. ѕо договору найма жилого помещени€ в доме системы социального обслуживани€ населени€ одна сторона, учреждение социального обслуживани€ (наймодатель), об€зуетс€ передать другой стороне, гражданину (пожилого возраста, инвалиду), нуждающемус€ в специальной социальной защите и медицинских, социально-бытовых услугах (нанимателю), жилое помещение с мебелью и иными необходимыми дл€ проживани€ предметами в специально построенном или переоборудованном здании системы социального обслуживани€ населени€, оснащенном необходимым дл€ обеспечени€ жизнеде€тельности и безопасности проживани€ граждан оборудованием, за плату во владение и пользование дл€ временного проживани€ в нем. 2. ќднако, несмотр€ на достаточно пр€мое указание законодател€ (в части 1 статьи 99 ∆  –‘ закрепл€етс€, что специализированные жилые помещени€ предоставл€ютс€ по договорам найма специализированных жилых помещений), в пункте 17 ћетодических рекомендаций по организации де€тельности государственных и муниципальных учреждений социального обслуживани€ населени€ "√еронтологический центр", утвержденных ѕостановлением ћинтруда –оссии от 14.11.2003 N 76 <1> (далее - ѕостановление о геронтологическом центре), говоритс€ о заключении договора об оказании социальных услуг, в соответствии с которым осуществл€етс€ предоставление жилого помещени€, в то врем€ как на практике, как правило, заключаетс€ смешанный договор, в рамках которого и осуществл€етс€ и социальное обслуживание, и предоставл€етс€ жилое помещение. -------------------------------- <1> Ѕюллетень ћинтруда –‘. 2003. N 11.

¬ юридической литературе справедливо отмечаетс€, что отношени€ по пользованию жилыми помещени€ми должны оформл€тьс€ отдельным договором найма специализированного жилого помещени€, а не договором о социальном обслуживании <2>. -------------------------------- <2> —вит ё. ѕ. ƒоговор найма специализированного жилого помещени€ // ∆илищное право. 2005. N 3. —. 12; якупова ј. ». ќбщие положени€ о предоставлении жилых помещений дл€ социальной защиты отдельных категорий граждан // ∆илищное право. 2006. N 10. —. 21.

 роме того, договор об оказании социальных услуг и договор найма жилого помещени€ в доме системы социального обслуживани€ населени€ представл€ют собой два хот€ и взаимосв€занных, но самосто€тельных договора. ƒоговор найма €вл€етс€ необходимым условием дл€ заключени€ договора об оказании социальных услуг, поскольку именно проживание гражданина в доме системы социального обслуживани€ населени€ влечет за собой предоставление ему медицинских, социально-бытовых услуг. ѕредставл€етс€ необходимым пункт 17 ѕостановлени€ о геронтологическом центре привести в соответствие с нормами ∆  –‘, дополнив его подпунктом 2 следующего содержани€: "∆илые помещени€ в геронтологическом центре предоставл€ютс€ в соответствии с ∆  –‘ по договорам найма жилого помещени€ в доме системы социального обслуживани€ населени€". 3. Ќа основе анализа соответствующих положений ∆  –‘ и норм специального законодательства можно выделить определенные особенности общей характеристики договора найма жилого помещени€ в доме системы социального обслуживани€ населени€. ќсобенностью анализируемого договора следует признать то, что он, €вл€€сь срочным, заключаетс€ как на длительный, так и на краткосрочный период времени. ќднако в науке жилищного права ѕ. ѕ. ¬асильев определ€ет договор найма жилого помещени€ в доме системы социального обслуживани€ населени€ как бессрочный <3>. Ќесмотр€ на то что данное утверждение сложно рассматривать как согласующеес€ с нормами статьи 100 ∆  –‘ и нормами, содержащимис€ в законодательстве о социальном обслуживании граждан и квалифицирующими такой договор как краткосрочный <4>, оно нашло юридическое узаконивание в специальном правовом регулировании, например при заключении договора на долгосрочный период. -------------------------------- <3> ¬асильев ѕ. ѕ. ѕравовое регулирование отношений по предоставлению и пользованию служебными жилыми помещени€ми по жилищному законодательству –‘: ƒис. ... канд. юрид. наук. Ѕелгород, 2006. —. 67. <4> —м. подробнее: параграф 2 главы 1 работы.

“ак, согласно пункту 1 ѕоложени€ о доме дл€ престарелых и инвалидов, утвержденного ѕостановлением √осударственного комитета —овета ћинистров ———– по труду и социальным вопросам от 20.06.1978 N 202 <5> (далее - ѕоложение о доме дл€ престарелых и инвалидов), дом дл€ престарелых и инвалидов предназначен дл€ посто€нного проживани€. »з данной нормы необходимо заключить, что фактически такой договор приближаетс€ к договору социального найма, по которому жилые помещени€ предоставл€ютс€ дл€ посто€нного проживани€. -------------------------------- <5> Ѕюллетень √оскомтруда ———–. 1978. N 10.

Ёто следует, в частности, из части 2 статьи 60 ∆  –‘, закрепл€ющей, что договор социального найма заключаетс€ без установлени€ срока его действи€.  роме того, и в юридической литературе ». ». јндрианов, Ћ. ѕ. √ерасимова, ќ. ё. —кворцов, ё. ѕ. —вит, ѕ. ¬.  рашенинников, ј. ѕ. —ергеев, —. ј. „аркин отмечают, что договор социального найма €вл€етс€ бессрочным <6>. -------------------------------- <6> јндрианов ». ». ∆илищное законодательство. ѕрактические вопросы. ћ.: ёрид. лит., 1988. —. 22; √ерасимова Ћ. ѕ. ∆илищное право.  раткий курс. —ѕб.: ѕитер, 2005. —. 55;  омментарий к ∆илищному кодексу –оссийской ‘едерации (постатейный) / ј. ё. Ѕушев и др.; ѕод ред. ќ. ј. √ородова. јвтор главы ќ. ё. —кворцов. ћ.: “  "¬елби"; »зд-во "ѕроспект", 2005. —. 123; —вит ё. ѕ. ∆илищное право: ”чеб. пособие / ќтв. ред. ¬. ѕ. ћозолин. ћ.: ёристъ, 2005. —. 158;  рашенинников ѕ. ¬. ∆илищное право. ћ.: —татут, 2005. —. 85; —ергеев ј. ѕ. ∆илищное право: ”чебник. ћ.:  Ќќ–”—, 2006. —. 109; „аркин —. ј. ƒинамика отношений по социальному найму жилого помещени€: ƒис. ... канд. юрид. наук. ¬олгоград, 2006. —. 100.

ќднако, несмотр€ на кажущеес€ сходство, длительное проживание по договору найма жилого помещени€ в доме системы социального обслуживани€ населени€ отличаетс€ от бессрочного проживани€ по договору социального найма. ѕоскольку жилые помещени€ предоставл€ютс€, во-первых, только в течение периода, когда наниматели нуждаютс€ в социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг; во-вторых, престарелым или инвалидам, которые, как правило, нуждаютс€ в уходе по состо€нию здоровь€; в-третьих, у договора социального найма и договора найма жилого помещени€ в доме системы социального обслуживани€ населени€ различаютс€ пор€док заключени€, стороны, их права и об€занности, а также иные элементы договора, которые будут рассмотрены далее. «аключение договора на краткосрочный период предусмотрено, например, в пункте 19 ѕоложени€ о доме дл€ престарелых и инвалидов, согласно которому возможно кратковременное, сроком от 2 до 6 мес€цев, проживание инвалидов и престарелых в доме-интернате. 4. ∆илые помещени€ по анализируемому договору предоставл€ютс€ определенной категории нанимателей. ¬ соответствии со статьей 96 ∆  –‘ ими €вл€ютс€ только граждане, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихс€ в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.  ак видно из содержани€ данной нормы, категории граждан жилищным законодательством не конкретизируютс€, и дл€ того чтобы определить, кто €вл€етс€ такого рода нанимателем, необходимо обратитьс€ к большому числу законов и подзаконных актов других отраслей права. —тать€ 5 ‘едерального закона "ќ социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов" <7> (далее - «акон "ќ социальном обслуживании") к нанимател€м относит граждан пожилого возраста (женщин старше 55 лет, мужчин старше 60 лет) и инвалидов, нуждающихс€ в посто€нной или временной посторонней помощи в св€зи с частичной или полной утратой возможности самосто€тельно удовлетвор€ть свои основные жизненные потребности вследствие ограничени€ способности к самообслуживанию и (или) передвижению. —оответственно, дл€ отнесени€ лица к категории граждан, которые могут быть нанимател€ми по договору, необходимо, во-первых, достижение определенного возраста или признание лица инвалидом в установленном пор€дке; во-вторых, нуждаемость лица в получении медицинских, социально-бытовых услуг вследствие вышеуказанных обсто€тельств. -------------------------------- <7> ‘едеральный закон от 02.08.1995 N 122-‘« "ќ социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов" // –оссийска€ газета. N 150. 04.08.1995; N 5. 15.01.2003; N 188. 31.08.2004.

¬место термина "граждане пожилого возраста" в ѕостановлении —овета ћинистров –—‘—– "ќб организации домов-интернатов дл€ ветеранов труда производственных объединений (предпри€тий)" <8>, других нормативно-правовых актах используетс€ термин "престарелые". ѕо нашему мнению, использование термина "престарелые", во-первых, некорректно и неэтично; во-вторых, в законодательстве не раскрываетс€, какую категорию граждан следует считать престарелыми, следовательно, возможно неоднозначное толкование данного термина; поэтому необходимо отказатьс€ от его использовани€, заменив термин "престарелые" на "граждане пожилого возраста" (с учетом того, как возраст определен «аконом "ќ социальном обслуживании"). -------------------------------- <8> ѕостановление —овета ћинистров –—‘—– от 23.05.1984 N 193 "ќб организации домов-интернатов дл€ ветеранов труда производственных объединений (предпри€тий)" // —вод законов –—‘—–. 1988. “. 2. —. 388.

—огласно пункту 19 “ипового положени€ о доме дл€ престарелых и инвалидов, утвержденного ѕостановлением √осударственного комитета —овета ћинистров ———– по труду и социальным вопросам <9>, среди нанимателей также выдел€ют инвалидов и участников ¬еликой ќтечественной войны, членов семей погибших военнослужащих, а также умерших инвалидов и участников ќтечественной войны. -------------------------------- <9> ѕостановление √осударственного комитета —овета ћинистров ———– по труду и социальным вопросам от 20.06.1978 N 202 "ќб утверждении “ипового положени€ о доме дл€ престарелых и инвалидов" // Ѕюллетень √оскомтруда ———–. 1978. N 10.

ѕункт 1 ѕоложени€ о психоневрологическом интернате ћинистерства социального обеспечени€ –—‘—–, утвержденного ѕриказом ћинистерства социального обеспечени€ –—‘—– <10>, устанавливает, что нанимател€ми могут выступать граждане из числа престарелых и инвалидов, страдающие психическими хроническими заболевани€ми и нуждающиес€ в уходе, бытовом и медицинском обслуживании. -------------------------------- <10> ѕриказ ћинистерства социального обеспечени€ –—‘—– от 27.12.1978 N 145 "ќб утверждении ѕоложений о доме-интернате дл€ престарелых и инвалидов и психоневрологическом интернате ћинистерства социального обеспечени€ –—‘—–" // ƒокумент не был опубликован. —правочна€ правова€ система " онсультантѕлюс".

ќсобенность категории нанимателей в специальных домах-интернатах (специальных отделени€х) в соответствии с частью 5 статьи 20 «акона "ќ социальном обслуживании" заключаетс€ в том, что к ним относ€тс€ граждане пожилого возраста или инвалиды из числа освобождаемых из мест лишени€ свободы особо опасных рецидивистов и других лиц, за которыми в соответствии с действующим законодательством установлен административный надзор, а также граждане пожилого возраста и инвалиды, ранее судимые или неоднократно привлекавшиес€ к административной ответственности за нарушение общественного пор€дка, занимающиес€ брод€жничеством и попрошайничеством, направл€емые из учреждений органов внутренних дел. ѕри этом часть 5 статьи 20 вышеуказанного «акона противоречит статье 183 ”»  –‘ <11>, устанавливающей, что контроль за лицами, освобожденными от отбывани€ наказани€, осуществл€етс€ в соответствии с законодательством –оссийской ‘едерации и нормативными правовыми актами. —оответственно, стать€ 183 ”»  –‘ не предусматривает установлени€ административного надзора за вышеуказанными категори€ми граждан. -------------------------------- <11> ‘едеральный закон от 08.01.1997 N 1-‘« "”головно-исполнительный кодекс –оссийской ‘едерации" // –оссийска€ газета. N 9. 16.01.1997; N 6. 14.01.1998; N 142. 29.07.1998; N 153 - 154. 12.08.1998; N 51. 18.03.1999; N 52. 14.03.2001; N 58. 23.03.2001; N 118 - 119. 23.06.2001; N 115. 17.06.2003; N 252. 16.12.2003; N 262. 30.12.2003; N 138. 01.07.2004; N 188. 31.08.2004; —обрание законодательства –‘. 08.11.2004. N 45. —т. 4379; –оссийска€ газета. N 20. 03.02.2005; N 68. 05.04.2005; N 98. 12.05.2005; N 1. 11.01.2006; N 2. 12.01.2006; N 70. 06.04.2006; N 95. 05.05.2006; N 1. 10.01.2007.

”ѕ  –‘ <12>, ”  –‘ <13> также не содержат положений, устанавливающих административный надзор за гражданами. -------------------------------- <12> ‘едеральный закон от 18.12.2001 N 174-‘« "”головно-процессуальный кодекс –оссийской ‘едерации" // –оссийска€ газета. N 249. 22.12.2001. <13> ‘едеральный закон от 13.06.1996 N 63-‘« "”головный кодекс –оссийской ‘едерации" // –оссийска€ газета. N 113. 18.06.1996.

—ледовательно, в насто€щее врем€ такой категории нанимателей в специальных домах-интернатах, как граждане пожилого возраста или инвалиды, за которыми установлен административный надзор, законодательством не предусматриваетс€. ѕредставл€етс€, что данное положение необходимо исключить из части 5 статьи 20 «акона "ќ социальном обслуживании". »з приведенного выше анализа нормативно-правовых актов следует, что в насто€щее врем€ не установлен единый перечень лиц, которые могут быть нанимател€ми по договору. –азличные категории нанимателей, предъ€вл€емые к ним требовани€ и критерии устанавливаютс€ нормативно-правовыми актами, частично устаревшими, не согласованными, не систематизированными, относ€щими к нанимател€м самых разных лиц. Ёто говорит о необходимости совершенствовани€ законодательства о социальном обеспечении, что, по сути, и учитывает ∆  –‘, закрепл€€ в статье 96 отсылочную норму. ѕредставл€етс€, что статью 96 ∆  –‘ следует дополнить примерным перечнем лиц, которые могут быть нанимател€ми по договору, вытекающим из действующего законодательства <*>. -------------------------------- <*>  омментирует: ƒмитрии  арпухин, к. и.н. —ледует полностью согласитьс€ с автором о необходимости прин€ти€ единого нормативного акта, в котором были бы указаны категории лиц, €вл€ющихс€ нанимател€ми жилых помещений по договору найма жилого помещени€ в доме системы социального обслуживани€ населени€. ѕеречень указанных нанимателей следует утвердить подзаконным нормативно-правовым актом постановлением ѕравительства –‘. Ёто позволит преодолеть многочисленные пробелы в законодательстве и создаст дополнительные социальные гарантии дл€ граждан, нуждающихс€ в социальном обслуживании.

“ак, необходимо статью 96 ∆  –‘ изложить в следующей редакции: "∆илые помещени€ в домах системы социального обслуживани€ населени€ предназначаютс€ дл€ проживани€ граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихс€ в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг, в частности граждан пожилого возраста, инвалидов, в том числе страдающих психическими расстройствами; ранее судимых или неоднократно привлекавшихс€ к административной ответственности за нарушение общественного пор€дка, занимающихс€ брод€жничеством и попрошайничеством, направл€емых из учреждений органов внутренних дел". 5. ¬ юридической науке некоторые ученые, например ё. ѕ. —вит, справедливо отмечают, что "право на помещение в дом социального обслуживани€ не св€зано с наличием или отсутствием у гражданина иного жилого помещени€" <14>. » действительно, нуждаемость гражданина в соответствующих услугах в силу обсто€тельств, указанных в статье 96 ∆  –‘, дает ему право на заключение анализируемого договора. -------------------------------- <14> —вит ё. ѕ. ƒоговор найма специализированного жилого помещени€ // ∆илищное право. 2005. N 3. —. 11.

—огласно подпункту 10 пункта 1 статьи 12 «акона "ќ социальном обслуживании" граждане пожилого возраста и инвалиды имеют право на сохранение занимаемых ими по договору найма или аренды жилых помещений, из чего можно сделать вывод, что жилые помещени€ в доме системы социального обслуживани€ населени€ могут предоставл€тьс€ гражданам, €вл€ющимс€ нанимател€ми и по другим договорам найма. ѕри этом часть 2 статьи 99 ∆  –‘, устанавливающа€, что специализированные жилые помещени€ предоставл€ютс€ гражданам, не обеспеченным жилыми помещени€ми в населенном пункте (необходима€ дл€ правового регулировани€ отношений по договору найма жилого помещени€, предоставл€емого беженцам, вынужденным переселенцам и другим категори€м нанимателей), не учитывает специфику данного вида договора, где нанимателю, одновременно €вл€ющемус€ стороной в договоре на оказание социальных услуг, обеспечиваетс€ уход и наблюдение. —ледовательно, часть 2 статьи 99 ∆  –‘ необходимо сформулировать следующим образом: "—пециализированные жилые помещени€ предоставл€ютс€ по установленным насто€щим  одексом основани€м гражданам, не обеспеченным жилыми помещени€ми в соответствующем населенном пункте, за исключением жилых помещений, предоставл€емых по договорам найма жилого помещени€ в доме системы социального обслуживани€ населени€". 6. ѕодпункт 10 пункта 1 статьи 12 «акона "ќ социальном обслуживании" предусматривает сохранение жилых помещений нанимателей в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов в течение шести мес€цев с момента поступлени€ в стационарное учреждение социального обслуживани€, а в случа€х если в жилых помещени€х остались проживать члены их семей - в течение всего времени пребывани€ в этом учреждении, и закрепл€ет, что в случае отказа от услуг стационарного учреждени€ граждане пожилого возраста и инвалиды имеют право на внеочередное обеспечение жилым помещением, если им не может быть возвращено ранее занимаемое ими жилое помещение. ¬ юридической литературе некоторые исследователи, например ќ. ј. √ородов, ссыла€сь на ѕостановление  онституционного —уда –‘ от 23.06.1995 N 8-ѕ <15>, оценивают положени€ подпункта 10 пункта 1 статьи 12 «акона "ќ социальном обслуживании", предусматривающие сохранение жилых помещений только в течение 6 мес€цев, как "дискриминационные и нарушающие часть 3 статьи 55  онституции –‘, в соответствии с которой ограничение прав и свобод человека и гражданина может быть установлено федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в цел€х защиты основ конституционного стро€, нравственности, здоровь€, прав и законных интересов других лиц, обеспечени€ обороны страны и безопасности государства" <16>. -------------------------------- <15> ѕостановление  онституционного —уда –оссийской ‘едерации от 23.06.1995 N 8-ѕ "ѕо делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 ∆илищного кодекса –—‘—– в св€зи с запросом ћуромского городского народного суда ¬ладимирской области и жалобами граждан ≈. –. “акновой, ≈. ј. ќглоблина, ј. Ќ. ¬ащука" // —обрание законодательства –‘. 1995. N 27. —т. 2622. <16> √ородов ќ. ј. ∆илищное право: ”чебное пособие. ћ., 2001. —. 128.

ј. ¬. »зместьев предлагает исключить упоминание о сохранении права на жилое помещение в течение 6-мес€чного срока, а взамен предоставить право на внеочередное обеспечение жильем, закрепив его непосредственно в статье 57 ∆  –‘. ”казанный автор аргументирует свою позицию тем, что "наниматель сохран€ет за собой права и об€занности по договору социального найма. —ложно представить, как инвалид или пожилой человек смогут выполн€ть данные об€занности, если гражданин помещаетс€ на неограниченный срок; договор социального найма подлежит расторжению" <17>. -------------------------------- <17> »зместьев ј. ¬. ѕравовое регулирование социальной защиты населени€ –оссийской ‘едерации в жилищно-коммунальной сфере: ƒис. ... канд. юрид. наук. ќмск, 2005. —. 94 - 96.

ќднако с предложением ј. ¬. »зместьева сложно согласитьс€, поскольку необходимо учитывать ограниченные ресурсные возможности органов государственной власти и местного самоуправлени€, из-за чего право на внеочередное обеспечение жильем на практике будет сложно реализовать.   тому же, на наш взгл€д, положение о том, что "гражданин помещаетс€ на неограниченный срок", не учитывает необходимости совершени€ волеизъ€влени€ самим гражданином дл€ предоставлени€ ему жилого помещени€.  роме того, наниматели вполне могут исполн€ть об€занности по договору социального найма. ѕрежде всего, потому, что, получа€ посто€нный доход (например, пенсии, пособи€), они вправе заключить договор с банком дл€ направлени€ части пенсии на оплату жилого помещени€ и коммунальных услуг. ќсуществить текущий ремонт им помогут социальные службы и т. д. “акже необходимо принимать во внимание, что согласно части 1 статьи 100 ∆  –‘ по договору найма специализированного жилого помещени€ наймодатель об€зуетс€ передать нанимателю жилое помещение дл€ временного проживани€ в нем. Ёто означает, что жилое помещение в доме системы социального обслуживани€ предоставл€етс€ временно, а не бессрочно и, соответственно, отсутствие нанимател€ по договору социального найма будет временным; поэтому договор социального найма не подлежит расторжению помимо воли гражданина.  роме того, представл€етс€, что положение о сохранении жилых помещений только в течение 6 мес€цев противоречит статье 71 ∆  –‘, устанавливающей, что временное отсутствие нанимател€ жилого помещени€ по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи не влечет за собой изменени€ их прав и об€занностей по договору социального найма. ѕоскольку ∆  –‘ €вл€етс€ нормативно-правовым актом, регулирующим жилищные правоотношени€, более поздним по времени прин€ти€, руководствоватьс€ необходимо именно данной статьей ∆  –‘. ¬ то же врем€ наниматель по договору найма жилого помещени€ в доме системы социального обслуживани€ населени€ в случае заключени€ договора на длительный период может определить свое место жительства в доме системы социального обслуживани€ населени€ как посто€нное и расторгнуть договор социального найма, подав соответствующее за€вление (если в жилом помещении не проживают члены его семьи). (“акже необходимо отметить, что подпункт 10 пункта 1 статьи 12 «акона "ќ социальном обслуживании" нуждаетс€ в корректировке с учетом того, что в соответствии со статьей 19 ∆  –‘ среди видов жилищного фонда нет общественного жилищного фонда, а согласно статье 671 √  –‘ жилые помещени€ предоставл€ютс€ гражданам по договорам найма, а не аренды.) ”читыва€ изложенное, необходимо абзац 1 подпункта 10 пункта 1 статьи 12 «акона "ќ социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов" сформулировать в следующей редакции: "—охранение занимаемых ими по договору социального найма жилых помещений на срок действи€ договора найма жилого помещени€ в доме системы социального обслуживани€, если они не примут решени€ об избрании дома системы социального обслуживани€ в качестве посто€нного места жительства" <*>. -------------------------------- <*>  омментирует: ƒмитрий  арпухин, к. и.н. ѕравовым последствием прин€ти€ решени€ об использовании нанимателем жилого помещени€ в доме системы социального обслуживани€ в качестве посто€нного места жительства может стать заключение бессрочного договора безвозмездного пользовани€ соответствующим жилым помещением, предусмотренного дл€ отдельных категорий граждан, нуждающихс€ в социальной защите, и отнесение данных нанимателей к указанной категории. ќчевидно, что договор социального найма жилого помещени€ в указанном случае должен быть расторгнут вследствие заключени€ договора безвозмездного пользовани€, кроме случаев проживани€ в данном жилом помещении членов семьи нанимател€.

7. »сход€ из сущности рассматриваемого договора, жилое помещение не может быть предоставлено членам семьи нанимател€ в том пор€дке и на тех услови€х, как это происходит, например, по договору найма служебного жилого помещени€. »сключением из общего правила €вл€етс€ согласно статье 96 ∆  –‘ нуждаемость члена семьи, как и самого нанимател€, в специальной социальной защите с предоставлением медицинских и социально-бытовых услуг. ќднако данное условие закреплено не во всех нормативно-правовых актах, поэтому многие из них нуждаютс€ в приведении в соответствие с нормами ∆  –‘. ¬ частности, необходимо пункт 5 ѕравил пользовани€ жилыми помещени€ми, утвержденных ѕостановлением ѕравительства –‘ от 21.01.2006 N 25 <18>, устанавливающий, что право пользовани€ жилым помещением имеют как наниматель, так и члены его семьи по договору найма специализированного жилого помещени€, изложить в следующей редакции: "ѕраво пользовани€ жилым помещением имеют наниматель и члены его семьи - по договору найма специализированного жилого помещени€; в том числе наниматель и члены его семьи, если они в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихс€ в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг - по договору найма жилого помещени€ в доме системы социального обслуживани€ населени€". -------------------------------- <18> –оссийска€ газета. N 16. 27.01.2006.

 роме того, в части 5 статьи 100 ∆  –‘, закрепл€ющей, что к пользованию специализированными жилыми помещени€ми по договорам найма таких жилых помещений примен€ютс€ правила, предусмотренные статьей 65, част€ми 3 и 4 статьи 67 и статьей 69, необходимо внести оговорку, устанавливающую, что к пользованию жилыми помещени€ми в доме системы социального обслуживани€ населени€ примен€етс€ стать€ 65 ∆  –‘ с учетом положений статьи 96 ∆  –‘. 8. Ќаймодател€ми по договору найма жилого помещени€ в доме системы социального обслуживани€ населени€ согласно части 1 статьи 100 ∆  –‘ €вл€ютс€ собственники домов системы социального обслуживани€ населени€, или уполномоченные ими органы государственной власти или местного самоуправлении, или уполномоченные ими лица. —тать€ 17 ‘едерального закона "ќб основах социального обслуживани€ населени€ в –оссийской ‘едерации" устанавливает открытый перечень наймодателей, относ€ к ним учреждени€ социального обслуживани€ независимо от форм собственности (а в соответствии с ѕостановлением о геронтологическом центре, иными нормативно-правовыми актами это государственные и муниципальные учреждени€), государственные и муниципальные предпри€ти€ социального обслуживани€. ”чреждени€ми социального обслуживани€ в соответствии со статьей 296 √  –‘ могут быть субъекты права оперативного управлени€, из чего необходимо заключить, что жилые помещени€ принадлежат им на праве оперативного управлени€. ѕункт 1 статьи 17 «акона "ќб основах социального обслуживани€ населени€ в –оссийской ‘едерации" конкретизирует виды учреждений социального обслуживани€, относ€ к ним: 1) комплексные центры социального обслуживани€ населени€; 2) центры социального обслуживани€; 3) центры психолого-педагогической помощи населению (они также могут быть наймодател€ми, поскольку в них при условии наличи€ стационарного отделени€ выдел€ютс€ помещени€ дл€ проживани€ <19>); -------------------------------- <19> јбзац 3 п. 4.1 ѕостановлени€ ћинистерства труда и социального развити€ –‘ от 19.07.2000 N 53 "ќб утверждении ћетодических рекомендаций по организации де€тельности государственного (муниципального) учреждени€ "÷ентр психолого-педагогической помощи населению" // Ѕюллетень ћинтруда –‘. 2000. N 8.

4) специальные дома дл€ одиноких престарелых (необходимо отметить, что поскольку жилые помещени€ в специальных домах-интернатах предоставл€ютс€ в том числе и инвалидам I и II групп, они также, несмотр€ на название учреждени€, предназначены дл€ проживани€ инвалидов <20>); -------------------------------- <20> ѕункт 1 ѕостановлени€ —овета ћинистров ———– от 24.05.1989 N 424 "ќ специальных домах-интернатах дл€ престарелых и инвалидов" // —ѕ ———–. 1989. N 24. —т. 83.

5) стационарные учреждени€ социального обслуживани€, к которым относ€тс€ дома-интернаты дл€ граждан пожилого возраста и инвалидов (при этом необходимо отметить, что они подраздел€ютс€ на дома-интернаты дл€ престарелых и инвалидов и дома-интернаты только дл€ инвалидов <21>), в том числе дома-интернаты малой вместимости (или выполн€ющие их функции структурные подразделени€ в составе учреждений социального обслуживани€ иных видов) <22>, дома-интернаты дл€ ветеранов труда производственных объединений (предпри€тий) <23>, дома-интернаты (отделени€) милосерди€ дл€ престарелых и инвалидов <24>, детские дома-интернаты дл€ умственно отсталых детей, дома-интернаты дл€ детей с физическими недостатками, психоневрологические интернаты; -------------------------------- <21> ѕункт 1 ѕриказа ћинистерства социального обеспечени€ –—‘—– от 18.09.1968 N 125 "ќ дальнейшей типизации и профилировании домов-интернатов дл€ престарелых и инвалидов" // ƒокумент не был опубликован. —правочна€ правова€ система " онсультантѕлюс". <22> ѕостановление ћинистерства труда и социального развити€ –‘ от 12.05.2003 N 25 "ќб утверждении ћетодических рекомендаций по организации де€тельности государственных и муниципальных учреждений социального обслуживани€ "ƒом-интернат малой вместимости дл€ граждан пожилого возраста и инвалидов" // Ѕюллетень ћинтруда –‘. 2003. N 5. <23> ѕостановление —овета ћинистров –—‘—– от 23.05.1984 N 193 "ќб организации домов-интернатов дл€ ветеранов труда производственных объединений (предпри€тий)" // —вод законов –—‘—–. “. 2. 1988. —. 388. <24> ѕриказ ћинистерства социальной защиты населени€ –оссийской ‘едерации от 11 окт€бр€ 1993 г. N 180 "ќб организации домов-интернатов (отделений) милосерди€ дл€ престарелых и инвалидов" // ƒокумент не был опубликован. —правочна€ правова€ система " онсультантѕлюс".

6) геронтологические центры; 7) иные учреждени€, предоставл€ющие социальные услуги.   иным учреждени€м, предоставл€ющим социальные услуги, следует относить в соответствии с ћетодическими рекомендаци€ми по организации социально-оздоровительных центров граждан пожилого возраста и инвалидов, утвержденными ѕостановлением ћинистерства труда и социального развити€ –‘ от 27.07.1999 N 29 <25>, социально-оздоровительные центры граждан пожилого возраста и инвалидов, а согласно пункту 2 “ипового положени€ о доме дл€ престарелых и инвалидов - пансионаты ветеранов труда. -------------------------------- <25> Ѕюллетень ћинтруда –‘. 1999. N 11.

≈сли нанимателю предоставл€етс€ жилое помещение в отделении милосерди€ (согласно ¬ременному положению о доме-интернате (отделении) милосерди€ дл€ престарелых и инвалидов) или специальном отделении (в соответствии с ѕостановлением ѕравительства –‘ "ќ развитии сети специальных домов-интернатов дл€ престарелых и инвалидов" от 15.04.1995 N 338, в редакции ѕостановлени€ ѕравительства –‘ от 06.07.99 N 750 <26>), то наймодателем будет не отделение, а само учреждение социального обслуживание, в состав которого входит данное отделение, поскольку такое отделение не €вл€етс€ юридическим лицом (стать€ 48 √  –‘). -------------------------------- <26> –оссийска€ газета. N 81. 25.04.1995.

—огласно пункту 2 статьи 17 «акона "ќб основах социального обслуживани€ населени€ в –оссийской ‘едерации" к предпри€ти€м социального обслуживани€ относ€тс€ предпри€ти€, оказывающие населению социальные услуги. —ледует отметить, что существует противоречие между положени€ми статей 16 и 18 ћодельного закона "ќб основах социального обслуживани€ населени€", прин€того на 19-м пленарном заседании ћежпарламентской јссамблеи государств - участников —Ќ√ (ѕостановление N 19-9 от 26.03.2002) <27>, предусматривающими в качестве наймодателей только учреждени€ социального обслуживани€, не упомина€ о государственных и муниципальных предпри€ти€х, и пунктом 2 статьи 17 «акона "ќб основах социального обслуживани€ населени€ в –оссийской ‘едерации". “акое противоречие усиливаетс€ отсутствием иных нормативно-правовых актов, определ€ющих предпри€ти€ социального обслуживани€ в качестве наймодателей. -------------------------------- <27> »нформационный бюллетень. ћежпарламентска€ јссамбле€ государств - участников —одружества Ќезависимых √осударств. 2002. N 29. —. 159 - 174.

9. ¬ соответствии со статьей 107 ∆  –‘ пор€док, услови€ предоставлени€ жилых помещений устанавливаютс€ федеральным законодательством, законодательством субъектов –оссийской ‘едерации. ќднако в насто€щее врем€ ни федеральным законодательством, ни законодательством субъектов не предусмотрен такой пор€док и не сформулированы услови€ заключени€ договора. ¬место этого пор€док предоставлени€ жилых помещений все еще регламентируетс€ нормативно-правовыми актами смежных отраслей права, разработанными до прин€ти€ ∆  –‘. “ак, абзац 2 пункта 5 ѕоложени€ о доме дл€ престарелых и инвалидов устанавливает, что отдел социального обеспечени€ организует вы€вление граждан, нуждающихс€ в помещении в дом-интернат, и оформление документов дл€ направлени€ их в эти учреждени€. ј исход€ из части 3 статьи 9 «акона "ќ социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов", помещение в стационарное учреждение социального обслуживани€ граждан пожилого возраста и инвалидов производитс€ на основании их личного письменного за€влени€. ѕо нашему мнению, следует заменить в данных нормативно-правовых актах слово "помещение" на "предоставление жилого помещени€ в доме системы социального обслуживани€ населени€", поскольку сам термин "помещение" подразумевает отсутствие воли лица на вселение, его недееспособность, в то врем€ как нанимателем может быть только полностью дееспособный гражданин и, более того, одним из условий заключени€ договора €вл€етс€ его волеизъ€вление. —огласно пункту 19 ѕоложени€ о доме дл€ престарелых и инвалидов письменное за€вление и медицинска€ карта представл€ют собой основани€ дл€ оформлени€ путевки в стационарное учреждение. ѕри этом письменное за€вление €вл€етс€ способом выражени€ воли гражданина, т. е. волеизъ€влением, а медицинска€ карта - это документ, подтверждающий нуждаемость гражданина в проживании в доме системы социального обслуживани€ населени€ в силу состо€ни€ его здоровь€. 10. ѕредметом договора найма жилого помещени€ в доме системы социального обслуживани€ населени€ €вл€етс€ жилое помещение в соответствующем доме указанной системы. ѕри этом жилые помещени€, предоставл€емые по договору, относ€тс€ к государственному (федеральному или субъектов –‘) или муниципальному жилищному фонду. —огласно абзацу 1 пункта 8 ѕравил отнесени€ жилого помещени€ к специализированному жилищному фонду домами системы социального обслуживани€ €вл€ютс€ специально построенные или переоборудованные здани€, оснащенные необходимым дл€ обеспечени€ жизнеде€тельности и безопасности проживани€ граждан оборудованием. ¬ соответствии с абзацем 2 пункта 8 ѕравил отнесени€ жилого помещени€ к специализированному жилищному фонду в домах системы социального обслуживани€ оборудуютс€ жилые помещени€ дл€ проведени€ меропри€тий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой де€тельности, а также другие жилые помещени€, которые могут быть использованы дл€ обеспечени€ жизнеде€тельности. — учетом физического состо€ни€ особой категории нанимателей по договору жилые помещени€ специально оборудуютс€ дл€ нанимателей. Ёто про€вл€етс€, например, в наличии пандуса дл€ инвалидов.  роме того, жилые помещени€ обеспечиваютс€ мебелью, постельными принадлежност€ми и иными необходимыми предметами (практически как в общежитии и даже больше, поскольку предоставл€етс€ и одежда, и обувь). Ќапример, пункт 12.2 ѕоложени€ о доме-интернате дл€ престарелых и инвалидов ћинистерства социального обеспечени€ –—‘—–, утвержденного ѕриказом ћинистерства социального обеспечени€ –—‘—– от 27.12.1978 N 145 <28>, устанавливает, что дом-интернат осуществл€ет бытовое обслуживание, предоставление благоустроенного жиль€ с мебелью и инвентарем, постельных принадлежностей, одежды и обуви. -------------------------------- <28> ƒокумент не был опубликован. —правочна€ правова€ система " онсультантѕлюс".

’арактеризу€ предмет договора, необходимо учесть, что в соответствии со статьей 21 «акона "ќ социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов" на администрацию возложена об€занность выделить супругам изолированное жилое помещение. —ледовательно, как справедливо отмечает √. ‘. Ўешко, "прочим проживающим в основном выдел€етс€ комната на двух и более человек" <29>. ѕодтверждением данной позиции служит и пункт 5.4 распор€жени€ ѕравительства ћосквы "ќб утверждении московских городских строительных норм "ƒома-интернаты дл€ инвалидов и престарелых" от 09.12.1994 N 2388-–«ѕ <30>, согласно которому вместимость спальных комнат следует принимать: -------------------------------- <29> Ўешко √. ‘. ∆илые помещени€ специализированного жилищного фонда. ѕредоставление, пользование, выселение // ∆илищное право. 2006. N 1. —. 20. <30> ƒокумент не был опубликован. —правочна€ правова€ система " онсультантѕлюс".

- в домах-интернатах дл€ психохроников с т€желыми поражени€ми умственного аппарата - 4 - 8 мест; - в остальных типах домов-интернатов - 1 - 3 места. Ќесомненно, предоставление отдельной квартиры наиболее способствует созданию условий проживани€, необходимых дл€ нормального существовани€ человека. Ќо следует учитывать и ограниченные ресурсные возможности органов государственной власти и местного самоуправлени€. ¬ науке жилищного права Ћ. ё. √рудцына, помимо жилых помещений в домах системы социального обслуживани€ населени€, выдел€ет также относ€щиес€ к специализированным "жилые помещени€ в домах системы органов социальной защиты и домах иного социального назначени€" <31>. Ќо жилые помещени€ в домах системы органов социальной защиты как раз и представл€ют собой жилые помещени€ в домах системы социального обслуживани€.  роме того, автор не конкретизирует, что, по его мнению, следует понимать под домами "иного социального назначени€", в то врем€ как законодательство не содержит данного термина. -------------------------------- <31> √рудцына Ћ. ё. ∆илищное право –оссии:  раткий курс. ћ.: »зд-во "Ёксмо", 2005. —. 150 - 151.

“акже Ћ. ё. √рудцына пишет о "специально оборудованных жилых помещени€х, занимаемых инвалидами в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов по договору найма или аренды..." <32>. ќднако специализированные жилые помещени€, предоставл€емые в том числе инвалидам, наход€тс€ согласно части 2 статьи 92 ∆  –‘ только в государственном или муниципальном жилищном фонде.  роме того, стать€ 19 ∆  –‘ не содержит упоминани€ об общественном жилищном фонде. ј сами специализированные жилые помещени€ могут предоставл€тьс€ только по договору найма или безвозмездного пользовани€, но не по договору аренды, поскольку это противоречит как действующему законодательству, так и цели договора: предоставление жилого помещени€ дл€ социального обслуживани€, помощь нуждающимс€ сло€м населени€. -------------------------------- <32> √рудцына Ћ. ё. ”каз. соч. —. 151.

11. ѕрава и об€занности сторон по договору найма жилого помещени€ в доме системы социального обслуживани€ населени€. ¬ соответствии со статьей 107 ∆  –‘ услови€ пользовани€ жилыми помещени€ми устанавливаютс€ федеральным законодательством, законодательством субъектов –оссийской ‘едерации. ќднако, несмотр€ на указание законодател€, нормативно-правовые акты, регламентирующие права и об€занности нанимателей по пользованию жилыми помещени€ми в домах системы социального обслуживани€ населени€, еще не прин€ты. ѕоэтому дл€ определени€ прав и об€занностей необходимо обращатьс€ к жилищному законодательству, регулирующему права и об€занности нанимателей всех видов специализированных жилых помещений или (при наличии указаний законодател€) жилых помещений по договору социального найма в целом или к нормативно-правовым актам других отраслей права, прин€тым еще до прин€ти€ ∆  –‘. —пециальное законодательство (статьи 7, 8, 12 «акона "ќ социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов") предусматривает в отличие от правового статуса нанимателей по иным видам договоров найма специализированных жилых помещений целый комплекс иных прав граждан-нанимателей: организационных, св€занных с социальным обслуживанием, осуществлением трудовой де€тельности; предоставленных с учетом нуждаемости граждан в специальной социальной защите. ћожно заключить, что предоставление жилого помещение €вл€етс€ условием дл€ осуществлени€ комплекса иных прав. —ледует отметить, что наниматель жилого помещени€ несет об€занности, характерные также и дл€ нанимателей других видов специализированных жилых помещений, но с учетом его физических возможностей. “ак, едва ли возможно требовать исполнени€ об€занностей, предусмотренных подпунктом "д" пункта 14 ѕравил пользовани€ жилыми помещени€ми (немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещени€ или санитарно-технического и иного оборудовани€, наход€щегос€ в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управл€ющую организацию) и пунктом 4 части 3 статьи 67 ∆  –‘ (проводить текущий ремонт жилого помещени€), если наниматель - инвалид, наход€щийс€ в беспомощном состо€нии.  роме того, согласно пункту 14 ѕоложени€ о доме дл€ престарелых и инвалидов администраци€ дома-интерната в соответствии со сметой расходов (то есть без взимани€ платы с нанимателей) сама организует реконструкцию, а также своевременный капитальный и текущий ремонт зданий, сооружений, коммуникаций. —оответственно, необходимо внести в пункт 14 ѕравил пользовани€ жилыми помещени€ми и в часть 5 статьи 100 ∆  –‘ (по части 5 статьи 100 ∆  –‘ к пользованию специализированными жилыми помещени€ми примен€ютс€ правила, предусмотренные статьей 65, част€ми 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 ∆  –‘) отсылочную норму о том, что наниматель в доме системы социального обслуживани€ населени€ исполн€ет об€занности по договору, за изъ€ти€ми, установленными законодательством. —пецифическа€ об€занность наймодател€ содержитс€ в статье 21 «акона "ќ социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов". “ак, наймодатель об€зан предоставл€ть возможность пользоватьс€ телефонной св€зью и почтовыми услугами за плату в соответствии с действующими тарифами; обеспечивать возможность беспреп€тственного приема посетителей в дневное и вечернее врем€.  роме того, указанна€ стать€ «акона устанавливает об€занность администрации стационарного учреждени€ социального обслуживани€ по обеспечению сохранности личных вещей и ценностей граждан пожилого возраста и инвалидов. »з этого можно заключить, что данный договор €вл€етс€ необходимым условием дл€ заключени€ договора хранени€. ѕодвод€ итог, хотелось бы отметить, что договор найма жилого помещени€ в доме системы социального обслуживани€ населени€ отражает юридическое равенство сторон, соответствует правовой природе анализируемых отношений. «акрепление именно договора найма жилого помещени€ в доме системы социального обслуживани€ населени€ в качестве необходимого основани€ возникновени€ правоотношени€ по найму указанного жилого помещени€, несомненно, следует рассматривать как шаг вперед в регулировании соответствующих отношений. ќднако, несмотр€ на то что отношени€, возникающие по поводу исследованных жилых помещений, урегулированы непосредственно в ∆  –‘, следует отметить, что только той совокупности правовых норм, котора€ содержитс€ в ∆  –‘, недостаточно дл€ правовой регламентации данных отношений. ¬ действующем ∆илищном кодексе нашли закрепление общие положени€, св€занные с предоставлением и использованием специализированных жилых помещений, а также р€д положений, относ€щихс€ к предоставлению непосредственно жилых помещений в домах системы социального обслуживани€ населени€, но не были конкретизированы категории нанимателей и наймодателей, особенности предмета договора найма и р€д других вопросов. ¬месте с тем ∆  –‘ не может, да и не должен регламентировать все вопросы, св€занные с предоставлением и использованием жилых помещений в домах системы социального обслуживани€ населени€. ¬ св€зи с этим представл€етс€ необходимым, помимо уточнени€ некоторых положений ∆  –‘, прин€тие специальных нормативно-правовых актов, регулирующих отдельные вопросы возникновени€, изменени€ и прекращени€ отношений по поводу жилых помещений в домах системы социального обслуживани€ населени€, поскольку нормативно-правовые акты, регулирующие рассматриваемые отношени€ и действующие в насто€щее врем€, не систематизированы и во многом устарели.

------------------------------------------------------------------

Ќазвание документа »нтервью: –ынок не умер, он живет и даже развиваетс€ ("∆илищное право", 2010, N 7) “екст документа

–џЌќ  Ќ≈ ”ћ≈–, ќЌ ∆»¬≈“ » ƒј∆≈ –ј«¬»¬ј≈“—я

Ќ. —ј«ќЌќ¬ј

“енденции на рынке аренды офисов, складов, торговых площадей и элитного жиль€ комментирует Ќаталь€ —азонова, руководитель отдела исследований рынка Knight Frank.

 ор.: „то происходит сейчас на российском рынке аренды недвижимости? - „то происходит? ∆изнь. —тавки изменились, стали другими объемы, сократились арендуемые площади, но рынок не умер, он живет и даже развиваетс€, € бы сказала, эволюционирует. ¬озникают новые услови€, собственники измен€ют продукт в соответствии с пожелани€ми арендаторов, по€вл€ютс€ новые услуги или расшир€ютс€ стандартные пакеты. ƒо лета 2008 года мы пользовались штампом "рынок девелопера/владельца", потом говорили о развороте тренда и рынке арендатора. —егодн€ можно наконец перевести дух и констатировать, что стороны перестали проталкивать свои позиции, они готовы слушать друг друга и вникать в интересы противоположной стороны, принимать встречные услови€, аргументировать свою точку зрени€. —егодн€ без кропотливой работы в общих интересах сделка состо€тьс€ не может. Ёто характерно дл€ всех сегментов рынка, и, таким образом, можно говорить о том, что отношени€ на рынке аренды выход€т на очередной, более профессиональный уровень.

 ор.:  акова динамика объемов спроса и цен в разных сегментах? - ƒумаю, то, что спрос сократилс€, а ставки аренды снизились, ни дл€ кого не секрет. Ќа разных рынках это произошло практически одновременно, но количественные показатели динамики различались. Ќа рынке офисной недвижимости дол€ свободных площадей в офисных здани€х класса A возросла с 4,7 до 20,5%. —тавки аренды упали по отношению к пику рынка на 40%, а в отдельных случа€х на 60%. ¬ складских комплексах класса A по€вились свободные площади (на сегодн€шний день около 13%), а пиковые ставки аренды сократились на треть. ƒол€ свободных площадей на рынке торговой недвижимости выросла с 4 до 9%, четко обозначились успешные проекты торговых центров (в них не было бегства арендаторов и даже сохранилс€ "лист ожидани€") и менее успешные торговые центры, секции в которых опустели. —тавки на рынке торговой недвижимости ощутимо снизились, в основном за счет верхней границы коридора. Ќижний предел - ставки аренды дл€ крупных арендаторов, выполн€ющих €корные функции, - уменьшилс€ более чем в 2 раза. ¬ерхн€€ граница - ставки аренды дл€ небольших магазинов высокодоходных профилей торговли с хорошим расположением - стала ниже в 2,5 раза. Ќа рынке аренды элитных квартир ситуаци€ ина€. —тавки аренды, конечно, снизились (на 8 - 10%), однако это привело не к росту количества предлагаемых квартир, а, наоборот, к его сокращению. Ёто св€зано с тем, что владельцы - физические лица предпочли сн€ть свои предложени€ и вернутьс€ на рынок, когда ставки вновь обретут привлекательность.

ѕериод ѕараметр ќфисы —клады “орговые Ёлитные класса A класса A центры квартиры

III кв. 2008 г. ”ровень 3,8% 0,8% 4% 3,05 <*> вакантных I кв. 2010 г. площадей 20,5% 13% 9,1% 2,30 <*>

III кв. 2008 г. —тавка аренды, 1000 165 110 - 6250 7196 <**> $/кв. м в год I кв. 2010 г. 630 110 50 - 2500 6616 <**>

-------------------------------- <*> »ндекс, рассчитываемый на основе числа предлагаемых в аренду элитных квартир. <**> ƒл€ элитных квартир ставка в долларах за полностью меблированную квартиру площадью 80 - 150 кв. метров в мес€ц.

»сточник: Knight Frank Research.

 ор.:  акие сегменты рынка демонстрируют положительную динамику, а какие стагнируют? - јрендные ставки на офисные помещени€ стабилизировались осенью 2009 года, и предпосылок дл€ их дальнейшего снижени€ нет. Ќаоборот, в I квартале 2010 года ставки имели слабую положительную динамику - в пределах 2 - 3% за квартал. –ост среднего уровн€ ставок в большей степени определ€етс€ уходом с рынка наиболее дешевого предложени€ класса B, ростом ставок в премиальном сегменте офисной недвижимости класса A. ¬ торговой недвижимости уровень арендных ставок в I квартале 2010 года оставалс€ стабильным и существенно не изменилс€ по сравнению с показател€ми IV квартала 2009 года. —тавки аренды на рынке качественной складской недвижимости не подвергались существенным изменени€м с середины 2009 года. Ћетом прошлого года запрашиваемые ставки аренды зафиксировались на уровне 100 - 110 долларов за кв. метр в год дл€ класса A и 70 - 90 долларов за кв. метр в год дл€ класса B. –ечь идет о triple net - сумме без учета операционных расходов, коммунальных платежей и Ќƒ—. ¬ начале 2010 года арендодател€ми были предприн€ты первые попытки "раскачать" рынок: запрашиваемые арендные ставки на отдельных объектах были повышены примерно на 5 долларов за кв. метр в год. ѕока нельз€ говорить о том, что така€ стратеги€ принесла плоды, на рынке остаетс€ достаточно свободных площадей по средним ставкам. Ќа рынке аренды элитного жиль€ в I квартале 2010 года наблюдалс€ рост средней арендной ставки, котора€ в марте достигла осеннего максимума 2009 года. Ќе сумев во второй раз пробить уровень сопротивлени€, вызванный отсутствием спроса на жилье по более высоким ценам, арендодатели были вынуждены снизить стоимость аренды, и средн€€ ставка вернулась к уровню €нвар€ текущего года.

 ор.:  акие изменени€ на рынке вы можете спрогнозировать на ближайшие полгода? - ”стойчивое состо€ние российской экономики будет способствовать дальнейшему росту спроса на качественные офисные помещени€. ¬о II квартале 2010 года можно ожидать увеличени€ объема поглощени€ на 30 - 40%, до 200 - 220 тыс€ч кв. метров. ¬ св€зи с тем что офисные объекты сдаютс€ в эксплуатацию уже частично заполненными, а разница между объемом поглощени€ и объемом нового строительства сокращаетс€, можно ожидать снижени€ уровн€ вакантных площадей во II квартале 2010 года на 1 - 2 процентных пункта. ”величение спроса приведет к постепенному восстановлению ставок аренды на 8 - 12% в год. Ћокомотивом роста послужат уникальные объекты с центральным местоположением и отличными техническими характеристиками.  роме того, на уровень арендных ставок будет оказывать вли€ние структурное изменение предложени€: на рынок выйдут высококачественные объекты класса A (в ћоскве это "—аммит" на “верской, "ƒаймонд ’олл" на проспекте ћира), а наиболее дешевые предложени€ будут постепенно уходить с рынка. ¬ 2010 году на заполн€емость торговых центров повли€ют не столько кризисные факторы, сколько фундаментальные особенности проектов, их качественные характеристики. Ќекоторые торговые объекты без концептуальной коррекции останутс€ не востребованными у арендаторов. ѕо итогам I квартала можно отметить, что дол€ вакантных площадей в торговых центрах пока остаетс€ на уровне 9,1%, однако прогнозируетс€, что большой объем введенных торговых площадей в 2010 году увеличит долю вакантных помещений на 1,5 - 2 процентных пункта. Ќизкий спрос со стороны ритейлеров и большой выбор предложений по аренде по-прежнему €вл€ютс€ основными факторами, сдерживающими рост ставок аренды. ћы не прогнозируем их изменени€ до конца 2010 года. ќпредел€ющую роль в формировании коммерческих условий на рынке складских площадей будет играть динамика спроса. ѕостепенный и плавный прирост спроса на складские площади будет компенсирован имеющимис€ на рынке свободными помещени€ми, новыми предложени€ми текущего года и постепенным размораживанием приостановленных проектов. ѕри этом сценарии ставки аренды останутс€ на текущих значени€х, их постепенный рост возможен с конца 2010 - начала 2011 года, и он будет находитьс€ в пределах инфл€ции. Ќа рынке аренды элитного жиль€ сейчас правильнее будет говорить о боковом движении средней арендной ставки в ценовом диапазоне 6440 - 6620 долларов. ¬ летний период средн€€ стоимость аренды, скорее всего, будет держатьс€ на майском уровне, с веро€тным повышением в осенний период под действием сезонного фактора.

 ор.:  ак рынок недвижимости в –оссии выгл€дит на фоне европейского, мирового рынка? - Ќа рынке офисной недвижимости ћосквы был зафиксирован самый существенный рост доли свободных площадей по сравнению с другими европейскими столицами. —ейчас по этому показателю ћосква отстает только от ƒублина, а вот ставки аренды у нас хоть и снизились, но все равно позвол€ют удерживать третье место после Ћондона и ѕарижа. ѕо уровню арендных ставок на складские площади ћосква занимает 7 место между Ѕарселоной и ‘ранкфуртом, на первом месте традиционно Ћондонский район у аэропорта ’итроу. Ќа рынке торговой недвижимости по величине арендных ставок ћосква уступила место в первой тройке и теперь занимает 7 позицию, при этом московские торговые центры считаютс€ одним из наиболее доходных активов (11%), по этому показателю мы на втором месте после столицы ”краины.

 ор.: »змен€ютс€ ли услови€ договоров аренды? ≈сли да, то как именно? - ƒл€ стимулировани€ спроса девелоперы офисных центров стали предоставл€ть арендодател€м различные скидки и бонусы: помещени€ с выполненной отделкой, косметический ремонт помещений, сокращение или отмену страхового депозита, сокращение или отмену авансовых платежей при подписании договора аренды, увеличенные арендные каникулы, льготные услови€ по индексации арендных ставок, деление площади на более мелкие блоки. Ќа рынке складов часть девелоперов прибегла к практике заключени€ краткосрочных (1 - 2 года) договоров со ставкой аренды, зафиксированной в рубл€х. ¬ р€де случаев см€гчались штрафные санкции дл€ арендаторов. “акже существенно был снижен размер запрашиваемых депозитов. ¬ сфере торговой недвижимости отмечалось уменьшение количества контрактов с фиксированной арендной ставкой и широкое распространение расчета ставки как доли, взимаемой с товарооборота арендатора. —м€гчались услови€ по индексации, снижались предоплата и страховой депозит. ѕредоставл€лись длительные арендные каникулы и помещени€ с отделкой.

------------------------------------------------------------------

Ќазвание документа пїњ