пїњ

ј аренда все растет

(“ерешко ё.)

("Ё∆-ёрист", 2010, N 18)

“екст документа

ј ј–≈Ќƒј ¬—≈ –ј—“≈“...

ё. “≈–≈Ў ќ

ёли€ “ерешко, газета "Ё∆-ёрист".

я арендую на рынке землю под свой личный павильон. ¬ договоре было сказано, что он заключаетс€ на один мес€ц с последующей автоматической пролонгацией. ƒиректор рынка решил повысить арендную плату, аргументиру€ это тем, что администраци€ города подн€ла налог на землю. ¬ договоре не предусмотрена возможность арендодателю мен€ть в одностороннем пор€дке ставку арендной платы. “ем более что администраци€ города налог на землю не поднимала. я обратилась в администрацию города с жалобой, и теперь директор рынка хочет расторгнуть со мной договор аренды. ћожет ли директор рынка это сделать? ћожет ли он произвольно мен€ть размеры арендной платы?

Ќ. “реть€кова, г. ”хта

1.  ак видно из письма, первоначально с арендатором был заключен срочный договор аренды на один мес€ц. ѕосле истечени€ срока договора арендатор продолжил пользоватьс€ нежилым помещением, а арендодатель не стал против этого возражать - следовательно, договор аренды следует считать возобновленным на неопределенный срок.

—огласно ч. 2 ст. 610 √  –‘ арендодатель вправе расторгнуть договор с арендатором, предупредив об этом арендатора за три мес€ца.

“аким образом, формально у директора рынка есть возможность расторгнуть договор с автором вопроса, но только предупредив об этом арендатора за три мес€ца.  онечно, если расторжение договора аренды €вл€етс€ следствием не каких-то объективных причин, а продиктовано желанием отомстить за жалобу арендатора на действи€ арендодател€ по произвольному увеличению арендной платы, а также в св€зи с несогласием последнего с услови€ми договора, можно говорить о злоупотреблении арендодателем своими правами (ст. 10 √  –‘).

ƒанна€ стать€ запрещает гражданам и юридическим лицам совершать действи€, осуществл€емые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. ¬ этом случае арендатор может попробовать оспорить действи€ арендодател€ в суде, однако шансов выиграть дело, по нашему мнению, у арендатора мало: доказать злоупотребление правами со стороны арендатора в рамках ст. 10 √  –‘ будет не так просто.

2. »з ч. 3 ст. 614 √  –‘ следует, что размер арендной платы может измен€тьс€ по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. ¬ договоре автора вопроса такой возможности не предусмотрено, значит, арендодатель в произвольном пор€дке повысить арендную плату не может. ≈динственное, что в этой ситуации может сделать директор рынка, - это обратитьс€ в суд с соответствующим требованием. “ак, ст. 451 √  –‘ позвол€ет стороне в судебном пор€дке требовать изменени€ услови€ договора в св€зи с существенным изменением обсто€тельств. »зменение обсто€тельств признаетс€ существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихс€ услови€х.

¬ этом случае судом может быть изменено условие договора аренды при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключени€ договора стороны исходили из того, что такого изменени€ обсто€тельств не произойдет;

- изменение обсто€тельств вызвано причинами, которые заинтересованна€ сторона не могла преодолеть после их возникновени€ при той степени заботливости и осмотрительности, кака€ от нее требовалась по характеру договора и услови€м оборота;

- исполнение договора без изменени€ его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы дл€ заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменени€ обсто€тельств несет заинтересованна€ сторона.

ќднако в рассматриваемой ситуации, скорее всего, таких условий нет.

„то касаетс€ св€зи изменени€ размера налога на землю и увеличени€ арендной платы, то, даже если такое изменение имело место, это еще не дает арендодателю права мен€ть в одностороннем пор€дке условие договора об арендной плате. «десь значение имеет цена договора или пор€док ее определени€, зафиксированные в договоре. ≈сли из условий договора така€ взаимосв€зь не вытекает, то увеличение налога на землю не должно вли€ть на арендные отношени€ сторон.

Ќазвание документа

пїњ