пїњ

ƒоговор об установлении частного сервитута

(ќстапенко ј. √.)

("ќбщество и право", 2010, N 5)

“екст документа

ƒќ√ќ¬ќ– ќЅ ”—“јЌќ¬Ћ≈Ќ»» „ј—“Ќќ√ќ —≈–¬»“”“ј

ј. √. ќ—“јѕ≈Ќ ќ

ќстапенко јнастаси€ √еннадьевна, аспирант кафедры гражданского права  убанского государственного аграрного университета.

¬ насто€щей статье раскрываетс€ пон€тие договора о частном сервитуте и основные услови€ данного вида договора.

 лючевые слова: частный сервитут, договор о частном сервитуте, услови€ договора о частном сервитуте.

In the present article the concept of the contract about private servitude and the basic conditions of the given kind of the contract reveals.

Key words: private servitude, the contract about private servitude, treaty provisions about private servitude.

¬ п. 1 ст. 274 √  –‘ сервитут определ€етс€ как принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) право ограниченного пользовани€ соседним земельным участком другого собственника. “аким образом, дл€ сервитута характерно наличие двух земельных участков, принадлежащих разным собственникам, когда один земельный участок (служащий) служит тем или иным образом собственнику другого земельного участка (господствующего).

ѕо действующему праву сервитутом могут обремен€тьс€ не только земельные участки, но и здани€, сооружени€ и другое недвижимое имущество, "ограниченное пользование которым необходимо вне св€зи с пользованием земельным участком" (ст. 277 √  –‘).

—ервитуты могут быть определенным образом классифицированы. “радиционно в римском праве выдел€лись личные и вещные сервитуты. Ћичные сервитуты устанавливались в интересах конкретного лица и подраздел€лись на usufructus (узуфрукт) - право пожизненного пользовани€ чужой непотребл€емой вещью с правом извлекать из нее плоды, не поврежда€ при том и не измен€€ саму вещь, usus (узус) - пользователю вещи из плодов предоставл€лось столько, сколько необходимо дл€ удовлетворени€ собственных потребностей, habitation (абитацио) - право проживать в чужом доме или его части, operae animalium - право пользовани€ чужими животными [1]. „то касаетс€ вещных сервитутов, то они в римском праве устанавливались в интересах неопределенного круга лиц (например, сервитут прогона скота по чужому участку).

ƒействующее законодательство –оссийской ‘едерации не примен€ет термин "личный сервитут", однако, как правильно отмечает ё.  . “олстой, наше законодательство знает и личные сервитуты, хот€ не называет их собственным именем (например, право завещательного отказа) [2].

“акже их можно условно разделить на публичные и частные сервитуты. ѕон€тие публичного сервитута дано в ст. 23 «емельного кодекса –‘, согласно которой публичный сервитут устанавливаетс€ законом или иным нормативным правовым актом –оссийской ‘едерации, нормативным правовым актом субъекта –оссийской ‘едерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправлени€ в случа€х, если это необходимо дл€ обеспечени€ интересов государства, местного самоуправлени€ или местного населени€, без изъ€ти€ земельных участков. ”становление публичного сервитута осуществл€етс€ с учетом результатов общественных слушаний.

„астный сервитут - сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка или иного объекта недвижимости соглашением между лицом, требующим установлени€ сервитута и в его интересах (собственником земельного участка, обладателем права посто€нного (бессрочного) сервитутного пользовани€, обладателем права пожизненного наследуемого владени€ на земельный участок, собственником иного объекта недвижимости), и собственником другого земельного участка или собственником иного объекта недвижимости.

ƒоговор о частном сервитуте - это соглашение, в силу которого одна сторона (собственник) предоставл€ет в пользование другой стороне (сервитуарию) недвижимое имущество за плату или безвозмездно, а друга€ сторона (сервитуарий) об€зуетс€ пользоватьс€ имуществом в соответствии с услови€ми и прекратить использование при отпадении оснований установлени€.

¬ нормативных актах, деловой практике и литературе встречаютс€ разные названи€ рассматриваемого договора: договор частного сервитута, договор (соглашение) о сервитуте, договор об установлении сервитута. —оглашение о частном сервитуте включает правила не только установлени€, но и пользовани€ чужой недвижимостью. —овременный законодатель использует слово "сервитут" как синоним выражени€ "право ограниченного пользовани€ чужим имуществом" (см. ст. 277 √  –‘), поэтому наиболее подход€щим следует признать название "договор о частном сервитуте".

”слови€ договора о частном сервитуте

1. ѕредметом €вл€етс€ предоставление сервитуарию права ограниченного пользовани€ чужим земельным участком. «емельный участок должен быть индивидуально-определенным, т. е. пройти процедуру межевани€ и быть поставленным на кадастровый учет. ¬ св€зи с этим кадастровый план земельного участка (при необходимости и план земельного участка с нанесенными здани€ми, строени€ми или сооружени€ми, заверенный соответствующим органом государственной власти или местного самоуправлени€) €вл€етс€ необходимым приложением к договору. —овременные исследователи, в частности “. ¬. ƒерюгина, предлагают отнести к существенным услови€м и цель установлени€ сервитута [3]. ѕолагаем, указанное предложение €вл€етс€ лишним. ѕункт 2 ст. 274 √  –‘ устанавливает об€зательные основани€, в соответствии с которыми может быть установлен сервитут. “о есть в случае отсутстви€ этих оснований, причем независимо, дл€ какой цели устанавливаетс€ сервитут, соглашение будет считатьс€ незаключенным.

2. —тороны. —овременна€ цивилистика (в частности, Ћ. ¬. ўенникова) выдел€ет две стороны сервитутных отношений: сторону, требующую ограниченного пользовани€ (субъект права), и сторону, предоставл€ющую возможность использовани€ своего недвижимого имущества. ¬ыделенные две стороны составл€ют как бы внутреннее содержание сервитутных отношений, т. е. служат предпосылкой возникновени€ сервитута как права абсолютного [4].

—тороны договора - собственник недвижимого имущества, его также можно именовать собственником обремененной недвижимости, и сервитуарий.

—ледует отметить, что √  –‘ не регулирует установление частных сервитутов на земельных участках, закрепленных на праве пожизненного наследуемого владени€ или праве посто€нного (бессрочного) пользовани€ или предоставленных в аренду (из земель государственной, муниципальной собственности). “ем не менее у смежных землепользователей (соседей) может возникнуть необходимость в ограниченном использовании таких участков. ”казанный недостаток носит не только теоретический, но и практический характер.

ѕолагаем, что сервитутные отношени€ в подобных случа€х необходимо определ€ть как трехстороннее соглашение: собственник, землеобладатель и лицо, требующее установление частного сервитута.

3. ¬ызывает возражение утверждение о том, что цена - существенное условие возмездного договора о сервитуте, по нашему мнению, существенным (в возмездном договоре о сервитуте) €вл€етс€ условие о возмездности, а не о размере платы.

¬опрос о плате за частный сервитут решен следующим образом: собственник обремененного участка, если иное не предусмотрено законом, вправе требовать от сервитуари€ соразмерную плату (п. 5 ст. 274 √  –‘).

”становление платы за пользование сервитутом €вл€етс€ правом собственника (землепользовател€, землевладельца и т. п.) земельного участка. ѕричем данным правом собственник или иной законный владелец земельного участка обладает даже после заключени€ безвозмездного соглашени€ о сервитуте.

¬ свою очередь, некоторые исследователи предлагают определить плату за сервитут в виде сумм компенсации за понижение качества и ценности служащего объекта недвижимости и сумм за пользование данным имуществом. ќплата сумм за понижение качества должна рассчитыватьс€ исход€ из амортизационного износа объекта недвижимости, а дл€ земельного участка - исход€ из сумм, направл€емых на его содержание [5].

“аким образом, соглашение о сервитуте, в котором отсутствуют данные о его цене, все-таки можно считать заключенным, а право ограниченного пользовани€ - подлежащим государственной регистрации [6]. ¬ данном случае сервитутные отношени€ подразумеваютс€ безвозмездными, что действующим законодательством не запрещено [7].

4. —рок. ¬ соответствии с п. 4 ст. 23 «  –‘ сервитут может быть срочным или посто€нным, т. е. если стороны не определили срок, на который установлен сервитут, то последний будет считатьс€ заключенным на неопределенный срок. “аким образом, срок не €вл€етс€ существенным условием договора об установлении сервитута [8]. ѕри этом, как справедливо заметила ё. ¬. “имонина, более корректным было бы деление сервитутов не на срочные и посто€нные, а на срочные и бессрочные, как это предусмотрено, например, в п. 4 ст. 56 «  –‘ [9].

5. ‘орма. —оглашение (договор) об установлении сервитута заключаетс€ в простой письменной форме. Ќар€ду с договором дополнительно составл€етс€ план земельного участка или здани€ (сооружени€) с указанием границ сервитута, €вл€ющийс€ неотъемлемой частью договора.

 ак считает ј. ¬.  опылов [10], этот договор подлежит государственной регистрации в ≈дином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ѕри этом он ссылаетс€ на п. 1 ст. 4 и п. 1 ст. 12 «акона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ¬р€д ли можно согласитьс€ с предложенным пониманием государственной регистрации сервитута.

√осударственной регистрации подлежит само право ограниченного пользовани€ чужим недвижимым имуществом, а не соглашение об установлении частного сервитута.

ѕрекращение сервитута

«акон пр€мо предусматривает только два основани€ прекращени€ частного сервитута: отпадение основани€ дл€ его введени€; невозможность использовани€ обремененной недвижимости в соответствии с ее целевым назначением.

¬ законодательстве р€да стран в отличие от –оссии в качестве основани€ прекращени€ частного вещного сервитута называетс€ неиспользование сервитута в течение определенного срока: трех лет - ст. 406 √ражданского кодекса ”краины, 10 лет - ст. 1191 √ражданского кодекса  вебека. ƒумаетс€, что срок продолжительностью в три года должен быть установлен и в –оссии, так как подтверждает стойкое отсутствие интереса (потребности) к использованию чужого имущества.

Ћитература

1. Ѕартошек ћ. –имское право: пон€тие, термины, определени€. ћ., 1989. —. 294 - 295.

2. √ражданское право: ”чебник / ѕод ред. ё.  . “олстого, ј. ѕ. —ергеева. ћ., 1998. —. 462.

3. ƒерюгина “. ¬. √ражданско-правовое регулирование института сервитута в –оссии: ƒис. ... канд. юрид. наук. ¬олгоград, 2002. —. 8.

4. ўенникова Ћ. ¬. ¬ещные права в гражданском праве –оссии. ћ., 1996. —. 44 - 45.

5. ƒерюгина “. ¬. ”каз. соч. —. 9.

6.  опылов ј. ¬. ¬ещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. ћ., 2000. —. 68.

7. »нформационное письмо ѕрезидиума ¬ј— –‘ от 11 €нвар€ 2002 г. N 66 "ќбзор практики разрешени€ споров, св€занных с арендой" // ¬естник ¬ј— –‘. 2002. N 3.

8. ѕостановление ‘ј— —еверо- авказского округа от 24 декабр€ 2004 г. N ‘08-5630/2004.

 онсультантѕлюс: примечание.

 омментарий к «емельному кодексу –оссийской ‘едерации (постатейный) (под ред. √. ¬. „убукова, ћ. ё. “ихомирова) включен в информационный банк согласно публикации - »здательство “ихомирова ћ. ё., 2007 (второе издание, дополненное и переработанное).

9.  омментарий к «емельному кодексу –оссийской ‘едерации. »зд. 2-е, доп. и перераб. / ѕод ред. √. ¬. „убукова, ћ. ё. “ихомирова. ћ., 2006. —. 167.

10.  опылов ј. ¬. ”каз. соч. —. 67.

Ќазвание документа

пїњ