пїњ

  вопросу о сущности государственной регистрации прав на недвижимость

(Ћобачев —. ¬.) ("Ќотариус", 2013, N 8) “екст документа

  ¬ќѕ–ќ—” ќ —”ўЌќ—“» √ќ—”ƒј–—“¬≈ЌЌќ… –≈√»—“–ј÷»» ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“№

—. ¬. ЋќЅј„≈¬

Ћобачев —ергей ¬адимович, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин ћуромского института (филиала) ‘√Ѕќ” ¬ѕќ "¬ладимирский государственный университет имени јлександра √ригорьевича и Ќикола€ √ригорьевича —толетовых", кандидат юридических наук.

¬ статье рассматриваютс€ различные подходы к определению сущности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ƒоказываетс€, что правильное определение сущности государственной регистрации имеет важное значение дл€ защиты прав и законных интересов юридических и физических лиц.

 лючевые слова: государственна€ регистраци€ прав на недвижимое имущество и сделок с ним, защита прав и законных интересов лиц, запись о регистрации, оспаривание зарегистрированного права.

To a question about essence of state registration of real estate S. V. Lobachev

Lobachev Sergey Vadimovich, associate Professor of the department of civil law disciplines of Murom Institute (the Branch) of Vladimir State University named after Alexander Grigorievich and Nikolai Grigorievich Stoletovs, candidate of legal Sciences.

In this report variety of approaches to a question about essence of state registration of real estate and deals with it are described. The author proves that the correct definition of the essence is important to protect rights and legal interests of legal and physical persons.

Key words: state registration of immovable property and deals with it, protection of rights and legitimate interests of persons, the entry of registration, contest the registered rights.

явл€етс€ бесспорным тот факт, что дл€ защиты прав на недвижимость - как частных лиц, так и государства, реализации гарантий инвесторам необходимо создать регистрационную систему, котора€ могла бы обеспечить надежность и гласность гражданского оборота недвижимости. ¬ соответствии со ст. 131 √ражданского кодекса –‘ (далее - √  –‘) вещные права на недвижимые вещи, ограничени€ этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ≈дином государственном реестре прав (далее - ≈√–ѕ) регистрирующими органами. „асть 2 ст. 8.1 √  –‘ устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, измен€ютс€ и прекращаютс€ с момента внесени€ соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом <1>. -------------------------------- <1> √ражданский кодекс –оссийской ‘едерации (часть перва€) от 30.11.1994 N 51-‘« // –оссийска€ газета. N 238 - 239. 08.12.1994.

”ченые определ€ют государственную регистрацию как способ защиты гражданских прав на недвижимое имущество <2>, правовой институт <3>, факт признани€ и подтверждени€ государством возникновени€, ограничени€ (обременени€), перехода или прекращени€ гражданских прав на недвижимое имущество, опосредованный в государственном акте, представленном в виде специальной записи в ≈√–ѕ <4>. -------------------------------- <2> ’рипунов ћ. ». “енденции и перспективы развити€ гражданского законодательства о государственной регистрации права собственности на недвижимость // —овременное право. 2007. N 8. —. 56. <3>  ирсанов ј. –. –егистрационное право - формирующа€с€ отрасль современного российского права // Ѕюллетень ћинистерства юстиции –‘. 2001. N 11. —. 60 - 61. <4> ѕискунова ћ. √. ѕравовое регулирование процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Ќедвижимость и инвестиции. ѕравовое регулирование. 2001. N 4. —. 23.

ѕо мнению ћ. ». Ѕрагинского, государственна€ регистраци€ недвижимого имущества носит правообразующий характер. »менно с ней в первую очередь стала св€зыватьс€ необходима€ определенность правового статуса отдельных объектов недвижимости, а также государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих их участников, так и третьих лиц <5>. -------------------------------- <5> Ѕрагинский ћ. ».  омментарий к «акону –оссийской ‘едерации "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". ћ.: ёстицинформ, 1998.

—. ¬. Ћихолетова подчеркивает, что государственна€ регистраци€ прав осуществл€етс€ при предоставлении правоустанавливающих документов, т. е. документов, которые устанавливают юридическое основание (условие) возникновени€, прекращени€ и перехода прав на землю <6>. -------------------------------- <6> Ћихолетова —. ¬. ќтдельные вопросы государственной регистрации прав на земельные участки // Ќотариус. 2004. N 6. —. 42.

ѕолучаетс€, что самосто€тельной роли в возникновении права государственна€ регистраци€ не играет, она лишь выражает признание возникшего права со стороны государства. √осударственна€ регистраци€ €вл€етс€ формальным условием обеспечени€ государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых €вл€етс€ недвижимое имущество. ќна призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. “аким образом, государственна€ регистраци€ создает гарантии надлежащего выполнени€ сторонами об€зательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. ќна не затрагивает самого содержани€ указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самосто€тельность <7>. -------------------------------- <7> ќпределение  онституционного —уда –‘ от 5 июл€ 2001 г. N 132-ќ // ¬естник  онституционного —уда –‘. 2002. N 1.

Ёто подтверждаетс€ и судебной практикой, котора€ толкует √  –‘ в буквальном смысле и признает возникновение права собственности на недвижимые объекты не иначе как после государственной регистрации этого права. “ак, п. 14 ѕостановлени€ ѕленума ¬ј— –‘ N 8 от 25 феврал€ 1998 г. "ќ некоторых вопросах практики разрешени€ споров, св€занных с защитой права собственности и других вещных прав" указывает, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распор€жатьс€ переданным ему имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохран€етс€ за продавцом <8>. -------------------------------- <8> ¬естник ¬ысшего јрбитражного —уда –‘. 1998. N 10.

Ќет сомнений, что эффективность судебной защиты при оспаривании зарегистрированных прав будет существенно снижена при неверном подходе к пониманию сущности института государственной регистрации прав. —огласно ч. 1 ст. 2 ‘едерального закона "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <9> (далее - «акон о регистрации прав) последн€€ представл€ет собой юридический акт признани€ и подтверждени€ государством возникновени€, ограничени€ (обременени€), перехода или прекращени€ прав на недвижимое имущество в соответствии с √  –‘. -------------------------------- <9> ‘едеральный закон от 21.07.1997 N 122-‘« "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // —обрание законодательства –‘. 1997. N 30. —т. 3594.

”потребленный в данном определении термин "акт" означает не индивидуальный ненормативный акт, как это зачастую истолковываетс€ на практике <10>, а процесс, действие или определенную совокупность (последовательность) действий, результатом которых выступает подтверждение государством легитимности, законности прав за€вител€ на объект недвижимости. -------------------------------- <10> ’рипунов ћ. ». ”каз. соч. —. 57.

јнализ судебной практики позвол€ет утверждать, что подавл€ющее большинство проблем возникает в св€зи с неправильным толкованием легального определени€ пон€ти€ государственной регистрации прав и недостаточно четким представлением правоприменител€ о сущности данного правового института. Ёто про€вл€етс€ в некорректном определении предмета иска при оспаривании зарегистрированных прав и в итоге приводит к неправильной квалификации соответствующих правоотношений как споров о признании недействительными ненормативных актов государственных органов.  ак указал ‘ј— ћќ в ѕостановлении от 5 ма€ 2004 г. N  √-ј40/2920-04, "в соответствии со ст. 2 «акона о регистрации прав государственна€ регистраци€ €вл€етс€ юридическим актом признани€ и подтверждени€, ограничени€ (обременени€), перехода или прекращени€ прав на недвижимое имущество в соответствии с √  –‘. ѕо смыслу названной статьи «акона в судебном пор€дке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации" <11>. ”казанна€ позици€, сложивша€с€ в судебной практике, подтверждаетс€ в насто€щее врем€ и законодательно нормами ст. 8.1 √  –‘ (введенной в действие ‘едеральным законом от 30.12.2012 N 302-‘«), где говоритс€ о возможности оспаривани€ именно зарегистрированного права. -------------------------------- <11> ѕостановление ‘ј— ћосковского округа от 5 ма€ 2004 г. N  √-ј40/2920-04 // —ѕ— " онсультантѕлюс".

јнализ судебной практики показывает, что лица, считающие свои права нарушенными в результате государственной регистрации, при обращении в суд совершенно различным образом формулируют свои требовани€: признание недействительной государственной регистрации права; признание незаконным действи€ по государственной регистрации права; признание недействительной записи в ≈√–ѕ <12>. -------------------------------- <12> «айков ƒ. ≈., «в€гинцев ћ. √. Ќастольна€ книга гражданина по защите земельных прав. ћ.: »здательский ƒом "–а", 2008. —. 230 - 231.

Ќо цель данных обращений, как правило, одна - признание судом отсутстви€ юридической силы за актом государственной регистрации права. “акже зачастую встречаетс€ такое формулирование предмета иска, как требование о признании недействительным свидетельства о регистрации права. —уды первой и апелл€ционной инстанций определ€ют подобные требовани€ как требовани€ об оспаривании ненормативных актов государственных органов. ќднако кассационна€ инстанци€ такие акты отмен€ет и передает дело на новое рассмотрение, указыва€ на €вные различи€ между ненормативными актами органов власти и государственной регистрацией прав на недвижимое имущество. “ак, арбитражный суд рассмотрел спор о признании недействительной государственной регистрации права собственности по правилам административного судопроизводства. ћежду тем в соответствии со ст. 2 «акона о регистрации прав государственна€ регистраци€ €вл€етс€ юридическим актом признани€ и подтверждени€ государством возникновени€, ограничени€ (обременени€), перехода или прекращени€ прав на недвижимое имущество в соответствии с √  –‘. ѕо смыслу названной статьи «акона в судебном пор€дке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации. —сылка суда на ст. 198 јѕ  –‘, предусматривающую право на обращение в арбитражный суд с за€влением о признании ненормативных правовых актов недействительными, неправомерна, поскольку акт государственной регистрации права в ≈√–ѕ и свидетельство о праве собственности не €вл€ютс€ индивидуальными (ненормативными) правовыми актами, влекущими возникновение гражданских прав и об€занностей. ¬месте с тем неверный вывод суда о том, что акт государственной регистрации и свидетельство о праве собственности €вл€ютс€ ненормативными актами государственного органа, которые могут быть оспорены в пор€дке ст. 13 √  –‘, также не привел к прин€тию неправильного решени€ <13>. -------------------------------- <13> ѕостановление ‘ј— ћосковского округа от 5 ма€ 2004 г. N  √-ј40/2920-04 // —ѕ— " онсультантѕлюс".

¬ то же врем€ свидетельство о регистрации права €вл€етс€ правоподтверждающим документом и не может порождать каких-либо прав у владельца, а также не может быть оспорено в судебном пор€дке. ѕоэтому в судебном пор€дке в данном случае может быть оспорено исключительно само право, а не запись о регистрации или свидетельство, что подтверждаетс€ не только законом, но и судебной практикой. “аким образом, правильное определение сущности государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней €вл€етс€ стабилизирующим фактом отношений в таких сферах, как купл€-продажа, аренда недвижимости, создание новых объектов, и имеет важное значение дл€ защиты прав и законных интересов юридических и физических лиц.

—писок использованной литературы

1. √ражданский кодекс –оссийской ‘едерации (часть перва€) от 30.11.1994 N 51-‘« // –оссийска€ газета. N 238 - 239. 08.12.1994. 2. ‘едеральный закон от 21.07.1997 N 122-‘« "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // —обрание законодательства –‘. 1997. N 30. —т. 3594. 3. Ѕрагинский ћ. ».  омментарий к «акону –оссийской ‘едерации "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". ћ.: ёстицинформ, 1998. 4. ¬естник ¬ысшего јрбитражного —уда –‘. 1998. N 10. 5. «айков ƒ. √., «в€гинцев ћ. √. Ќастольна€ книга гражданина по защите земельных прав. ћ.: »здательский ƒом "–а", 2008. 896 с. 6.  ирсанов ј. –. –егистрационное право - формирующа€с€ отрасль современного российского права // Ѕюллетень ћинистерства юстиции –‘. 2001. N 11. 7. Ћихолетова —. ¬. ќтдельные вопросы государственной регистрации прав на земельные участки // Ќотариус. 2004. N 6. 8. ѕискунова ћ. √. ѕравовое регулирование процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Ќедвижимость и инвестиции. ѕравовое регулирование. 2001. N 4. 9. ’рипунов ћ. ». “енденции и перспективы развити€ гражданского законодательства о государственной регистрации права собственности на недвижимость // —овременное право. 2007. N 8. 10. ќпределение  онституционного —уда –‘ от 5 июл€ 2001 г. N 132-ќ // ¬естник  онституционного —уда –‘. 2002. N 1. 11. ѕостановление ‘ј— ћосковского округа от 5 ма€ 2004 г. N  √-ј40/2920-04 // —ѕ— " онсультантѕлюс".

Ќазвание документа пїњ