пїњ

 ак возникнет право

(ѕискунова ћ.)

("Ё∆-ёрист", N 41, 2004)

“екст документа

 ј  ¬ќ«Ќ» Ќ≈“ ѕ–ј¬ќ

ћ. ѕ»— ”Ќќ¬ј

ћарианна ѕискунова, старший научный сотрудник научно-исследовательской части –оссийской правовой академии ћинистерства юстиции –‘.

ќдним из оснований приобретени€ прав на недвижимое имущество достаточно часто станов€тс€ акты государственных и муниципальных органов. √ражданский кодекс предусматривает лишь общие основани€ возникновени€ гражданских правоотношений. ¬ публикуемой статье рассматриваетс€ р€д случаев и особенности оформлени€ прав в зависимости от того, на основании какого акта они возникли.

¬опросы компетенции

—огласно п. 1 ст. 17 ‘едерального закона "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - «акон) основани€ми дл€ государственной регистрации наличи€, возникновени€, прекращени€, перехода, ограничени€ (обременени€) прав на недвижимое имущество и сделок с ним €вл€ютс€ акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправлени€ в рамках их компетенции и в пор€дке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издани€ таких актов на момент их издани€. ѕунктом 1 ст. 18 «акона определено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение и переход прав на недвижимость, должны соответствовать требовани€м законодательства и содержать информацию, необходимую дл€ внесени€ в ≈√–ѕ.

“аким образом, в силу указанных норм акт органа государственной власти или местного самоуправлени€ €вл€етс€ основанием дл€ регистрации прав, если он:

- предусмотрен законом в качестве основани€ возникновени€ гражданских прав;

- издан уполномоченным органом в рамках его компетенции;

- издан в установленном законодательством пор€дке;

- содержит сведени€ об объекте недвижимого имущества, его правообладателе и виде права.

“о есть акт госоргана €вл€етс€ основанием возникновени€ и регистрации права только при соблюдении этих условий. —уществует мнение, что пока акт органа государственной власти или местного самоуправлени€ не признан недействительным в судебном пор€дке, регистратор не может отказать в регистрации установленного им права. “ака€ точка зрени€ основана на ст. 13 √  и п. 1 ст. 20 «акона, которым в качестве одного из оснований дл€ отказа установлено признание акта государственного органа или акта местного самоуправлени€ недействительным с момента его издани€.

ћежду тем к компетенции учреждений юстиции относитс€ проверка наличи€ соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка юридической силы документов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 17 «акона). —огласно теории права правовые последстви€ влечет только правомерное действие. јкт, прин€тый с превышением компетенции или с нарушением законодательства, не может быть основанием дл€ государственной регистрации права независимо от признани€ его недействительности судом. ѕризнание судом недействительности актов государственных и муниципальных органов не €вл€етс€ единственным основанием дл€ отказа в регистрации. ≈сли в учреждение юстиции представлен акт, не предусмотренный законом в качестве основани€ возникновени€ гражданских прав или изданный с превышением компетенции, в регистрации должно быть отказано на основании того, что "лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распор€жатьс€ правом на данный объект".

¬ случае когда акт издан с нарушением законодательства, в регистрации отказываетс€ на основании того, что "документы, представленные на регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требовани€м действующего законодательства". ѕо этому же основанию может быть отказано, если в акте не указан объект недвижимого имущества, его правообладатель или не названо подлежащее государственной регистрации право.

¬ластное решение

«аконом, в частности, предусмотрены следующие случаи возникновени€ гражданских прав на основании актов органов государственной власти и местного самоуправлени€.

ѕредоставление земельных участков решени€ми исполнительных органов государственной власти и местного самоуправлени€ в посто€нное (бессрочное) пользование юридических или в собственность (безвозмездно) физических лиц в соответствии со ст. 20, 28, 29 «  –‘, иными нормами земельного законодательства. ¬ случае регистрации наличи€ ранее возникших прав примен€ютс€ также и нормы, действовавшие до вступлени€ в силу «  –‘.

ѕри выкупе или аренде земельного участка права возникают не на основании решени€, постановлени€ уполномоченного органа о предоставлении земли, а на основании заключенной в соответствии с ним сделки. ѕоэтому государственна€ регистраци€ права собственности покупател€ осуществл€етс€ на основании решени€ о предоставлении участка и договора купли-продажи, а в случае предоставлени€ участка в аренду регистрации подлежит договор аренды (ст. 30 «  –‘).

«акрепление имущества за унитарным предпри€тием или учреждением на праве хоз€йственного ведени€ или оперативного управлени€ (п. 1 ст. 299 √  –‘).

“акой способ приобретени€ права возможен лишь в отношении "свободного", не закрепленного за иным предпри€тием или учреждением имущества. Ќеобходимым условием регистрации €вл€етс€ документальное подтверждение наличи€ права государственной или муниципальной собственности на закрепл€емое имущество, а также наличие передаточного акта имущества от собственника предпри€тию или учреждению. –азумеетс€, такие акты государственных или муниципальных органов возможны лишь в отношении предпри€тий и учреждений соответствующей формы собственности.

Ќапример, имущество субъекта –‘ не может быть закреплено за федеральной организацией. ѕри закреплении имущества права хоз€йственного ведени€, оперативного управлени€ возникают: дл€ движимых вещей - с момента передачи, как указано в п. 1 ст. 299 √ , а дл€ недвижимых по общему дл€ недвижимости правилу - с момента государственной регистрации.

≈сли имущество приобретено предпри€тием или учреждением в результате самосто€тельной хоз€йственной де€тельности, оно не нуждаетс€ в "закреплении" и поступает непосредственно в хоз€йственное ведение или оперативное управление. ѕредпри€ти€ и учреждени€ действуют в имущественном обороте от своего имени и в своем интересе, самосто€тельно приобрета€ дл€ себ€ права хоз€йственного ведени€ и оперативного управлени€. » хот€ при этом возникает государственна€ (муниципальна€) собственность, это - самосто€тельные действи€ предпри€тий и учреждений, а не действи€ публичного собственника.

Ѕольшой ошибкой €вл€етс€ "закрепление" органом, уполномоченным распор€жатьс€ государственным или муниципальным имуществом (комитетом, агентством), самосто€тельно приобретенной предпри€тием, учреждением недвижимости.  ак известно, право на вновь созданную или приобретенную по договору недвижимость возникает с момента государственной регистрации (ст. 219, 223 √ ). ѕубличный собственник не может закрепить вещь, право на которую еще не возникло (строительство) либо котора€ находитс€ в собственности отчуждател€ до момента регистрации перехода права к приобретателю (купл€-продажа).

¬ этом случае сначала осуществл€етс€ государственна€ регистраци€ права хоз€йственного ведени€ или оперативного управлени€ на основании договоров купли-продажи, долевого участи€ в строительстве, акта ввода объектов в эксплуатацию и пр. “олько после регистрации права предпри€ти€ или учреждени€ имущество может быть включено в реестр соответствующей публичной собственности (на основании свидетельства, выданного учреждением юстиции). — момента регистрации права предпри€ти€, учреждени€ автоматически возникает право государственной или муниципальной собственности, которое в дальнейшем может быть зарегистрировано по за€влению органа, уполномоченного выступать от имени публичного собственника, на основании выписки из реестра (перечн€) федеральной, государственной или муниципальной собственности.

–азграничение собственности

ѕор€док был определен ѕостановлением ¬— –‘ от 27.12.91 N 3020-I "ќ разграничении государственной собственности в –оссийской ‘едерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе –оссийской ‘едерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов ћосквы и —анкт-ѕетербурга и муниципальную собственность". ¬ частности, было установлено, что право собственности субъектов –‘ на имущество, отнесенное к государственной собственности или переданное из федеральной собственности, возникает с момента прин€ти€ постановлени€ ѕравительства –‘ о передаче. ≈сли постановление не было прин€то в течение 3 мес€цев со дн€ регистрации в ћингосимуществе –‘ представленных субъектом ‘едерации перечней, то право возникало с момента прин€ти€ решени€ ¬ерховного —овета народных депутатов данного субъекта о прин€тии объектов в собственность.

–аспор€жением ѕрезидента –‘ от 18.03.92 N 114-–ѕ было утверждено ѕоложение об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и пор€дке оформлени€ прав собственности. ѕосле разграничени€ имущество в соответствии с составленными перечн€ми подлежит пообъектной регистрации в реестрах федеральной, государственной и муниципальной собственности, которые €вл€ютс€ документами, подтверждающими права публичных собственников.

¬едение реестров осуществл€етс€ соответствующим органом (комитетом) по управлению имуществом. ¬ качестве оснований дл€ внесени€ изменений в реестр указаны, например, постановлени€ ѕравительства –‘, решени€ вышесто€щих комитетов по управлению имуществом. —оответственно данные акты €вл€ютс€ основанием дл€ государственной регистрации прав.

ѕри государственной регистрации прав на основании выписок из реестра правова€ экспертиза проводитс€ в общем пор€дке. —огласно п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 17 «акона учреждение юстиции должно проверить наличие прав у подготовившего документ органа власти и юридическую силу этого документа. Ќапример, проверить соответствие объекта муниципальной собственности требовани€м приложени€ 3 вышеуказанного ѕостановлени€ ¬— –‘ N 3020-I.

 роме того, в силу ст. 2 ‘едерального закона от 17.07.2001 N 101-‘« "ќ разграничении государственной собственности на землю" основанием дл€ государственной регистрации права собственности –‘, субъектов –‘ и муниципальных образований €вл€ютс€ постановлени€ ѕравительства –‘ об утверждении соответствующих перечней земельных участков.

ќтметим, что новое строительство нельз€ отнести к случа€м приобретени€ прав на основании актов государственных или муниципальных органов. ѕостановление уполномоченного органа об утверждении акта ввода объекта в эксплуатацию - это не юридический акт наделени€ правом собственности, а только подтверждение факта окончани€ строительства и создани€ нового объекта недвижимости в соответствии со строительными, градостроительными и другими нормами.

Ќазвание документа

пїњ