пїњ

ѕочему буксует ипотека

(јюшеева —.) ("Ё∆-ёрист", N 26, 2004) “екст документа

ѕќ„≈ћ” Ѕ” —”≈“ »ѕќ“≈ ј

—. јёЎ≈≈¬ј

—. јюшеева, ведущий юрисконсульт «јќ " Ѕ ƒельта редит".

Ќа сегодн€шний день активность участников рынка ипотечного жилищного кредитовани€, направленна€ на развитие самосто€тельного приобретени€ гражданами жиль€, не только не стимулируетс€, но и, наоборот, сдерживаетс€ по причине того, что действующим законодательством не реализованы принципы публичной достоверности, специальности и бесповоротности. ¬ результате лица, добросовестно полагающиес€ на сведени€ ≈√–ѕ, включа€ залогодержателей жилых помещений, рискуют утратить права на это жилое помещение в любой момент.

÷енность залога как способа обеспечени€ исполнени€ об€зательств состоит в гарантии удовлетворени€ требований кредитора, если не самим должником, так за счет заложенного имущества. ¬ указанном случае кредитор верит не должнику, а вещи. ¬ такой ситуации остро встает вопрос об определении законности возникновени€ у должника-залогодател€ права собственности на закладываемую им вещь. ƒанную проблему призвана решить государственна€ регистраци€ прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ƒокументы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представл€емые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требовани€м, установленным законодательством, и отражать информацию, необходимую дл€ государственной регистрации прав (п. 1 ст. 18 «акона о регистрации). Ћюбое заинтересованное лицо вправе запросить в ”чреждении юстиции выписку из ≈√–ѕ, содержащую информацию о зарегистрированных правах в отношении конкретного объекта недвижимого имущества, котора€ включает сведени€ о действительном собственнике приобретаемого недвижимого имущества, а также о существующих ограничени€х (обременени€х) прав на него. Ѕлагодар€ внесению записи об ипотеке в ≈√–ѕ в имуществе залогодател€ выдел€етс€ особый объект - конкретное недвижимое имущество, специально предназначенное дл€ удовлетворени€ требований кредитора в случае неисполнени€ или ненадлежащего исполнени€ об€зательства должником (принцип специальности). ѕреимущественное право залогодержател€ обеспечиваетс€ также в силу принципа старшинства, реализованного в действующем законодательстве в п. 2 ст. 43 ‘« "ќб ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - «акон об ипотеке).

”траченные иллюзии

—ледует отметить, что действующим российским законодательством, а именно ‘« "ќб исполнительном производстве" и √ѕ  –‘, принцип специальности залога полностью проигнорирован. “ак, в соответствии со ст. 49 названного «акона на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества дл€ полного удовлетворени€ предъ€вленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством прав залогодержател€. ¬. —. ≈м писал, что принципы залога, в том числе принцип специальности, "как бы не существуют дл€ «акона "ќб исполнительном производстве" <*>. ¬ результате происходит утрата смысла залога, суть которого состоит в том, что заложенное имущество выдел€етс€ из всей массы имущества должника специально дл€ первоочередного удовлетворени€ требований залогодержател€ независимо от наличи€ или отсутстви€ у должника иного имущества и иных кредиторов. -------------------------------- <*> ѕравовые проблемы организации рынка ипотечного кредитовани€ в –оссии / ѕод ред. ¬. —. ≈ма. ћ., 1999. —. 90.

„то касаетс€ √ѕ  –‘, то он устанавливает правило, буквальное и бессистемное толкование которого вообще парализует де€тельность по ипотечному жилищному кредитованию. ¬ соответствии со ст. 446 √ѕ  –‘ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если дл€ гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно €вл€етс€ единственным пригодным дл€ посто€нного проживани€ помещением. ”читыва€ то, что предоставление кредитов на приобретение жиль€ направлено на решение жилищной проблемы и дл€ многих заемщиков приобретенное жилье €вл€етс€ единственным пригодным дл€ посто€нного проживани€ жилым помещением, можно сделать вывод о том, что нормы о залоге и в указанном случае также утрачивают смысл.

ќчевидные противоречи€

ќсталс€ нереализованным и другой важнейший принцип ипотечной системы - принцип бесповоротности. Ѕолее того, закрепленна€ в «аконе об ипотеке норма о прекращении залога в случае виндикации вступила с ним в пр€мое противоречие. ¬ соответствии со ст. 42 «акона об ипотеке в случа€х, когда имущество, €вл€ющеес€ предметом ипотеки, изымаетс€ у залогодател€ в установленном федеральным законом пор€дке на том основании, что в действительности собственником этого имущества €вл€етс€ другое лицо (виндикаци€), ипотека в отношении этого имущества прекращаетс€, а залогодержатель после вступлени€ в законную силу соответствующего решени€ суда вправе требовать досрочного исполнени€ об€зательства, которое было обеспечено ипотекой. ѕолучаетс€ следующа€ ситуаци€. «алогодержатель, рассчитыва€ на достоверность сведений из ≈√–ѕ, обращаетс€ в ”чреждение юстиции по месту нахождени€ предлагаемого в залог недвижимого имущества с за€влением о предоставлении выписки из реестра. ”чреждение юстиции выдает будущему залогодержателю выписку, подтверждающую право собственности залогодател€ на интересуемую недвижимость. ќднако на самом деле благодар€ норме ст. 42 «акона об ипотеке запись о праве собственности залогодател€ на заложенное кредитору имущество может быть изменена в случае виндикации, при этом ипотека тут же прекратитс€. «акрепление такой нормы в законе вступает в противоречие с принципами ипотечной системы, основным смыслом создани€ которой было создание "прозрачности" прав и защита полагавшихс€ на данные ипотечных книг лиц (принцип публичной достоверности). ѕринима€ в залог недвижимость в качестве обеспечени€ об€зательств, кредитор справедливо полагаетс€ на то, что в ≈√–ѕ отражены, во-первых, все права на данный объект недвижимости, а во-вторых, что сведени€ ≈√–ѕ достоверны. ѕротиворечие российской модели виндикации известным принципам ипотечной системы приводит к утрате смысла государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ќапомним, указанна€ модель закреплена в ст. 301 - 302 √  –‘ и сводитс€ к следующему. ѕо общему правилу собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владени€. »з указанного правила есть лишь одно исключение, не позвол€ющее собственнику истребовать имущество назад. ƒействующее гражданское законодательство при построении модели виндикации реализовало в себе так называемую теорию "наименьшего зла" <*>. —уть указанной теории состоит в том, чтобы прин€тое решение в пользу одной из сторон принесло как можно меньше вреда другой стороне, то есть спор разрешаетс€ в пользу стороны, у которой меньше шансов защитить свои имущественные интересы за счет недобросовестного отчуждател€. Ќапример, если имущество безвозмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, то при возврате имущества собственнику приобретатель не потерпит финансовых потерь, поэтому в данном случае, несмотр€ на добросовестность приобретател€, имущество возвращаетс€ собственнику. »наче обстоит дело, когда вещь приобретена возмездно. «десь исход€т из так называемой теории вины собственника как основани€ утраты им права. -------------------------------- <*> „ерепахин Ѕ. Ѕ. ƒобросовестное приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждател€: ƒис... доктора юридических наук. —вердловск, 1940 - 1944. —. 546; √ражданское право: ”чебник / ѕод ред. ј. ѕ. —ергеева, ё.  . “олстого. ћ., 2000. —. 465.

—ледует отметить, что указанный подход к виндикации недвижимого имущества актуален тогда, когда отсутствует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ќднако с возобновлением делени€ вещей на движимые и недвижимые, а также введением системы госрегистрации виндикаци€ должна быть ограничена. ≈сли недвижимое имущество, право собственности на которое зарегистрировано в ≈√–ѕ, возмездно и добросовестно приобретено у лица, зарегистрированного в реестре в качестве собственника, но не €вл€ющегос€ таковым, действительный собственник недвижимого имущества должен утратить свое право на него (принцип бесповоротности). ќн должен приобрести только право требовани€ к лицу, осуществившему отчуждение, возмещени€ убытков, но не передачи недвижимости. “акое положение представл€ет собой компромисс между интересами собственника и добросовестного приобретател€. –ешение в пользу ограничени€ виндикации в отношении недвижимого имущества защищает прежде всего оборот. ¬опрос защиты оборота, св€занного с приобретением имущества добросовестным приобретателем, не так давно стал предметом рассмотрени€  онституционного —уда –‘ <*>, который установил, что содержащиес€ в п. 1 и 2 ст. 167 √  –‘ общие положени€ о последстви€х недействительности сделки в части, касающейс€ об€занности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не могут распростран€тьс€ на добросовестного приобретател€, если это непосредственно не оговорено законом. -------------------------------- <*> ѕостановление  онституционного —уда –‘ от 21.04.2003 N 6-ѕ.

—лово за практикой

—ледует отметить, что подобное толкование уже имело место в ѕостановлении ѕленума ¬ј— –‘ N 8 от 25.02.98, в п. 25 которого указано, что, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратитьс€ с иском об истребовании имущества из незаконного владени€ лица, приобретшего это имущество. ≈сли в такой ситуации собственником за€влен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требовани€м, предъ€вл€емым к добросовестному приобретателю (ст. 302 √  –‘), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано. ¬ отличие от судебно-арбитражной практики практика судов общей юрисдикции складывалась по-другому, что подтверждаетс€ следующим примером. ¬ двухкомнатной квартире площадью 26,1 кв. м в г. ћоскве проживали Ѕорисов ». и его сын Ѕорисов ¬. –ешением народного суда Ѕорисов ». в 1975 году признан недееспособным. Ќа основании договора от 1 декабр€ 1992 года, зарегистрированного в ƒепартаменте муниципального жиль€, Ѕорисову ¬. квартира передана в собственность в пор€дке приватизации одному, с ущемлением прав недееспособного Ѕорисова »., который в число собственников включен не был. ѕосле получени€ квартиры в собственность Ѕорисов ¬. заключил договор купли-продажи квартиры с јќ "ќгни јрбата", а по договору мены квартира перешла в собственность ∆уковских. ѕрокурор просил признать эти договоры недействительными, выселить ∆уковскую из квартиры, занимаемой ранее Ѕорисовыми. –ешением √оловинского межмуниципального суда ћосквы признаны недействительными: договор купли-продажи квартиры с указанием о возврате сторон в первоначальное положение; договор мены квартир с приведением сторон в первоначальное положение. “ем же решением ∆уковска€ ¬. совместно с проживающим с нею ребенком выселена из двухкомнатной квартиры, полученной по договору мены, без предоставлени€ другого жилого помещени€. ќпределением судебной коллегии ћосковского городского суда решение оставлено без изменени€ <*>. -------------------------------- <*> ѕостановление президиума ћосковского городского суда от 18 окт€бр€ 1995 года // Ѕюллетень ¬ерховного —уда –‘. 1996. N 4. —. 9 - 10.

—уд не нашел ничего лучшего, как выселить невиновного в данной ситуации человека с ребенком, без предоставлени€ жилого помещени€, то есть практически суд от имени –оссийской ‘едерации лишил ∆уковскую ¬. ее конституционного права на жилье. ѕрин€в решение о приведении сторон в первоначальное положение, суд даже не поинтересовалс€, возможно ли приведение сторон признанных недействительными сделок в первоначальное положение.  . ». —кловский по поводу невозможности приведени€ сторон в первоначальное положение при определенном умножении сделок отметил, что "выдача вещи владельцем собственнику - не стороне в сделке с одновременным истребованием выкупной цены с неуполномоченного продавца, как это предлагаетс€ сторонниками размытого и расширенного применени€ реституции, утрачивает признаки встречности и не может после этого считатьс€ двусторонней реституцией, а носит, скорее, характер некой карусели, не известной ни одной системе права и приобретающей просто абсурдные очертани€, если число ничтожных сделок по поводу спорной вещи превысит одну-две, а это бывает нередко" <*>. ¬. ¬итр€нский предложил ограничить использование такого способа защиты, как признание сделок недействительными и применение последствий недействительности ничтожных сделок в отношении последующих сделок с чужим имуществом <**>. -------------------------------- <*> —кловский  . ». —обственность в гражданском праве. ћ., 1999. —. 327 - 328. ------------------------------------------------------------------  онсультантѕлюс: примечание. ћонографи€ ћ. ». Ѕрагинского, ¬. ¬. ¬итр€нского "ƒоговорное право. ќбщие положени€" ( нига 1) включена в информационный банк согласно публикации - ћ.: »здательство "—татут", 2001 (издание 3-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <**> Ѕрагинский ћ. »., ¬итр€нский ¬. ¬. ƒоговорное право: ќбщие положени€. ћ., 2000. —. 808.

Ќе соглаша€сь с ¬. ¬итр€нским, ј. ». јвласевич указал, что при такой трактовке возникает р€д вопросов <*>. -------------------------------- <*> јвласевич ј. ». ѕроблемы защиты добросовестного приобретател€ при отчуждении ему вещи неуправомоченным лицом // »ваново-¬ознесенский юр. вестник. 2001. N 7 - 8.

ѕервый: почему последующему добросовестному приобретателю должно даватьс€ такое предпочтение перед первым, если у них одинакова€ с точки зрени€ права позици€? ѕочему первому приобретателю должны отказывать в защите, а последующим - нет? ¬торой: сделка по отчуждению чужого имущества незаконна, а значит, ничтожна (ст. 168 √  –‘). Ќичтожна€ сделка недействительна без признани€ ее таковой судом (ст. 166 √  –‘). “ак что же, суд должен признавать последующие (кроме первой) ничтожные сделки по отчуждению чужого имущества действительными? ¬нешне получаетс€, что така€ позици€ вступает в противоречие с законом, поэтому предлагаетс€ друга€, достаточно убедительна€ аргументаци€. ¬ соответствии с п. 2 ст. 167 √  –‘ при недействительности сделки кажда€ из сторон об€зана возвратить другой все полученное по сделке. ѕри этом в соответствии с п. 2 ст. 166 √  –‘ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъ€влено любым заинтересованным лицом. “аким образом, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки собственник предъ€вить может, однако стороной реституции он быть не может в силу пр€мого указани€ п. 2 ст. 166 √  –‘, так как не €вл€етс€ стороной недействительной сделки. “о есть реституци€ возможна только между сторонами недействительной сделки, в нашем случае между добросовестным приобретателем и неуправомоченным отчуждателем, а не между приобретателем и собственником. ¬ указанном случае можно говорить о личном, об€зательственном характере иска, а не вещной его природе, котора€ характерна дл€ иска виндикационного. Ќапрашиваетс€ вывод о том, что конкуренции между виндикационным иском и иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки не существует. Ёти иски нельз€ смешивать, они различны по своей природе. »стребование собственником имущества у добросовестного приобретател€ от неуправомоченного отчуждател€ в обход виндикационного иска €вл€етс€ незаконным и не может найти никакого оправдани€. ѕо€вление вышеназванных постановлений  — –‘ и ¬ј— –‘ обусловлено необходимостью защиты оборота, развитие которого пр€мо или косвенно выгодно всем. –оссийска€ система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представл€€ собой не что иное, как ипотечную систему, должна содержать в себе все без исключени€ присущие ей принципы. Ёто положение должно найти отражение в действующем российском законодательстве, в противном случае вопрос оборота недвижимости не получит той стабильности, котора€ даетс€ системой регистрации. Ѕез уверенности в достоверности данных ≈√–ѕ невозможно говорить об организации сильного первичного и вторичного рынков ипотечного кредитовани€. ќсобенную важность приобретает вопрос о доверии к ≈√–ѕ и о защищенности на основании его данных участников оборота в случае, если в –оссии будет в том или ином виде функционировать двухуровнева€ модель организации вторичного рынка ипотечного кредитовани€. ƒл€ стабильной работы рынка ипотечного кредитовани€ необходимо создать и обеспечить поддержание такой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, котора€ бы позвол€ла однозначно определить статус недвижимости, наличие или отсутствие обременений, их характер, объем, содержание и т. п. Ќа наш взгл€д, добросовестность должна презюмироватьс€, если до подачи за€влени€ лицо не располагало, не могло и не должно было располагать данными о возможности оспаривани€ титула на недвижимость.

Ќазвание документа пїњ