пїњ

Ќовое в законодательном регулировании государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

(Ќовак ƒ. ¬.) ("ѕраво и экономика", N 10, 2003) “екст документа

Ќќ¬ќ≈ ¬ «ј ќЌќƒј“≈Ћ№Ќќћ –≈√”Ћ»–ќ¬јЌ»» √ќ—”ƒј–—“¬≈ЌЌќ… –≈√»—“–ј÷»» ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ≈ »ћ”ў≈—“¬ќ » —ƒ≈Ћќ  — Ќ»ћ

ƒ. ¬. Ќќ¬ј 

Ќовак ƒенис ¬асильевич Ёксперт ¬осточно-≈вропейского ÷ентра правовых исследований. ћагистр частного права. —пециалист по гражданскому праву. –одилс€ 30 ма€ 1979 г. в г. јбаза –еспублики ’акаси€. ¬ 2001 г. с отличием окончил юридический факультет  емеровского государственного университета. ¬ 2000 - 2001 гг. работал в органах юстиции. ¬ 2003 г. с отличием окончил –оссийскую школу частного права (институт) »сследовательского центра частного права при ѕрезиденте –оссийской ‘едерации. јвтор р€да публикаций по вопросам гражданского права.

¬ сент€бре вступил в силу ‘едеральный закон от 9 июн€ 2003 г. N 69-‘« "ќ внесении изменений и дополнений в ‘едеральный закон "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*> (далее - «акон N 69-‘«). «акон направлен на совершенствование законодательного регулировани€ отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. –€д изменений и дополнений, вносимых данным «аконом, имеют концептуальный характер, другие - корректируют нормы о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью с учетом предыдущего опыта применени€ этих норм регистрирующими органами - учреждени€ми юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, третьи - устран€ют юридико-технические недостатки основного законодательного акта, регламентирующего эти отношени€, - ‘едерального закона от 21 июл€ 1997 г. N 122-‘« "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - «акон о регистрации). -------------------------------- <*> —« –‘. 2003. N 24. —т. 2244.

√осударственна€ регистраци€ ранее возникших прав

 ак известно, «акон о регистрации, определив процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поставил совершение любой сделки с недвижимостью, требующей государственной регистрации в учреждении юстиции, в зависимость от наличи€ в ≈дином государственном реестре прав (далее - ≈√–ѕ) записи о государственной регистрации ранее возникших прав на соответствующий объект. ѕрава на недвижимое имущество, возникшие до введени€ в действие «акона о регистрации (т. е. до 31 €нвар€ 1998 г.), признаютс€ этим «аконом юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации в ≈√–ѕ (регистраци€ возможна по желанию правообладател€, но не €вл€етс€ об€зательной). ќднако распор€дитьс€ таким недвижимым имуществом можно, только предварительно зарегистрировав свое "первичное" право на него. ”станавлива€ такое требование, законодатель стремилс€ к тому, чтобы как можно скорее создать полноценный реестр прав на объекты недвижимого имущества. ќднако процедура государственной регистрации €вл€етс€ платной, и, несмотр€ на то что ранее возникшие права были признаны «аконом о регистрации юридически действительными, при совершении сделки с недвижимостью, требующей регистрации, приходилось вносить не только плату за регистрацию этой сделки (а также, в соответствующих случа€х, возникающего на ее основании права на объект недвижимости), но, нар€ду с этим, и плату за регистрацию "первичного" права на этот объект. ”читыва€, что при совершении сделки с недвижимостью государственна€ регистраци€ ранее возникшего права осуществл€етс€, как правило, одновременно с государственной регистрацией соответствующей сделки и (или) возникающего на ее основе права, трудно найти разумное и справедливое обоснование взимани€ при этом двойного размера платы за регистрацию. ¬едь, осуществл€€ государственную регистрацию "первичного" права одновременно с регистрацией сделки и (или) перехода права на объект недвижимости, регистрирующие органы, по сути, не несут при этом серьезной дополнительной нагрузки. ѕлата за государственную регистрацию выполн€ет чисто утилитарную функцию, име€ своей целью возмещение затрат государственного аппарата, св€занных с осуществлением регистрации, и не должна носить фискального характера. «акон N 69-‘«, излага€ в новой редакции п. 2 ст. 6 «акона о регистрации, улучшает положение правообладателей - теперь при государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества или сделки об отчуждении такого объекта государственна€ регистраци€ ранее возникшего права проводитс€ без оплаты. ¬месте с тем, если обладатель права на объект недвижимости, возникшего до 31 €нвар€ 1998 г., пожелает зарегистрировать свое право, не распор€жа€сь принадлежащим ему объектом недвижимого имущества, с него, согласно новой редакции п. 2 ст. 6 «акона о регистрации, будет взиматьс€ плата в размере, равном половине размера платы за государственную регистрацию права. ¬ то же врем€ следует отметить, что ранее наличие государственной регистрации "первичного" права в ≈√–ѕ было об€зательным только дл€ государственной регистрации ограничени€ (обременени€) или иной сделки с объектом недвижимого имущества. ¬ соответствии же с «аконом N 69-‘« наличие записи в ≈√–ѕ о государственной регистрации ранее возникшего права теперь €вл€етс€ необходимым условием дл€ осуществлени€ государственной регистрации вс€кого перехода права на объект недвижимости, имеющего место после введени€ в действие «акона о регистрации, включа€ и те случаи, когда государственна€ регистраци€ соответствующей сделки законом не предусмотрена.

ѕредоставление информации из ≈√–ѕ и выдача копий правоустанавливающих документов

—огласно ст. 7 «акона о регистрации государственна€ регистраци€ прав носит открытый характер. Ёто означает, что любое заинтересованное лицо может в установленном пор€дке получить выписку из ≈√–ѕ, содержащую описание того или иного объекта недвижимости, сведени€ о зарегистрированных правах на него, об ограничени€х (обременени€х) этих прав. «аконом N 69-‘« перечень сведений, которые об€зательно должна содержать выписка из ≈√–ѕ, дополнен сведени€ми о существующих на момент выдачи выписки правоприт€зани€х и за€вленных в судебном пор€дке правах требовани€ в отношении данного объекта недвижимости. ќткрытость сведений о государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом €вл€етс€ важной гарантией защиты прав и законных интересов участников оборота недвижимости от злоупотреблений и мошенничества в этой сфере. «акон N 69-‘« делает существенный шаг вперед в этом направлении, поскольку теперь любое лицо, намеревающеес€ совершить сделку с объектом недвижимости, сможет, получив выписку из ≈√–ѕ, проверить, не находитс€ ли этот объект в споре и т. п., и защититьс€ тем самым от возможной недобросовестности со стороны своего контрагента.  роме того, «аконом N 69-‘« впервые предусмотрена возможность выдачи правообладател€м по их за€влени€м в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, дл€ чего внесено соответствующее дополнение в п. 3 ст. 9 «акона о регистрации. –анее учреждени€ юстиции по государственной регистрации прав не обладали полномочи€ми по выдаче копий правоустанавливающих документов правообладател€м. ѕоэтому, к примеру, собственнику, утратившему свой экземпл€р договора купли-продажи квартиры и обращающемус€ в учреждение юстиции с просьбой выдать ему копию договора, в удовлетворении такой просьбы, как правило, отказывалось. ¬месте с тем «аконом N 69-‘« предусмотрена возможность выдачи копий документов, выражающих содержание лишь сделок, совершенных в простой письменной форме. ѕредполагаетс€, видимо, что за выдачей копии документа, выражающего содержание нотариально удостоверенной сделки, в случае необходимости следует обращатьс€ к соответствующему нотариусу. ¬ пункт 3 ст. 7 «акона о регистрации внесены дополнени€, в соответствии с которыми расширен круг субъектов, имеющих право на предоставление им сведений о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничени€х (обременени€х), обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиес€ у него объекты недвижимости, а также выписок, содержащих сведени€ о переходе прав на объект недвижимости.   субъектам, имеющим право на получение из ≈√–ѕ такой информации, добавлены судебные приставы-исполнители, имеющие в производстве дела, св€занные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладател€ми.  роме того, согласно дополнени€м в п. 3 ст. 7 «акона о регистрации сведени€ о правах наследодател€ на объекты недвижимости могут предоставл€тьс€ по запросу нотариуса в св€зи с открытием наследства. ”точнены «аконом N 69-‘« правила о сроках предоставлени€ информации из ≈√–ѕ. »зменени€ и дополнени€ в п. 4 ст. 12 «акона о регистрации направлены на устранение его коллизии с уголовно-процессуальным законодательством.  ак прежн€€, так и нова€ редакци€ указанной нормы содержит запрет на уничтожение или изъ€тие каких-либо документов или их частей из разделов ≈√–ѕ, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов. ќднако, согласно новой редакции п. 4 ст. 12 «акона о регистрации, если соответствующие документы признаны вещественными доказательствами по уголовному делу, их выемка осуществл€етс€ в пор€дке, установленном федеральным законом. ѕосле завершени€ производства по уголовному делу суд или орган дознани€, следователь, прокурор должны возвратить изъ€тые документы в соответствующее учреждение юстиции по государственной регистрации прав.

ƒокументы, представл€емые на государственную регистрацию прав

ќдним из существенных нововведений, касающихс€ представлени€ документов на государственную регистрацию прав, €вл€етс€ установление в новой редакции п. 1 ст. 16 «акона о регистрации требовани€ об€зательной нотариальной формы доверенности, выдаваемой правообладателем лицу, уполномочиваемому им на подачу за€влени€ и необходимых документов на государственную регистрацию прав. –анее «акон о регистрации допускал возможность выступлени€ в качестве за€вител€ лица, имеющего доверенность от правообладател€, совершенную в простой письменной форме.  роме того, ранее «акон о регистрации в р€де случаев допускал возможность подачи за€влени€ о государственной регистрации прав, возникающих на основании договора, лишь одной из сторон такой сделки. “ак, п. 1 ст. 16 устанавливал, что, если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих об€зательного нотариального удостоверени€, но нотариально удостоверенных по желанию стороны, за€вление о государственной регистрации подает одна из сторон договора или сделки. «аконом N 69-‘« возможность подачи такого за€влени€ лишь одной из сторон договора исключена - теперь дл€ осуществлени€ государственной регистрации во всех случа€х будет необходимо наличие за€влени€ от каждой из сторон договора (сделки). ѕри уклонении одной из сторон договора (сделки) от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируетс€ в соответствии с решением суда, прин€тым по требованию другой стороны. —огласно п. 1 ст. 17 «акона о регистрации об€зательным приложением к документам, необходимым дл€ государственной регистрации прав, €вл€ютс€ кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. ¬месте с тем в соответствии с новой редакцией данной нормы представлени€ кадастрового плана земельного участка не требуетс€, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представл€лс€ и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

ќсновани€ дл€ отказа в государственной регистрации прав. ѕрекращение и приостановление государственной регистрации прав

«аконом N 69-‘« с учетом предыдущего опыта применени€ «акона о регистрации расширен и конкретизирован перечень оснований дл€ отказа в государственной регистрации прав, содержащийс€ в ст. 20 «акона о регистрации.   числу ситуаций, в которых за€вителю может быть отказано в государственной регистрации прав, добавлены следующие случаи: 1) когда правообладатель не представил за€вление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего ("первичного") права на объект недвижимого имущества; 2) не представлены документы, необходимые в соответствии с «аконом о регистрации дл€ государственной регистрации прав; 3) имеютс€ противоречи€ между за€вленными правами и уже зарегистрированными правами.  роме того, «аконом N 69-‘« вводитс€ неизвестное прежней редакции «акона о регистрации пон€тие - "прекращение государственной регистрации прав". —огласно п. 4 новой редакции ст. 20 «акона о регистрации до внесени€ в ≈√–ѕ записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до прин€ти€ решени€ об отказе в государственной регистрации права рассмотрение за€влени€ (за€влений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании за€влений сторон договора. ќ прекращении государственной регистрации права регистратор прав об€зан в письменной форме уведомить за€вителей с указанием даты прин€ти€ соответствующего решени€. ѕрактическое различие между отказом в государственной регистрации права и ее прекращением состоит в том, что согласно п. 5 новой редакции ст. 20 «акона о регистрации в первом случае плата, внесенна€ за государственную регистрацию права, не возвращаетс€ за€вителю, а во втором - ему возвращаетс€ половина суммы, внесенной в виде такой платы. “аким образом, в определенных случа€х, когда в силу тех или иных причин становитс€ очевидным, что в государственной регистрации будет отказано, за€витель может предвосхитить прин€тие регистратором прав решени€ об отказе и снизить свои издержки, св€занные с потерей внесенной платы за регистрацию, хот€ бы наполовину. Ётот момент представл€етс€ довольно существенным, учитыва€, что нередко плата за государственную регистрацию права составл€ет значительные суммы. Ќесколько скорректированы «аконом N 69-‘« нормы ст. 19 «акона о регистрации, посв€щенные приостановлению государственной регистрации прав.

ƒругие изменени€

«акон о регистрации дополнен нормами, регулирующими особенности отношений по государственной регистрации прав на объекты культурного наследи€. “ак, ст. 8 «акона о регистрации дополнена абзацем, в соответствии с которым органы охраны объектов культурного наследи€ направл€ют в учреждени€ юстиции по государственной регистрации прав сведени€ о недвижимом имуществе, отнесенном к объектам культурного наследи€ (пам€тникам истории и культуры) народов –оссийской ‘едерации. «аписи о содержании об€зательств по сохранению объекта культурного наследи€ и наименование документа, на основании которого внесена така€ запись, согласно новой редакции п. 6 ст. 12 «акона о регистрации внос€тс€ в подраздел III ≈√–ѕ. ¬ новой редакции п. 1 ст. 15 «акона о регистрации получил закрепление термин "главный государственный регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним", уже давно используемый в правовых актах ѕравительства –‘ и ћинюста –оссии и обозначающий регистратора прав, возглавл€ющего учреждение юстиции по государственной регистрации прав. ѕункт 3 ст. 16 «акона о регистрации дополнен нормой, в соответствии с которой государственна€ регистраци€ прав –оссийской ‘едерации, субъекта –оссийской ‘едерации или муниципального образовани€ на недвижимое имущество, составл€ющее соответствующую казну (т. е. не закрепленное на праве хоз€йственного ведени€ или оперативного управлени€ за государственными или муниципальными унитарными предпри€ти€ми или учреждени€ми), проводитс€ без взимани€ платы за государственную регистрацию прав. ¬ соответствии с дополнением в п. 3 ст. 28 «акона о регистрации без оплаты проводитс€ и регистраци€ арестов недвижимого имущества. —корректированы положени€ «акона о регистрации, посв€щенные государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ¬ частности, наконец-то устранена коллизи€ между ст. 26 «акона о регистрации и √ражданским кодексом –‘. Ќапомню, что в прежней редакции ст. 26 «акона о регистрации речь идет о необходимости государственной регистрации права аренды недвижимого имущества, тогда как √  –‘ предусматривает необходимость по общему правилу государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 √  –‘), причем применительно к аренде зданий и сооружений государственной регистрации подлежат только договоры, заключенные на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 √  –‘). ќднако прежн€€ редакци€ ст. 26 «акона о регистрации допускала ее неоднозначное толкование в том смысле, что государственной регистрации подлежит как договор аренды, так и возникающее на его основании право аренды. Ётим в свое врем€ пытались воспользоватьс€ налоговые органы, которые требовали государственной регистрации права аренды даже в тех случа€х, когда в соответствии с п. 2 ст. 651 √  –‘ в регистрации договора аренды нет необходимости. Ќа этом основании некоторые налоговые органы не включали расходы по аренде на себестоимость производимой продукции. «акон N 69-‘« устран€ет возможность неоднозначного толковани€ норм ст. 26 «акона о регистрации. »з этой статьи исключены все упоминани€ о необходимости государственной регистрации права аренды недвижимого имущества. —огласно п. 1 новой редакции ст. 26 «акона о регистрации "государственна€ регистраци€ аренды недвижимого имущества проводитс€ посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества". ¬ целом «акон N 69-‘« представл€ет собой существенный шаг вперед в совершенствовании законодательного регулировани€ отношений, св€занных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ќазвание документа пїњ