пїњ

√осударственна€ регистраци€ прав на земельный участок как вид недвижимого имущества

(√орохов ƒ. Ѕ.) ("«аконодательство и экономика", NN 6, 7, 2002) “екст документа

√ќ—”ƒј–—“¬≈ЌЌјя –≈√»—“–ј÷»я ѕ–ј¬ Ќј «≈ћ≈Ћ№Ќџ… ”„ј—“ќ   ј  ¬»ƒ Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ√ќ »ћ”ў≈—“¬ј

/"«аконодательство и экономика", N 6, 2002/

ƒ. Ѕ. √ќ–ќ’ќ¬

ƒ. Ѕ. √орохов, кандидат юридических наук, старший научный сотрудник »нститута законодательства и сравнительного правоведени€ при ѕравительстве –‘, главный редактор журнала "«аконодательство и экономика".

  недвижимости гражданское законодательство (ст. 130 √  –‘) относит земельные участки и все то, что прочно св€зано с землей: здани€, сооружени€, предпри€ти€ и прочие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. ѕравовой режим объектов недвижимого имущества (в том числе земельных участков) основан на необходимости обеспечени€ особой устойчивости прав на это имущество и установлени€ специального пор€дка распор€жени€ им. ѕравова€ основа создани€ современной российской системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в частности на землю, закреплена в √ражданском кодексе –‘. √осударственна€ регистраци€ недвижимости предусмотрена ст. ст. 131, 164 √  –‘, согласно которым право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничени€ этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждени€ми юстиции. «емельный кодекс в ст. ст. 25, 26 устанавливает об€зательную государственную регистрацию прав на земельные участки. ѕри этом и √ражданский и «емельный кодексы отсылают к специальному ‘едеральному закону от 21 июл€ 1997 г. N 122-‘« "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. «аконов от 5 марта 2001 г. N 20-‘« и 12 апрел€ 2001 г. N 36-‘«) <*>. -------------------------------- <*> —« –‘. 1997. N 30. —т. 3594; 2001. N 11. —т. 997; N 16. —т. 1533.

√осударственна€ регистраци€ прав проводитс€ на всей территории –оссийской ‘едерации по установленной указанным «аконом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в ≈дином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ѕравила ведени€ ≈диного государственного реестра, утвержденные ѕостановлением ѕравительства –‘ от 18 феврал€ 1998 г. N 219 (в ред. ѕостановлени€ ѕравительства –‘ от 23 декабр€ 1999 г. N 1429) <*>, устанавливают в соответствии с ‘едеральным законом о государственной регистрации формы –еестра и единый дл€ –оссийской ‘едерации пор€док их заполнени€. -------------------------------- <*> —« –‘. 1998. N 8. —т. 963; 1999. N 52. —т. 6416.

—тать€ 3 «акона о государственной регистрации указывает источники правового регулировани€ (законодательства) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в –оссийской ‘едерации.   таковым относ€тс€ √ражданский кодекс –‘, названный ‘едеральный закон, другие федеральные законы и иные нормативные правовые акты (см., напр., ѕостановление ѕравительства –‘ от 31 августа 2000 г. N 648 "¬опросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, наход€щеес€ в федеральной собственности" <*>). Ќадо отметить, что в этом перечне законодательных актов не указан «емельный кодекс –‘, поскольку он был прин€т позднее. -------------------------------- <*> —« –‘. 2000. N 37. —т. 3718.

ѕомимо нормативных правовых актов в данной сфере действуют соответствующие указани€ высших органов судебной системы, об€зательные дл€ применени€ судами при вынесении решений по делам о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см., напр., ќбзор практики разрешени€ споров, св€занных с применением ‘едерального закона "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и ќбзор практики применени€ арбитражными судами земельного законодательства) <*>. -------------------------------- <*> »нформационное письмо ѕрезидиума ¬ј— –‘ от 16 феврал€ 2001 г. N 59 // ¬естник ¬ј— –‘. 2001. N 4. —. 19 - 33; »нформационное письмо ѕрезидиума ¬ј— –‘ от 27 феврал€ 2001 г. N 61 // ¬естник ¬ј— –‘. 2001. N 5. —. 96 - 108.

«акон о государственной регистрации (ст. 2) определ€ет ее как юридический акт признани€ и подтверждени€ государством возникновени€, ограничени€ (обременени€), перехода или прекращени€ прав на недвижимое имущество в соответствии с √ражданским кодексом. √осударственна€ регистраци€ €вл€етс€ единственным доказательством существовани€ зарегистрированного права. «арегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном пор€дке. ƒатой государственной регистрации прав €вл€етс€ день внесени€ соответствующих записей о правах в ≈диный государственный реестр прав. ¬ силу ст. 9 «акона о регистрации означенна€ регистраци€ прав осуществл€етс€ по месту нахождени€ недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. –егистрационный округ - территори€, на которой действует учреждение юстиции, осуществл€ющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ”казанные округа создаютс€ субъектами –оссийской ‘едерации в границах, как правило совпадающих с границами административно - территориальных единиц. ќтказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от ее совершени€ могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. √осударственна€ регистраци€ прав на недвижимое имущество (земельный участок) может рассматриватьс€ одновременно в качестве и правового института, и юридического акта.  ак правовой институт она представл€ет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношени€ по поводу признани€ и подтверждени€ специально уполномоченными на то органами государства прав на недвижимое имущество и обременений этих прав. ѕо своей сущности эти отношени€ нос€т преимущественно административно - правовой характер. —одержание их заключаетс€ в том, что исполнительные органы государственной власти - учреждени€ юстиции - осуществл€ют правовую экспертизу документов, провер€ют законность сделки и в зависимости от результатов принимают решение о регистрации либо ее приостановлении или об отказе в регистрации прав на недвижимость. ¬ то же врем€ эти отношени€ теснейшим образом св€заны с имущественными отношени€ми, регулируемыми гражданским, земельным, водным, лесным законодательством, законодательством о недрах, поскольку регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правовой режим которого определ€етс€ указанными отрасл€ми законодательства.  ак юридический акт государственна€ регистраци€ прав представл€ет собой административно - правовое решение. ёридическое значение такого акта заключаетс€ в том, что с его прин€тием закон св€зывает наступление определенных юридических последствий, непосредственно сопр€женных с возникновением, изменением (обременением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в частности на земельный участок. ѕрин€тие акта государственной регистрации прав, а равно сделок с недвижимостью означает, что с даты внесени€ соответствующих записей в ≈диный государственный реестр прав: договор, предметом которого €вл€етс€ земельный участок, считаетс€ заключенным (п. 3 ст. 433 √  –‘); право собственности у приобретател€ земельного участка по договору считаетс€ возникшим (п. 2 ст. 223 √  –‘). ѕомимо этого, прин€тие такого акта означает, что с даты государственной регистрации вступает в силу обременение права на недвижимость: аренда, сервитут и т. п. —оответственно, с даты государственной регистрации, как правило, считаютс€ прекращенными права на недвижимость, которые возникли ранее. “аким образом, акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним €вл€етс€ об€зательным, завершающим элементом юридического факта, в результате которого возникают, измен€ютс€ и прекращаютс€ права на недвижимость, в том числе на земельные участки. ѕринципиально важным последствием государственной регистрации €вл€етс€ то, что этот акт закон признает единственным доказательством существовани€ зарегистрированного права. √осударственна€ регистраци€ прав на недвижимость в качестве правового института и юридического акта ориентирована на решение следующих задач: - обеспечение государственного контрол€ за совершением сделок с недвижимым имуществом, переходом прав на него от одного лица к другому, в частности в сфере оборота земельных участков; - создание правовой основы защиты прав граждан и юридических лиц на земельные участки, что имеет важное значение не только дл€ этих лиц, но и дл€ всего общества, поскольку речь идет о соблюдении установленного земельного правопор€дка; - обеспечение доступности сведений о зарегистрированных правах, в том числе и на земельные участки, в цел€х получени€ заинтересованными лицами достоверной информации обо всех существующих правах на недвижимое имущество, т. е. о юридической судьбе земельных участков и иной недвижимости. ѕредметом регистрации согласно ст. 131 √  –‘ €вл€ютс€ следующие виды прав на недвижимость: права собственности, хоз€йственного ведени€, оперативного управлени€, пожизненного наследуемого владени€, посто€нного пользовани€; а также иные права в случа€х, предусмотренных √  –‘ и иными законами. “ак, ст. 164 √  –‘ к предмету государственной регистрации относит сделки с землей и с другим недвижимым имуществом, которые подлежат государственной регистрации в случа€х и пор€дке, предусмотренных ст. 131 √  –‘ и ст. 4 «акона о государственной регистрации.  роме того, государственной регистрации подлежат ограничени€ (обременени€), т. е. установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом пор€дке услови€ или запрещени€, стесн€ющие правообладател€ при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и т. п.). «акон о государственной регистрации (ст. ст. 4 и 14) предусматривает две формы государственной регистрации - регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним. ¬ свою очередь, объектом этих прав €вл€етс€ недвижимое имущество (ст. 130 √  –‘), перечень которого более широко, нежели в √ражданском кодексе, представлен в «аконе о государственной регистрации. —огласно ст. 1 «акона недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые св€заны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здани€, сооружени€, жилые и нежилые помещени€, леса и многолетние насаждени€, кондоминиумы, предпри€ти€ как имущественные комплексы. ƒл€ государственной регистрации, котора€ осуществл€етс€ по месту нахождени€ недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, необходимо, чтобы перечисленные объекты были соответствующим образом индивидуализированы, т. е. отграничены от иных объектов недвижимости <*>. -------------------------------- <*> —м.: ѕравила кадастрового делени€ территории –оссийской ‘едерации, утв. ѕостановлением ѕравительства –‘ от 6 сент€бр€ 2000 г. N 660 // —« –‘. 2000. N 37. —т. 3726.

—тать€ 5 «акона о государственной регистрации определ€ет участников (субъектов) отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.   таким участникам относ€тс€ собственники и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе граждане –оссийской ‘едерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, –оссийска€ ‘едераци€, субъекты ‘едерации и муниципальные образовани€, с одной стороны, и органы, осуществл€ющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой. ќсобо следует подчеркнуть, что в современном законодательстве закреплен важный и прогрессивный принцип гласности. —тать€ 7 «акона о государственной регистрации устанавливает открытый характер регистрации. “ак, орган, осуществл€ющий государственную регистрацию прав, об€зан предоставл€ть сведени€, содержащиес€ в ≈дином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу. ƒл€ получени€ таких сведений необходимо лишь представить удостоверение личности и за€вление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие его регистрацию и полномочи€ его представител€). ¬ыписки из ≈диного государственного реестра прав, утвержденные в установленном пор€дке, должны содержать описание объекта недвижимости, сведени€ о зарегистрированных правах на него, а также об ограничени€х (обременени€х) прав. ќрган, осуществл€ющий государственную регистрацию прав, должен в течение п€ти дней предоставить запрошенную информацию за€вителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. “акой отказ может быть обжалован обратившимс€ за информацией лицом в суд. ”станавлива€ открытость государственной регистрации прав, «акон тем не менее предусматривает определенные ограничени€. “ак, сведени€ о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об ограничени€х (обременени€х)), обобщенные сведени€ о правах отдельного лица на имеющиес€ у него объекты недвижимости, а равно выписки, содержащие сведени€ о переходе прав на объект недвижимости, предоставл€ютс€ в установленном законом пор€дке только самим правообладател€м; физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладател€; руководител€м органов местного самоуправлени€ и руководител€м органов государственной власти субъектов –оссийской ‘едерации; налоговым органам в пределах территорий, наход€щихс€ под их юрисдикцией; судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, св€занные с объектами недвижимости и (или) их правообладател€ми; лицам, имеющим право на наследование имущества правообладател€ по завещанию или по закону; федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, наход€щихс€ под юрисдикцией указанных территориальных органов. ќрган, осуществл€ющий государственную регистрацию прав, об€зан по запросу правообладател€ предоставл€ть ему информацию о лицах, получивших сведени€ об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права. »спользование сведений, содержащихс€ в ≈дином государственном реестре прав, способами или в форме, нанос€щими ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством. ¬ силу п. 2 ст. 33 «акона о государственной регистрации с 1 €нвар€ 2000 г. государственна€ регистраци€ прав на землю осуществл€етс€ только учреждени€ми юстиции - органами по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ¬ соответствии со ст. ст. 9, 10 и 15 «акона о государственной регистрации такова€ производитс€ учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождени€ недвижимого имущества. ѕор€док создани€, структура указанных учреждений, принципы их размещени€ определ€ютс€ субъектами –оссийской ‘едерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на то ѕравительством –‘, т. е. с ћинистерством юстиции. ћинюст –оссии наделен следующими полномочи€ми: координирует работу по созданию учреждений юстиции по регистрации прав; осуществл€ет правовой контроль за де€тельностью учреждений юстиции по регистрации прав; разрабатывает методические материалы по вопросам практики ведени€ государственной регистрации прав; назначает и освобождает от должности регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним по согласованию с органами исполнительной власти субъекта –оссийской ‘едерации; обеспечивает соблюдение ѕравил ведени€ ≈диного государственного реестра прав; проводит обучение и повышение квалификации работников в системе государственной регистрации прав; осуществл€ет контроль за реализацией федеральной программы создани€ системы государственной регистрации прав в субъектах –оссийской ‘едерации.   компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав отнесены: - проверка действительности поданных за€вителем документов и наличи€ соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; - проверка наличи€ ранее зарегистрированных и ранее за€вленных прав; - государственна€ регистраци€ прав; - выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; - выдача информации о зарегистрированных правах. »ную де€тельность учреждени€ юстиции по регистрации прав осуществл€ть не вправе. ”чреждение юстиции по регистрации прав - государственный орган, который €вл€етс€ юридическим лицом, имеет печать с изображением √осударственного герба –оссийской ‘едерации и наименованием учреждени€. ѕримерное положение об учреждении юстиции по регистрации прав утверждаетс€ ѕравительством –‘. –егистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возглавл€ющий учреждение юстиции по регистрации прав, назначаетс€ на должность и освобождаетс€ от нее ћинюстом –оссии по согласованию с органами исполнительной власти субъектов –оссийской ‘едерации. Ќа эту должность назначаютс€ лица, имеющие высшее юридическое образование или опыт работы в органах, осуществл€ющих государственную регистрацию прав, не менее двух лет, прошедшие специальные курсы и сдавшие квалификационный экзамен в соответствии с установленными требовани€ми.  валификационные требовани€ к регистратору прав, его полномочи€, меры правовой и социальной защиты определ€ютс€ ѕримерным положением об учреждени€х юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. «а проведение государственной регистрации прав и предоставление информации о зарегистрированных правах взимаетс€ плата, размер которой устанавливаетс€ субъектами –оссийской ‘едерации, а минимальный размер - ѕравительством –‘. —ама процедура государственной регистрации урегулирована ст. ст. 13 - 21 специального «акона и осуществл€етс€ в следующем пор€дке: - прием документов, необходимых дл€ государственной регистрации прав, регистраци€ таких документов с об€зательным приложением документа об оплате регистрации; - правова€ экспертиза документов и проверка законности сделки; - установление отсутстви€ противоречий между за€вл€емыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований дл€ отказа или приостановлени€ государственной регистрации прав; - внесение записей в ≈диный государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований дл€ отказа или приостановлени€ государственной регистрации прав; - совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. √осударственна€ регистраци€ ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводитьс€ по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц, при об€зательном уведомлении правообладател€ (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении). √осударственна€ регистраци€ ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправлени€, осуществл€етс€ по инициативе указанных органов с об€зательным уведомлением правообладател€ (правообладателей) объекта недвижимости. –егистраци€ ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ≈дином государственном реестре прав. √осударственна€ регистраци€ прав проводитс€ не позднее чем в мес€чный срок со дн€ подачи за€влени€ и документов, необходимых дл€ регистрации. ¬ учреждение юстиции представл€етс€ за€вление от правообладател€, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. ¬ случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправлени€, за€вление о государственной регистрации права подаетс€ лицом, в отношении которого прин€ты указанные акты. ѕри государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее –оссийской ‘едерации, ее субъектам или муниципальным образовани€м, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправлени€, а также юридические лица и граждане. ≈сли права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверени€, за€влени€ о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). ѕри уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируетс€ на основании решени€ суда, вынесенного по требованию другой стороны. ”бытки, возникшие в результате приостановлени€ государственной регистрации прав, несет уклон€юща€с€ сторона. ¬ случае если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих об€зательного нотариального удостоверени€, но нотариально удостоверенных по желанию сторон, за€вление о государственной регистрации права подает одна из сторон договора. Ёто положение нуждаетс€ в по€снении. —тать€ 37 «емельного кодекса не содержит специального указани€ на форму договора купли - продажи земельного участка. ¬ то же врем€ ст. ст. 550 - 551 √  –‘ устанавливают, что договор купли - продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Ќесоблюдение формы договора влечет его недействительность (ч. 2 ст. 550). јнализ соответствующих статей «емельного и √ражданского кодексов не дает однозначного ответа - требуетс€ ли об€зательное нотариальное удостоверение письменно оформленного договора купли - продажи земельного участка. ќднако, руководству€сь п. 2 ст. 163 √  –‘, нотариальное удостоверение данной сделки по соглашению сторон может быть признано об€зательным, что, в свою очередь, повышает гарантии соблюдени€ прав и интересов как продавца, так и покупател€, обеспечивает юридическую чистоту оформлени€ документов. ¬месте с за€влением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъ€вл€етс€ документ об оплате регистрации.  роме того, физическое лицо предъ€вл€ет документ, удостовер€ющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, документ, удостовер€ющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочи€ действовать от имени данного юридического лица. ќб€зательным приложением к документам, представл€емым на государственную регистрацию прав, €вл€ютс€ план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. ѕри получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо учреждени€ юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов. «а€вителю выдаетс€ расписка в приеме документов на государственную регистрацию прав с их перечнем и указанием даты их представлени€. –егистрационные действи€ начинаютс€ с момента приема документов на государственную регистрацию прав, т. е. с даты выдачи расписки. ќсновани€ми дл€ государственной регистрации €вл€ютс€: - акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправлени€ в рамках их компетенции и в пор€дке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издани€ таких актов на момент их издани€; - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположени€ объектов недвижимого имущества на момент совершени€ сделки; - акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществлени€ приватизации на момент ее совершени€; - свидетельства о праве на наследство; - вступившие в законную силу судебные решени€; - акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в пор€дке, установленном законодательством, действовавшим в месте издани€ таких актов на момент их издани€; - иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним за€вителю от прежнего правообладател€ в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершени€. ѕроверка юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов осуществл€етс€ учреждением юстиции по регистрации прав. ѕеречень документов, необходимых дл€ государственной регистрации прав, должен быть доступен дл€ ознакомлени€ заинтересованным лицам. »стребование у за€вител€ каких-либо дополнительных документов не допускаетс€. «акон устанавливает требовани€ к документам, предъ€вл€емым на государственную регистрацию. “ак, они должны отражать информацию, предусмотренную дл€ государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ≈дином государственном реестре прав, содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права, в установленных законодательством случа€х должны быть нотариально удостоверены, скреплены печат€ми, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. “ексты документов должны быть написаны разборчиво, наименовани€ юридических лиц - без сокращений, с указанием их местонахождени€. ‘амилии, имена и отчества физических лиц, адреса их местожительства должны быть написаны полностью. Ќе подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправлени€, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждени€ми, не позвол€ющими однозначно истолковать их содержание. ѕлан земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества. ≈сли отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учету земельного участка (не присвоен кадастровый номер, не установлены границы, не определено местоположение объектов недвижимости и коммуникаций на участке), государственна€ регистраци€ прав осуществл€етс€ при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихс€ на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описани€ границ. ƒо присвоени€ объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоватьс€ условный номер, позвол€ющий однозначно идентифицировать указанный объект. ”точненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в ≈диный государственный реестр прав без повторной регистрации при наличии письменного согласи€ правообладател€ (правообладателей). ¬се документы, необходимые дл€ государственной регистрации прав, представл€ютс€ не менее чем в двух экземпл€рах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправлени€). ѕосле государственной регистрации прав подлинники документов возвращаютс€ правообладателю. √осударственна€ регистраци€ прав может быть приостановлена. ќсновани€ми приостановлени€ €вл€ютс€: - обсто€тельства, при которых у регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним возникают сомнени€ в наличии оснований дл€ государственной регистрации прав. ¬ этом случае в течение мес€ца регистратор об€зан прин€ть необходимые меры по получению дополнительных сведений и немедленно известить об этом за€вител€, который вправе представить дополнительные доказательства наличи€ у него оснований дл€ государственной регистрации прав; - направление представленных документов на подтверждение их подлинности. ѕри этом процедура регистрации приостанавливаетс€ не более чем на один мес€ц (не счита€ срока, необходимого дл€ прин€ти€ мер по получению дополнительных сведений). ¬ том и другом случа€х регистратор прав об€зан в письменной форме уведомить за€вител€ о своем решении приостановить государственную регистрацию за€вленных прав и об основани€х такого решени€. ≈сли в течение названных сроков не будут устранены причины, преп€тствующие государственной регистрации прав, регистратор об€зан отказать за€вителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов; - за€вление в письменной форме правообладател€ или уполномоченного им лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. ¬ этом случае приостановление осуществл€етс€ на срок не более чем на три мес€ца. «а€витель должен указать причины, послужившие основанием дл€ приостановлени€ государственной регистрации прав, и срок такого приостановлени€. ѕодача за€влени€ о приостановлении государственной регистрации прав прерывает течение срока проведени€ регистрации: срок, истекший до подачи указанного за€влени€, не засчитываетс€ в новый срок; - вступившее в законную силу определение или решение суда. ѕриостановление государственной регистрации прав сопровождаетс€ внесением соответствующей отметки в ≈диный государственный реестр прав. ¬ государственной регистрации прав может быть отказано в случа€х, если: - право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит за€витель, не €вл€етс€ правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с законом; - с за€влением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; - документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требовани€м действующего законодательства; - акт государственного органа или органа местного самоуправлени€ о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издани€ в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент его издани€; - лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распор€жатьс€ правом на данный объект недвижимого имущества; - лицо, которое имеет права, ограниченные определенными услови€ми, составило документ без указани€ этих условий; - правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у за€вител€ прав на данный объект недвижимого имущества. Ќапомним, что отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие судебного спора о границах земельного участка не €вл€етс€ основанием дл€ отказа в государственной регистрации прав на него. ¬месте с тем не допускаетс€ при государственной регистрации прав незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей. ѕри прин€тии решени€ об отказе в государственной регистрации прав за€вителю в письменной форме в срок не более п€ти дней после окончани€ срока, установленного дл€ рассмотрени€ за€влени€, направл€етс€ сообщение о причине отказа, а копи€ такого сообщени€ помещаетс€ в дело правоустанавливающих документов. ќтказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. «авершением всего процесса €вл€етс€ удостоверение государственной регистрации прав, которое осуществл€етс€ учреждени€ми юстиции после внесени€ соответствующей записи в ≈диный государственный реестр прав на недвижимое имущество. ѕроведенна€ государственна€ регистраци€ возникновени€ и перехода прав на недвижимое имущество удостовер€етс€ свидетельством о государственной регистрации прав. ѕроведенна€ государственна€ регистраци€ договоров и иных сделок удостовер€етс€ посредством совершени€ специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. ‘орма свидетельств и специальной надписи установлена ѕравилами ведени€ ≈диного государственного реестра прав. «акон о государственной регистрации в ст. 21 предусматривает возможность исправлени€ технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав. “ехнические ошибки в запис€х, допущенные при государственной регистрации прав, исправл€ютс€ в трехдневный срок по решению регистратора прав с момента их обнаружени€ или получени€ от любого заинтересованного лица в письменной форме за€влени€ об этом. ”частники отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в такой же срок в об€зательном пор€дке в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки. ќзначенное исправление осуществл€етс€ в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей либо третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи. ≈сли же имеютс€ основани€ полагать, что исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей либо третьих лиц, такое исправление производитс€ по решению суда или арбитражного суда.

/"«аконодательство и экономика", N 7, 2002/

¬ структуре ‘едерального закона "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрена специальна€ глава IV (ст. ст. 22 - 30), устанавливающа€ особенности пор€дка регистрации имущественных прав и сделок, объектами которых €вл€ютс€ предпри€тие как имущественный комплекс; жилые и нежилые помещени€ в кондоминиумах; доли в праве общей собственности на недвижимое имущество; вновь создаваемый объект недвижимости; права аренды; сервитуты; ипотека; доверительное управление и опека, св€занные с недвижимым имуществом; права на недвижимое имущество, установленные решением суда, арбитражного или третейского суда. ¬ св€зи с этим целесообразно рассмотреть наиболее важные вопросы, касающиес€ государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество с точки зрени€ их принадлежности к земле. √осударственна€ регистраци€ прав на предпри€тие как имущественный комплекс и сделок с ним. ѕредпри€тие - это специфический объект гражданских прав. —тать€ 132 √  –‘ определ€ет предпри€тие как объект прав в качестве имущественного комплекса, используемого дл€ осуществлени€ предпринимательской де€тельности. ¬ состав предпри€ти€ вход€т все виды имущества, предназначенные дл€ его де€тельности, включа€ земельные участки, сооружени€, оборудование, сырье, продукцию, права требовани€, долги, а также права на обозначение его продукции, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживани€). «акон о государственной регистрации в ст. 22 устанавливает особенности пор€дка регистрации имущественных прав и сделок, объектом которых €вл€етс€ предпри€тие. ¬ случа€х, когда в качестве объекта имущественных прав и (или) сделок выступают земельные участки и иные отдельные объекты недвижимости, вход€щие в состав предпри€ти€, соответствующие права и сделки подлежат государственной регистрации в общем пор€дке по месту нахождени€ недвижимого имущества. ѕродажа предпри€ти€ в целом предполагает передачу покупателю не только земельного участка, зданий и оборудовани€, но и прив€занных к материальной основе производства прав и об€занностей продавца. —ложные отношени€, возникающие при такой продаже, специально урегулированы в √ражданском кодексе (ст. ст. 559 - 566). —пециальные правила установлены названным  одексом и в отношении некоторых других видов договоров, объектом которых €вл€етс€ предпри€тие как имущественный комплекс: аренды (ст. ст. 656 - 664); доверительного управлени€ (п. п. 1 и 3 ст. 1013). ќсновные положени€, регулирующие сделки с предпри€тием, содержатс€ в ‘едеральных законах "ќ несосто€тельности (банкротстве)" (ст. 85); "ќ приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в –оссийской ‘едерации" (ст. 26); "ќб ипотеке (залоге недвижимости)" (ст. ст. 69 - 73). ------------------------------------------------------------------  онсультантѕлюс: примечание. ‘едеральный закон от 21.07.1997 N 123-‘« "ќ приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в –оссийской ‘едерации" утратил силу в св€зи с прин€тием ‘едерального закона от 21.12.2001 N 178-‘« "ќ приватизации государственного и муниципального имущества". ------------------------------------------------------------------ ѕредметом договора продажи предпри€ти€ €вл€етс€ предпри€тие в целом как имущественный комплекс. ¬ договоре должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предпри€ти€, которые определ€ютс€ на основе его полной инвентаризации. √ражданский кодекс предусматривает правила, позвол€ющие удостоверить состав продаваемого предпри€ти€ (п. 2 ст. 561). —тороны еще до подписани€ договора продажи предпри€ти€ должны составить и рассмотреть акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предпри€ти€; перечень всех долгов (об€зательств), включаемых в состав предпри€ти€, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. ѕеречисленные документы служат об€зательным приложением к договору продажи предпри€ти€, который заключаетс€ в письменной форме путем составлени€ одного документа, подписанного сторонами. ќтсутствие какого-либо из названных документов расцениваетс€ как несоблюдение формы договора продажи предпри€ти€ и его недействительность (п. 2 ст. 560). ƒоговор продажи предпри€ти€ считаетс€ заключенным с момента государственной регистрации. ¬месте с тем государственной регистрации подлежит и переход права собственности к покупателю, однако она осуществл€етс€ после исполнени€ продавцом об€зательств по договору. »сполнение об€зательств по договору продажи предпри€ти€ требует от продавца совершени€ определенных действий, не свойственных иным договорным об€зательствам. ¬ частности, если иное не будет предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предпри€тие к передаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. ¬ передаточном акте в об€зательном пор€дке должны быть отражены сведени€ об уведомлении кредиторов о продаже предпри€ти€, данные о составе предпри€ти€, о недостатках, вы€вленных в передаваемом имуществе, перечень утраченного продавцом имущества. ƒень подписани€ продавцом и покупателем передаточного акта признаетс€ моментом передачи покупателю предпри€ти€ и перехода на него риска случайной гибели или случайного повреждени€ имущества предпри€ти€. ¬месте с тем момент передачи предпри€ти€ покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности на это предпри€тие, который определ€етс€ датой государственной регистрации права собственности. ќднако до регистрации покупатель, пока еще не €вл€€сь собственником переданного предпри€ти€, получает право распор€жатьс€ имуществом предпри€ти€ в той мере, в какой это необходимо дл€ целей, в которых приобреталось предпри€тие. —оответственно, продавец, сохран€ющий право собственности на переданное предпри€тие до момента государственной регистрации, лишаетс€ такого права (ст. 564 √  –‘). ќбращает на себ€ внимание следующее обсто€тельство: несмотр€ на то что в состав предпри€ти€ могут входить многие объекты недвижимости, передаваемые покупателю, требуетс€ лишь акт государственной регистрации права собственности покупател€ на предпри€тие в целом. –азвива€ положени€ √ражданского кодекса, «акон о государственной регистрации (п. 2 ст. 22) определил, что государственной регистрации подлежит соответствующа€ сделка и переход прав, объектом которых выступает само предпри€тие, а не многочисленные сделки, св€занные с отдельными объектами недвижимости, вход€щими в состав данного предпри€ти€. ѕоэтому местом регистрации €вл€етс€ не место нахождени€ указанных отдельных объектов недвижимости, а место регистрации предпри€ти€ как юридического лица. “аким образом, право на предпри€тие (переход права) подлежит государственной регистрации по месту нахождени€ юридического лица - правообладател€. ¬ отношении отдельных объектов недвижимости, вход€щих в состав этого предпри€ти€, осуществл€етс€ не государственна€ регистраци€, а внесение записей в ≈диный государственный реестр о новом собственнике (владельце) предпри€ти€, а следовательно, и о субъекте права на соответствующие объекты недвижимости. ќснованием дл€ внесени€ таких записей применительно к каждому из объектов недвижимости, вход€щих в состав предпри€ти€, по месту их нахождени€ €вл€етс€ государственна€ регистраци€ предпри€ти€ как имущественного комплекса. ѕравила внесени€ записей о сделках, объектом которых €вл€етс€ предпри€тие как имущественный комплекс, и правах на указанные объекты определ€ютс€ ћинистерством юстиции –‘. √осударственна€ регистраци€ прав общей собственности на недвижимое имущество. Ќедвижимое имущество, в том числе земельные участки, наход€щеес€ в собственности нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст. 244 √  –‘). «аконом предусмотрены разные режимы государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество в зависимости от того, €вл€етс€ ли обща€ собственность долевой или совместной. Ќапомним, что долевой признаетс€ обща€ собственность двух или более лиц с определением доли каждого из собственников, а совместной - без определени€ таких долей. «аконом о государственной регистрации (ст. 24) установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к за€влению о государственной регистрации прилагаютс€ документы, подтверждающие, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.   за€влению о государственной регистрации могут прилагатьс€ документы, подтверждающие отказ других участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в органе, осуществл€ющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. ¬ этом случае государственна€ регистраци€ права на долю в общей стоимости проводитс€ независимо от срока, прошедшего с момента извещени€ продавцом доли остальных участников долевой собственности. ¬ случае, если к за€влению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав об€зан приостановить государственную регистрацию до истечени€ мес€ца со дн€ извещени€ продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи за€влени€ о государственной регистрации такой срок не истек. ѕри обращении одного из сособственников с за€влением о государственной регистрации перераспределени€ долей в праве общей собственности необходимым условием такой регистрации €вл€етс€ наличие письменного согласи€ иных сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспредел€ютс€, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными сособственниками. √осударственна€ регистраци€ возникновени€, перехода и прекращени€ права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществл€етс€ на основании за€влени€ одного из правообладателей, если законодательством либо соглашением между правообладател€ми не предусмотрено иное. —ледует обратить внимание на наличие норм, затрудн€ющих раздел имущества, наход€щегос€ в общей стоимости. “ак, ‘едеральным законом от 15 апрел€ 1998 г. N 66-‘« "ќ садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединени€х граждан" (с последующими изм. и доп.) <*> в ст. 30 предусмотрено, что земельные участки общего пользовани€ разделу не подлежат (п. 1).  роме того, раздел земельного участка, принадлежащего члену такого объединени€, допускаетс€ до определенного предела: образующиес€ при разделе земельные участки не могут быть меньше минимального размера земельного участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов –оссийской ‘едерации (п. 5). -------------------------------- <*> —« –‘. 1998. N 16. —т. 1801; 2000. N 48. —т. 4632.

ќбща€ собственность на имущество €вл€етс€ долевой, если только законом не предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 244 √  –‘). √ражданское законодательство указывает на возникновение совместной собственности в двух случа€х, име€ в виду совместную собственность супругов (ст. 256 √  –‘) и совместную собственность членов кресть€нского (фермерского) хоз€йства (ст. 257 √  –‘). ¬месте с тем случаи возникновени€ совместной собственности предусмотрены и в иных законах и нормативных правовых актах. ѕо соглашению между собой участники общей собственности могут избрать не совместный, а долевой режим. ¬ отношении супружеской собственности такое соглашение оформл€етс€ брачным договором (см. ст. ст. 3 и 42 —емейного кодекса –‘). »мущество кресть€нского (фермерского) хоз€йства признаетс€ принадлежащим его членам на праве совместной собственности, только если иное не установлено законом или договором. ¬ ”казе ѕрезидента –‘ от 14 феврал€ 1996 г. N 198 "ќ праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности" <*> предусмотрено следующее: если такой участок невозможно разделить, то при достижении согласи€ собственников на создание общей собственности участок может быть предоставлен им в общую или совместную собственность. -------------------------------- <*> —« –‘. 1996. N 8. —т. 740.

¬ «аконе "ќ садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединени€х граждан" по рассматриваемому вопросу производитс€ разграничение. ƒл€ садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществ к совместной собственности его членов отнесено имущество общего пользовани€, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов. ќбщее имущество товарищества, образованное за счет средств специального фонда, а также общее имущество, приобретенное и созданное в других видах садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений (потребительских кооперативах и некоммерческих партнерствах), составл€ет собственность соответствующего юридического лица (ст. 4). ¬ силу ст. 37 —  –‘ дл€ совершени€ одним из супругов сделки по распор€жению недвижимостью, наход€щейс€ в их совместной собственности, а также сделки, котора€ требует нотариального удостоверени€ или регистрации в установленном пор€дке, должно быть получено нотариально удостоверенное согласие другого супруга. ≈сли такое согласие приложено к договору, на основании которого осуществл€етс€ регистраци€ прав, очевидно, этого достаточно дл€ проведени€ регистрации. ѕо-особому решаетс€ вопрос о регистрации совместной собственности кресть€нского (фермерского) хоз€йства. »мущество такого хоз€йства принадлежит его членам на праве совместной собственности. ¬ соответствии с п. 2 ст. 23 √  –‘ с момента регистрации кресть€нского (фермерского) хоз€йства его глава признаетс€ индивидуальным предпринимателем и лишь он вправе осуществл€ть распор€жение имуществом от имени членов хоз€йства. «акон –—‘—– от 22 но€бр€ 1990 г. N 348-1 "ќ кресть€нском (фермерском) хоз€йстве" в действующей редакции <*> предусматривает, что сделки по распор€жению имуществом кресть€нского (фермерского) хоз€йства, а значит, и обращение по поводу его государственной регистрации осуществл€ютс€ главой хоз€йства либо доверенным лицом (ст. 15). ѕоэтому регистратор в случа€х, когда речь идет о кресть€нском (фермерском) хоз€йстве, об€зан проверить, €вл€етс€ ли за€витель главой хоз€йства, а если от его имени действует представитель - наличие у него доверенности от главы хоз€йства. -------------------------------- <*> ¬едомости –—‘—–. 1990. N 26. —т. 324 (последн€€ ред.: —јѕѕ –‘. 1993. N 52. —т. 5085).

ѕоскольку необходимость согласи€ каждого из собственников на распор€жение недвижимостью, наход€щейс€ в общей совместной собственности, может быть установлена соглашением самих собственников, им целесообразно составл€ть соответствующие соглашени€. Ёто, с одной стороны, обеспечит стабильность возникающих правоотношений, а с другой - защиту интересов всех участников общей собственности, поскольку сделка по распор€жению имуществом, совершенна€ одним из собственников, может быть признана недействительной по требованию остальных вследствие отсутстви€ их согласи€ только в том случае, если друга€ сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о том, что недвижимость находилась в общей совместной собственности (ст. 253 √  –‘). ѕри регистрации права на недвижимость, котора€ находитс€ в общей долевой собственности, право каждого из сособственников регистрируетс€ в ≈дином государственном реестре прав в виде отдельной записи на отдельном листе (п. 40 ѕравил ведени€ ≈диного государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). ѕри регистрации прав на недвижимое имущество, наход€щеес€ в общей совместной собственности, производитс€ едина€ запись и все собственники указываютс€ в одной графе "ѕравообладатель" (п. 41 указанных ѕравил). √осударственна€ регистраци€ права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества. —огласно ст. 25 «акона о государственной регистрации право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируетс€ на основании документов, подтверждающих факт его создани€. ¬ соответствии со ст. 219 √  –‘ право собственности на здани€, сооружени€ и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента совершени€ государственной регистрации. ¬ случае необходимости совершени€ сделки с объектом незавершенного строительства право на такой объект недвижимого имущества регистрируетс€ на основании документов, подтверждающих право пользовани€ земельным участком дл€ создани€ объекта недвижимого имущества, в установленных случа€х - на основании проектно - сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.   указанным документам предъ€вл€ютс€ особые требовани€, которые предусмотрены специальными нормативными актами, в частности ѕоложением о государственном учете жилищного фонда в –оссийской ‘едерации, утвержденным ѕостановлением ѕравительства –‘ от 13 окт€бр€ 1997 г. N 1301 <*>. -------------------------------- <*> —« –‘. 1997. N 42. —т. 4787.

ќдним из документов, подтверждающих право пользовани€ земельным участком дл€ создани€ объекта недвижимого имущества, служит в соответствии со ст. 62 √радостроительного кодекса выдаваемое органами государственной власти разрешение на строительство. ќно удостовер€ет право собственника, владельца, арендатора или пользовател€ объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здани€, строени€ и сооружени€, благоустройство территории и выдаетс€ соответствующими органами государственной власти в пор€дке, установленном ѕравилами выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значени€, а также объектов недвижимости на территори€х объектов градостроительной де€тельности особого регулировани€ федерального значени€ <*>, утвержденными ѕостановлением ѕравительства –‘ от 10 марта 2000 г. N 221. Ќазванными ѕравилами определено, кем выдаютс€ соответствующие разрешени€ (органами местного самоуправлени€ или органами исполнительной власти - в зависимости от принадлежности земель), установлены перечень документов, предоставление которых необходимо дл€ решени€ вопросов о выдаче разрешени€ (специального разрешени€), исчерпывающий перечень оснований дл€ отказа в выдаче разрешений и др. -------------------------------- <*> —« –‘. 2000. N 12. —т. 1297.

—обственник земельного участка в силу ст. 263 √  –‘ может возводить на нем здани€ и сооружени€, осуществл€ть их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке (п. 1). ќн же приобретает право собственности на здание, сооружение и другое недвижимое имущество, возведенное или созданное им дл€ себ€ на принадлежащем ему участке, при условии, что иное не предусмотрено законом или договором (п. 2). ≈сли из условий пользовани€ земельным участком, которые установлены законом, не вытекает иное, гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владени€, вправе возводить на нем здани€, сооружени€ и создавать другое недвижимое имущество, приобрета€ на него право собственности (п. 2 ст. 266 √  –‘). Ћицо, которому земельный участок предоставлен в посто€нное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самосто€тельно использовать участок в цел€х, дл€ которых он предоставлен, включа€ возведение дл€ этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. “акое недвижимое имущество признаетс€ собственностью пользовател€ участка (п. 2 ст. 269 √  –‘). ѕраво собственности на созданный объект недвижимости по его природе (как вещи, св€занной с землей) может возникнуть при наличии у лица и иного вещного права на землю, в частности права аренды. ¬ этой св€зи √ражданский кодекс в ст. 552 устанавливает, что по договору аренды (продажи) здани€, сооружени€ или другой недвижимости продавец передает права на ту часть земельного участка, котора€ зан€та недвижимостью и необходима дл€ ее использовани€. ќдновременно  одексом в п. 2 той же статьи предусмотрены два возможных варианта указанного договора с учетом наличи€ у продавца соответствующих прав на земельный участок. ≈сли продавец - собственник земельного участка, то вместе с продажей недвижимости (включа€ здани€ и сооружени€) к покупателю переходит право собственности, право аренды либо предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка. ќтсутствие в договоре указани€ на характер передаваемого продавцом - собственником права на земельный участок означает, что покупатель приобретает право собственности на ту часть земельного участка, котора€ зан€та наход€щейс€ на ней недвижимостью и необходима дл€ ее использовани€. ≈сли продавец не €вл€етс€ собственником земельного участка, к покупателю переходит право пользовани€ соответствующей частью земельного участка на тех же услови€х, на каких осуществл€л это право продавец. ѕереход права собственности на земельный участок не €вл€етс€ основанием прекращени€ права пользовани€ этим участком (п. 2 ст. 271 √  –‘). „то касаетс€ объектов незавершенного строительства, которые подпадают под признаки недвижимой вещи (п. 1 ст. 130 √  –‘), то установленный дл€ недвижимого имущества режим распростран€етс€ на незавершенное строительство лишь тогда, когда оно уже перестает быть предметом договора строительного подр€да. Ётот вывод подтверждает ѕостановление ѕленума ¬ј— –‘ от 25 феврал€ 1998 г. N 8 "ќ некоторых вопросах практики разрешени€ споров, св€занных с защитой права собственности и других вещных прав" <*> (п. 16). -------------------------------- <*> ¬естник ¬ј— –‘. 1998. N 10.

—пециальный случай регистрации незавершенного строительством объекта предусмотрен ”казом ѕрезидента –‘ от 16 ма€ 1997 г. N 485 "ќ гаранти€х собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" (в ред. ”каза от 3 но€бр€ 1999 г. N 1474) <*>. √осударственна€ регистраци€ права собственности на объекты незавершенного строительства производитс€ при их приватизации на основании документов, подтверждающих приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, права пользовани€ земельным участком дл€ создани€ объекта недвижимого имущества, наличи€ разрешени€ на производство строительных работ, также содержащих описание объекта незавершенного строительства. ¬ ”казе подчеркнуто то обсто€тельство, что предметом продажи при приватизации незавершенного объекта служит одновременно земельный участок (дол€ земельного участка), ранее выделенный землепользователю на правах посто€нного (бессрочного) пользовани€, пожизненного наследуемого владени€ или срочного пользовани€, в том числе аренды. -------------------------------- <*> —« –‘. 1997. N 20. —т. 2240; 1999. N 45. —т. 5418.

«акон "ќб ипотеке (залоге недвижимости)" особо выдел€ет возможность залога незаконченных зданий или сооружений (п. 2 ст. 5). »меютс€ в виду объекты, расположенные на земельном участке, отведенном в установленном законодательством пор€дке дл€ строительства. »х залог возможен лишь с одновременной ипотекой права по одному и тому же договору, включа€ земельный участок, на котором находитс€ это здание или сооружение как часть земельного участка, функционально обслуживающего закладываемый объект, или принадлежащее залогодателю право аренды этого участка либо соответствующей его части. » только тогда, когда строительство производилось на земельном участке, который принадлежит залогодателю на праве посто€нного пользовани€, предметом ипотеки становитс€ сам объект (незавершенное строительством здание или сооружение) как таковой (ст. 69). √осударственна€ регистраци€ прав аренды недвижимого имущества. —тать€ 165 √  –‘ устанавливает, что несоблюдение требовани€ о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. ¬ св€зи с этим важно определить, какой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а какой - нет. —огласно общему правилу, установленному √ражданским кодексом, любой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 609). ќднако  одекс содержит и специальные нормы, в силу которых договор аренды здани€ или сооружени€ подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок более года (ст. 651), а договор аренды предпри€ти€ подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды и считаетс€ заключенным только с момента такой регистрации (ст. 658). Ќеобходимо отметить следующее обсто€тельство. ƒо прин€ти€ нового «емельного кодекса ни √ражданский кодекс, ни другие законы не содержали специальных норм о государственной регистрации договоров аренды земельных участков. “еперь такие нормы установлены: п. 2 ст. 26 «  –‘ содержит императивную норму, исключающую необходимость государственной регистрации договоров аренды земельного участка, его субаренды, безвозмездного срочного пользовани€ земельным участком, заключенных на срок менее одного года. ѕоскольку √ражданский кодекс допускает, что специальными нормами закона могут предусматриватьс€ исключени€ из общего правила, следовательно, приведенную норму «емельного кодекса надлежит считать специальной по отношению к п. 2 ст. 609 √  –‘. «акон о государственной регистрации (ст. 26) устанавливает дл€ договоров аренды особый пор€док обращени€ за регистрацией, ибо с за€влением о государственной регистрации может обратитьс€ одна из сторон договора (как арендодатель, так и арендатор). –егистраци€ договора аренды недвижимого имущества возможна только после осуществлени€ государственной регистрации прав арендодател€ в ≈дином государственном реестре прав. —ледует иметь в виду, что законодательством закреплены разные формы собственности на землю (ст. ст. 15 - 19 «  –‘), однако правовой механизм разграничени€ земель, наход€щихс€ в государственной собственности, был установлен ‘едеральным законом от 17 июл€ 2001 г. "ќ разграничении государственной собственности на землю", который вступил в силу только в 2002 г., т. е. через полгода после его официального опубликовани€. ¬ соответствии с названным «аконом право собственности на земельные участки у –оссийской ‘едерации, у ее субъектов и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки. ѕредусмотрены основани€, пор€док, а также компетенци€ государственных органов при проведении разграничени€ государственной собственности на землю. ѕоскольку работа в этой сфере регулировани€ земельных отношений только началась, могут возникнуть случаи, когда не представл€етс€ возможным произвести государственную регистрацию права собственности арендодател€ земельного участка, наход€щегос€ в государственной собственности. ¬ подобном случае в подраздел II ≈диного государственного реестра прав вноситс€ запись о том, что земельный участок находитс€ в государственной собственности –оссийской ‘едерации. Ёта запись не имеет регистрационного номера и не €вл€етс€ регистрацией права. јрендодател€ми земельных участков, наход€щихс€ в государственной собственности и расположенных в пределах городской черты или сельских населенных пунктов, выступают администрации субъектов –оссийской ‘едерации, администрации городских и сельских поселений либо уполномоченные ими органы. јрендодател€ми водных объектов, как правило, €вл€ютс€ администрации субъектов –оссийской ‘едерации, а участков лесного фонда - территориальные органы управлени€ лесным хоз€йством. Ќеобходимо учитывать наличие ограничений передачи в аренду земельных участков. “ак, изъ€тые из оборота в соответствии с законом земельные участки не могут быть переданы в аренду (п. п. 2, 11 ст. 22 и п. 4 ст. 27 «  –‘). Ќа государственную регистрацию представл€ютс€ подлинные экземпл€ры договора аренды, сброшюрованные и подписанные сторонами, со всеми приложени€ми к нему, включа€ изменени€ и дополнени€, и одна копи€ договора. ƒоговор должен соответствовать требовани€м, предъ€вл€емым гражданским и земельным законодательством к договорам аренды. ¬ нем должны быть определены следующие услови€: сторона договора; предмет договора (земельный участок, часть земельного участка, другие обособленные природные объекты, предпри€тие как имущественный комплекс, здание, сооружение, садовый дом и прочие виды недвижимого имущества); местоположение объекта недвижимого имущества (адрес, расположение на земельном участке, площадь, этажность, назначение земельного участка, другие параметры, позвол€ющие определить и индивидуализировать предмет договора); размер арендной платы; срок аренды; услови€ и пор€док передачи имущества в аренду и возврата этого имущества арендодателю. ѕомимо этого, в договоре могут быть отражены иные дополнительные услови€ - пор€док выкупа имущества, в том числе с указанием срока выкупа и цены имущества. —тать€ 26 «акона о государственной регистрации содержит дополнительные требовани€ к договору аренды, представл€емому на регистрацию. “ак, в об€зательном пор€дке должны быть представлены документы технического учета, описывающие предмет аренды. ≈сли в аренду сдаетс€ земельный участок (участок недр) или его часть, к договору аренды прилагаетс€ план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. ¬ том случае, если в аренду сдаютс€ здани€, сооружени€, помещени€ в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества прилагаютс€ поэтажные планы здани€, сооружени€, на которых обозначаютс€ сдаваемые в аренду помещени€ (или их части) с указанием размера арендуемой площади. √осударственна€ регистраци€ договора аренды €вл€етс€ одновременно регистрацией обременени€ прав арендодател€ на весь объект недвижимого имущества, независимо от того, сдан ли в аренду весь объект или только его часть. √осударственна€ регистраци€ сервитутов. ќбщий пор€док установлени€ и прекращени€ сервитута установлен гражданским законодательством (ст. ст. 131, 216, 340, 460, 553, 613, 649, 274 - 277 √  –‘). —пециальные нормы о сервитутах на различные объекты недвижимости содержатс€ в федеральных отраслевых кодексах: «емельном - ст. 23; ¬одном - ст. ст. 43, 44; Ћесном - ст. 21. —ервитут устанавливаетс€ на основании соглашени€ между лицом, требующим установлени€ сервитута, и собственником (пользователем) соседнего участка, решени€ уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправлени€ о наложении сервитута на земельный участок (например, дл€ обеспечени€ прохода или проезда) и подлежит регистрации в пор€дке, установленном дл€ регистрации прав на недвижимое имущество. ¬ случае недостижени€ соглашени€ об установлении сервитута спор решаетс€ судом по иску лица, требующего его установлени€. —ервитут может быть временным и посто€нным, частным и публичным. ¬ правоустанавливающих документах об установлении сервитута должны быть указаны его наименование и содержание, площадь сервитута, кадастровый номер участка, в пользу которого устанавливаетс€ сервитут, кадастровый номер участка, на котором устанавливаетс€ сервитут (при отсутствии такового ставитс€ условный номер), дата начала отношений, срок, на который установлен сервитут, плата за пользование сервитутом (если она установлена). –егистраци€ сервитута производитс€ после регистрации одного из вещных прав на "доминирующий" и на "обремененный" земельный участки. ƒокументы, представленные на регистрацию сервитута, должны быть заверены собственником (владельцем, пользователем) "господствующего" и "подчиненного" участков (дл€ юридических лиц - с приложением оттиска печати). ѕри регистрации сервитута представл€етс€ план земельного участка с нанесением сервитутов, выданный органом кадастрового учета, либо технический паспорт с нанесением сервитутов на объект недвижимости, выданный органом технического учета. √осударственна€ регистраци€ €вл€етс€ юридическим актом признани€ и подтверждени€ государством установлени€ сервитута, а также единственным доказательством существовани€ зарегистрированного сервитута. √осударственна€ регистраци€ земельных, водных и лесных сервитутов осуществл€етс€ учреждени€ми юстиции на основании системы записей в ≈дином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. «апись о регистрации сервитута может быть произведена на основании за€влени€ собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашени€ о сервитуте. —ервитут вступает в силу после его регистрации в ≈дином государственном реестре прав. ≈сли сервитут относитс€ к части земельного участка или иного объекта недвижимости, то к документам, где указаны содержание и сфера действи€ сервитута, прилагаетс€ заверенный организацией по учету соответствующего объекта недвижимости план, на котором отмечена сфера действи€ сервитута.  огда сервитут относитс€ ко всему земельному участку, предоставление плана земельного участка не требуетс€. ≈сли в отношении одного и того же объекта недвижимости установлено несколько сервитутов, каждый из них подлежит регистрации с внесением соответствующей записи в ≈диный государственный реестр. √осударственна€ регистраци€ ипотеки. ѕрежде чем приступить к рассмотрению этого вида регистрации, необходимо отметить, что «акон о государственной регистрации (п. 5 ст. 29) определ€ет «акон об ипотеке как специальный по отношению к первому из названных нормативных актов. »з этого следует, что при расхождении между данными законами в регулировании отношений по государственной регистрации ипотеки приоритетом обладает «акон об ипотеке. »потека возникает обычно из одноименного договора, в силу которого залогодержатель - кредитор по об€зательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому об€зательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны, залогодател€, преимущественно перед другими кредиторами за изъ€ти€ми, установленными федеральным законом (ст. 1 «акона об ипотеке). »зъ€ти€, о которых идет речь, предусмотрены, в частности, ст. 64 √  –‘, котора€ на случай ликвидации юридического лица отнесла требовани€ залогодержател€ - кредитора к третьей очереди. »потека сможет возникнуть и без договора - в силу федерального закона. ¬ этом случае к отношени€м сторон примен€етс€ прежде всего «акон об ипотеке. ¬озможность возникновени€ ипотеки из закона предусмотрена и в √ражданском кодексе - передача земельного участка или иного недвижимого имущества под выплату ренты. —тать€ 587  одекса предусматривает, что получатель ренты в обеспечение об€зательства плательщика ренты приобретает право залога на переданное под выплату ренты имущество. ¬ ипотеку может быть передано прежде всего недвижимое имущество, указанное в ст. 130 √  –‘, на которое залогодатель имеет надлежаще зарегистрированное право. ѕри этом возможна ипотека и части имущества, но только при условии, если оно по своей природе допускает его деление в натуре. »з числа недвижимого имущества предметом ипотеки могут быть земельные участки, предпри€ти€, а также здани€, сооружени€ и иное недвижимое имущество, которое используетс€ в предпринимательской де€тельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состо€щие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строени€ потребительского назначени€. — учетом того, что при неисполнении обеспеченного залогом об€зательства заложенное имущество подлежит реализации, «акон об ипотеке и некоторые другие федеральные законы ограничивают возможности залога отдельных видов недвижимости. ќбщее правило на этот счет состоит в недопустимости ипотеки имущества, изъ€того из оборота, а равным образом такого, на которое в силу федерального закона не может быть обращено взыскание. ѕриведенное правило охватывает также недвижимое имущество, признанное в установленном законом пор€дке не подлежащим приватизации. “акой же запрет ипотеки установлен дл€ отдельных категорий земель - тех, дл€ которых предусмотрен особый правовой режим. ќбусловлено это тем, что в противном случае этот особый режим мог бы оказатьс€ нарушенным, когда по причине непогашени€ долга пришлось бы реализовывать заложенное имущество. –ечь идет о земл€х, наход€щихс€ в государственной или муниципальной собственности, сельскохоз€йственных угодий из состава земель сельскохоз€йственных организаций, кресть€нских (фермерских) хоз€йств и полевых земельных участков личных подсобных хоз€йств. «апрещаетс€ ипотека индивидуальных и многоквартирных домов и квартир, наход€щихс€ в государственной или муниципальной собственности. ¬ некоторых случа€х, чтобы не допустить излишнего дроблени€ земельных участков, признаетс€ невозможной передача в ипотеку их части. »меютс€ в виду земельные участки, площадь которых не достигает минимального размера, установленного нормативными актами субъектов –оссийской ‘едерации и органов местного самоуправлени€ дл€ земель различного целевого назначени€ и разрешенного использовани€ (ст. 63 «акона об ипотеке). ¬ случа€х, когда предметом ипотеки служат здани€ и сооружени€, это возможно только с одновременной ипотекой по одному и тому же договору земельного участка, на котором находитс€ передаваема€ в ипотеку недвижимость, либо часть указанного участка, на котором находитс€ передаваема€ в ипотеку недвижимость, либо часть указанного участка, котора€ функционально обеспечивает закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды участка или его части (ст. 69 «акона об ипотеке). √осударственна€ регистраци€ ипотеки проводитс€ на основании за€влени€ залогодател€. ѕричем в соответствии с п. 1 ст. 29 «акона о государственной регистрации процедура регистрации ипотеки может быть проведена только после государственной регистрации вещных прав залогодател€ на передаваемое в залог недвижимое имущество.   за€влению прилагаетс€ нотариально удостоверенный договор и его копи€, документы, €вл€ющиес€ приложением к договору, а также доказательства уплаты регистрационного сбора. ≈сли в договоре предусмотрено, что права удостовер€ютс€ закладной, необходимо представить отвечающую требовани€м «акона об ипотеке саму закладную, а также те документы (в оригинале и в копии), которые были названы в закладной в качестве приложени€ к ней. ¬ закладной должны содержатьс€ перечисленные в ст. 14 «акона об ипотеке данные, индивидуализирующие залогодател€ - должника, первоначального залогодержател€, а также должника по обеспечиваемому ипотекой об€зательству, обеспечиваемый ипотекой кредитный договор (иное денежное об€зательство) с указанием даты и места заключени€ договора (иного обосновани€ об€зательства), сведени€ о сумме и сроке (сроках) погашени€ долга, описание заложенного имущества и его денежна€ оценка, указани€ на наличие или отсутствие обременений закладываемого имущества, наименование принадлежащего залогодателю права на заложенное имущество, сведени€ о времени и месте нотариального удостоверени€ договора об ипотеке, дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю. ¬ наименовании включающей все эти сведени€ ценной бумаги должно быть указано, что это закладна€. «акладна€ должна быть подписана залогодателем (а если в такой роли выступает третье лицо, необходима одновременно и подпись должника по об€зательству, обеспеченному ипотекой) и включать указание на дату ее выдачи. «акон об ипотеке содержит специальную статью 16, посв€щенную регистрации владельцев закладной. ¬ ней предусмотрено, что любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в ≈дином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержател€ с указанием его имени и места жительства, а если владельцем закладной €вл€етс€ юридическое лицо - его наименовани€ и места нахождени€. ѕри этом регистрационна€ запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дн€ с момента обращени€ за€вител€, предъ€вившего закладную. –егистрационна€ запись об ипотеке должна содержать данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимости обеспеченного ипотекой об€зательства или данные о пор€дке и об услови€х определени€ этой стоимости (п. 3 ст. 29 «акона о государственной регистрации), а также указание на то, что право залога удостоверено закладной (если договор об ипотеке предусматривает выдачу закладной), данные о первоначальном залогодержателе (ст. 22 «акона об ипотеке). »сточником внесени€ соответствующих данных в регистрационную запись об ипотеке служат содержащиес€ в договоре данные (ст. 20 «акона об ипотеке). ѕомимо записи в ≈дином государственном реестре удостоверение государственной регистрации сделки об ипотеке производитс€ путем внесени€ соответствующей надписи на договоре об ипотеке с указанием, какой именно орган, где и когда осуществил регистрацию. “акое указание завер€етс€ подписью должностного лица и скрепл€етс€ печатью органа, который осуществил регистрацию. “е же сведени€ и таким же образом заверенные включаютс€ в выданную первому залогодержателю закладную (ст. 22 «акона об ипотеке). «акон об ипотеке в п. 6 ст. 20 признает датой совершени€ государственной регистрации ипотеки день соответствующей записи в –еестре. — этого момента ипотека считаетс€ возникшей дл€ третьих лиц. ¬ «аконе специально предусмотрено, что очередность совершени€ регистрационных записей определ€ют на основании дат поступлени€ всех необходимых документов в орган, который ведет ≈диный государственный реестр прав на недвижимое имущество. Ќа орган, который осуществил государственную регистрацию, возлагаетс€ об€занность оставить в своем архиве копию договора об ипотеке, а при выдаче закладной - и ее копию (п. 4 ст. 22). Ёти предписани€ «акона обеспечивают приоритетное удовлетворение требований предшествующих залогодержателей, име€ в виду возможность последующих залогов одного и того же имущества. –егистрационна€ запись об ипотеке погашаетс€ на основании за€влений залогодержател€ и залогодател€ с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решени€ суда, арбитражного или третейского суда (п. 4 ст. 29 «акона о государственной регистрации). ¬ соответствии со ст. 24 «акона об ипотеке, если иное не предусмотрено соглашением на этот счет залогодател€ с залогодержателем, все расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаютс€ на залогодател€.

Ќазвание документа пїњ