пїњ

ƒоговор продажи предпри€ти€

(¬итр€нский ¬. ¬.) ("¬естник ¬ј— –‘", N 11, 1999) “екст документа

ƒќ√ќ¬ќ– ѕ–ќƒј∆» ѕ–≈ƒѕ–»я“»я

¬. ¬. ¬»“–яЌ— »…

¬. ¬. ¬итр€нский, доктор юридических наук.

ѕон€тие договора продажи предпри€ти€

ѕод договором продажи предпри€ти€ разумеетс€ договор купли - продажи, в соответствии с которым продавец об€зуетс€ передать в собственность покупател€ предпри€тие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и об€занностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель об€зуетс€ прин€ть этот имущественный комплекс и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 559 и п. 1 ст. 454 √  –‘). ƒоговор продажи предпри€ти€ €вл€етс€ отдельным видом договора купли - продажи. ќсобенность правового регулировани€ договора продажи предпри€ти€ состоит в том, что к отношени€м, св€занным с продажей предпри€ти€, подлежат субсидиарному применению правила, регулирующие договор продажи недвижимости, и лишь при отсутствии таковых - общие положени€ о купле - продаже товаров (п. 2 ст. 549 √  –‘). ƒанный прием законодательной техники, позвол€ющий избежать включени€ в параграф 8 главы 30 √  –‘ (продажа предпри€ти€) норм, дублирующих правила, содержащиес€ в параграфе 7 главы 30 √  –‘ (продажа недвижимости), в юридической литературе иногда интерпретируетс€ таким образом, что договор продажи предпри€ти€ из отдельного вида договора купли - продажи превращаетс€ в разновидность договора продажи недвижимости <*>. -------------------------------- <*> —м., например: √ражданское право –оссии. „асть втора€. ќб€зательственное право:  урс лекций / ќтв. ред. ќ. Ќ. —адиков. ћ., 1997. —. 153.

ƒумаетс€, что техническа€ подробность правового регулировани€ договора продажи предпри€ти€ не может служить основанием дл€ такого вывода, тем более что законодатель предельно четко выразил свою волю, назвав договор продажи предпри€ти€ среди отдельных видов договора купли - продажи нар€ду с договором продажи недвижимости (п. 5 ст. 454 √  –‘).  валифицирующим (видообразующим) признаком, позвол€ющим выдел€ть договор продажи предпри€ти€ в отдельный вид договора купли - продажи, €вл€етс€ специфика предмета договора, включающего в себ€, как и предмет вс€кого договора купли - продажи, два рода объектов: во-первых, продаваемое предпри€тие как единый имущественный комплекс; во-вторых, действи€ продавца по передаче предпри€ти€ в собственность покупател€, а также действи€ последнего по его прин€тию и оплате <*>. -------------------------------- <*> ѕредставление о том, что предметом этого договора €вл€етс€ только предпри€тие, не соответствует пон€тию предмета об€зательства. —м.: “ам же. —. 151.

≈стественно, в соотношении указанных объектов, составл€ющих предмет договора продажи предпри€ти€, превалирующую роль играет объект первого рода (предпри€тие). »менно специфические особенности предпри€ти€ как имущественного комплекса предопредел€ют необходимость специальных прав, регламентирующих действи€ сторон по его продаже. ѕредпри€тие представл€ет собой довольно специфический объект гражданских прав, что нашло отражение в √  –‘ (ст. 132). ѕредпри€тием как объектом прав признаетс€ имущественный комплекс, используемый дл€ предпринимательской де€тельности. ¬ состав предпри€ти€ вход€т все виды имущества, предназначенные дл€ его де€тельности, включа€ земельные участки, здани€, сооружени€, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требовани€, долги, а также права на обозначени€, индивидуализирующие предпри€тие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживани€) и другие исключительные права. ѕредпри€тие в целом как имущественный комплекс признаетс€ недвижимостью. “ем не менее законодатель, как уже отмечалось, счел необходимым включить в текст √  –‘ нар€ду с правилами о продаже недвижимости (параграф 7 гл. 30) и нормы о продаже предпри€тий (статьи 559 - 566), указав, что правила о продаже недвижимости примен€ютс€ к продаже предпри€тий, если иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предпри€ти€ (п. 2 ст. 549). ƒело в том, что продажа предпри€ти€ в целом предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудовани€, но и прив€занных к материальной основе производства прав и об€занностей продавца. —ложные отношени€, возникающие при такой продаже, требуют специального регулировани€ (статьи 559 - 566 √  –‘). Ќесмотр€ на то, что предпри€тие как имущественный комплекс признаетс€ недвижимостью, оно представл€ет собой совершенно особый объект гражданских прав.  ак правильно отмечает ќ. ћ.  озырь, отношение законодател€ к предпри€тию как к особому объекту прав про€вл€етс€ "во-первых, чисто формально - предпри€тие не упоминаетс€ в определении недвижимости в статье 130 √ , а "вводитс€" в статье 132, котора€ расположена после блока статей о недвижимости. ¬о-вторых, по составл€ющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исход€ из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основыва€сь на природе составл€ющих его элементов, многие из которых, такие как права требовани€, долги, исключительные права, к недвижимости не относ€тс€. ѕредпри€тие €вл€етс€ недвижимостью не в силу его неразрывной св€занности с землей, а по решению законодател€ распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого дл€ недвижимого имущества. ¬-третьих, предпри€тие €вл€етс€ объектом, который "выпадает" из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не €вл€етс€" <*>. -------------------------------- <*> —м.:  озырь ќ. ћ. Ќедвижимость в новом √ражданском кодексе –оссии // ¬ кн.: √ражданский кодекс –оссии. ѕроблемы. “еори€. ѕрактика / ќтв. ред. ј. Ћ. ћаковский. ћ., 1998. —. 280 - 281.

ѕравовой режим предпри€ти€ как особого объекта гражданских прав просматриваетс€ не только в нормах, регулирующих договор продажи предпри€ти€. —пециальные правила установлены √  –‘ и в отношении некоторых других видов договоров, объектом которых €вл€етс€ предпри€тие как имущественный комплекс: аренды (статьи 656 - 664); доверительного управлени€ (пункты 1 и 3 ст. 1013). ќсобые положени€, регулирующие сделки с предпри€тием, содержатс€ также в ‘едеральных законах: "ќ несосто€тельности (банкротстве)" (ст. 86); "ќ приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в –оссийской ‘едерации" <*> (ст. 26); "ќб ипотеке (залоге недвижимости)" <**> (статьи 69 - 73). -------------------------------- <*> —« –‘. 1997. N 30. —т. 3595. <**> —« –‘. 1998. N 29. —т. 3400.

Ќеобходимо еще раз подчеркнуть, что действующее законодательство, и прежде всего, √  –‘ (ст. 132), рассматривает предпри€тие как единый имущественный комплекс только в качестве объекта гражданских прав, а не в качестве их субъекта. ƒело в том, что ранее российское законодательство оперировало пон€тием "предпри€тие", име€ в виду именно субъекта (юридическое лицо) гражданских прав и участника имущественного оборота, и именно в таком качестве (субъекта гражданских прав) предпри€тие нередко становилось предметом различных сделок, включа€ и договор продажи предпри€ти€. ¬ частности, «акон –—‘—– "ќ приватизации государственных и муниципальных предпри€тий в –оссийской ‘едерации" <*> предусматривал такой способ приватизации, как продажа государственных и муниципальных предпри€тий по конкурсу и на аукционе. ”каз ѕрезидента –оссийской ‘едерации от 2 июн€ 1994 г. N 1114 "ќ продаже государственных предпри€тий - должников" <**> (то есть, субъектов об€зательств, юридических лиц) допускал продажу по конкурсу неплатежеспособных государственных предпри€тий. -------------------------------- <*> ¬едомости –—‘—–. 1991. N 27. —т. 927. (”тратил силу. —м.: —« –‘. 1997. N 30. —т. 3595.) <**> —« –‘. 1994. N 6. —т. 592.

—итуаци€, когда допускаетс€ продажа субъектов гражданских прав и об€занностей, представл€етс€ парадоксальной. ¬едь указанные субъекты (юридические лица) €вл€ютс€ такими же участниками имущественного оборота, как и физические лица. — введением в действие части первой √  –‘ (1 €нвар€ 1995 г.) законодательство избавилось от этого порока. “ем не менее в юридической литературе до насто€щего времени можно встретить взгл€д на продажу предпри€ти€ в качестве субъекта гражданских прав и об€занностей. Ќапример, Ќ. ».  лейн и ¬. ¬. „убаров отмечают: "¬ ст. 132 √ , исход€ из ее названи€, дано определение предпри€ти€ как объекта гражданских прав. ќднако упоминание в определении прав требовани€, долгов и р€да исключительных прав предпри€ти€ дает основание полагать, что в ст. 132 √ , по существу, содержитс€ определение предпри€ти€ как субъекта гражданских прав. “акой вывод основан на том, что и права требовани€, и долги, и исключительные права могут принадлежать только субъекту права. ќсобенность российского законодательства заключаетс€ в том, что в р€де случаев предпри€ти€ могут быть проданы как объекты гражданского права, остава€сь при этом субъектом права. Ёто объ€сн€етс€ существованием в нем пон€тий государственных или муниципальных унитарных предпри€тий..." <*>. -------------------------------- <*> —м.: √ражданское право –оссии. „асть втора€. ќб€зательственное право:  урс лекций / ќтв. ред. ќ. Ќ. —адиков. ћ., 1997. —. 151.

¬ св€зи с приведенной точкой зрени€ хотелось бы отметить следующее. ¬о-первых, когда законодатель упоминает в составе имущества предпри€ти€ как единого имущественного комплекса права требовани€ и долги, он имеет в виду конечно же права требовани€ и долги по об€зательствам собственника предпри€ти€, св€занным с де€тельностью этого имущественного комплекса. —амо по себе предпри€тие, не будучи юридическим лицом, в принципе не может иметь прав и об€занностей. ¬о-вторых, необходимо видеть различие между пон€ти€ми "предпри€тие" (как имущественный комплекс, объект гражданских прав) и "государственное или муниципальное унитарное предпри€тие" (как организационно - правова€ форма коммерческой организации, субъект гражданских прав и об€занностей). ¬о втором случае слово "предпри€тие" €вл€етс€ лишь одним из элементов наименовани€ соответствующей организационно - правовой формы юридических лиц. »так, объектом договора продажи предпри€ти€ €вл€етс€ предпри€тие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и об€занностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. ¬ этом смысле необходимо выделить две категории прав продавца (собственника предпри€ти€), в отношении которых в √  –‘ предусмотрены два противоположных правила (пункты 2 и 3 ст. 559).   первой категории относ€тс€ права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживани€ и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права на использование таких средств индивидуализации. ≈сли иное не будет предусмотрено договором продажи предпри€ти€, эти права переход€т к покупателю. ¬торую категорию составл€ют права, полученные продавцом на основании разрешени€ (лицензии) на зан€тие соответствующей де€тельностью. ”казанные права не подлежат передаче покупателю. »сключение могут составить лишь случаи, предусмотренные законом или иными правовыми актами. ѕричем за неисполнение переданных покупателю в составе предпри€ти€ об€зательств, имевшее место по причине отсутстви€ у покупател€ разрешени€ (лицензии), необходимого дл€ исполнени€ этих об€зательств, продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность. ¬ договоре продажи предпри€ти€ должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предпри€ти€, которые определ€ютс€ на основе полной инвентаризации предпри€ти€.

«аключение договора. ‘орма и государственна€ регистраци€ договора продажи предпри€ти€

ƒоговор продажи предпри€ти€ считаетс€ заключенным после достижени€ сторонами в надлежащей форме соглашени€ по всем существенным услови€м договора и его государственной регистрации. —ущественна€ особенность пор€дка заключени€ договора продажи предпри€ти€, отличающа€ его от договора продажи недвижимости, состоит в том, что √  –‘ об€зывает стороны совершить определенные действи€, €вл€ющиес€ необходимыми и об€зательными дл€ последующего заключени€ договора продажи предпри€ти€. ¬ частности,  одекс содержит правила, позвол€ющие удостоверить состав продаваемого предпри€ти€ (п. 2 ст. 561). —тороны еще до подписани€ договора продажи предпри€ти€ должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предпри€ти€; перечень всех долгов (об€зательств), включаемых в состав предпри€ти€, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требовани€. ”казанные документы служат об€зательным приложением к договору продажи предпри€ти€, который заключаетс€ в письменной форме путем составлени€ одного документа, подписанного сторонами. ќтсутствие какого-либо из названных документов расцениваетс€ как несоблюдение формы договора продажи предпри€ти€, что влечет его недействительность (п. 2 ст. 560 √  –‘). ¬ параграфе 8 главы 30 √  –‘ отсутствуют какие-либо специальные правила относительно цены продаваемого предпри€ти€, хот€ конечно же, условие о цене предпри€ти€ €вл€етс€ существенным условием договора продажи предпри€ти€. ¬ данном случае подлежат применению нормы, содержащиес€ в статье 555 √  –‘ (о цене в договоре продажи недвижимости). »сход€ из этих норм можно сделать вывод о том, что дл€ признани€ договора продажи предпри€ти€ заключенным необходимо наличие в договоре согласованного сторонами в письменной форме услови€ о цене предпри€ти€, котора€ учитывала бы стоимость всех видов имущества, вход€щего в состав имущественного комплекса, в том числе зданий, сооружений и других объектов недвижимости, наход€щихс€ на земельных участках, включа€ цену передаваемых с указанными объектами земельных участков или прав на них. ѕри определении цены предпри€ти€ должны приниматьс€ во внимание также права требовани€ и долги продавца по об€зательствам, св€занным с соответствующим имущественным комплексом, и права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживани€ и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ, услуг. ƒоговор продажи предпри€ти€ считаетс€ заключенным с момента государственной регистрации. ’арактерна€ особенность договора продажи предпри€ти€, выдел€юща€ его в самосто€тельный вид договора купли - продажи и отличающа€ его от договора продажи недвижимости, заключаетс€ в том, что продажа предпри€ти€ во всех случа€х сопровождаетс€, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой - переводом на него долгов, что, как известно, требует согласи€ кредиторов. ѕоэтому в √  –‘ предусмотрены положени€, определ€ющие особый пор€док уведомлени€ кредиторов и получени€ их согласи€ на продажу предпри€ти€, а также последстви€ нарушени€ этого пор€дка (ст. 562). ќб€занностью сторон по договору продажи предпри€ти€ €вл€етс€ письменное уведомление кредиторов по об€зательствам, включенным в состав предпри€ти€, до момента передачи покупателю этого предпри€ти€. ќбъем прав кредиторов и последстви€ реализации ими своих прав дл€ сторон поставлены в пр€мую зависимость от исполнени€ продавцом и покупателем об€занности по уведомлению кредиторов о продаже предпри€ти€.  редиторам, получившим уведомление о продаже предпри€ти€, но не давшим согласие на перевод долга, а также не получившим такого уведомлени€, предоставлено право потребовать: прекращени€ или досрочного исполнени€ об€зательств и возмещени€ продавцом причиненных этим убытков; признани€ договора продажи предпри€ти€ недействительным полностью или в соответствующей части. –азница состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоватьс€ своими правами в течение трех мес€цев со дн€ получени€ уведомлени€ о продаже предпри€ти€, а кредитор, не получивший уведомлени€, - в течение года со дн€, когда он узнал или должен был узнать о передаче предпри€ти€ покупателю.  роме того, по долгам, включенным в состав данного предпри€ти€, которые были переданы покупателю без согласи€ кредиторов на перевод этих прав, продавец и покупатель после передачи предпри€ти€ последнему несут солидарную ответственность.

»сполнение об€зательств. √осударственна€ регистраци€ перехода права собственности

»сполнение об€зательств по договору продажи предпри€ти€ требует от продавца совершени€ определенных действий, несвойственных иным договорным об€зательствам. ¬ частности, если иное не будет предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предпри€тие к передаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. ¬ передаточном акте должны быть отражены сведени€ об уведомлении кредиторов о продаже предпри€ти€, данные о составе предпри€ти€, о недостатках, вы€вленных в переданном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества. ƒень подписани€ продавцом и покупателем передаточного акта признаетс€ моментом передачи покупателю предпри€ти€ и перехода на него риска случайной гибели или случайного повреждени€ имущества предпри€ти€. ¬месте с тем момент передачи предпри€ти€ покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности на это предпри€тие, который определ€етс€ датой государственной регистрации права собственности. ќднако не €вл€€сь собственником переданного предпри€ти€ (до регистрации), покупатель получает право распор€жатьс€ имуществом предпри€ти€ в той мере, в какой это необходимо дл€ целей, дл€ которых приобреталось предпри€тие (ст. 564 √  –‘). », соответственно, продавец, сохран€ющий право собственности на переданное предпри€тие до момента государственной регистрации, лишаетс€ такого права.  ак уже отмечалось, помимо договора продажи предпри€ти€, государственной регистрации подлежит также переход права собственности к покупателю, котора€ осуществл€етс€ после исполнени€ продавцом об€зательств по договору продажи предпри€ти€. ќбращает на себ€ внимание, что, хот€ в состав предпри€ти€ могут входить многие объекты недвижимости, передаваемые покупателю, требуетс€ лишь один акт государственной регистрации права собственности покупател€ на предпри€тие в целом. ¬ пункте 2 статьи 22 «акона о государственной регистрации содержитс€ специальное правило, относ€щеес€ к пор€дку государственной регистрации прав на предпри€тие, которое отражает специфику указанного объекта, а именно: наличие в составе предпри€ти€ как имущественного комплекса целого р€да отдельных объектов недвижимости; переход прав на предпри€тие влечет изменение субъекта в отношении прав на все объекты недвижимости, вход€щие в состав имущественного комплекса. ”читыва€ данные обсто€тельства, законодатель определил, что собственно государственной регистрации подлежат соответствующа€ сделка и переход прав, объектом которых €вл€етс€ само предпри€тие, а не многочисленные сделки, св€занные с отдельными объектами недвижимости, вход€щими в состав предпри€ти€. ѕоэтому местом регистрации €вл€етс€ не место нахождени€ указанных отдельных объектов недвижимости, а место регистрации предпри€ти€ как юридического лица. “аким образом, право на предпри€тие (переход права) подлежит государственной регистрации по месту нахождени€ юридического лица - правообладател€. „то же касаетс€ отдельных объектов недвижимости, вход€щих в состав предпри€ти€, то в отношении них осуществл€етс€ не государственна€ регистраци€, а внесение записей в ≈диный государственный реестр о новом собственнике (владельце) предпри€ти€, а следовательно, и субъекте права на соответствующие объекты недвижимости. ќснованием дл€ внесени€ таких записей применительно к каждому из объектов недвижимости, вход€щих в состав предпри€ти€, по месту их нахождени€ €вл€етс€ государственна€ регистраци€ предпри€ти€ в целом как имущественного комплекса. ѕравила внесени€ записей о сделках, объектом которых €вл€етс€ предпри€тие как имущественный комплекс, и переходе прав на указанные объекты определ€ютс€ ћинистерством юстиции –оссийской ‘едерации. ¬ случа€х, когда в качестве объекта имущественных прав или сделок выступают земельные участки и иные отдельные объекты недвижимости, вход€щие в состав предпри€ти€, а не само предпри€тие как имущественный комплекс, соответствующие права и сделки подлежат государственной регистрации в общем пор€дке по месту нахождени€ недвижимого имущества. Ќеисполнение либо ненадлежащее исполнение сторонами об€зательств, вытекающих из договора продажи предпри€ти€, влечет негативные последстви€ дл€ нарушител€, предусмотренные общими положени€ми о договоре купли - продажи, если иное не вытекает из договора продажи предпри€ти€ или не предусмотрено специальными правилами о последстви€х нарушени€ договора продажи предпри€ти€ (ст. 565 √  –‘). —пециальные правила предусмотрены √  –‘ в отношении последствий нарушени€ договора продажи предпри€ти€ в форме передачи и прин€ти€ предпри€ти€ с недостатками. ¬о-первых, если недостатки предпри€ти€ либо утрата его имущества вы€влены уже при передаче предпри€ти€ покупателю и об этом указано в передаточном акте, покупатель имеет право требовать от продавца соответствующего уменьшени€ покупной цены предпри€ти€. ƒоговором продажи предпри€ти€ могут быть предусмотрены правомочи€ покупател€ по предъ€влению к продавцу иных требований, однако в этом случае покупатель будет лишен возможности реализовать свое право на уменьшение покупной цены предпри€ти€. ¬о-вторых, покупатель надел€етс€ правом требовать уменьшени€ покупной цены также в случае передачи ему в составе предпри€ти€ долгов (об€зательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предпри€ти€ или передаточном акте. Ќо, если продавец докажет, что покупатель во врем€ заключени€ договора и передачи предпри€ти€ знал о наличии таких долгов (об€зательств) в составе имущества предпри€ти€, покупатель лишаетс€ права требовать уменьшени€ цены предпри€ти€, предусмотренной договором. ¬-третьих, в случае получени€ уведомлени€ от покупател€ о недостатках имущества, переданного в составе предпри€ти€, или об отсутствии отдельных видов имущества продавец может незамедлительно заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество и тем самым избежать возможных неблагопри€тных последствий нарушени€ договора продажи предпри€ти€. Ќазванные правила о последстви€х нарушени€ договора продажи предпри€ти€ нос€т специальный характер и не подлежат расширительному толкованию, что подтверждено и арбитражно - судебной практикой. “ак, товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом о внесении изменений в договор купли - продажи. »стец просил включить в договор пункт о том, что покупатель становитс€ правопреемником прав и об€зательств приобретаемого предпри€ти€ в соответствии с услови€ми конкурса. ¬ обоснование исковых требований истец указал, что комитет по управлению имуществом объ€вил в услови€х конкурса, опубликованных в печати, что продаваемое предпри€тие - магазин "ќвощи" - имеет кредиторскую задолженность в размере 10 млн. рублей. ќднако после оформлени€ договора купли - продажи вы€снилось, что фактическа€ кредиторска€ задолженность предпри€ти€ составл€ет 40 млн. рублей. –ешением арбитражного суда в иске отказано. јпелл€ционна€ и кассационна€ инстанции не нашли оснований дл€ изменени€ прин€того решени€. ќтказыва€ в иске, суд правомерно сослалс€ на следующие обсто€тельства. ¬ соответствии с пунктом 1 статьи 559 √  –‘ по договору продажи предпри€ти€ продавец об€зуетс€ передать в собственность покупател€ предпри€тие в целом как имущественный комплекс (ст. 132  одекса), за исключением прав и об€занностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. ¬ пункте 2 статьи 132 √  –‘ указано, что в состав предпри€ти€ как имущественного комплекса вход€т все виды имущества, предназначенные дл€ его де€тельности, права требовани€, долги, а также права на обозначени€ и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. ¬несение в договор услови€, которое ограничивало бы правопреемство покупател€ по об€зательствам приобретенного предпри€ти€ объемом кредиторской задолженности, указанным в печатном сообщении об услови€х конкурса по продаже магазина, не основано на приведенных выше положени€х  одекса. ¬ то же врем€ покупатель в силу пункта 3 статьи 565 √  –‘ вправе требовать уменьшени€ покупной цены в случае передачи ему в составе предпри€ти€ долгов (об€зательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предпри€ти€ или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о долгах (об€зательствах) во врем€ заключени€ договора и передачи предпри€ти€. “акие требовани€ истцом не за€вл€лись и не были предметом судебного разбирательства <*>. -------------------------------- <*> —м. п. 4 ќбзора практики разрешени€ споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости. // ¬естник ¬ј— –‘. 1998. N 1. —. 83.

”читыва€ специфику договора продажи предпри€ти€ и его особое социально - экономическое значение, законодатель существенным образом ограничил права сторон по изменению или расторжению договора и применению последствий недействительности сделки. Ќапример, право покупател€ требовать в судебном пор€дке изменени€ или расторжени€ договора продажи предпри€ти€ ограничено только теми случа€ми, когда переданное ему предпри€тие имеет такие недостатки, за которые продавец несет ответственность и которые делают предпри€тие непригодным дл€ целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом в пор€дке и в сроки, предусмотренные законодательством или договором, либо эти недостатки нос€т неустранимый характер (п. 5 ст. 565 √  –‘).  роме того, положени€ √  –‘ об изменении или расторжении договора, а также о последстви€х недействительности сделок, в соответствии с которыми предусмотрен возврат или взыскание в натуре переданного (полученного) по договору, могут примен€тьс€ к договору продажи предпри€ти€ при условии, что такие последстви€ существенно не нарушают права и охран€емые законом интересы кредиторов продавца и покупател€, других лиц и не противоречат общественным интересам.

ќсобые случаи продажи предпри€ти€

—ущественными особенност€ми отличаетс€ правовое регулирование отношений, св€занных с продажей предпри€тий, при приватизации государственного или муниципального имущества, а также при несосто€тельности (банкротстве) должника. ¬ обоих случа€х нормы, содержащиес€ в специальном законодательстве, имеют приоритет над положени€ми √  –‘, регулирующими договор продажи предпри€ти€. “ака€ иерархи€ правовых норм установлена самим  одексом. ¬ соответствии со статьей 217 √  –‘ при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные  одексом положени€, регулирующие пор€док приобретени€ и прекращени€ права собственности, примен€ютс€, если законами о приватизации не предусмотрено иное. —огласно пункту 3 статьи 65 √  –‘ основани€ признани€ судом юридического лица банкротом либо объ€влени€ им о своем банкротстве, а также пор€док ликвидации такого юридического лица устанавливаютс€ законом о несосто€тельности (банкротстве). ѕредпри€тие как имущественный комплекс €вл€етс€ объектом продажи при применении такого способа приватизации, как выкуп арендованного государственного или муниципального имущества. –ечь идет о договорах аренды имущественных комплексов государственных и муниципальных предпри€тий, заключенных с организаци€ми арендаторов, созданными трудовыми коллективами этих предпри€тий, до введени€ в действие «акона –оссийской ‘едерации от 17 июл€ 1991 г. "ќ приватизации государственных и муниципальных предпри€тий в –оссийской ‘едерации". ¬ыкуп арендованных имущественных комплексов допускаетс€ в случае, если организации арендаторов были преобразованы в хоз€йственные общества или товарищества и в договоре аренды содержатс€ услови€ о размере выкупа, сроках и пор€дке его внесени€. ѕор€док определени€ стоимости выкупаемого арендаторами государственного имущества определ€етс€ программой приватизации –оссийской ‘едерации и программами приватизации субъектов –оссийской ‘едерации (ст. 26 ‘едерального закона "ќ приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в –оссийской ‘едерации"). «начительными особенност€ми отличаетс€ продажа предпри€ти€ (бизнеса) организации - должника при применении к ней процедур несосто€тельности (банкротства). ѕродажа принадлежащего должнику предпри€ти€ как имущественного комплекса допускаетс€ при применении к должнику таких процедур банкротства, как внешнее управление, конкурсное производство, мировое соглашение. ¬ ходе внешнего управлени€ продажа предпри€ти€ (бизнеса) должника возможна, если это предусмотрено планом внешнего управлени€, который должен быть утвержден собранием кредиторов (статьи 83 и 85 ‘едерального закона "ќ несосто€тельности (банкротстве)"). ¬ отличие от договора продажи предпри€ти€ (параграф 8 гл. 30 √  –‘) при продаже предпри€ти€ (бизнеса) должника в соответствии с ‘едеральным законом "ќ несосто€тельности (банкротстве)" денежные об€зательства и об€зательные платежи должника на дату прин€ти€ арбитражным судом за€влени€ о признании должника банкротом не включаютс€ в состав предпри€ти€, то есть предпри€тие продаетс€ без долгов, св€занных с этим имущественным комплексом, которые образовались до возбуждени€ дела о банкротстве в арбитражном суде. ѕродажа предпри€ти€ (бизнеса) должника производитс€ путем проведени€ открытых торгов. ¬нешний управл€ющий выступает в качестве организатора таких торгов либо привлекает в этих цел€х специализированную организацию. ќднако планом внешнего управлени€ может быть предусмотрено, что предпри€тие продаетс€ внешним управл€ющим по отдельному договору продажи, заключаемому с конкретным покупателем. ¬нешний управл€ющий об€зан опубликовать объ€вление о продаже предпри€ти€ на открытых торгах в официальном издании государственного органа по делам о банкротстве и финансовому оздоровлению (в насто€щее врем€ - ‘едеральна€ служба –оссии по делам о несосто€тельности и финансовому оздоровлению). ≈сли в указанные в объ€влении сроки будет получена за€вка на приобретение предпри€ти€ лишь от одного участника, торги не провод€тс€. ¬ этом случае должны быть организованы повторные торги, однако при наличии согласи€ комитета или собрани€ кредиторов предпри€тие может быть продано по отдельному договору конкретному покупателю. ѕри проведении торгов в форме аукциона победитель торгов и их организатор в день проведени€ аукциона подписывают протокол, имеющий силу договора. ≈сли торги организованы и проведены в форме конкурса (это допускаетс€ только в случа€х, предусмотренных ‘едеральным законом "ќ несосто€тельности (банкротстве)", например при продаже имущественного комплекса градообразующей или сельскохоз€йственной организации), договор купли - продажи подписываетс€ победителем конкурса и организатором торгов на основании протокола, подписанного указанными лицами в день проведени€ конкурса, в срок не позднее 20 дней с даты проведени€ конкурса. ¬ отличие от покупател€ по договору продажи предпри€ти€, регулируемому √  –‘, покупатель предпри€ти€ должника в отношени€х, св€занных с несосто€тельностью (банкротством), в тех случа€х, когда основной вид де€тельности должника осуществл€етс€ только на основании разрешени€ (лицензии), вместе с предпри€тием приобретает преимущественное право на получение соответствующего разрешени€.

»ные договоры, объектом которых €вл€етс€ предпри€тие

ѕомимо договора продажи предпри€ти€, √  –‘ предусмотрены и иные договоры, имеющие в качестве объекта предпри€тие как единый имущественный комплекс: договоры аренды, доверительного управлени€, ипотеки. √лавное отличие указанных договоров от договора продажи предпри€ти€ состоит в том, что их исполнение не предполагает передачу предпри€ти€ в собственность контрагента. ¬месте с тем совпадающий объект всех указанных договоров (предпри€тие как единый имущественный комплекс) обусловливает сходство их правового регулировани€ и даже позвол€ет регламентировать некоторые правоотношени€, возникающие из различных договоров, с помощью отдельных норм о договоре купли - продажи предпри€ти€. ¬ этом убеждает краткий анализ основных положений √  –‘ о названных видах договоров. ѕо договору аренды предпри€ти€ в целом как имущественного комплекса, используемого дл€ осуществлени€ предпринимательской де€тельности, арендодатель об€зуетс€ предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здани€, сооружени€, оборудование и другие вход€щие в состав предпри€ти€ основные средства, передать в пор€дке, на услови€х и в пределах, определ€емых договором, запасы сырь€, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользовани€ землей, водой и другими природными ресурсами, здани€ми, сооружени€ми и оборудованием, иные имущественные права арендодател€, св€занные с предпри€тием, права на обозначени€, индивидуализирующие де€тельность предпри€ти€, и другие исключительные права, а также уступить ему права требовани€ и перевести на него долги, относ€щиес€ к предпри€тию (п. 1 ст. 656 √  –‘). ƒоговор аренды, как и договор продажи предпри€ти€, должен быть заключен в письменной форме путем составлени€ одного документа, подписанного сторонами. ƒоговор, заключенный с нарушением этих требований, недействителен и не подлежит регистрации. ƒоговор аренды предпри€ти€ вступает в силу с момента его государственной регистрации (ст. 656 √  –‘). ѕо договору доверительного управлени€ предпри€тием как имущественным комплексом учредитель (собственник предпри€ти€) передает доверительному управл€ющему предпри€тие в доверительное управление, а последний об€зуетс€ осуществл€ть управление предпри€тием в интересах учредител€ или указанного им лица (выгодоприобретател€). ѕри этом право собственности на предпри€тие сохран€етс€ за учредителем (п. 1 ст. 1012, п. 1 ст. 1013 √  –‘). ѕри решении вопроса о государственной регистрации договора доверительного управлени€ предпри€тием учитываютс€ ограничени€, установленные √  –‘ в отношении объектов доверительного управлени€ и субъектного состава договора. Ќе могут быть объектами доверительного управлени€ имущественные комплексы, закрепленные за государственными или муниципальными унитарными предпри€ти€ми на праве хоз€йственного ведени€ или оперативного управлени€ (казенные предпри€ти€) (ст. 1013 √  –‘). ”чредитель доверительного управлени€ должен быть собственником предпри€ти€, за исключением учреждени€ доверительного управлени€ на основании закона (ст. 1014 √  –‘). ¬ качестве доверительного управл€ющего могут выступать только индивидуальный предприниматель или коммерческа€ организаци€, кроме унитарного предпри€ти€. Ёто требование не распростран€етс€ на случаи, когда доверительное управление осуществл€етс€ по основани€м, предусмотренным законом. ”становлен также запрет на передачу имущества в доверительное управление государственным органам и органам местного самоуправлени€ (ст. 1015 √  –‘). ƒоговор доверительного управлени€ предпри€тием, как и вс€кий гражданско - правовой договор, считаетс€ заключенным с момента достижени€ сторонами соглашени€ по всем его существенным услови€м (ст. 432 √  –‘). Ќепосредственно в √  –‘ имеетс€ указание на следующие существенные услови€ договора доверительного управлени€: состав имущества, передаваемого в доверительное управление; наименование юридического лица или им€ гражданина, €вл€ющихс€ учредителем и (или) выгодоприобретателем; размер и форма вознаграждени€ управл€ющему, если выплата вознаграждени€ предусмотрена договором; срок действи€ договора (п. 1 ст. 1016 √  –‘).   форме договора доверительного управлени€ предпри€тием примен€ютс€ правила, предусмотренные в отношении договора продажи предпри€ти€ (ст. 560 √  –‘). ѕередача предпри€ти€ в ипотеку допускаетс€ при наличии согласи€ собственника имущества, относ€щегос€ к предпри€тию, или уполномоченного им органа. ≈сли иное не будет предусмотрено договором ипотеки, в состав заложенного комплекса вход€т материальные и нематериальные активы, в том числе здани€, сооружени€, оборудование, инвентарь, сырье, готова€ продукци€, права требовани€, исключительные права. ¬месте с тем на принадлежащее законодателю право посто€нного пользовани€ земельным участком, на котором находитс€ предпри€тие, право залога не распростран€етс€. ѕри обращении взыскани€ на такое предпри€тие лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользовани€ земельным участком на тех же услови€х и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества (статьи 69 - 70 ‘едерального закона "ќб ипотеке (залоге недвижимости)"). —остав передаваемого в ипотеку имущественного комплекса и оценка его стоимости должны определ€тьс€ на основе его полной инвентаризации. ќб€зательными приложени€ми к договору об ипотеке €вл€ютс€ акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относ€щегос€ к предпри€тию. ѕри несоблюдении этого требовани€ договор ипотеки недействителен. »потекой предпри€ти€ может быть обеспечено только денежное об€зательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключени€ договора об ипотеке. ќднако то обсто€тельство, что ипотекой предпри€ти€ обеспечиваетс€ об€зательство с менее продолжительным сроком исполнени€, не может служить основанием к отказу в государственной регистрации договора ипотеки. ¬ этом случае право на обращение взыскани€ на предмет ипотеки по неисполненному об€зательству возникает у залогодержател€ по истечении года с момента заключени€ договора об ипотеке (ст. 71 ‘едерального закона "ќб ипотеке (залоге недвижимости)"). ѕри ипотеке предпри€ти€ взыскание на заложенное имущество может быть обращено исключительно по решению суда. ѕраво собственности на предпри€тие переходит к покупателю, который приобретает предмет ипотеки на публичных торгах, с момента государственной регистрации права собственности.

Ќазвание документа пїњ