пїњ

–егистраци€ прав на недвижимость

(Ёрделевский ј.)

("«аконность", N 11, 1997)

“екст документа

–≈√»—“–ј÷»я ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“№

ј. Ё–ƒ≈Ћ≈¬— »…

ј. Ёрделевский, доцент ћ√ёј.

30 июл€ 1997 г. опубликован ‘едеральный закон –‘ "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". “рудно переоценить его значение дл€ придани€ устойчивости отношени€м, складывающимс€ в гражданском обороте, - ведь сделки с недвижимостью составл€ют весьма значительную часть и в наибольшей степени нуждаютс€ в государственном признании и подтверждении прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок - недвижимости. «акон вводитс€ в действие на всей территории –оссийской ‘едерации через шесть мес€цев после его официального опубликовани€, т. е. 30 €нвар€ 1998 г.

ѕункт 1 ст. 2 «акона определ€ет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признани€ и подтверждени€ государством возникновени€, ограничени€ (обременени€), перехода или прекращени€ прав на недвижимое имущество в соответствии с √ражданским кодексом –‘. ѕри этом устанавливаетс€, что государственна€ регистраци€ - единственное доказательство существовани€ зарегистрированного права. Ѕудучи зарегистрировано, право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном пор€дке.

¬ соответствии с п. 1 ст. 130 √ , к недвижимому имуществу относ€тс€ земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно св€зано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждени€, здани€, сооружени€.   недвижимому имуществу относ€тс€ также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавани€, космические объекты, однако регистраци€ прав на эти виды имущества не подпадает под действие прин€того «акона и до прин€ти€ соответствующих федеральных законов производитс€ органами, которые в соответствии с действующими транспортными уставами и кодексами осуществл€ют их регистрацию. »ное, т. е. не обладающее вышеуказанными признаками, имущество может быть отнесено к недвижимости законом (так, ст. 132 √  относит к недвижимому имуществу предпри€тие в целом как имущественный комплекс, хот€ бы этот комплекс и состо€л из средств, внесенных в уставный фонд, и одного письменного стола).   недвижимому имуществу относ€тс€ и квартира или иное помещение в здании (ст. 549 √ , ст. 1 ‘едерального закона от 15 июн€ 1996 г. "ќ товариществах собственников жиль€").

ќбратим внимание, что применительно к недвижимости термин "регистраци€", в соответствии с √ , может иметь три значени€: регистраци€ самого объекта недвижимости, регистраци€ прав на недвижимость, регистраци€ сделок с недвижимостью. ѕравильное разграничение правового содержани€ этих пон€тий имеет важное значение при совершении сделок с недвижимостью. √осударственной регистрацией в смысле «акона и √  €вл€ютс€ регистраци€ прав на недвижимость и сделок с ней. –егистраци€ (или учет) объекта недвижимости, в соответствии с п. 2 ст. 131 √ , - это специальна€ регистраци€ или учет отдельных видов недвижимого имущества, которые осуществл€ютс€ в случа€х, предусмотренных законом. “ак, комментируемым «аконом (ст. 1) предусмотрен кадастровый и технический учет (инвентаризаци€) объекта недвижимости. Ётот учет состоит в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позвол€ют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.  адастровый учет сопровождаетс€ присвоением объекту недвижимости кадастрового номера.

ќтличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключаетс€ в том, что в первом случае сделка уже действует и регистраци€ необходима дл€ того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистраци€ необходима дл€ вступлени€ в силу самой сделки. —ледует заметить, что вопрос о разграничении этих двух видов регистрации крайне неудачно и противоречиво решен (а скорее - совсем не решен) ни в √ , ни в «аконе, что может привести к возникновению затруднений в правоприменительной практике. ƒело в том, что ст. 164 √  предусматривает государственную регистрацию сделок с недвижимостью в случа€х и пор€дке, предусмотренных ст. 131 √  и «аконом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ќо ст. 131 √  предусматривает лишь виды подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, но не виды сделок, подлежащих такой регистрации. ћожно было ожидать, что новый «акон внесет некоторую €сность, но этого не произошло. ¬ п. 1 ст. 4 «акона указываетс€, что государственной регистрации подлежат права собственности на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 √ . “аким образом, ст. 164 √  отсылает к «акону, а «акон - к ст. 164 √ , и круг замыкаетс€.

»зложенное может иметь значение в основном дл€ договора купли-продажи и мены недвижимости. ¬ соответствии со ст. 550 √ , такой договор должен быть заключен в письменной форме путем составлени€ одного документа, подписанного сторонами. Ќесоблюдение этого требовани€ влечет недействительность договора. ¬ п. 1 ст. 551 √  устанавливаетс€, что переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. ќб€зательной регистрации сделки купли-продажи недвижимости как общего правила в ст. 551 √  не устанавливаетс€, в отличие от отдельных видов купли - продажи и других видов сделок, о которых скажем ниже. ќтсюда можно сделать вывод, что договор купли - продажи вступает в силу с момента подписани€ сторонами единого документа и не требует специальной регистрации. Ќо возможность разных толкований все-таки остаетс€, а на практике в вопросах, св€занных с недвижимостью, необходима максимальна€ определенность. ѕоэтому, если в подзаконных актах, которые будут прин€ты до вступлени€ «акона в силу, не будет внесена полна€ €сность в затронутый вопрос, можно рекомендовать при регистрации перехода права по договору купли - продажи недвижимости требовать регистрации и самого договора.

 акие сделки, в соответствии с √ , необходимо регистрировать? Ёто: договор об ипотеке - залоге недвижимого имущества (ст. 339 √ ); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 √ ); договор продажи предпри€ти€ (п. 3 ст. 560 √ ); договор дарени€ недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 √ ); договор ренты (ст. 584 √ ) и пожизненного содержани€ с иждивением (ст. 601 √ ); договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом, - например, договор аренды здани€ или сооружени€ подлежит регистрации, если он заключен на срок более одного года (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 √ ).

√осударственна€ регистраци€ прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводитс€ на всей территории –‘ по установленной «аконом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в ≈дином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - –еестр) учреждени€ми юстиции на территории регистрационного округа по месту нахождени€ недвижимого имущества. ѕравила ведени€ этого реестра должны быть утверждены ѕравительством –‘ не позднее чем за три мес€ца до вступлени€ «акона в силу, т. е. до 30 окт€бр€ 1997 г. (п. 1 ст. 32 «акона). —тать€ 7 «акона, развива€ положени€ п. 4 ст. 131 √ , устанавливает правила, обеспечивающие открытость сведений о государственной регистрации прав на недвижимость. ќрган юстиции, осуществл€ющий регистрацию, об€зан предоставл€ть сведени€, содержащиес€ в –еестре, в любом объекте недвижимости любому лицу, физическому и юридическому. ќднако обращение за сведени€ми не должно быть анонимным. «акон устанавливает, что дл€ получени€ сведений физическое лицо должно предъ€вить удостоверение личности (здесь в «аконе, очевидно, допущена неточность - не удостоверение личности, а документ, удостовер€ющий личность) и письменное за€вление о предоставлении сведений, а юридическое лицо - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочи€ его представител€, и письменное за€вление. —ведени€ предоставл€ютс€ в виде установленной формы выписки из –еестра, котора€ должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничени€ (обременени€) прав. »ные сведени€ могут быть предоставлены лишь ограниченному кругу органов и лиц, перечисленных в п. 3 ст. 7 «акона. —ведени€ должны быть предоставлены в п€тидневный срок с момента обращени€ за ними, либо в тот же срок за€вителю выдаетс€ мотивированный отказ, который может быть обжалован в судебном пор€дке (п. 2 ст. 7 «акона). ¬ «аконе пр€мо не указываетс€, вход€т ли в состав сведений о зарегистрированных правах на имущество, которые должны предоставл€тьс€ любому лицу, сведени€, идентифицирующие личность правообладател€. Ќо из смысла «акона следует, что такие сведени€ должны предоставл€тьс€. “акой вывод подтверждаетс€ содержанием п. 3 ст. 7 «акона, где введены ограничени€ на предоставление обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиес€ у него объекты недвижимости - следовательно, данные о правообладателе отдельного объекта недвижимости должны быть предоставлены любому лицу.   этому же выводу приводит и анализ п. 4 ст. 7 «акона, в соответствии с которым регистрирующий орган об€зан по запросу правообладател€ предоставл€ть ему информацию о лицах, получивших сведени€ об объекте недвижимости, на который правообладатель имеет права, - ведь было бы по меньшей мере странно, если бы по замыслу законодател€ правообладатель получал сведени€ о получивших информацию лицах, сам остава€сь при этом неизвестным. ќбратим внимание - правообладатель вправе получить сведени€ не о лицах, обратившихс€ за получением информации, а о получивших ее лицах. —ледовательно, сведени€ о лицах, которым было отказано в предоставлении сведений об объекте недвижимости, не могут быть предоставлены правообладателю. »нформаци€ о зарегистрированных правах предоставл€етс€ за плату, если иное не установлено законом (п. 1 ст. 8).

—тать€ 6 «акона устанавливает пор€док и услови€ признани€ ранее возникших прав на недвижимость. ¬ соответствии с п. 1 этой нормы, права на недвижимое имущество, возникшее до вступлени€ «акона в силу, признаютс€ действительными без предусмотренной «аконом государственной регистрации, но по желанию правообладателей она может быть произведена. ќднако в случае регистрации возникших после введени€ в действие «акона ограничений (обременений) или иной сделки с недвижимостью регистраци€ возникших до введени€ в действие «акона прав становитс€ об€зательной. ќсобо следует остановитьс€ на регистрации права собственности на имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности. ѕункт 3 ст. 6 «акона устанавливает, что право собственности на такое имущество подлежит государственной регистрации после установлени€ факта приобретательной давности в предусмотренном законом пор€дке. ѕод установлением факта приобретательной давности законодатель имеет в виду установление факта добросовестного, открытого и непрерывного владени€ лицом недвижимым имуществом как своим собственным в течение п€тнадцати лет - с наступлением этого факта п. 1 ст. 234 √  св€зывает возникновение у этого лица права собственности на это имущество.  акой-либо специальный пор€док установлени€ факта приобретательной давности законом не предусмотрен, поэтому в данном случае подлежит применению судебный пор€док установлени€ фактов, имеющих юридическое значение (ст. ст. 247 - 251 √ѕ , ст. 144 јѕ ).

√осударственна€ регистраци€ прав производитс€ на основании за€влени€ правообладател€, стороны (сторон) договора или уполномоченного ими лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. ≈сли права возникают на основании акта государственного органа или органа местного самоуправлени€, за€вление о государственной регистрации подаетс€ лицом, права которого возникают на основании указанных актов. «акон предусматривает разный пор€док в отношении сделок, требующих и не требующих об€зательного нотариального удостоверени€ (ст. 16 «акона).  руг сделок, требующих об€зательного нотариального удостоверени€, определен в п. 2 ст. 163 √  - это сделки, об€зательность нотариального удостоверени€ которых установлена в законе, и сделки, нотариальна€ форма удостоверени€ которых предусмотрена соглашением сторон, хот€ бы по закону дл€ сделок этого вида нотариальна€ форма не требовалась. ѕри регистрации прав, вытекающих из сделки, не требующей нотариального удостоверени€, за€влени€ о государственной регистрации прав подают все стороны сделки. »з п. 4 ст. 16 «акона следует, что за€вление должно подаватьс€ физическим лицом лично с предъ€влением документа, удостовер€ющего личность, а представителем юридического лица - с предъ€влением учредительных документов юридического лица, документа, удостовер€ющего личность представител€, и документа, подтверждающего его полномочи€ действовать от имени юридического лица. ’от€ это пр€мо не указано в «аконе, за€вление может подаватьс€ и представителем физического лица с предъ€влением документов, удостовер€ющих его личность и подтверждающих полномочи€. ¬ случае уклонени€ одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируетс€ на основании решени€ суда (п. 3 ст. 551 √ ). ƒл€ регистрации прав, вытекающих из нотариально удостоверенной сделки, достаточно за€влени€ одной из сторон сделки. ѕри получении за€влени€ на регистрацию прав должностное лицо органа юстиции вносит об этом запись в книгу учета документов и выдает за€вителю расписку в получении документов с указанием их перечн€ и даты представлени€. √осударственна€ регистраци€ должна быть проведена в мес€чный срок с момента прин€ти€ за€влени€ и необходимых дл€ регистрации документов (п. 3 ст. 13 «акона). ѕравовые последстви€ регистрации наступают со дн€ внесени€ в –еестр записи о сделке или праве (п. 7 ст. 16 «акона). –егистраци€ возникновени€ и перехода прав удостовер€етс€ соответствующим свидетельством, а регистраци€ сделок - посредством совершени€ специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. ‘орма свидетельства и надписи устанавливаетс€ ѕравилами ведени€ –еестра. —видетельства, выданные до утверждени€ ѕравил, признаютс€ действительными (ст. 14 «акона).

¬ ст. ст. 19 и 20 «акона определены пор€док и услови€ соответственно приостановлени€ государственной регистрации и отказа в таковой. ќснование приостановлени€ регистрации по инициативе регистратора - возникновение у него сомнений в наличии оснований дл€ регистрации, указанных в ст. 17 «акона. ¬ этом случае в течение мес€ца регистратор об€зан прин€ть необходимые меры дл€ получени€ дополнительных сведений, известив об этом за€вител€, который также вправе представить дополнительные доказательства дл€ устранени€ возникших у регистратора сомнений. ѕри направлении представленных документов на экспертизу регистраци€ может быть приостановлена не более чем на один мес€ц, не счита€ мес€ца, установленного дл€ проведени€ регистрации, о чем за€витель должен быть уведомлен в письменной форме. ѕо инициативе самого правообладател€ регистраци€ может быть приостановлена на срок не более трех мес€цев. ≈сли в указанные сроки не будут устранены причины, преп€тствующие регистрации, регистратор отказывает в ее совершении.  роме того, регистраци€ может быть приостановлена на основании определени€ или решени€ суда.

ќсновани€ дл€ отказа в регистрации исчерпывающе перечислены в ст. 20 «акона. ¬ п. 2 этой нормы специально указываетс€, что отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие судебного спора о границах земельного участка не €вл€етс€ основанием дл€ отказа в государственной регистрации прав на него. ¬ то же врем€ незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей (например, квартир) при государственной регистрации прав не допускаетс€. ќб отказе в регистрации за€вителю должно быть сообщено в письменной форме в п€тидневный срок после окончани€ срока, установленного дл€ рассмотрени€ за€влени€. ќтказ, приостановление регистрации или уклонение от нее могут быть обжалованы в судебном пор€дке.

¬ гл. 4 «акона установлены особенности регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним: прав на предпри€тие и сделок с ним; прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах; права общей собственности на недвижимое имущество; права на вновь создаваемый объект; права аренды; сервитутов; прав на имущество, установленных судебным решением; прав на недвижимое имущество, св€занных с распор€жением им на услови€х доверительного управлени€ или опеки.

”чреждение юстиции несет ответственность за своевременность и точность записей в –еестре о праве на недвижимое имущество и сделках с ним, а также за полноту и подлинность выдаваемой информации. ќтветственность за точность данных об объектах недвижимого имущества и своевременность их представлени€ несут организации по учету этих объектов.

Ќазвание документа

пїњ