пїњ

ѕравовое значение государственной регистрации прав на недвижимость

(ѕодшивалов “. ѕ.) ("—овременное право", 2012, N 10) “екст документа

ѕ–ј¬ќ¬ќ≈ «Ќј„≈Ќ»≈ √ќ—”ƒј–—“¬≈ЌЌќ… –≈√»—“–ј÷»» ѕ–ј¬ Ќј Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“№

“. ѕ. ѕќƒЎ»¬јЋќ¬

ѕодшивалов “. ѕ., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса ёжно-”ральского государственного университета.

–ассматриваетс€ правова€ природа государственной регистрации прав на недвижимость. ѕодробно разбираютс€ три основных подхода к определению правового значени€ факта государственной регистрации: правосоздающий, правоподтверждающий и смешанный.

 лючевые слова: объекты гражданских прав, недвижимое имущество, государственна€ регистраци€ прав на недвижимость, основание возникновени€ права на недвижимость.

The legal significance of the property rights state registration T. Podshivalov

The problem of determining the legal nature of real estate state registration is considered in article. Detail the three main approaches to determining the legal significance of the fact of state registration: right-created, right-confirmed and mixed.

Key words: objects of civil rights, real estate, the state registration of property rights, the cause of rights on real estate.

¬ пункте 2 ст. 8 √ражданского кодекса –‘ (далее - √  –‘) закреплено правило о том, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. ¬ соответствии с п. 1 ст. 131 √  –‘ вещные права на недвижимые вещи, ограничени€ этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществл€ющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. —ледует отметить терминологическую противоречивость п. 2 ст. 8 и п. 1 ст. 131 √  –‘. ≈сли исходить из буквального толковани€ указанных пунктов, то в п. 2 ст. 8 говоритс€ о том, что право возникает после регистрации, а в п. 1 ст. 131 - что регистрации подлежит уже возникшее право. ≈ще одно правило, касающеес€ правового режима недвижимости, установлено в абзаце втором п. 1 ст. 2 ‘едерального закона от 21.07.1997 N 122-‘« "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> (далее - «акон о государственной регистрации), в котором определено, что государственна€ регистраци€ €вл€етс€ единственным доказательством существовани€ зарегистрированного права. Ћогически объ€снить такое положение закона невозможно, так как в этом случае запись о праве имеет большее значение, чем фактическое существование этого права. -------------------------------- <1> —« –‘. 1997. N 30. —т. 3594.

¬ теории гражданского права существуют три основных подхода к определению значени€ государственной регистрации прав на недвижимое имущество. ¬ рамках первого подхода государственной регистрации придаетс€ правоустанавливающее, правосоздающее значение <1>. —торонники второго подхода исход€т из того, что государственна€ регистраци€ по своей сущности носит правоподтверждающий (правоудостовер€ющий) характер <2>, а акт государственной регистрации не €вл€етс€ основанием возникновени€ гражданских прав и об€занностей <3>. ¬ частности, ќ. ¬. —кремета отмечает, что "совершенный учреждением юстиции юридический акт сам по себе не влечет возникновени€ прав на недвижимость, и поэтому государственна€ регистраци€ не носит правоустанавливающего характера" <4>. -------------------------------- <1> —м.:  алиниченко “. √. ќ государственной регистрации водных прав // «аконодательство и экономика. 2007. N 8. —. 43 - 48;  руглова ќ. Ѕ. ѕравовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере: јвтореф. дис. ... канд. юрид. наук. —амара, 2002. —. 8; яковлева ј. —поры о государственной регистрации прав на недвижимость // «аконодательство. 2005. N 1. —. 72 - 73 и др. <2> —м.: √ришаев —. ѕ. √осударственна€ регистраци€ вещных прав // ∆урнал российского права. 2006. N 10. —. 85 - 90; ≈мель€нова ≈. ј. ѕравовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ƒис. ... канд. юрид. наук. —амара, 2004. —. 32 и др. <3> —м.: «арубин ј. ѕравова€ судьба акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество при решении вопроса о недействительности сделки // ’оз€йство и право. 2008. N 10. —. 95; “ресцова ≈. ¬. јктуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // »звести€ вузов. ѕравоведение. 2004. N 2. —. 67; Ѕабкин —. ј. ќсновные начала организации оборота недвижимости. ћ., 2001. —. 24 и др. <4> —кремета ќ. ¬. јрхитектурный менеджмент в услови€х рыночной экономики. „ел€бинск, 2006. —. 11.

—торонники третьего подхода полагают, что регистраци€ прав на недвижимое имущество по общему правилу имеет правоустанавливающее значение, а в р€де исключительных случаев, специально предусмотренных в законе, - правоподтверждающее <1>. ƒанное мнение полностью основано на действующем законодательстве. ќднако это никак не подтверждает исключительность правоты законодател€, придавшего государственной регистрации прав на недвижимое имущество двойственное значение. Ќе верна и исходна€ посылка о том, что по общему правилу регистраци€ €вл€етс€ правоустанавливающим актом, так как большое количество исключений из него также заставл€ет усомнитьс€ в его логичности. -------------------------------- <1> —м.: “ужилова-ќрданска€ ≈. ћ. “еоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве –оссии: јвтореф. дис. ... д-ра юрид. наук. ћ., 2007. —. 41; Ўиринска€ ≈. ё. √ражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в –оссийской ‘едерации: јвтореф. дис. ... канд. юрид. наук. ћ., 2005. —. 7; ястребова ¬. ¬. –егистраци€ вещных прав на недвижимое имущество в –оссийской ‘едерации и ‘едеративной –еспублике √ермании: јвтореф. дис. ... канд. юрид. наук. ћ., 2007. —. 20 и др.

—тоит отметить, что «акон о государственной регистрации не устанавливает четкой конструкции государственной регистрации прав на недвижимое имущество и закрепл€ет противоречивые положени€, о которых речь пойдет далее. Ќа наш взгл€д, нельз€ отводить главную роль в вопросе возникновени€ права собственности на недвижимое имущество государственной регистрации. ¬не зависимости от принадлежности вещи к движимому или недвижимому имуществу право собственности должно возникать с момента ее передачи, а равно поступлени€ во владение приобретател€. ёридический факт сохран€ет свое значение вне зависимости от характера передаваемого предмета, поэтому государственна€ регистраци€ прав на недвижимое имущество должна нести правоподтверждающий, а не правосоздающий характер. ѕравоподтверждающий характер государственной регистрации заключаетс€ в том, что субъективное право на недвижимость возникает до государственной регистрации по основани€м, предусмотренным гражданским законодательством и правоустанавливающими документами. —ущность государственной регистрации недвижимости состоит в обеспечении публичной достоверности зарегистрированного права. √осударственна€ регистраци€ призвана гарантировать стабильность прав на недвижимое имущество. —ледовательно, нет оснований говорить о том, что государственна€ регистраци€ имеет первостепенное значение дл€ возникновени€ права собственности на недвижимое имущество. √осударственна€ регистраци€ прав на недвижимое имущество носит производный характер, так как она может быть проведена только в случае наличи€ законного основани€ возникновени€ права на недвижимость и подтверждает уже существующее право. ¬ывод о правоподтверждающем характере государственной регистрации следует из анализа положений абзаца первого п. 1 ст. 2 «акона о государственной регистрации, который определ€ет, что государственна€ регистраци€ прав на недвижимое имущество и сделок с ним €вл€етс€ юридическим актом признани€ и подтверждени€ государством возникновени€, ограничени€ (обременени€), перехода или прекращени€ прав на недвижимое имущество в соответствии с √  –‘. јнализ судебной практики свидетельствует о том, что арбитражные суды занимают единую позицию, согласно которой государственна€ регистраци€ права собственности носит исключительно правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер <1>. -------------------------------- <1> —м.: ѕостановлени€ ‘ј— ƒальневосточного округа от 20.06.2006 N ‘03-ј73/06-1/1538, от 21.08.2008 N ‘03-ј73/08-1/3111, от 10.09.2008 N ‘03-ј04/08-1/3788, от 21.11.2008 N ‘03-5118/2008; ‘ј— «ападно-—ибирского округа от 23.04.2007 N ‘04-2256/2007(33456-ј75-20); ‘ј— ћосковского округа от 02.02.2006 N  √-ј41/14153-05, от 13.06.2006 N  √-ј40/5031-06; ‘ј— —еверо-«ападного округа от 16.10.2008 по делу N ј66-5774/2007; ‘ј— —еверо- авказского округа от 15.11.2007 N ‘08-6212/07, от 16.01.2008 N ‘08-8839/07; ‘ј— ”ральского округа от 15.09.2008 N ‘09-5525/08-—6, от 10.12.2008 N ‘09-9431/08-—5; ‘ј— ÷ентрального округа от 29.09.2009 по делу N ј35-1205/06-—16 и др.

¬нос€ в ≈диный государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ней запись о праве, регистрационна€ служба от имени государства признает и подтверждает, что право на недвижимое имущество возникло у лица в силу одного из оснований, перечисленных в ст. 17 «акона о государственной регистрации, а признать можно только то субъективное право, которое уже возникло и существует. “от факт, что за государственной регистрацией обращаетс€ лицо, у которого уже возникло право на недвижимое имущество, находит подтверждение и в законодательстве. ¬ частности, в п. 1 ст. 16 «акона о государственной регистрации указываетс€, что государственна€ регистраци€ прав проводитс€ на основании за€влени€ правообладател€, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнител€. ¬ пункте 3 ст. 24 «акона о государственной регистрации закреплено, что государственна€ регистраци€ возникновени€, перехода и прекращени€ права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществл€етс€ на основании за€влени€ одного из правообладателей, если законодательством –оссийской ‘едерации либо соглашением между правообладател€ми не предусмотрено иное. ¬ статье 20 «акона о государственной регистрации среди оснований отказа в государственной регистрации указываетс€ отсутствие права на недвижимое имущество. —огласно ѕостановлению ‘ј— ”ральского округа от 24.06.2008 N ‘09-4439/08-—6 по делу N ј60-26519/2007 де€тельность органов государственной регистрации св€зана с бесспорной юрисдикцией, котора€ носит правоподтверждающий (как доказательство существовани€ права и признани€ этого государством), а не правоустанавливающий характер. —огласно ќпределени€м  — –‘ от 05.07.2001 N 132-ќ "ќб отказе в прин€тии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "–≈Ѕј” ј√" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 2 статьи 651 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации" <1>, от 05.07.2001 N 154-ќ "ќб отказе в прин€тии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "—Ё¬ЁЌ“" на нарушение конституционных прав и свобод положени€ми пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации" <2> и от 21.04.2005 N 185-ќ "ќб отказе в прин€тии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "«апсибстройдизайн" на нарушение конституционных прав и свобод пунктами 1 и 2 статьи 167 √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации" <3> государственна€ регистраци€ - как формальное условие обеспечени€ государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых €вл€етс€ недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов; она не затрагивает самого содержани€ указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию и имущественную самосто€тельность. -------------------------------- <1> ¬естн.  — –‘. 2002. N 1. <2> “ам же. <3> “ам же. 2005. N 6.

»сход€ из буквального толковани€ законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, государственна€ регистраци€ определ€ет момент возникновени€ права, но не выступает в качестве основани€ возникновени€ права на недвижимое имущество. ¬ частности, в ѕостановлении ‘ј— ƒальневосточного округа от 28.11.2007 N ‘03-ј73/07-1/5436 по делу N ј73-6765/2007-36 разъ€снено, что акт государственной регистрации права сам по себе не порождает никаких гражданских прав и об€занностей в отношении недвижимого имущества: в соответствии с нормами √  –‘ государственна€ регистраци€ лишь определ€ет момент возникновени€ права собственности на недвижимое имущество или перехода права на такое имущество <1>. -------------------------------- <1> јналогична€ позици€ высказана в других судебных актах. —м., например: ѕостановлени€ ‘ј— ƒальневосточного округа от 01.08.2006 N ‘03-ј73/06-1/2801, от 25.07.2006 N ‘03-ј73/06-1/2153.

≈сли исходить из правовой природы государственной регистрации, а не из положений законодательства, то дата государственной регистрации определ€ет не момент возникновени€ права собственности, а момент подтверждени€ государством в лице компетентных органов такого права. —ледовательно, государственна€ регистраци€ всегда имеет правоподтверждающий характер и удостовер€ет со стороны государства наличие соответствующего права. ¬ то же врем€ в случае возникновени€ спора о праве собственности свидетельство о государственной регистрации не €вл€етс€ безусловным доказательством, подтверждающим наличие (отсутствие) права на спорное недвижимое имущество. ѕринадлежность недвижимого имущества определ€етс€ на основании правоустанавливающих документов, а наличие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество в случае признани€ недействительной сделки, на основании которой это имущество приобретено, не €вл€етс€ доказательством наличи€ у истца права собственности на данное имущество.

Ќазвание документа пїњ