пїњ

„тобы земл€ не ушла из-под ног - "копайте до твердого грунта"

(ћун ќ.)

("∆илищное право", 2012, N 12)

“екст документа

„“ќЅџ «≈ћЋя Ќ≈ ”ЎЋј »«-ѕќƒ Ќќ√ - " ќѕј…“≈

ƒќ “¬≈–ƒќ√ќ √–”Ќ“ј"

ќ. ћ”Ќ

ћун ќксана, ведущий юрисконсульт.

ѕеред заключением договора на покупку квартиры в стро€щемс€ доме необходимо тщательно проверить все документы застройщика. —удебна€ практика свидетельствует о том, что излишн€€ доверчивость или юридическа€ неграмотность покупателей обходитс€ им порой очень дорого.

»« ћј“≈–»јЋќ¬ ƒ≈Ћј

јдминистраци€ городского поселени€ ћытищи обратилась в суд с иском к ¬. ». ’олоду, ”правлению –осреестра, в котором просила признать возведенный жилой дом, расположенный по адресу: ћосковска€ область, ћытищинский район, —гонниковский с. о., п. ¬ешки, ул. ¬ыставочна€, уч. 7, самовольной постройкой; об€зать ответчика в течение 30 дней с момента вступлени€ в законную силу решени€ суда снести за счет собственных средств самовольно возведенное строение, а в случае невыполнени€ ответчиком указанных требований в установленный срок - предоставить истцу право сноса данной постройки с последующей компенсацией расходов за счет ответчика; признать недействительной государственную регистрацию права собственности ¬. ». ’олода на жилой дом, расположенный по указанному выше адресу.

¬ обоснование за€вленных исковых требований истцом изложено, что в ходе мониторинговой де€тельности, проводимой сотрудниками ”правлени€ земельно-имущественных отношений и ”правлени€ строительства јдминистрации городского поселени€ ћытищи ћытищинского муниципального района ћосковской области, осуществл€ющего муниципальный земельный контроль, был вы€влен объект незаконного строительства, расположенный по адресу: ћосковска€ область, ћытищинский район, пос. ¬ешки, ул. ¬ыставочна€, уч. 7. —троительство осуществл€лось на земельном участке, предоставленном дл€ ведени€ дачного хоз€йства, расположенном по указанному адресу и принадлежащем ¬. ». ’олоду. –азрешение на строительство объектов недвижимости на данном земельном участке јдминистрацией городского поселени€ ћытищи не выдавалось. ѕо факту осмотра и фотосъемки жилой дом €вл€етс€ 60-квартирным и состоит из п€ти этажей. ќднако, согласно —видетельству о государственной регистрации права собственности, право собственности зарегистрировано на 3-этажный жилой дом.

ѕо мнению истца, индивидуальный жилой дом имеет следующие признаки: дом должен быть отдельно сто€щий, количество этажей дома не должно превышать три, дом должен быть предназначен дл€ проживани€ одной семьи.

ѕри исследовании доказательств судом установлено, что при выходе на место специалистами √”ѕ ћќ "ћќЅ“»" было вы€влено, что площадь здани€ была изменена и увеличена этажность дома - с трех до п€ти этажей. Ќаименование помещений в техническом паспорте было указано со слов заказчика (ответчика). –азрешение на реконструкцию заказчиком (ответчиком) предъ€влено не было. “акже специалист по€снил, что при проведении перепланировки помещений, дл€ преобразовани€ индивидуального дома в многоквартирный, должна быть проведена техническа€ экспертиза, а также ”правлением архитектуры должно быть вынесено решение о перепланировке.

¬ыслушав доводы участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

—огласно пп. 1, 2, 3 ст. 222 √  –‘ самовольной постройкой €вл€етс€ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном дл€ этих целей, в пор€дке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получени€ на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Ћицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. ќно не вправе распор€жатьс€ постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. —амовольна€ постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. ѕраво собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охран€емые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

—удом установлено, что дом, о сносе которого за€влены требовани€ јдминистрацией городского поселени€ ћытищи, €вл€етс€ самовольной постройкой в смысле положений ст. 222 √  –‘, подлежит сносу и на него не может быть признано право собственности одновременно по нескольким самосто€тельным основани€м.

—порный дом возведен ответчиком на земельном участке, не отведенном дл€ этих целей в пор€дке, установленном законом и иными правовыми актами.

 ак следует из материалов дела, ответчик приобрел в собственность земельный участок N 7 с разрешенным использованием - дл€ ведени€ дачного хоз€йства.

«емельные участки дл€ садоводства, огородничества и дачного хоз€йства согласно ст. 12 ‘« "ќ садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединени€х граждан" предоставл€ютс€ на основании зонировани€ территорий.

»з положений ст. 56 «  –‘ следует, что права на землю могут быть ограничены по основани€м, установленным «  –‘, федеральными законами. ћогут устанавливатьс€ следующие ограничени€ прав на землю: особые услови€ использовани€ земельных участков и режим хоз€йственной де€тельности в охранных, санитарно-защитных зонах. ќграничени€ прав на землю устанавливаютс€ актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправлени€ или решением суда. ќграничени€ прав на землю устанавливаютс€ бессрочно или на определенный срок. ќграничени€ прав на землю сохран€ютс€ при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

¬ силу п. 1 ст. 40 «  –‘ собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здани€, строени€, сооружени€ в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

¬ соответствии с пп. 1, 2 ст. 263 √  –‘ собственник земельного участка может возводить на нем здани€ и сооружени€, осуществл€ть их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Ёти права осуществл€ютс€ при условии соблюдени€ градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).

»з письма ћинрегионразвити€ –‘ от 16.04.2010 следует, что ѕравилами землепользовани€ и застройки муниципальных образований устанавливаютс€ требовани€ к размещению объектов капитального строительства с учетом видов разрешенного использовани€ земельных участков в пределах определенных параметров, в том числе и предельное количество этажей или предельна€ высота зданий, строений; максимальный процент застройки в границах земельного участка. јналогичное положение закреплено в ст. 38 √радостроительного кодекса –‘.

«емельный участок, на котором был возведен спорный 5-этажный жилой дом, не был отведен дл€ этих целей, поскольку целевое назначение данного земельного участка заключалось в ведении дачного хоз€йства и на такое целевое назначение было пр€мо указано в правоустанавливающих и праворегистрирующих документах ответчика - свидетельстве о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

ѕри наличии таких ограничений по использованию указанного земельного участка осуществл€ть на нем строительство возможно было только дл€ нужд дачного хоз€йства.

 роме того, жилой дом возведен ответчиком без получени€ необходимых разрешений, без предварительной разработки проектной документации, при этом получение разрешени€ на строительство предусмотрено ст. 51, ч. 1, √р  –‘.

 роме того, сторона истца утверждала, что возведенный ответчиком дом €вл€етс€ многоквартирным.

—торона ответчика в ходе рассмотрени€ дела возражала против данных доводов, ссыла€сь на то, что ответчик ¬. ». ’олод €вл€етс€ единственным собственником спорного дома.

ќднако из технического паспорта, а также из протокола выездного судебного заседани€ следует, что каждый со 2-го по 5-й этаж спорного дома имеет по секции, они не св€заны между собой общим (сквозным) проходом. ¬ каждой секции имеетс€ по 4 изолированных помещени€ (также не св€занных между собой проходами) с входными двер€ми, оборудованными дверными глазками и дверными замками.

 роме того, в материалах дела имеетс€ агентский договор, подписанный между ќќќ "Ќовый дом" и ответчиком ¬. ». ’олодом на выполнение комплекса услуг по отчуждению недвижимого имущества. ¬ ходе проверки органами ќЅЁѕ ответчик по€снил, что занимаетс€ не продажей квартир, а продажей долей дома.

»з пункта 5 ѕоложений о признании помещени€ жилым помещением, жилого помещени€ пригодным (непригодным) дл€ проживани€ и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденных ѕостановлением ѕравительства –оссийской ‘едерации от 28 €нвар€ 2006 г. N 47, следует, что жилым помещением признаетс€: квартира, котора€ представл€ет собой структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность пр€мого доступа к помещени€м общего пользовани€ в таком доме и состо€щее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использовани€, предназначенных дл€ удовлетворени€ гражданами бытовых и иных нужд, св€занных с их проживанием в таком обособленном помещении.

“акже в указанном ѕоложении имеетс€ пон€тие "многоквартирный дом", который представл€ет собой совокупность двух и более квартир, имеющих самосто€тельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещени€ общего пользовани€ в таком доме. ћногоквартирный дом содержит элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

“аким образом, суд приходит к выводу о том, что спорный дом имеет признаки многоквартирного дома, поскольку в доме имеетс€ 60 квартир - не св€занных между собой изолированных помещений, имеющих самосто€тельные выходы в помещени€ общего пользовани€ в указанном доме.

—удом исследованы доказательства на присоединение мощности 0,4 к¬т.

—уд отмечает, что данные технические услови€ были получены ответчиком даже до регистрации права на 3-этажный дом.

“о же самое следует из договоров энергоснабжени€ с ќјќ "ћосэнерго" от 08.10.2009 и с ќјќ "¬ешки" по холодному водоснабжению и канализованию стоков, которые были получены ответчиком до регистрации права на 3-этажный дом.

 роме того, проект спорного дома не разрабатывалс€, что не отрицалось стороной ответчика, и во врем€ слушани€ дела он не был представлен.

“аким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований јдминистрации городского поселени€ ћытищи к ¬иктору »вановичу ’олоду о признании возведенного им жилого дома самовольной постройкой.

¬ силу п. 3 ст. 76 «  –‘ приведение земельных участков в пригодное дл€ использовани€ состо€ние при самовольном строительстве осуществл€етс€ гражданами, виновными в указанных земельных нарушени€х или за их счет.

”читыва€ требовани€ ст. 222 √  –‘, суд приходит к выводу о том, что данна€ самовольна€ постройка подлежит сносу, в св€зи с чем удовлетвор€ет требовани€ истца об об€зании ¬иктора »вановича ’олода в течение 30 дней с момента вступлени€ в законную силу решени€ суда снести за счет собственных средств самовольно возведенное строение.

 ассационные жалобы ответчика оставлены без удовлетворени€.

¬ итоге в августе этого года дом был снесен.

—ледует обратить внимание, что в ѕодмосковье еще несколько домов готов€т к сносу. ѕравительство ћосковской области на своем сайте (http://www. mos. ru) опубликовало список индивидуальных домов, которые могут снести. ¬ –еестр индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности включены 363 дома - по состо€нию на 1 окт€бр€ этого года.

Ќесмотр€ на по€вление в прессе информации об аферах с недвижимостью, сносах незаконных построек, в последнее врем€ растет попул€рность приобретени€ недвижимости в ближайшем ѕодмосковье, так как цены на квартиры здесь значительно ниже, чем в пределах города.

Ќизка€ стоимость квартир в таких домах обусловливаетс€ очень просто: чтобы построить дом на земельном участке, предоставленном дл€ ведени€ дачного хоз€йства, не требуетс€ никакой разрешительной документации - это так называема€ дачна€ амнисти€.  ак правило, после приобретени€ квадратных метров покупатели вы€сн€ют, что такой дом нельз€ подключить к центральным коммуникаци€м, кроме того, в случае если дом будет признан незаконной постройкой, он подлежит сносу за счет собственников.

„тобы избежать судьбы обманутых покупателей в ¬ешках, необходимо соблюдать следующие правила:

1. Ќеобходимо вы€снить всю информацию о земельном участке, на котором будет осуществл€тьс€ строительство (проверка статуса земельного участка проводитс€ по данным кадастрового учета). Ќужно заказать выписку из кадастрового реестра или попросить у продавца копию свидетельства о собственности на землю (проверить правовой статус, категорию и разрешенное использование земельного участка можно на сайте –осреестра).

«арегистрированный надлежащим образом договор долевого строительства исключает возможность двойной продажи одной и той же квартиры.

ƒл€ чего это нужно? ¬ случае если это земельный участок населенного пункта и он предназначен дл€ жилого строительства, собственник квартиры сможет в ней зарегистрироватьс€; если же земл€ сельскохоз€йственного назначени€ или предназначена дл€ личного подсобного хоз€йства, то прописку получить невозможно.

2. Ќеобходимо вы€снить всю информацию о застройщике (давно ли он работает на строительном рынке, какие дома уже были построены, кто €вл€етс€ инвестором).

ƒанна€ информаци€ необходима в цел€х поиска добросовестного застройщика, который в срок доведет строительство до конца и не исчезнет с деньгами. ќзнакомитьс€ с де€тельностью застройщика и отзывами о ней можно в сети »нтернет.

3. Ќеобходимо ознакомитьс€ с информацией о стро€щемс€ доме (требовать у продавца документы, подтверждающие его права на земельный участок, то есть свидетельство о праве собственности на землю или договор аренды на нее, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию, разрешительные документы, подтверждающие, что к дому будут подключены все центральные коммуникации, кадастровый паспорт дома, а также узнать, где была опубликована проектна€ деклараци€ и как можно ее увидеть).

≈сли застройщик будет признан банкротом, можно точно сказать, что квартиру покупатель не получит.

¬се разрешительные документы у застройщика должны быть оформлены надлежащим образом. ƒокументы либо копии, заверенные печатью застройщика и подписью генерального директора, застройщик об€зан предоставить в соответствии с ‘« N 214-‘« "ќб участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты –оссийской ‘едерации" любому обратившемус€ лицу.  роме того, застройщик об€зан публиковать в прессе, включа€ »нтернет, проектную декларацию - это документ, содержащий сведени€ о застройщике и об объекте долевого строительства.

4. —ледует обратить внимание на то, какой договор использует застройщик при продаже квартир в новостройках на этапе строительства. ¬ насто€щее врем€ в соответствии с российским законодательством наиболее примен€емы три варианта такого договора:

- в соответствии с ‘« N 214-‘« "ќб участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты –оссийской ‘едерации":

- договор участи€ в долевом строительстве;

- вексельный договор;

- договор уступки прав.

—амым надежным и распространенным €вл€етс€ договор участи€ в долевом строительстве, существенными услови€ми которого €вл€ютс€:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получени€ им разрешени€ на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и пор€док ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

ѕосле получени€ застройщиком в установленном пор€дке разрешени€ на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик об€зан передать объект в течение двух мес€цев, но не позднее предусмотренного договором срока, а покупатель должен прин€ть квартиру по акту сдачи-приемки. ¬ случае если возникнут обоснованные претензии к застройщику, описанные в договоре, то необходимо составить акт о недоделках, в котором указываютс€ все недостатки.

¬ соответствии с п. 5 ст. 7 ‘« N 214-‘« гарантийный срок дл€ объекта долевого строительства устанавливаетс€ договором и не может составл€ть менее чем п€ть лет. ”казанный гарантийный срок исчисл€етс€ со дн€ передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

—ледует обратить внимание, что, если объект долевого строительства построен с отступлени€ми от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным дл€ предусмотренного договором использовани€, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранени€ недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшени€ цены договора;

3) возмещени€ своих расходов на устранение недостатков.

¬≈ —≈Ћ№Ќџ… ƒќ√ќ¬ќ–

Ќа этапах строительства продажа квартир в новостройках довольно часто реализуетс€ по предварительным договорам купли-продажи недвижимости под вексель. “о есть вместе с заключением предварительного договора, направленного на приобретение в будущем определенного объекта недвижимости, заключаетс€ также договор, по которому клиент не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика вексел€ на сумму стоимости квартиры. ѕри этом в предварительном договоре оговариваетс€, что оплата будущей сделки возможна путем погашени€ вексел€. ƒанна€ схема соответствует законодательству, так как, по сути, положени€ ‘« N 214-‘« соблюдены.

ќднако в данном случае возникают следующие риски:

- в соответствии со ст. 815 √  –‘ вексель - это "ничем не обусловленное об€зательство", следовательно, нет никаких гарантий, что застройщик в будущем обмен€ет вексель именно на квартиру, а не рассчитаетс€ денежными средствами, обесцененными инфл€цией;

- минусом как данной схемы, так и иных схем купли-продажи, в которых присутствует предварительный договор о том, что основной договор застройщик не заключает в срок в св€зи с тем, что не может оформить на себ€ право собственности на уже созданный объект недвижимости либо объект еще не создан или нет акта приема дома в эксплуатацию.

“акже следует обратить внимание на тот факт, что купл€-продажа вексел€ никак не св€зана с покупкой квартиры в новостройке, поскольку в реквизитах вексел€ указываетс€ только то, кому и кем он выдан, а также его номинальна€ стоимость и срок погашени€. ѕри вексельной схеме невозможна ипотека; вексель невозможно восстановить в случае его утери и нельз€ погасить досрочно.

Ќа основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что при покупке недвижимости в стро€щемс€ доме следует избегать вексельной схемы купли-продажи.

ƒќ√ќ¬ќ– ”—“”ѕ » ѕ–ј¬

¬ статье 11 ‘« N 214-‘« закреплены положени€ об особенност€х совершени€ уступки прав требований по договору участи€ в долевом строительстве. ¬ соответствии с данной нормой уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускаетс€ только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в пор€дке, установленном √  –‘.

“о есть по данному договору компани€ (инвестор) заключает договор об уступке права требовани€ по сделке с гражданином, который намерен приобрести недвижимость (квартиру).

ћинусом данного вида договора €вл€етс€ то, что в результате исполнени€ договора предмет договора - в данном случае квартира - к покупателю не переходит, а переходит лишь право требовани€ к другому участнику строительства жилого дома. ƒл€ передачи непосредственно недвижимости необходимо оформить отдельное соглашение.

—ледует также обратить внимание на тот факт, что в данном договоре конкретна€ квартира не определ€етс€, сложно точно определить и метраж квартиры - как правило, указываетс€ лишь примерна€ площадь. ѕри этом нередко встречаетс€ условие, что в случае фактического увеличени€ площади квартиры после сдачи дома покупатель об€зан произвести доплату.

Ќа основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что и заключение договора уступки прав не €вл€етс€ безопасным способом покупки недвижимости.

ƒовольно часто недобросовестные застройщики используют схемы с применением предварительных договоров с прин€тием по этим договорам денежных средств, например схемы с заключением договоров на строительство жиль€, на которое не получено разрешение на строительство, и т. д.

¬ случае если все же квартира была приобретена в незаконно построенном доме, необходимо как можно быстрее обратитьс€ в суд с за€влением о признании сделки недействительной. ¬месте с тем необходимо обратитьс€ в правоохранительные органы с жалобой на мошенничество и за€вить гражданский иск в уголовном процессе о возмещении материального вреда. Ќо даже при осуществлении таких действий веро€тность возврата денег крайне мала.

ѕостройка многоэтажных домов в нарушение строительных норм (на садовых участках, участках без разрешени€ на строительство, с нарушением правил застройки участка и т. д.) незаконна, и они в свою очередь подлежат сносу, что и подтверждает судебна€ практика. ¬ таких ситуаци€х дольщики, как правило, не получают ни квартир, ни возврата денег!

„тобы не стать жертвой мошенников, прежде чем подписывать какие-то бумаги или заключать договор долевого строительства, необходимо тщательно провер€ть документы.

„тобы пон€ть, на какой земле стоит дом, - "копайте до твердого грунта"!

Ќазвание документа

пїњ