пїњ

ѕредварительный договор в строительстве

(≈ршов ќ. √.) ("ѕраво и экономика", 2010, N 11) “екст документа

ѕ–≈ƒ¬ј–»“≈Ћ№Ќџ… ƒќ√ќ¬ќ– ¬ —“–ќ»“≈Ћ№—“¬≈

ќ. √. ≈–Ўќ¬

≈ршов ќлег √еннадьевич, старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин ќмской академии ћ¬ƒ –оссии.  андидат юридических наук. —пециалист в области частного права. ¬ насто€щее врем€ занимаетс€ исследованием проблем правового регулировани€ отношений в строительстве. –одилс€ 15 окт€бр€ 1977 г. в г. ќмске. јвтор более двадцати научных работ по проблемам правового регулировани€ отношений в строительстве.

¬ статье рассматриваетс€ возможность применени€ конструкции предварительного договора в строительстве. ќсновна€ иде€ заключаетс€ в том, что применению общей нормы о предварительном договоре в строительстве преп€тствуют сложности определени€ существенных условий основного договора, форма предварительного договора, а также об€зательные требовани€, св€занные с предпосылками установлени€ хоз€йственных св€зей.

 лючевые слова: строительство, услови€ договора, форма договора, предварительный договор, разрешение на строительство.

Preliminary contract in construction O. G. Ershov

The author considers possibility of applying a notion of preliminary contract in construction sphere. The main idea of the article is that the application of a general rule on preliminary contract in construction is impeded by difficulties in defining essential conditions of a basic contract, form of a contract and mandatory provisions related to preconditions of establishment of business relations.

Key words: construction, terms of contract, form of contract, preliminary contract, permission to construction.

–азвитие рыночных отношений в сфере строительства сегодн€ заставл€ет задуматьс€ об эффективности частноправовых конструкций, которые пытаютс€ применить хоз€йствующие субъекты, выстраива€ модели своего поведени€. ѕроблема в том, что гражданское законодательство не успевает за динамично измен€ющимис€ отношени€ми, облада€ своего рода консерватизмом. ѕрименение гражданско-правовых норм в регулировании имущественных отношений, где усматриваетс€ вли€ние публичного начала, также, безусловно, накладывает р€д ограничений на свободу договора и диспозитивность, которой обладают участники рынка. ¬ качестве примера можно обратить внимание на пока не получившую широкого применени€ в строительстве конструкцию предварительного договора, котора€ закреплена в ст. 429 √  –‘.

—мысл такого договора сводитс€ к тому, что хоз€йствующие субъекты приход€т к соглашению, по которому добровольно возлагают на себ€ об€занности в будущем заключить основной договор о передаче имущества, выполнении работы или оказании услуги. ѕри этом законодатель определ€ет р€д об€зательных критериев предварительного договора, которые обусловлены элементами основного договора: зависимость по форме заключени€ и содержанию. “ак, предварительный договор заключаетс€ в форме, котора€ установлена дл€ основного договора, а если форма не установлена, то в письменной форме (в противном случае предварительный договор признаетс€ недействительным). ¬ предварительном договоре должны быть отражены все существенные услови€ основного договора, а также срок, в который стороны об€зуютс€ заключить основной договор. ≈сли срок не определен, то основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключени€ предварительного договора. ¬озможность и преимущества заключени€ предварительного договора в строительстве при оценке представленных положений закона на первый взгл€д могут вызывать сомнени€. Ќеобходимо обратить внимание, что договоры, св€занные с процессом строительства, как правило, по своей природе относ€тс€ к консенсуальным договорам, которые считаютс€ заключенными с того момента, как стороны достигли соглашени€ по всем существенным услови€м. —оответственно, может возникнуть вопрос: зачем заключать предварительный договор, если стороны уже определили все существенные услови€ основного договора? Ёто справедливо было замечено в юридической литературе в ситуации, когда заказчику на момент заключени€ договора еще не был выделен земельный участок. ƒалее достаточно убедительно было показано отличие основного договора от предварительного по последстви€м нарушени€ об€зательства в ограничении убытков и компенсации интереса [1]. ѕолагаем, что полностью исключать по основанию согласованности всех существенных условий конструкцию предварительного договора все же нецелесообразно. ѕредложенна€ законодателем правова€ форма предварительного договора может представл€ть интерес как дл€ потребителей строительной продукции, так и дл€ лиц, непосредственно осуществл€ющих строительство. Ёто обусловлено тем, что предварительный договор дает гарантии установлени€ будущих хоз€йственных св€зей, поскольку обеспечиваетс€ принудительной силой исполнени€. ¬ частности, если сторона, заключивша€ предварительный договор, уклон€етс€ от заключени€ основного договора, возможно применение п. 4 ст. 445 √  –‘, допускающего обращение заинтересованной стороны в суд с требованием о понуждении заключени€ основного договора. Ќапример, в заключении предварительного договора может быть заинтересовано как лицо, вкладывающее денежные средства в долевое строительство жиль€, так и застройщик. «астройщик получает гарантию будущего инвестировани€ строительства, а также на основе такой гарантии возможность осуществить необходимые действи€, св€занные с организацией строительных работ. ƒл€ дольщика конструкци€ предварительного договора может выгл€деть также достаточно привлекательной в св€зи с тем, что будет определена цена будущего основного договора как необходимое существенное условие, которое нельз€ в последующем изменить застройщику в одностороннем пор€дке. ¬ то же врем€ цена объекта долевого строительства на момент начала строительства значительно ниже, чем цена, которую застройщик будет предлагать в последующем. ¬ заключении предварительного договора могут быть заинтересованы также стороны будущего договора строительного подр€да. Ёто обусловлено тем, что до возникновени€ основных прав и об€занностей заказчика и подр€дчика по€вл€етс€ возможность совершени€ так называемых организационных действий, сопутствующих в последующем надлежащему исполнению об€зательства строительного подр€да (разработка проекта строительства и согласование технических условий подключени€ объекта к ресурсным сет€м, решение вопроса с предоставлением земельного участка и т. д.). ѕри этом у сторон после заключени€ предварительного договора по€вл€етс€ уверенность в том, что организационные действи€ были проведены не напрасно. Ќеобоснованный отказ в заключении основного договора строительного подр€да позвол€ет не только за€вить требование о понуждении к заключению, но и требование о возмещении убытков, которые понесла сторона в св€зи с подготовкой строительства. ¬ св€зи с этим становитс€ очевидным, что применение конструкции предварительного договора в строительстве дает основным участникам строительного рынка преимущества, главное из которых - возможность установлени€ предварительных хоз€йственных св€зей, в которых взаимно учтены интересы сторон. «десь следует согласитьс€ с мнением одного из специалистов о том, что предварительный договор позвол€ет улучшить координацию экономических св€зей и поставить на надежную правовую основу планирование хоз€йственной де€тельности [2]. ¬ этом смысле предварительный договор в строительстве можно рассматривать как аналог существовавшей ранее в услови€х плановой экономики модели хоз€йственного договора, основанного на плановом административном акте. ќднако в отличие от хоз€йственного договора, ориентированного на централизованное управление экономикой и регулирование отношений, включа€ сферу строительства [3], предварительный договор, основанный на свободе выбора хоз€йствующих субъектов, при минимальном вмешательстве государства в процесс регулировани€ имеет, несомненно, больший эффект воздействи€. “огда логично возникает вопрос: почему при таких значительных положительных моментах конструкци€ предварительного договора в строительстве не нашла широкого применени€? —ледует отметить, что поиск ответа на поставленный вопрос имеет значение не только дл€ хоз€йствующих субъектов строительного рынка, которые должны надлежащим образом избирать модели своего поведени€, но и представл€ет интерес дл€ науки гражданского права. ѕредварительный договор в строительстве €вл€етс€ юридическим фактом или основанием возникновени€ организационного правоотношени€, определ€емого в науке как правоотношение, построенное на началах координации и направленное на упор€дочение действий участников [4]. —ледовательно, если будут найдены аргументы, что заключение предварительного договора в строительстве все же невозможно по причине вли€ни€ на складывающиес€ отношени€ публичного элемента, то последует вывод о невозможности возникновени€ организационного правоотношени€ и дальнейшей необходимости его изучени€. ¬ основу исследовани€ конструкции предварительного договора в строительстве должен быть положен тезис о том, нормы о предварительном договоре €вл€ютс€ общими и должны примен€тьс€ к любым договорам без каких-либо ограничений, если иное не установлено соглашением сторон или не следует из требований закона. Ёто обусловлено тем, что гражданский закон отражает систему гражданского права, котора€ построена по пандектному принципу с выделением общих и специальных норм. ќбщие нормы сегодн€ закреплены в первой части √ражданского кодекса –‘, что позвол€ет примен€ть их в регулировании любых имущественных и личных неимущественных отношений, если специальными нормами не устанавливаютс€ иные правила поведени€. ”читыва€ выделенную зависимость нормативно установленных критериев предварительного договора от элементов основного договора, попытаемс€ спроецировать их к договорам, которые наиболее часто заключают в сфере строительства. ѕервый критерий - форма заключени€ предварительного договора должна быть така€ же, как и форма основного договора. Ѕольша€ часть основных договоров в сфере строительства заключаетс€ в простой письменной форме, и в этой части составление предварительного договора не должно вызывать определенные сложности. —ложности могут возникнуть применительно к договору, который требует об€зательной государственной регистрации. ¬ частности, необходимо обратить внимание на форму договора участи€ в долевом строительстве, по которому застройщик в цел€х жилищного строительства привлекает денежные средства физических и юридических лиц. ¬ соответствии со ст. 4 ‘едерального закона от 30 декабр€ 2004 г. N 214-‘« "ќб участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты –оссийской ‘едерации" (далее - «акон о долевом строительстве) такой договор заключаетс€ в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считаетс€ заключенным с момента такой регистрации. Ѕуквальное толкование п. 2 ст. 429 √  –‘ позвол€ет сделать вывод о том, что предварительный договор участи€ в долевом строительстве также подлежит об€зательной государственной регистрации. ≈сли проанализировать нормы ‘едерального закона от 21 июл€ 1997 г. N 122-‘« "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", можно обратить внимание, что особых норм о регистрации договора участи€ в долевом строительстве этот «акон не содержит. ¬ св€зи с этим вопрос о государственной регистрации предварительного договора здесь, по сути, остаетс€ открытым. ¬ свое врем€ ѕрезидиум ¬ысшего јрбитражного —уда –‘ разъ€сн€л, что предварительный договор, по которому стороны об€зуютс€ в будущем заключить основной договор, дл€ которого предусмотрена об€зательна€ государственна€ регистраци€, не подлежит государственной регистрации <1>. ¬ основу такого подхода был положен аргумент о том, что условие об об€зательной государственной регистрации не €вл€етс€ элементом формы основного договора, а сам предварительный договор не относитс€ к сделкам с недвижимостью. ѕредложенный аргумент вызывает серьезные сомнени€, несмотр€ на то что в юридической литературе не оспариваетс€ и находит поддержку со стороны специалистов [5]. -------------------------------- <1> »нформационное письмо ѕрезидиума ¬ысшего јрбитражного —уда –‘ от 16 феврал€ 2001 г. N 59 "ќбзор практики разрешени€ споров, св€занных с применением ‘едерального закона "ќ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

¬о-первых, если исходить из того, что форма договора есть способ выражени€ волеизъ€влени€ сторон, действительность которого поставлена в зависимость от административного акта регистрации под угрозой невозникновени€ прав и об€занностей, то остаетс€ не€сным, почему суд фактически справедливо обратил внимание на элементы и способ выражени€ волеизъ€влени€ сторон, но не дал оценку самой зависимости этого способа от административного акта. Ѕез такой оценки волеизъ€вление тер€ет смысл, поскольку не св€зано с правовыми последстви€ми в виде возникновени€ субъективных прав и об€занностей. ¬о-вторых, действительно, предварительный договор не относитс€ к сделке с недвижимостью, дл€ которой предусмотрена об€зательна€ регистраци€, но этот договор есть основание возникновени€ организационного правоотношени€, которое предшествуют заключению сделки. ѕри осуществлении прав в таком правоотношении формируютс€ хоз€йственные св€зи. ќтсюда зависимость формы предварительного договора от формы основного договора обеспечивает надежную правовую св€занность хоз€йствующих субъектов, образующую содержание хоз€йственных св€зей, в которых должна получить надлежащим образом защита интересов сторон, а также третьих лиц, от действи€ которых может зависеть возникновение основного об€зательства в строительстве. ¬ызывает также сомнени€ подход, в рамках которого предварительный договор по природе рассматриваетс€ лишь как необходимый инструмент дл€ заключени€ основного договора, тем самым обосновываетс€ отсутствие необходимости об€зательной государственной регистрации предварительного договора [6]. ѕредварительный договор следует рассматривать как самосто€тельный юридический факт, который приводит к правоотношению особого рода. ќбъектом такого правоотношени€ €вл€ютс€ действи€ сторон, направленные на заключение основного договора через определенное врем€. ¬ этой части справедливо утверждение о том, что отличительной особенностью об€зательства, которое возникает при заключении предварительного договора, следует считать отсутствие закреплени€ в правах и об€занност€х встречной противоположности интересов сторон [7]. ќтсюда возникновение правовых последствий в виде правоотношени€ особого рода уже не позвол€ет рассматривать предварительный договор как обычный правовой инструмент понуждени€ и, соответственно, прин€ть за основу рассуждени€ о его об€зательной государственной регистрации. —ерьезное вли€ние на возможность заключени€ предварительного договора в строительстве могут оказать организационно-правовые предпосылки возникновени€ хоз€йственных св€зей сторон. “акими предпосылками следует считать правовой статус лиц, осуществл€ющих строительство и получение разрешени€ на строительство. ќбращает на себ€ внимание то, что де€тельность в строительстве может объедин€ть лиц по профессиональному признаку, дл€ которых устанавливаютс€ законом об€зательные требовани€. –ечь идет о саморегулировании в строительстве, которое пришло на смену институту лицензировани€. √радостроительным кодексом –‘ предусмотрена об€занность лиц, осуществл€ющих строительство, инженерные изыскани€, проектирование, быть членом саморегулируемой организации и иметь допуск к работам, если они оказывают вли€ние на безопасность объекта строительства (ст. 55.8). — одной стороны, заключение предварительного договора в строительстве пр€мо не св€зано с тем, имеет ли сторона статус члена саморегулируемой организации дл€ вступлени€ в отношени€, оформл€емые предварительным договором, достаточно наличи€ субъекта, обладающего гражданской правосубъектностью. ќднако заключение предварительного договора в строительстве с лицом, которое в последующем при исполнении основного договора должно быть об€зательно членом саморегулируемой организации, но не €вл€етс€ таковым на момент возникновени€ организационных отношений, оформл€емых предварительным договором, ставит под угрозу саму возможность заключени€ и исполнени€ основного договора. ¬ этом случае получаетс€, что, подписав предварительный договор в строительстве с лицом, которое не стало членом саморегулируемой организации до заключени€ основного договора, сторона не может воспользоватьс€ правом за€вить требование о понуждении к заключению основного договора, так как необходимо доказать факт уклонени€ контрагента от заключени€. “огда заключение предварительного договора в строительстве с лицом, не имеющим статуса члена саморегулируемой организации, тер€ет вс€кий смысл, поскольку, если стороны и заключат такой договор, то в последующем он может прекратитьс€ в св€зи с невозможностью исполнени€ (ст. 416 √  –‘). јналогичный подход можно наблюдать и при решении вопроса, св€занного с получением разрешени€ на строительство. Ќапример, в соответствии со ст. 51 √радостроительного кодекса –‘ при подаче за€влени€ о выдаче разрешени€ на строительство застройщик также представл€ет материалы проектной документации, правоустанавливающие документы на земельный участок, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и иные документы. –азрешение на строительство выдаетс€, как правило, органом местного самоуправлени€. ≈сли застройщик представил пакет документов с за€влением на получение разрешени€, это еще не гарантирует, что разрешение будет получено в предполагаемые сроки. —ледовательно, заключение предварительного договора в строительстве до получени€ от органов местного самоуправлени€ разрешени€ на строительство ставит под угрозу возможность исполнени€ об€занности заключить через обусловленный срок основной договор.  огда заключаетс€ предварительный договор, то возможность исполнени€ об€занности зависит от стороны. ¬ данном случае исполнение об€занности по предварительному договору ставитс€ в зависимость от наступлени€ услови€ (получение разрешени€), на которое стороны повли€ть не могут. «аключение предварительного договора в строительстве может поставить вопрос о замене стороны. Ќапример, достаточно часто происходит замена застройщика по причине передачи права на земельный участок в пределах срока действи€ договора аренды третьему лицу. ¬ св€зи с этим, если застройщик уже успел заключить предварительный договор на строительство здани€ (сооружени€), нуждаетс€ в правовой оценке допустимость правопреемства по такому договору. ѕолагаем, что в этом случае необходимо обратитьс€ к анализу того правоотношени€, которое возникает при заключении предварительного договора. ≈сли исходить из того, что у сторон возникает об€занность через некоторое врем€ заключить основной договор через совершение активных действий, то налицо признаки правоотношени€, в котором обе стороны по отношению друг к другу обладают одновременно взаимными об€занност€ми заключить основной договор и взаимными правами требовани€ заключени€ основного договора. ѕри этом существующие права и об€занности охватываютс€ совершением одного действи€ контрагента и не могут быть разделены. ‘актически это означает, что должно допускатьс€ универсальное правопреемство, последствием которого €вл€етс€ по€вление об€занности и одновременно право требовани€ у нового застройщика заключени€ основного договора. «десь важно обратить внимание, что возникающее правоотношение при заключении предварительного договора €вл€етс€ организационным и не может быть сведено к обычному об€зательству, поскольку усматриваютс€ разные предметы исполнени€ <2>. ¬ св€зи с этим вр€д ли следует считать обоснованным применение норм о перемене лиц в об€зательстве в части согласи€ или несогласи€ кредитора и др. -------------------------------- <2> ≈сли предмет обычного об€зательства отражает действи€ должника, направленные на материальный результат (за исключением услуги), то организационное правоотношение действи€ стороны не св€зывают с по€влением материального результата.

ѕредварительный договор в строительстве следует отличать от широко примен€емого на практике соглашени€ о намерени€х, когда хоз€йствующие субъекты обмениваютс€ письмами, в которых предлагают свои услови€ при заключении основного договора, а затем определ€ют своим волеизъ€влением намерение заключить через некоторое врем€ основной договор на устраивающих обе стороны услови€х. ќтличие здесь усматриваетс€ в последстви€х такого соглашени€ и его содержании. —оглашение о намерени€х не позвол€ет стороне применить правовой механизм понуждени€ к заключению основного договора и инициировать преддоговорные споры. ѕо содержанию соглашение о намерени€х, в отличие от предварительного договора в строительстве, не должно отражать все существенные услови€ будущего основного договора. –ассмотрим второй критерий, которому должен соответствовать предварительный договор в строительстве, - наличие на момент заключени€ существенных условий основного договора. ¬ соответствии с п. 1 ст. 432 √  –‘ существенными признаютс€ услови€ о предмете договора, услови€, которые названы в законе и иных нормативных актах как существенные или необходимые дл€ договора данного вида, а также услови€, относительно которых по за€влению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. ѕоследн€€ группа условий достаточно часто именуетс€ случайными услови€ми. ѕолагаем, если стороны при заключении предварительного договора в строительстве сделают закрепление случайных условий будущего основного договора, то отказатьс€ от их исполнени€ они уже не вправе. ќсновна€ проблема, котора€ возникает на момент заключени€ предварительного договора в строительства, заключаетс€ в том, что определить все существенные услови€ основного договора не всегда представл€етс€ возможным. Ќапример, в соответствии со ст. 4 «акона о долевом строительстве стороны в основном договоре об€заны согласовать следующие существенные услови€: определить в соответствии с проектной документацией объект долевого строительства; срок его передачи застройщиком; цену договора, сроки и пор€док ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. ќбъект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в объекте недвижимости, подлежащее передаче дольщику после получени€ разрешени€ на ввод здани€ в эксплуатацию. ѕри заключении предварительного договора установить точные характеристики объекта долевого строительства не представл€етс€ возможным, поскольку нельз€ четко определить его границы. ћожно лишь вести речь о границах, которые графически отражены в проектной документации. ќкончательные границы объекта долевого строительства устанавливаютс€ только после окончани€ строительства. Ёто означает, что стороны на момент подписани€ предварительного договора не смогут определить цену объекта долевого строительства, окончательна€ цена может быть установлена только после завершени€ всего объема строительных работ. ≈сть вопросы и по определению объекта долевого строительства. Ќеобходимо учитывать, что в процессе выполнени€ строительных работ могут быть вы€влены ошибки проекта, которые в последующем будут исправлены. ¬ св€зи с этим, если застройщик и дольщик заключили предварительный договор, то на момент корректировки проекта характеристики объекта долевого строительства могут быть изменены. јналогична€ ситуаци€ может складыватьс€, когда на момент заключени€ предварительного договора участи€ в долевом строительстве застройщик еще утвердил в установленном градостроительным законодательством пор€дке проектную документацию. ѕри государственной экспертизе такой документации может быть получено отрицательное заключение, на основании которого будут в последующем внесены изменени€. —ледовательно, требовани€ закона о включении всех существенных условий будущего договора участи€ в долевом строительстве на момент подписани€ предварительного уже не могут быть выполнены в полном объеме. —ложности в определении существенных условий будущего основного договора участи€ в долевом строительстве подтолкнули хоз€йствующих субъектов найти альтернативное решение. ¬ частности, застройщики стали широко примен€ть в обход об€зательных требований «акона о долевом строительстве конструкцию предварительного договора купли-продажи жилого помещени€, что неверно. ≈сли рассматривать договор участи€ в долевом строительстве как предварительный договор купли-продажи недвижимости в будущем, то возникают трудности с определением предмета такого договора. ¬ соответствии со ст. 554 √  –‘ в договоре купли-продажи недвижимости необходимо указать данные, индивидуализирующие объект.   таким данным относитс€ расположение недвижимости на земельном участке, обща€ и полезна€ площадь, другие показатели. ¬месте с тем в договоре участи€ в долевом строительстве точно обозначить объект долевого строительства не представл€етс€ возможным, поскольку объекта недвижимости еще нет в натуре. Ќапример, до окончани€ строительства нельз€ точно указать площадь помещений, поскольку эти данные могут быть получены только после технического обмера сотрудниками бюро технической инвентаризации. Ѕолее того, договор участи€ в долевом строительстве имеет свой предмет - создание объекта долевого строительства в виде жилого или нежилого помещени€ и его передачу дольщику, что не соответствует предварительному договору купли-продажи недвижимости. ќтсюда совершенно очевидно, что конструкци€ предварительного договора купли-продажи недвижимости используетс€ недобросовестными застройщиками и может рассматриватьс€ как притворна€ сделка. ќбратим внимание на возможность заключени€ предварительного договора строительного подр€да. ќб€зательным существенным условием основных договоров данного вида €вл€етс€ условие о цене, котора€ определ€етс€ сметой. —мета рассматриваетс€ как основной документ, включающий все затраты и вознаграждение подр€дчика. ѕроблема в том, что затраты подр€дчика на строительство определ€ютс€ объемом выполн€емых работ. —оставл€етс€ своего рода калькул€ци€, котора€ отражает вид работы, единичную расценку и общую сумму по объекту. ѕри этом следует учитывать, что в строительстве примен€ютс€ три вида смет: локальна€ (на отдельные виды работ), объектна€ (по объекту строительства в целом) и сводный сметный расчет (включает затраты не только на строительство объекта, но и вспомогательные расходы). ѕри определении цены договора учитываютс€ данные по сводному сметному расчету. ќднако технологи€ строительства такова, что на момент разработки сметы определить точный объем всех выполн€емых работ невозможно, здесь всегда будут так называемые неучтенные (брассовые) работы. —ледовательно, на момент заключени€ как предварительного, так и основного договора строительного подр€да точна€ цена не может быть установлена, что позвол€ет сделать вывод о невозможности согласовани€ существенного услови€ договора. ќчевидно, что установленна€ законом об€занность согласовывать все существенные услови€ основного договора в строительстве на момент заключени€ предварительного €вл€етс€ негибким подходом, что снижает возможность широкого применени€ конструкции предварительного договора дл€ хоз€йствующих субъектов строительного рынка. «десь может быть учтен зарубежный опыт, когда на законодательном уровне предусмотрены несколько видов предварительного договора. ¬ частности, могут представл€ть интерес предварительные соглашени€ с открытыми услови€ми, по которым стороны определ€ют некоторые существенные услови€ будущего договора, но имеют право продолжать переговоры [8]. ѕоэтому может быть поставлен на обсуждение вопрос о введении подобных правовых механизмов и в отечественное гражданское законодательство. » наконец, третий критерий предварительного договора - указание на срок, в который стороны об€зуютс€ заключить основной договор. ѕрактика пошла по такому пути, что при разработке условий предварительного договора хоз€йствующие субъекты указывают на то, что основной договор в строительстве будет заключен с того момента, когда будет получено в установленном законом пор€дке разрешение на строительство. ѕоскольку определить точную дату выдачи такого разрешени€ вр€д ли возможно по причине отсутстви€ какого-либо вли€ни€ со стороны за€вител€ на выносимое решение, то в предварительном договоре в качестве определени€ срока исполнени€ избираетс€ способ указани€ на событие (ст. 190 √  –‘). “акой подход следует признать недопустимым по следующим основани€м. ”казание срока в договоре или прив€зка прав и об€занностей к событию (внешнему €влению по отношению к контрагентам) возможно только в том случае, если событие неизбежно должно наступить. ѕодача документов и за€влени€ на получение разрешени€ на строительство еще не указывает на то, что решение будет об€зательно получено, следовательно, налицо элемент веро€тности, исключающий требуемую законом неизбежность. ¬ св€зи с этим, если предварительный договор в строительстве все же будет заключен, то определение услови€ о сроке его действи€ в зависимости от времени получени€ разрешени€ на строительство должно признаватьс€ недействительным. ¬ этом случае стороны должны руководствоватьс€ годичным сроком, который предусмотрен п. 4 ст. 429 √  –‘. ќднако необходимо учитывать, что по своей природе это пресекательный срок, с его истечением при отсутствии требований о понуждении у сторон прекращаетс€ право на заключение основного договора. Ѕыло предложено устанавливать в предварительном договоре четкую дату заключени€ основного договора, котора€ будет рассчитыватьс€ с учетом максимально необходимого времени дл€ получени€ разрешени€ на строительство. ѕри таком подходе будут дополнительным образом защищены интересы дольщика в ситуации, когда застройщик, не выполнив необходимые дл€ заключени€ основного договора услови€, имеет возможность заключени€ аналогичного договора с иным лицом [9]. ѕолагаем, такое предложение рассчитано на повышение гарантий защиты дольщика как "слабой стороны", но в насто€щее врем€ €вл€етс€ нерациональным. √арантии защиты в данном случае обеспечиваютс€ учетной регистрацией всех договоров участи€ в долевом строительстве. “аким образом, некоторый анализ конструкции предварительного договора в строительстве позвол€ет сделать р€д обобщающих выводов. ¬ целом применение конструкции предварительного договора в строительстве допустимо, поскольку это в услови€х рыночной экономики способствует установлению хоз€йственных св€зей. ¬месте с тем применение общей нормы ст. 429 √  –‘ в отношени€х по строительству вызывает сложности. Ќе разрешен окончательно вопрос о форме предварительного договора, если основной договор в строительстве подлежит государственной регистрации. “ребовани€ по об€зательному согласованию существенных условий будущего основного договора в строительстве на момент заключени€ дополнительного применительно к отдельным договорам в строительстве не могут быть выполнены в полном объеме в св€зи с особенност€ми складывающихс€ отношений, обусловленными спецификой строительства. ѕрименение конструкции предварительного договора в строительстве также может ограничиватьс€ публичным элементом при формировании организационно-правовых предпосылок установлени€ хоз€йственных св€зей.

—писок литературы

1. Ѕрагинский ћ. »., ¬итр€нский ¬. ¬. ƒоговорное право.  н. 1. ќбщие положени€. ћ.: —татут, 2001. —. 229 - 235. 2.  аримов ћ. –. ѕравова€ характеристика предварительного договора в гражданском праве –оссии // –оссийский судь€. 2002. N 4. —. 7 - 9. 3. Ѕрагинский ћ. ». ѕредварительный договор в хоз€йственных отношени€х // —оветское государство и право. 1971. N 3. —. 103 - 108. 4.  расавчиков ќ. ј. √ражданские организационно-правовые отношени€ // —оветское государство и право. 1966. N 10. —. 55, 56. 5. Ѕутенко ≈. ¬. ѕредварительный договор: проблемы теории, практики и законодательства // ∆урнал российского права. 2004. N 3. —. 54 - 60. 6.  оробкова  . —ила и назначение предварительного договора //  орпоративный юрист. 2006. N 11. —. 44 - 47. 7. ¬асенева ћ. ј. ќ предварительном договоре // "„ерные дыры" в российском законодательстве. 2009. N 6. —. 29 - 31. 8. Ўанаурина ё. ¬. ѕредварительный договор по зарубежному законодательству // «акон и право. 2005. N 6. —. 62, 63. 9. ќксюк “. ѕредварительный договор при строительстве объектов недвижимости //  орпоративный юрист. 2007. N 1. —. 38 - 43.

------------------------------------------------------------------

Ќазвание документа пїњ